Steuern beim Verkauf von Immobilien auf Teneriffa

Die kurze Antwort

Die meisten Verkäufer auf Teneriffa befassen sich mit einer Kombination aus Kapitalertragssteuer, Plusvalía und normalen Verkaufskosten.

Wenn Sie ein spanischer Steueransässiger sind, ist die 3% Einbehaltung normalerweise nicht Ihr Problem. Wenn Sie ein nicht ansässiger Verkäufer sind, ist dies in der Regel der Fall, aber es ist wichtig zu verstehen, dass die 3% Einbehaltung nicht dasselbe ist wie die endgültige Berechnung der Kapitalertragssteuer.

Und wenn Sie Ihren Wohnsitz außerhalb Spaniens haben, kann es auch in Ihrem Heimatland eine Steuererklärung geben, auch nachdem die spanische Seite erledigt ist.

Ansässige Verkäufer in Spanien

Wenn Sie in Spanien steuerlich ansässig sind, führt der Verkauf einer Immobilie im Allgemeinen zu einem Kapitalgewinn oder -verlust für die spanische Einkommensteuer. Grob gesagt wird der Gewinn durch die Differenz zwischen dem Übertragungswert und dem Anschaffungswert ermittelt. Der Verkauf einer Immobilie muss in der Steuererklärung angegeben werden, und die AEAT erklärt, dass Sie beim Verkauf einer Immobilie einen Kapitalgewinn oder -verlust erzielen, der sich aus der Differenz zwischen Übertragungs- und Anschaffungswert berechnet.

Hier werden viele Verkäufer zu simpel. Sie gehen davon aus, dass sie einen klaren Gewinn erzielen, wenn sie für mehr verkaufen, als sie gekauft haben. In der Praxis hängt die steuerliche Situation von den dokumentierten Anschaffungskosten, den Verkaufskosten und den weiteren Umständen des Verkaufs ab.

Gewöhnlicher Aufenthalt und Reinvestition

Wenn die zu verkaufende Immobilie Ihr gewöhnlicher Wohnsitz ist, kann der Gewinn unter bestimmten Umständen steuerfrei sein, einschließlich der Reinvestition in einen neuen gewöhnlichen Wohnsitz, sofern die Bedingungen erfüllt sind. Die AEAT gibt ausdrücklich an, dass bei Verkauf Ihres gewöhnlichen Wohnsitzes der Gewinn unter bestimmten Umständen, einschließlich einer Reinvestition, steuerfrei sein kann.

Verkäufer über 65

Es gibt auch eine wichtige spanische Steuerbefreiung für die Übertragung eines gewöhnlichen Wohnsitzes durch eine Person ab 65 Jahren, vorbehaltlich der Regeln. Die AEAT erklärt, dass die Immobilie für diese Befreiung zum Zeitpunkt des Verkaufs der gewöhnliche Wohnsitz des Verkäufers sein muss oder diesen Status innerhalb von zwei Jahren vor der Übertragung zu irgendeinem Zeitpunkt innehatte.

Nicht ansässige Verkäufer und der Behalt von%

Wenn Sie nicht steuerlich in Spanien ansässig sind, ist eines der wichtigsten Dinge zu verstehen, dass der Käufer der Immobilie in der Regel 3% des vereinbarten Kaufpreises einbehalten und abführen muss, als Vorauszahlung auf die Steuer des nicht ansässigen Verkäufers. Die AEAT erklärt dies eindeutig: Der Käufer einer unbeweglichen Immobilie, die im Eigentum eines Nichtansässigen steht, muss 3% des vereinbarten Kaufpreises unter Verwendung des Modelo 211 einbehalten und abführen.

Diese% Behaltefrist ist nicht dasselbe wie die endgültige Berechnung der Kapitalertragsteuer. Es handelt sich um einen Einbehaltsmechanismus. Je nach tatsächlichem Gewinn oder Verlust und der weiteren steuerlichen Situation kann der Verkäufer mehr schulden, weniger schulden oder eine Rückerstattung erhalten.

Dies ist einer der am häufigsten missverstandenen Bereiche im Teneriffa-Verkauf. Ein Verkäufer hört “3%” und geht davon aus, dass dies die Steuer ist. Das ist es nicht. Es handelt sich um eine Vorauszahlung.

Was wäre, wenn Sie auf Teneriffa leben, aber sagen, Sie seien dort ansässig?

Dies ist ein weiterer Bereich, in dem Verkäufer in die Falle tappen. Auf Teneriffa zu leben und die spanische Steueransässigkeit vor dem Notar nachweisen zu können, sind nicht immer dasselbe.

Der Käufer verzichtet nur auf den Einbehalt der 3%, wenn der Verkäufer nachweisen kann, dass er steuerlich in Spanien ansässig ist. Die AEAT erklärt, dass keine Verpflichtung zur Einbehaltung oder Einreichung des Modelo 211 besteht, wenn der Verkäufer durch eine von der Agencia Tributaria ausgestellte Ansässigkeitsbescheinigung nachweist, dass er der spanischen Einkommensteuer für natürliche Personen oder der Körperschaftsteuer unterliegt. Wenn diese Bescheinigung nicht vorgelegt werden kann, gehen die Käuferseite und der Notar in der Regel davon aus, dass der Einbehalt von 3% weiterhin gilt.

