Ein praktischer Leitfaden zu den tatsächlichen Kosten des Immobilieneigentums auf Teneriffa, einschließlich Gemeinschaftsgebühren, Nebenkosten, lokalen Steuern, Versicherungen und Kosten für die Nichteigentümerschaft.
Die Kaufkosten sind nur ein Teil der Betrachtung. Vor dem Kauf lohnt es sich zu verstehen, wie viel der Besitz der Immobilie pro Monat und pro Jahr wahrscheinlich kosten wird, insbesondere wenn Sie in einer Wohnanlage kaufen oder als ausländischer Eigentümer.
Was diese Seite behandelt
Diese Seite erklärt die wichtigsten laufenden Kosten, die Käufer verstehen sollten, bevor sie eine Immobilie auf Teneriffa kaufen. Sie enthält auch einen Rechner für laufende Kosten, der auf einer typischen Ein-Zimmer-Wohnung im Süden Teneriffas basiert und den Sie an die von Ihnen in Betracht gezogene Immobilie anpassen können.
Die genauen Zahlen variieren je nach Immobilientyp, Anlage, Gemeinde, Nutzung und Steuersituation. Das Ziel ist hier keine falsche Präzision. Es geht darum, Ihnen zu helfen, klar über die Eigentumskosten nachzudenken, bevor Sie kaufen.
Warum das wichtig ist
Einer der häufigsten Fehler von Käufern ist, sich zu stark auf den Kaufpreis und zu wenig auf die Realität der Eigentümerschaft zu konzentrieren. Eine Immobilie mag beim Kauf erschwinglich erscheinen, kann sich aber ganz anders anfühlen, sobald Hausgeld, Nebenkosten, lokale Abgaben, Versicherungen und die Nichtansässigkeitssteuer berücksichtigt werden.
Dies ist auf Teneriffa umso wichtiger, da die Kosten für den Besitz erheblich variieren können, je nach Anlage, Ausstattung, Nutzung der Immobilie und davon, ob Sie als ansässiger oder nicht ansässiger Eigentümer kaufen.
Betriebskostenrechner
Dieser Kostenschätzer geht von typischen laufenden Kosten für eine Ein-Zimmer-, Ein-Bad-Wohnung in Los Cristianos oder Costa Adeje aus. Passen Sie die unten stehenden Zahlen an die von Ihnen in Betracht gezogene Immobilie an.
Kostenaufschlüsselung pro Monat
- Gemeinschaftskosten 100 € / Monat
- Elektrizität 30 € / Monat
- Wasser 15 € / Monat
- IBI 25 € / Monat
- Müll 6,67 € / Monat
- Versicherung 16,67 € / Monat
- Nichtansässigensteuer 25 € / Monat
Dies ist nur ein allgemeiner Leitfaden. Die tatsächlichen Kosten variieren je nach Immobilie, Anlage, Nutzung, Gemeinde und steuerlicher Situation.
Typische laufende Kosten für eine Einzimmerwohnung in Süd-Teneriffa
- Hausgeld: 100€ / Monat
- Strom: 30 € / Monat
- Wasser: 15 € / Monat
- IBI: 300 € / Jahr
- Müll: 80 € / Jahr
- Versicherung: 200 € / Jahr
- Nichtansässigensteuer: 300 € / Jahr, falls zutreffend
Insgesamt: Ungefähr 218 € pro Monat oder 2.620 € pro Jahr.
Diese Zahlen sind nicht universell. Sie sind ein realistischer Ausgangspunkt für eine Standardwohnung für ein gängiges Käuferprofil auf Teneriffa Süd.
Gemeinschaftsgebühren auf Teneriffa
Gemeinschaftsgebühren sind die mit Abstand größte Variable in Ihrer monatlichen Kostenbilanz und werden am häufigsten missverstanden. Zwei Apartments zum gleichen Kaufpreis können sich in Anlagen mit völlig unterschiedlichen Gebührenstrukturen befinden.
