Laufende Kosten für den Immobilienbesitz auf Teneriffa

Gemeinschaftsgebühren auf Teneriffa

Gemeinschaftsgebühren sind die mit Abstand größte Variable in Ihrer monatlichen Kostenbilanz und werden am häufigsten missverstanden. Zwei Apartments zum gleichen Kaufpreis können sich in Anlagen mit völlig unterschiedlichen Gebührenstrukturen befinden.

Für die meisten Käufer im Süden Teneriffas fallen die Gebühren in eine von drei Kategorien:

• Einfache Wohnanlage: ca. 60 € bis 90 € pro Monat. Ein kleiner, einfacher Wohnblock, kein Pool oder nur ein einfacher gemeinschaftlicher, keine Aufzüge oder nur einer, minimale Grünanlagen, bescheidene Reinigung und Verwaltung.
• Mittelgroße Anlage mit Einrichtungen: ca. 100 € bis 150 € pro Monat. Pool, Aufzüge, Gärten, regelmäßige Reinigung, teilweise geschlossener Zugang, funktionierende Rücklage. Der Standardwert im obigen Rechner liegt in dieser Kategorie.
• Aparthotel, Luxus- oder gehobene Anlage: 200 € bis 400 €+ pro Monat. Rezeption, Sicherheit, mehrere Pools oder beheizte Pools, intensivere Grundstückspflege, gelegentlich Spa- oder Fitnesseinrichtungen, manchmal ein vor Ort betriebenes, verwaltetes Vermietungsprogramm. Einige größere Luxuskomplexe stehen noch darüber.

Der genaue Betrag, den man einplanen sollte, hängt vollständig davon ab, in welcher Kategorie sich die jeweilige Wohnanlage befindet, und nicht von einem allgemeinen “Durchschnitt”. Zwei Wohnungen zum selben Preis von 300.000 € können monatliche Nebenkosten aufweisen, die sich um 200 € oder mehr unterscheiden, sobald man die Anlagen richtig vergleicht.

Was treibt die Gemeinschaftsgebühren in die Höhe

Einiges davon liegt auf der Hand – Pools, Gärten und Rezeptionsdienste kosten Geld im Unterhalt. Anderes ist weniger offensichtlich. Die Wartung von Aufzügen ist einer der größeren unterschriebenen Kostentreiber: Aufzüge sind teuer in der Prüfung, Wartung, Modernisierung und schließlich im Austausch, und eine Anlage mit drei oder vier Aufzügen verursacht in der Regel deutlich höhere Gebühren als eine mit nur einem Aufzug, selbst bevor andere Einrichtungen berücksichtigt werden. Beim Vergleich anscheinend ähnlicher Wohnanlagen ist die Anzahl der Aufzüge einer der ersten nützlichen Indikatoren dafür, wo sich das Gebührene Niveau voraussichtlich bewegen wird.

Was Gemeinschaftsgebühren üblicherweise abdecken

Die Gemeinschaftsgebühren werden vereinbart von der Wohnungseigentümergemeinschaft (der Eigentümergemeinschaft) und bezahlen für die gemeinschaftliche Bewirtschaftung des Gebäudes. Typische Bestandteile sind:

• Reinigung und Instandhaltung von Gemeinschaftsbereichen
• Pool- und Gartenpflege
• Aufzugwartung und -prüfung
• Gebäudeversicherung
• Gemeinschaftsstrom und -wasser
• Gebühren für die Hausverwaltung
• Beiträge zur gesetzlichen Rücklage (Rücklage)

Der Reservefonds ist nach spanischem Recht auf mindestens 10% des jährlichen Haushalts der Eigentümergemeinschaft festgelegt. Eine gut geführte Eigentümergemeinschaft verfügt über einen höheren Betrag und nutzt diesen für unvorhergesehene Reparaturen, ohne dass außerordentliche Umlagen von den Eigentümern erhoben werden müssen.

Derramas – außerordentliche Umlagen, beschlossen von den Eigentümern

A Umlage wird eine Sonderumlage von allen Eigentümern für ein bestimmtes Projekt erhoben, das die Gemeinschaft beschlossen hat – typischerweise eine größere Reparatur oder Verbesserung, die von der regulären Gebühr und der Rücklage allein nicht gedeckt werden kann. Häufige Beispiele sind Dachsanierungen, Fassadenarbeiten, Liftmodernisierungen, Schwimmbadrenovierungen oder größere Sanitärreparaturen.

Derramas sind keine Willkürakte gegenüber Eigentümern. Sie werden auf der Eigentümerversammlung vorgeschlagen, diskutiert und von den Eigentümern selbst beschlossen. Das Ergebnis spiegelt wider, worin die Gemeinschaft zu investieren beschlossen hat. Käufer sollten sie als normalen Bestandteil des Lebens in einer spanischen Eigentümergemeinschaft betrachten und nicht als verstecktes Risiko.