Praktisch gesehen bedeutet dies, dass man sich frühzeitig darum kümmern sollte. Wenn Sie in Spanien steuerlich ansässig sind, sollten Sie ordnungsgemäß bei der Hacienda registriert sein und Ihre Steueransässigkeitsbescheinigung, entweder über die Agencia Tributaria oder mit einem digitalen Zertifikat. Wenn Sie kein Spanier sind und dieses Zertifikat bei der Unterzeichnung nicht vorlegen können, gehen Sie nicht davon aus, dass das bloße Leben auf Teneriffa ausreicht, um die Einbehaltung zu vermeiden.

Dies ist wichtig, da ein spanischer Steueransässiger normalerweise nicht mit dem% Nichtansässigen-Einbehalt von 3 % bei Abschluss konfrontiert wird. Stattdessen regelt er seine Kapitalertragsposition und eine etwaige Plusvalía über das normale Steuerverfahren nach dem Verkauf, falls überhaupt etwas zu zahlen ist. Das Problem entsteht, wenn jemand glaubt, im alltäglichen Sinne “ansässig” zu sein, aber seine spanische steuerliche Ansässigkeit nicht nachweisen kann, wenn die Dokumente benötigt werden.

Arbeitsbeispiel, wie die 3% in die endgültige Steuer passen

Hier werden viele Nicht-Ansässige verwirrt. Die% Einbehaltung ist keine zusätzliche Steuer zusätzlich zur endgültigen Kapitalertragsteuer. Sie ist eine Vorauszahlung auf diese endgültige Steuerschuld.

Zum Beispiel:

• Verkaufspreis: 300,000€
• 3% Einbehaltung durch den Käufer: 9,000€

Stellen Sie sich nun den tatsächlichen steuerpflichtigen Gewinn des Verkäufers vor, nach Abzug des ursprünglichen Kaufpreises und der zulässigen Kosten, beträgt 100,000€.

• Endgültige Kapitalertragssteuer von 19%: 19,000€
• Abzüglich der% bereits einbehaltenen und bezahlten: 9,000€
• Noch zu zahlen: 10.000 €

Die Logik ist also einfach. Der Käufer behält 9.000 € vom Verkaufspreis bei Abschluss zurück und zahlt diesen Betrag im Namen des Verkäufers an die Steuerbehörde. Der Verkäufer reicht dann die endgültige Nichtansässigensteuererklärung ein. Ist die endgültige Steuerschuld höher als 9.000 €, zahlt der Verkäufer die Differenz nach. Ist sie niedriger, fordert der Verkäufer die Differenz zurück.

Warum das wichtig ist

Für Nichtansässige ist der Verkauf immer noch ein spanisches Steuerereignis und der Gewinn aus spanischen Immobilien bleibt in Spanien steuerpflichtig. Die% Zurückbehaltung von 3 % ist nur der Ausgangspunkt. Die endgültige Position hängt weiterhin vom tatsächlichen Gewinn, der Dokumentation des Verkäufers und davon ab, ob der Verkäufer mehr zahlen muss oder einen Teil des bereits einbehaltenen Betrags zurückfordert.

Plusvalia und die zwei Berechnungsmethoden

Plusvalía unterscheidet sich von der Kapitalertragsteuer. Es ist die lokale Steuer auf die Wertsteigerung von städtischem Grundbesitz, nicht eine zweite Version derselben Gewinnberechnung.

Seit der Reform von 2021 wurde das System überarbeitet, so dass es nun ein steuerfreies Ergebnis gibt, bei dem kein Anstieg des Grundstückswerts vorliegt, und die Bemessungsgrundlage entweder nach der objektiven Bewertungsmethode oder einer direkten Methode, die an den tatsächlichen Anstieg anknüpft, ermittelt werden kann. Die Reform wurde durch das Real Decreto-ley 26/2021 eingeführt. Sowohl die Präambel als auch der operative Text erklären die neue steuerfreie Situation, in der kein Anstieg vorliegt, und den Weg weg von einem einzigen starren System der objektiven Bewertung hin zu einer Struktur, die es dem Steuerpflichtigen ermöglicht, die Methode zu wählen, die gegebenenfalls den tatsächlichen Anstieg widerspiegelt.

Objektive Methode

Dies nutzt den Katastergrundwert und den anzuwendenden Koeffizienten für die Haltedauer. Es ist formelbasiert und hängt nicht davon ab, dass der Verkäufer den tatsächlichen realen Gewinn auf dem Grundstückselement selbst nachweist.

Reelle Methode

Dies betrachtet die tatsächliche Wertsteigerung des Grundstücks zwischen Erwerb und Übertragung. In der Praxis, wo die reale Wertsteigerung geringer ist als das objektive Ergebnis, kann diese Methode wichtig sein.