Für die meisten Käufer im Süden Teneriffas fallen die Gebühren in eine von drei Kategorien:
- Einfache Wohnanlage: ca. 60 € bis 90 € pro Monat. Ein kleiner, einfacher Wohnblock, kein Pool oder nur ein einfacher gemeinschaftlicher, keine Aufzüge oder nur einer, minimale Grünanlagen, bescheidene Reinigung und Verwaltung.
- Mittelgroße Anlage mit Einrichtungen: ca. 100 € bis 150 € pro Monat. Pool, Aufzüge, Gärten, regelmäßige Reinigung, teilweise geschlossener Zugang, funktionierende Rücklage. Der Standardwert im obigen Rechner liegt in dieser Kategorie.
- Aparthotel, Luxus- oder gehobene Anlage: 200 € bis 400 €+ pro Monat. Rezeption, Sicherheit, mehrere Pools oder beheizte Pools, intensivere Grundstückspflege, gelegentlich Spa- oder Fitnesseinrichtungen, manchmal ein vor Ort betriebenes, verwaltetes Vermietungsprogramm. Einige größere Luxuskomplexe stehen noch darüber.
Der genaue Betrag, den man einplanen sollte, hängt vollständig davon ab, in welcher Kategorie sich die jeweilige Wohnanlage befindet, und nicht von einem allgemeinen “Durchschnitt”. Zwei Wohnungen zum selben Preis von 300.000 € können monatliche Nebenkosten aufweisen, die sich um 200 € oder mehr unterscheiden, sobald man die Anlagen richtig vergleicht.
Was treibt die Gemeinschaftsgebühren in die Höhe
Einiges davon liegt auf der Hand – Pools, Gärten und Rezeptionsdienste kosten Geld im Unterhalt. Anderes ist weniger offensichtlich. Die Wartung von Aufzügen ist einer der größeren unterschriebenen Kostentreiber: Aufzüge sind teuer in der Prüfung, Wartung, Modernisierung und schließlich im Austausch, und eine Anlage mit drei oder vier Aufzügen verursacht in der Regel deutlich höhere Gebühren als eine mit nur einem Aufzug, selbst bevor andere Einrichtungen berücksichtigt werden. Beim Vergleich anscheinend ähnlicher Wohnanlagen ist die Anzahl der Aufzüge einer der ersten nützlichen Indikatoren dafür, wo sich das Gebührene Niveau voraussichtlich bewegen wird.
Was Gemeinschaftsgebühren üblicherweise abdecken
Die Gemeinschaftsgebühren werden vereinbart von der Wohnungseigentümergemeinschaft (der Eigentümergemeinschaft) und bezahlen für die gemeinschaftliche Bewirtschaftung des Gebäudes. Typische Bestandteile sind:
- Reinigung und Instandhaltung von Gemeinschaftsbereichen
- Pool- und Gartenpflege
- Aufzugwartung und -prüfung
- Gebäudeversicherung
- Gemeinschaftsstrom und -wasser
- Gebühren für die Hausverwaltung
- Beiträge zur gesetzlichen Rücklage (Rücklage)
Der Reservefonds ist nach spanischem Recht auf mindestens 10% des jährlichen Haushalts der Eigentümergemeinschaft festgelegt. Eine gut geführte Eigentümergemeinschaft verfügt über einen höheren Betrag und nutzt diesen für unvorhergesehene Reparaturen, ohne dass außerordentliche Umlagen von den Eigentümern erhoben werden müssen.
Derramas – außerordentliche Umlagen, beschlossen von den Eigentümern
A Umlage wird eine Sonderumlage von allen Eigentümern für ein bestimmtes Projekt erhoben, das die Gemeinschaft beschlossen hat – typischerweise eine größere Reparatur oder Verbesserung, die von der regulären Gebühr und der Rücklage allein nicht gedeckt werden kann. Häufige Beispiele sind Dachsanierungen, Fassadenarbeiten, Liftmodernisierungen, Schwimmbadrenovierungen oder größere Sanitärreparaturen.