Dennoch sieht die praktische Realität so aus, dass die Höhe und Häufigkeit von Sonderumlagen vom Komplex abhängen. Ein gut instandgehaltener Komplex mit einer gesunden Rücklage und einer Gemeinschaft, die über die Jahre hinweg kontinuierlich investiert hat, wird tendenziell mit kleineren, selteneren Sonderumlagen konfrontiert sein. Ein Komplex, der zu wenig investiert hat, oder einer, der sich dem Ende eines großen Investitionszyklus (Aufzüge, Dächer, Pooltechnik) nähert, wird tendenziell mit größeren konfrontiert sein. Ein Käufer schließt sich dem an, was der Komplex tatsächlich darstellt, einschließlich der Entscheidungen, die die Gemeinschaft in den kommenden Jahren wahrscheinlich treffen wird.

Strom und Wasser

Elektrizität

Das Stromverteilungsnetz auf Teneriffa wird von Endesa Distribución betrieben, dem regulierten Netzbetreiber, dem die Leitungen gehören. Der Stromvertrieb ist jedoch ein wettbewerbsorientierter Markt. Eigentümer können ihren Stromanbieter frei wählen. Endesa Energía ist nach wie vor am weitesten verbreitet, aber Iberdrola, Octopus Energy, Repsol und andere vertreiben ebenfalls Strom an Kunden auf Teneriffa, teilweise mit deutlich unterschiedlichen Tarifen, einschließlich tageszeitabhängiger Varianten, die das Nutzungsverhalten von Ferienhäusern begünstigen können. Ein Anbieterwechsel ist unkompliziert und hat keine Auswirkungen auf den Netzanschluss selbst.

Ganz gleich, bei welchem Anbieter Sie sind, die Rechnung setzt sich in der Regel aus zwei Teilen zusammen:

• Die Grundgebühr (vertraglich vereinbarte Leistung), die in jedem Abrechnungszeitraum unabhängig vom tatsächlichen Verbrauch gezahlt wird. Bei einer typischen vertraglich vereinbarten Anschlussleistung von 3,3 kW für eine Ein- oder Zweizimmerwohnung beläuft sich dies auf etwa 15 € bis 18 € pro Monat vor jeglichem Verbrauch. Verschiedene Anbieter berechnen Grundgebühren etwas unterschiedlich.
• Verbrauch, die nach verbrauchten kWh berechnet wird. Bei einer selten genutzten Ferienwohnung schlägt dies oft mit weiteren 5 € bis 15 € pro Monat zu Buche. Bei einer dauerhaft bewohnten Immobilie mit regelmäßigem Klimaanlagenbetrieb im Sommer kann der Verbrauch erheblich steigen.

Der praktische Punkt ist, dass eine ungenutzte Ferienwohnung allein durch den Grundpreis selbst dann Grundstromkosten verursacht, wenn niemand dort ist. Käufer, die eine sehr zeitweilige Nutzung planen, nehmen manchmal an, sie könnten die Stromversorgung komplett abschalten. In der Praxis lassen sie den Vertrag für Kühlschränke, Alarmanlagen, automatische Systeme und eine bequeme Wiederanreise aktiv und akzeptieren den Grundpreis als Teil der Unterhaltskosten.

Wasser

Wasser wird auf Teneriffa vom lokalen Versorger in Rechnung gestellt, wobei die meisten Immobilien im Süden Teneriffas entweder von der CIATF (Wasserverband von Teneriffa) oder vom kommunalen Wasserversorger in ihrem jeweiligen Gebiet, wie zum Beispiel ASA in einigen Bezirken. Rechnungen laufen auf Basis einer zweimonatlicher Rhythmus, nicht monatlich.

Die Struktur ähnelt der von Elektrizität:

• Die Grundgebühr (Servicegebühr), die unabhängig vom Verbrauch gilt, typischerweise 8 € bis 12 € pro Zweimonatszeitraum in einer Wohnung.
• Verbrauch, berechnet nach Kubikmetern. Bei einer typischen Ferienwohnung mit mäßiger ganzjähriger Nutzung beläuft sich der Verbrauch oft auf 10 € bis 25 € pro Zweimonatszeitraum.

Für eine wenig genutzte Wohnung belaufen sich die Kosten für Wasser insgesamt meist auf etwa 15 € bis 25 € pro Monat Alles inklusive, in den meisten Fällen günstiger als Strom. Größere Anwesen, Immobilien mit privaten Pools und Immobilien, die ganztägig genutzt werden, liegen höher.

Wie oben erwähnt, erfassen und berechnen einige Anlagen den Wasserverbrauch über die Gemeinschaftsabrechnung und nicht direkt durch CIATF oder den lokalen Versorger. Der Eigentümer zahlt nach wie vor für seinen eigenen gemessenen Verbrauch – es unterscheidet sich lediglich der Abrechnungsweg, nicht die zugrundeliegenden Kosten.

IBI und Müllgebühr

IBI – die lokale Grundsteuer

IBI (Grundsteuer) ist die jährliche Grundsteuer, die von der Stadtverwaltung (Rathaus) wo sich die Immobilie befindet. Es entspricht konzeptionell der britischen Council Tax, wenngleich nicht in der Mechanik; die IBI wird auf Basis des Katasterwerts der Immobilie berechnet, nicht nach Immobilientyp oder Bewohner.