Einer der größten Verkaufsfehler ist die Annahme, dass sich die Wertsteigerung (plusvalía) nur um einen groben Prozentsatz handelt oder ignoriert werden kann, weil der Gesamtverkauf nicht sehr profitabel war. Sie erfordert eine eigene Berechnung.

Können Hausverbesserungen den steuerpflichtigen Gewinn mindern?

Das ist eine der häufigsten Fragen von nicht in Deutschland ansässigen Verkäufern, und das zu Recht.

Im Großen und Ganzen können getätigte Investitionen und Verbesserungen an der Immobilie bei der Ermittlung des Anschaffungswerts für spanische Kapitalertragssteuerzwecke eine Rolle spielen. Das Handbuch für Nichtansässige der AEAT erklärt, dass der Anschaffungswert die Kaufkosten sowie damit verbundene Ausgaben und Steuern zuzüglich der Kosten für Investitionen und Verbesserungen umfasst.

Das bedeutet, dass Verkäufer oft nach Dingen fragen wie:

• neue Küchen
• neue Badezimmer
• Rohbauarbeiten
• Haupt-Upgrades
• Hinzufügen eines Schwimmbades zu einer Villa

Diese Arten von Arbeiten können relevant sein, wenn es sich um echte Kapitalverbesserungen handelt und diese ordnungsgemäß dokumentiert sind. Was hier üblicherweise zählt, ist nicht nur, was getan wurde, sondern ob Sie dies ordnungsgemäß mit Rechnungen und Aufzeichnungen belegen können.

Was Verkäufer nicht tun sollten, ist, beiläufig anzunehmen, dass jede Reparatur, Neulackierung, jeder Austausch oder jede Wartung als Verbesserung zu zählen ist. Routinemäßige Instandhaltung und echte Kapitalverbesserungen sind nicht dasselbe.

Steuer- und Wechselkursprobleme im Heimatland

Für viele ausländische Verkäufer ist Spanien nicht das Ende der Geschichte.

Auch wenn die spanische Seite korrekt abgewickelt wird, müssen Sie den Verkauf möglicherweise in Ihrem Heimatland melden, wenn Sie dort steuerlich ansässig bleiben. Das ist einer der Gründe, warum ich Verkäufern immer sage, sie sollten nicht davon ausgehen, dass die spanische Zahl die einzige ist, die zählt.

Dies wird besonders wichtig für Verkäufer, die in Ländern außerhalb des Euroraums ansässig sind. Was wie ein Gewinn in Euro aussieht, kann in Ihrer Heimatwährung ganz anders aussehen, wenn sich der Wechselkurs zwischen dem Kauf- und Verkaufsdatum wesentlich verändert hat.

Das kann das Bild erheblich verändern. Sie haben vielleicht das Gefühl, in Spanien einen Gewinn erzielt zu haben, aber Ihre Berechnung im Heimatland spiegelt dies möglicherweise nicht sauber wider, sobald Kauf und Verkauf in eine andere Währung umgerechnet werden.

Dies ist keine Besonderheit Teneriffas. Es handelt sich um eine grenzüberschreitende steuerliche Realität, und es ist ein Grund, warum Verkäufer, die woanders ansässig sind, sich nicht auf grobe Annahmen verlassen sollten.

Häufige Steuerfehler von Verkäufern

• denkt, dass die% Einbehaltung von 3 % die volle Steuerschuld für einen Verkauf durch einen Nichtansässigen ist
• Verwechslung von Wertzuwachssteuer und Kapitalertragsteuer, als ob es sich um dieselbe Steuer handeln würde
• bei einem Verkauf mit moderatem Gewinn ist nichts Wesentliches fällig
• vergessen, dass Verbesserungen nur dann von Bedeutung sein können, wenn sie echte Kapitalverbesserungen sind und ordnungsgemäß nachgewiesen werden
• vorausgesetzt, nur Spanien darf den Verkauf besteuern
• unter Auslassung von Wechselkurseffekten, bei denen der Verkäufer in einer Nicht-Euro-Währung berichtet
• fokussiert auf den Bruttoverkaufspreis und nicht auf den Netto-Betrag, der nach Steuern und Verkaufskosten tatsächlich einbehalten wird

Verkäufer-Checkliste

• Bin ich in Spanien steueransässig oder nicht?
• Wenn ich sage, dass ich steuerlich in Spanien ansässig bin, kann ich das dann vor der Unterzeichnung mit einer Bescheinigung der steuerlichen Ansässigkeit der AEAT belegen?
• Wenn ich nicht ansässig bin, verstehe ich, dass die 3% Einbehaltung eine Quellensteuer und keine endgültige Antwort für sich allein ist?
• Ist die Immobilie mein gewöhnlicher Wohnsitz für spanische Steuerzwecke?
• Könnte eine Ausnahme wegen des gewöhnlichen Aufenthalts relevant sein?
• Habe ich die Wertsteigerung gesondert von der Kapitalertragssteuer betrachtet?
• Habe ich Rechnungen und Belege für echte Kapitalverbesserungen?
• Muss ich den Verkauf auch in meinem Heimatland melden?
• Konzentriere ich mich auf den Brutto-Preis oder auf das, was ich tatsächlich mit nach Hause nehme?