Derramas sind keine Willkürakte gegenüber Eigentümern. Sie werden auf der Eigentümerversammlung vorgeschlagen, diskutiert und von den Eigentümern selbst beschlossen. Das Ergebnis spiegelt wider, worin die Gemeinschaft zu investieren beschlossen hat. Käufer sollten sie als normalen Bestandteil des Lebens in einer spanischen Eigentümergemeinschaft betrachten und nicht als verstecktes Risiko.
Dennoch sieht die praktische Realität so aus, dass die Höhe und Häufigkeit von Sonderumlagen vom Komplex abhängen. Ein gut instandgehaltener Komplex mit einer gesunden Rücklage und einer Gemeinschaft, die über die Jahre hinweg kontinuierlich investiert hat, wird tendenziell mit kleineren, selteneren Sonderumlagen konfrontiert sein. Ein Komplex, der zu wenig investiert hat, oder einer, der sich dem Ende eines großen Investitionszyklus (Aufzüge, Dächer, Pooltechnik) nähert, wird tendenziell mit größeren konfrontiert sein. Ein Käufer schließt sich dem an, was der Komplex tatsächlich darstellt, einschließlich der Entscheidungen, die die Gemeinschaft in den kommenden Jahren wahrscheinlich treffen wird.
Praktische Wahrheit zu Gemeinschaftsdokumenten
Käuferratgeber schlagen oft vor, vor einer Besichtigung nach Gemeinschaftsabrechnungen und Protokollen der Eigentümerversammlungen aus zwei bis drei Jahren zu fragen. In der Praxis funktioniert das selten. Die Abrechnungen und Protokolle sind Dokumente der Eigentümer, die vom Gemeinschaftsverwalter verwahrt werden, und der Zugriff ist auf Eigentümer beschränkt. Ein Eigentümer, der von mehreren Käufern besichtigt wird, wird und kann in den meisten Fällen nicht das gesamte Archiv an jeden Interessierten herausgeben, der danach fragt. Selbst Makler können diese in der Regel nicht ohne die Mitwirkung des Eigentümers auf Abruf beschaffen.
Realistisch ist es, den Eigentümer zu fragen, ob er eine Kopie des Protokolls der letzten Eigentümerversammlung hat und bereit ist, dieses zur Verfügung zu zeigen. Das Protokoll des letzten Jahres deckt in der Regel die aktuellen Themen der Gemeinschaft ab: alle beschlossenen oder geplante Sonderumlagen, alle größeren Arbeiten, die diskutiert werden, sowie die wichtigsten Beschlüsse der Gemeinschaft aus dem Jahr. Wenn es ein gemeinschaftliches Büro vor Ort für Eigentümer gibt, was Sie in mehreren Anlagen wie dem Parque Santiago 1 in Playa de Las Americas und dem Royal Palm sowie Port Royale in Los Cristianos haben, ist es kein Problem, dorthin zu gehen und Fragen zur Gemeinschaft zu stellen, vorausgesetzt, die dort arbeitenden Personen sind nicht zu beschäftigt und haben Zeit, Ihnen einige Antworten zu geben.
Sobald ein Angebot vorliegt und Ihr Anwalt beauftragt ist, wird die Prüfung der Dokumente gründlicher. Mit der entsprechenden Vollmacht kann Ihr Anwalt die Bescheinigung über die Schulden der Wohnungseigentümergemeinschaft und alle weiteren für die Transaktion wichtigen Gemeinschaftsdokumente einholen. Das ist der richtige Zeitpunkt für die eingehendere Papierarbeit, nicht die Besichtigungsphase vor Abgabe des Angebots.
Strom und Wasser
“Über die Gemeinschaft abgerechnet” ist nicht dasselbe wie “in der Gebühr enthalten”
Eine der häufigsten Missverständnisse bei Käufern ist, dass die im Gemeinschaftsvertrag aufgeführten Dienstleistungen irgendwie “inbegriffen” sind der Gemeinschaftsgebühr. In der Praxis ist dies nicht der Fall. In vielen Wohnanlagen in Süd-Teneriffa wird die Abfallentsorgung über die Gemeinschaftsgebühr finanziert; die Gemeinde zahlt die Kosten und erstatten sie den Eigentümern, doch diese Kosten werden nicht vollständig übernommen; sie werden einfach auf die Gemeinschaftskasse übertragen. In manchen Wohnanlagen wird auch die Wasserzufuhr auf Wohnungsebene über die Gemeinschaftsgebühr abgerechnet; der Eigentümer zahlt weiterhin für seine eigene Verbrauchsmenge, nur dass diese Kosten auf der Gemeinschaftskasse angezeigt werden, statt als separater Rechnungsbetrag vom örtlichen Wasserversorger. Ein kleiner Teil der Wohnanlagen in touristischen Wohnanlagen macht dies ebenfalls mit Strom. Beim Vergleich der Gemeinschaftsgebühren zwischen den Wohnanlagen ist sicherzustellen, dass man die Gebühren vergleichbar betrachtet. Eine höhere Gebühr, die Pass-Through-Dienstleistungen umfasst, ist nicht notwendigerweise teurer als eine niedrigere Gebühr, die diese Leistungen nicht umfasst.
Elektrizität
Das Stromverteilungsnetz auf Teneriffa wird von Endesa Distribución betrieben, dem regulierten Netzbetreiber, dem die Leitungen gehören. Der Stromvertrieb ist jedoch ein wettbewerbsorientierter Markt. Eigentümer können ihren Stromanbieter frei wählen. Endesa Energía ist nach wie vor am weitesten verbreitet, aber Iberdrola, Octopus Energy, Repsol und andere vertreiben ebenfalls Strom an Kunden auf Teneriffa, teilweise mit deutlich unterschiedlichen Tarifen, einschließlich tageszeitabhängiger Varianten, die das Nutzungsverhalten von Ferienhäusern begünstigen können. Ein Anbieterwechsel ist unkompliziert und hat keine Auswirkungen auf den Netzanschluss selbst.
Ganz gleich, bei welchem Anbieter Sie sind, die Rechnung setzt sich in der Regel aus zwei Teilen zusammen:
- Die Grundgebühr (vertraglich vereinbarte Leistung), die in jedem Abrechnungszeitraum unabhängig vom tatsächlichen Verbrauch gezahlt wird. Bei einer typischen vertraglich vereinbarten Anschlussleistung von 3,3 kW für eine Ein- oder Zweizimmerwohnung beläuft sich dies auf etwa 15 € bis 18 € pro Monat vor jeglichem Verbrauch. Verschiedene Anbieter berechnen Grundgebühren etwas unterschiedlich.
- Verbrauch, die nach verbrauchten kWh berechnet wird. Bei einer selten genutzten Ferienwohnung schlägt dies oft mit weiteren 5 € bis 15 € pro Monat zu Buche. Bei einer dauerhaft bewohnten Immobilie mit regelmäßigem Klimaanlagenbetrieb im Sommer kann der Verbrauch erheblich steigen.
Der praktische Punkt ist, dass eine ungenutzte Ferienwohnung allein durch den Grundpreis selbst dann Grundstromkosten verursacht, wenn niemand dort ist. Käufer, die eine sehr zeitweilige Nutzung planen, nehmen manchmal an, sie könnten die Stromversorgung komplett abschalten. In der Praxis lassen sie den Vertrag für Kühlschränke, Alarmanlagen, automatische Systeme und eine bequeme Wiederanreise aktiv und akzeptieren den Grundpreis als Teil der Unterhaltskosten.
Wasser
Wasser wird vom Anbieter, der der Gemeinde dient, oder über die Gemeinde berechnet, bei der das Komplex eine gemeinsame Abrechnungsvereinbarung hat. Prüfen Sie den Lieferanten und den Abrechnungszyklus in der neuesten Wasserrechnung des Objekts.
Die Struktur ähnelt der von Elektrizität:
- Die Grundgebühr (Servicegebühr), die unabhängig vom Verbrauch gilt, typischerweise 8 € bis 12 € pro Zweimonatszeitraum in einer Wohnung.
- Verbrauch, berechnet nach Kubikmetern. Bei einer typischen Ferienwohnung mit mäßiger ganzjähriger Nutzung beläuft sich der Verbrauch oft auf 10 € bis 25 € pro Zweimonatszeitraum.
Für eine wenig genutzte Wohnung belaufen sich die Kosten für Wasser insgesamt meist auf etwa 15 € bis 25 € pro Monat Alles inklusive, in den meisten Fällen günstiger als Strom. Größere Anwesen, Immobilien mit privaten Pools und Immobilien, die ganztägig genutzt werden, liegen höher.
Wie oben erwähnt, berechnen einige Kommunen Wasserverbrauch über die Gemeinschaftsabrechnung und nicht direkt über den lokalen Wasserversorger. Der Eigentümer zahlt dennoch seine eigene verbrauchte Menge – es ist die Abrechnungsroute, die sich unterscheidet, nicht die zugrunde liegenden Kosten.
IBI und Müllgebühr
IBI – die lokale Grundsteuer
IBI (Grundsteuer) ist die jährliche Grundsteuer, die von der Stadtverwaltung (Rathaus) wo sich die Immobilie befindet. Es entspricht konzeptionell der britischen Council Tax, wenngleich nicht in der Mechanik; die IBI wird auf Basis des Katasterwerts der Immobilie berechnet, nicht nach Immobilientyp oder Bewohner.
Die Formel ist einfach:
Katasterwert × kommunaler IBI-Hebesatz = jährliche IBI-Steuerschuld
Die Gemeindesteuer variiert je nach Gemeinde (Ayuntamiento). Für Südteneriffa liegen die Hauptsätze grob bei:
- Arona (Los Cristianos, Las Américas, Chayofa, Palm-Mar): rund 0,591 TP3T des Katasterwerts
- Adeje (Costa Adeje, La Caleta, Callao Salvaje): ca. 0,551 TP3T
- Granadilla de Abona (El Médano, Seite Golf del Sur): ca. 0,51 TP3T bis 0,61 TP3T
- San Miguel de Abona (Amarilla Golf, Golf del Sur): ca. 0,551 TP3T
- Santa Cruz de Tenerife: ca. 0,6651 TP3T
Die Tarife werden von jedem Ayuntamiento regelmäßig überprüft, sodass der aktuelle Betrag für eine bestimmte Immobilie am besten anhand der jüngsten IBI-Rechnung bestätigt werden kann.
Wie die Rechnung in Los Cristianos tatsächlich aussieht
Für eine typische Ein- bis Zweizimmerwohnung in Los Cristianos liegt die jährliche IBI-Steuer normalerweise zwischen 170€ und 300€. Das ist die praktische Reichweite, die ich bei den von mir betreuten Immobilien am häufigsten sehe.
Katastralwerte können viel niedriger als die aktuellen Marktwert sein, aber es gibt keinen einzigen Prozentsatz, den Käufer bei der Budgetierung verwenden sollten. Prüfen Sie stattdessen die tatsächliche IBI-Rechnung des Objekts, anstatt die Katastralwert zu schätzen aus dem Preis oder Kaufpreis.
Beispielprojekt: IBI für eine Wohnung in Los Cristianos
Zum Vergleich: Nehmen wir ein Apartment im Wert von 300.000 €, mit einem Katastralwert von 40.000 €. Angenommen eine IBI-Rate von 0,59% und keine Reduzierungen oder Rabatte:
40.000 € × 0,59% = 236 € pro Jahr
Dasselbe Grundstück in verschiedenen Gemeinden, bei derselben Katasterannahme:
| Gemeinde | Rate | Jährliche Grundsteuer (IBI) bei einem Katasterwert von 40.000 € |
|---|---|---|
| Arona (Los Cristianos) | ~0.59% | ~236€ |
| Adeje (Costa Adeje) | ~0.55% | ~220€ |
| Santa Cruz de Tenerife | ~0.665% | ~266€ |
Der Katastralwert ist auf der IBI-Rechnung angegeben und ist eine geschützte Information, die Eigentümern oder autorisierten Vertretern zugänglich ist. Katastrofe. Es ist anders als das Referenzwert Verwendet für bestimmte Immobilienumsatzsteuern.
Basura – die lokale Müll- und Abwassergebühr
Basura ist die vom lokalen Rathaus erhobene jährliche Müllabfuhr- und Abwassergebühr. Typische Beträge für eine Standardwohnung im Süden Teneriffas belaufen sich grob auf:
- Arona: ca. 78 € bis 90 € pro Jahr
- Adeje ca. 60 € bis 80 € pro Jahr
- Granadilla de Abona ca. 70 € bis 90 € pro Jahr
Einige Gemeinden erheben einen Zuschlag des Inselrats von Teneriffa (Cabildo de Tenerife), der je nach Jahr und lokaler Vereinbarung auf derselben Rechnung erscheint.
In vielen Apartmentkomplexen im Süden Teneriffas wird die Müllgebühr (Basura) über die Gemeinschaftsgebühr eingezogen, anstatt den Eigentümern direkt vom Rathaus (Ayuntamiento) in Rechnung gestellt zu werden. Die Hausgemeinschaft begleicht die Rechnung im Namen der Eigentümer und die Kosten werden weitergegeben. Dies ist eine der häufigsten Ursachen für das Missverständnis “Ich dachte, das wäre inklusive”: Die Müllgebühr taucht in der Abrechnung der Hausgemeinschaft auf, wird aber vom Eigentümer bezahlt und nicht von der Gemeinschaft übernommen. Siehe dazu den Hinweis im vorherigen Abschnitt darüber, was “über die Gemeinschaft abgerechnet” tatsächlich bedeutet.
Weder IBI noch Müllgebühren sind bei einer typischen Wohnung ein schockierender Betrag, aber beide sollten im Jahresbudget enthalten sein, anstatt erst nach dem Abschluss entdeckt zu werden.
Versicherung
Versicherung ist nicht die größte Eigentumskosten, aber sie zu vernachlässigen ist keine kluge Einsparung. Je nach Immobilie und Nutzung benötigen Eigentümer möglicherweise eine Gebäudeversicherung, eine Hausratversicherung oder beides.
Die üblichen Preise für eine Wohnung im Süden Teneriffas liegen zwischen 150 € und 350 € pro Jahr, abhängig vom Deckungsumfang, dem Immobilienwert und dem Wert des Hausrats. Villen, größere Immobilien und Immobilien, die als VV-Ferienunterkünfte genutzt werden, liegen in der Regel in einer höheren Preisklasse.
Zahlen Sie nicht für Schutz, den Sie bereits haben
Befindet sich die Immobilie in einer Wohnanlage mit gemeinschaftlicher Versicherung, ist die Gebäudestruktur möglicherweise bereits durch die Police der Eigentümergemeinschaft abgedeckt. In diesem Fall benötigt der einzelne Eigentümer in der Regel nur eine Hausrat- und Haftpflichtversicherung für den Innenbereich seiner eigenen Wohnung und keine vollständige Gebäudeversicherung, da diese eine Doppelversicherung gegenüber dem darstellen würde, wofür die Eigentümergemeinschaft bereits aufkommt. Vergewissern Sie sich vor dem Abschluss einer separaten Gebäudeversicherung, was die Versicherung der Eigentümergemeinschaft abdeckt, da Sie sonst möglicherweise doppelt für dasselbe Risiko zahlen.
Grundsteuer für Nichtansässige (Modell 210)
Einzelne nicht-inhabende Eigentümer melden im Allgemeinen die auf die eigene Nutzung entfallenden Einkünfte oder die Leerzeiten eines städtischen Grundstücks über das Modelo 210 an. Die Leerzeiten werden in der Regelungsregelung für die Mieteinnahmen gesondert behandelt.
Um eine separate Darstellung zu machen, nehmen wir an, dass eine unbebaute Wohnung einen Katastrophenwert von 100.000 € hat und die 1,1% -Imputationshöhe gilt für das gesamte Jahr. Die jährliche Steuer beträgt:
- 209 € pro Jahr für Personen mit Wohnsitz in der EU oder im EWR
- 264 € pro Jahr für in Großbritannien oder außerhalb der EU ansässige Personen, nach dem Brexit
Die Steuererklärung wurde eingereicht pro Eigentümer, nicht pro Immobilie. Zwei eingetragene Eigentümer im Título bedeuten jedes Jahr zwei separate Anträge, normalerweise mit zwei separaten Gestoría-Gebühren.
Die vollständige Berechnungsmethodik, einschließlich der Imputationsquote, der Aufteilung nach EU- und Nicht-EU-Sätzen, des Zeitpunkts des Brexits sowie der Frage, was sich ändert, wenn die Immobilie vermietet ist, wird behandelt unter Steuern beim Immobilienkauf auf Teneriffa.
Die Kosten ändern sich, wenn Sie eine Lizenz für die Ferienvermietung (VV) haben.
Eigentümer mit einer VV (Ferienwohnung) eine Lizenz für den Betrieb der Immobilie als kurzfristige Ferienwohnung benötigen, haben eine deutlich andere Kostenstruktur als nicht vermietende Nichtansässige. Drei Änderungen sind dabei am wichtigsten.
1. IGIC über die Einnahmen aus Ferienwohnungen
Die Vermietung von Ferienimmobilien auf den Kanarischen Inseln unterliegt in der Regel der IGIC. 7%. Eine Ausnahme kann im Rahmen des REPEP-Kleinunternehmerregimes für qualifizierte Personen aus den Kanarischen Inseln gewährt werden. Nehmen Sie nicht an, dass nur ein niedriger Mieteinkommen einen Eigentümer von der Steuerbefreiung ausnimmt. Lassen Sie sich von Ihrem Steuerberater über die Eignungsfähigkeit, Registrierung und Rechnungsstellung des Betreibers informieren, bevor Sie mit der Budgetierung oder Vermietung beginnen. Reguläre Wohnungsvermittlung ist in der Regel von der Steuerbefreiung ausgenommen, vorbehaltlich der geltenden Bedingungen. Siehe Aktuelle REPEP-Anweisungen von ATC.
2. Das Modell 210 hängt davon ab, wie die Immobilie genutzt wird
Letzte Zeiten werden nach den Regeln für die Mieteinnahmen ausgewiesen. Eigenverwendung oder Leerzeiten können ebenfalls eine Pflicht zur Berechnung des Bruttoeinkommens ergeben. Die wichtigsten Punkte sind:
- Die Mieteinnahmen können jährlich zusammengefasst werden, sofern die Voraussetzungen erfüllt sind. Siehe unsere Veröffentlichungsdaten für Modelo 210 für die aktuellen Fristen und den Übergang im Jahr 2026.
- EU/EWR-Anwohner zahlen 19% auf die Nettomieteinnahmen, abzüglich der abzugsfähigen Aufwendungen wie Gemeinschaftsgebühren, IBI, Versicherungen, Hypothekenzinsen, Reparaturen, Abschreibungen und Verwaltungskosten, die proportional zur Mietnutzung berechnet werden
- Personen mit Wohnsitz außerhalb der EU (einschließlich Personen mit Wohnsitz im Vereinigten Königreich nach dem Brexit) zahlen 24% auf die Bruttomieteinnahmen, wobei keine Kostenabzüge zulässig sind
Die Nicht-EU-Position ist wesentlich härter als die der EU, da britische Vermieter die Kosten für den Betrieb der Vermietung nicht vor Steuern mit den Einnahmen verrechnen können. Bei denselben Mieteinnahmen kann ein britischer Eigentümer am Ende deutlich mehr IRNR zahlen als ein in der EU ansässiger Eigentümer für dieselbe Immobilie.
3. Die Kosten für Rechnungslegung und Compliance steigen
Die Buchhaltung für Mietverhältnisse erfordert mehr Arbeit als die Erstellung einer Eigenverwendungsgewinnsteuererklärung, einschließlich der Einnahmen- und Ausgabenaufzeichnungen sowie aller separaten Steuern, die anfallen. Die vierteljährliche Abrechnung durch einen Buchhalter bedeutet nicht zwangsläufig, dass das Modelo 210 vierteljährlich eingereicht werden muss. Typische Gestorierungs- oder Buchhaltungskosten betragen: 120 € bis 180 € pro Quartal, Manchmal mehr, gegen 100 bis 200 € pro Jahr für eine nicht-mietende Nicht-Inhaberin. Bestätigen Sie den Kostenvoranschlag und dessen Umfang mit Ihrem Steuerberater.
Realitätscheck
Der jährliche steuerliche und buchhalterische Unterschied zwischen dem Besitz einer nicht vermieteten Wohnung und einer Wohnung mit VV-Lizenz ist selten gering. Bei geringen Mieteinnahmen können IGIC, IRNR und die Kosten für die Gestoría zusammen einen beträchtlichen Teil der Bruttomieteinnahmen verschlucken, insbesondere für Eigentümer mit Wohnsitz außerhalb der EU, die keine Ausgaben absetzen können. Wenn die Kurzzeitvermietung Teil Ihres Kaufkonzepts ist, sollten Sie die Kosten vor einer Verpflichtung genau durchrechnen.
Beachten Sie, dass die Erteilung einer neuen VV-Lizenz auf Teneriffa gemäß dem Gesetz Ley 6/2025 (in Kraft seit 13. Dezember 2025) nun extrem eingeschränkt ist. Das obige Kostenszenario gilt für bereits lenzierte VV-Immobilien; wenn Sie in der Absicht kaufen, eine VV-Lizenz zu erhalten, lesen Sie Ferienvermietungslizenzen (VV) auf Teneriffa erste.
Die praktische Realität von Eigentumskosten
Der nützlichste Weg, über laufende Kosten nachzudenken, ist nicht als Checkliste von Rechnungen. Es ist als Teil der Immobilienpassform.
Zwei Wohnungen zu einem ähnlichen Kaufpreis können sich im Besitz sehr unterschiedlich anfühlen. Eine kann sich in einer gut geführten, kostengünstigeren Anlage befinden, die sich perfekt für gelegentliche Nutzung eignet. Eine andere kann höhere Gemeinschaftsgebühren, komplexere Wartung und eine andere langfristige Eigentümererfahrung mit sich bringen.
Dafür sollten die Betriebskosten Teil der Kaufentscheidung sein und nicht etwas, das man nachträglich berechnet.
Häufig gestellte Fragen zu den laufenden Kosten auf Teneriffa
Gemeinschaftsgebühren, Strom, Wasser, IBI, Müllgebühr, Versicherung und gegebenenfalls die Nichtansässigensteuer sind die Hauptkosten, die die meisten Eigentümer budgetieren müssen.
Sie variieren stark je nach Anlage und dem, was sie beinhaltet. Eine einfache Wohnanlage kann bescheiden sein, während Anlagen mit Aufzügen, beheizten Pools, Gärten, Rezeption oder Sicherheit deutlich höher sein können.
Ja, Nichtansässige können auch dann eine Steuerschuld haben, wenn die Immobilie nur für den persönlichen Gebrauch bestimmt ist. Dies sind eine der Kosten, die viele Käufer frühzeitig übersehen.
Sie sind oft vernünftig im Vergleich zu vielen anderen europäischen Reisezielen, aber die Gesamtsumme hängt stark von der Art der Immobilie, ihrer Nutzung und der Höhe der Gemeinschaftsgebühren ab.
Die Grundsteuer ist die lokale jährliche Immobiliensteuer. Die Höhe hängt von der Immobilie und der Gemeinde ab, aber sie ist Teil der normalen jährlichen Eigentumskosten.
Ja. Die laufenden Kosten sollten Teil der Kaufentscheidung sein und nicht etwas, das man nach Abschluss der Transaktion ausrechnet. Zwei Immobilien zum ähnlichen Preis können sich im Besitz sehr unterschiedlich anfühlen.
Quellen und Referenzen
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