Die Formel ist einfach:

Katasterwert × kommunaler IBI-Hebesatz = jährliche IBI-Steuerschuld

Die Gemeindesteuer variiert je nach Gemeinde (Ayuntamiento). Für Südteneriffa liegen die Hauptsätze grob bei:

• Arona (Los Cristianos, Las Américas, Chayofa, Palm-Mar): rund 0,591 TP3T des Katasterwerts
• Adeje (Costa Adeje, La Caleta, Callao Salvaje): ca. 0,551 TP3T
• Granadilla de Abona (El Médano, Seite Golf del Sur): ca. 0,51 TP3T bis 0,61 TP3T
• San Miguel de Abona (Amarilla Golf, Golf del Sur): ca. 0,551 TP3T
• Santa Cruz de Tenerife: ca. 0,6651 TP3T

Die Tarife werden von jedem Ayuntamiento regelmäßig überprüft, sodass der aktuelle Betrag für eine bestimmte Immobilie am besten anhand der jüngsten IBI-Rechnung bestätigt werden kann.

Wie die Rechnung in Los Cristianos tatsächlich aussieht

Für eine typische Ein- bis Zweizimmerwohnung in Los Cristianos liegt die jährliche IBI-Steuer normalerweise zwischen 170€ und 300€. Das ist die praktische Reichweite, die ich bei den von mir betreuten Immobilien am häufigsten sehe.

Der Grund dafür, dass die Rechnung trotz Aronas 0,591-TP3T-Satz auf diesem Niveau ausfällt, liegt darin, dass der für die IBI-Berechnung herangezogene Katasterwert deutlich unter dem Marktwert der Immobilie liegt. Bei Wohnungen im Süden Teneriffas liegen die Katasterwerte in der Regel im Bereich von 10% bis 25% des Marktwerts, manchmal niedriger bei älteren Immobilien, deren Katasterwerte seit vielen Jahren nicht wesentlich überarbeitet wurden. Das ist viel niedriger, als Käufer aus dem UK oder Nordeuropa normalerweise erwarten.

Praxisbeispiel: Grundsteuer (IBI) für eine typische Wohnung in Los Cristianos

Nehmen wir eine Wohnung in Los Cristianos mit einem Marktwert von 300.000 € und einem Katasterwert von 40.000 € – ein realistischer Wert für eine Ein- oder Zweizimmerwohnung in dieser Gegend. Die IBI-Berechnung unter Verwendung des Steuersatzes von 0,591 TP3T in Arona ergibt:

40.000 € × 0,59% = 236 € pro Jahr

Dasselbe Grundstück in verschiedenen Gemeinden, bei derselben Katasterannahme:

Der Katasterwert kann auf der aktuellsten IBI-Rechnung oder über die öffentliche Katastersuche unter eingesehen werden catastro.hacienda.gob.es. Wenn eine Immobilie grundlegend renoviert wurde oder der Katasterwert in jüngerer Zeit revidiert wurde, liegt der Wert eher am oberen Ende der typischen Spanne.

Basura – die lokale Müll- und Abwassergebühr

Basura ist die vom lokalen Rathaus erhobene jährliche Müllabfuhr- und Abwassergebühr. Typische Beträge für eine Standardwohnung im Süden Teneriffas belaufen sich grob auf:

• Arona: ca. 78 € bis 90 € pro Jahr
• Adeje ca. 60 € bis 80 € pro Jahr
• Granadilla de Abona ca. 70 € bis 90 € pro Jahr

Einige Gemeinden erheben einen Zuschlag des Inselrats von Teneriffa (Cabildo de Tenerife), der je nach Jahr und lokaler Vereinbarung auf derselben Rechnung erscheint.

In vielen Apartmentkomplexen im Süden Teneriffas wird die Müllgebühr (Basura) über die Gemeinschaftsgebühr eingezogen, anstatt den Eigentümern direkt vom Rathaus (Ayuntamiento) in Rechnung gestellt zu werden. Die Hausgemeinschaft begleicht die Rechnung im Namen der Eigentümer und die Kosten werden weitergegeben. Dies ist eine der häufigsten Ursachen für das Missverständnis “Ich dachte, das wäre inklusive”: Die Müllgebühr taucht in der Abrechnung der Hausgemeinschaft auf, wird aber vom Eigentümer bezahlt und nicht von der Gemeinschaft übernommen. Siehe dazu den Hinweis im vorherigen Abschnitt darüber, was “über die Gemeinschaft abgerechnet” tatsächlich bedeutet.

Weder IBI noch Müllgebühren sind bei einer typischen Wohnung ein schockierender Betrag, aber beide sollten im Jahresbudget enthalten sein, anstatt erst nach dem Abschluss entdeckt zu werden.

Versicherung

Versicherung ist nicht die größte Eigentumskosten, aber sie zu vernachlässigen ist keine kluge Einsparung. Je nach Immobilie und Nutzung benötigen Eigentümer möglicherweise eine Gebäudeversicherung, eine Hausratversicherung oder beides.

Die üblichen Preise für eine Wohnung im Süden Teneriffas liegen zwischen 150 € und 350 € pro Jahr, abhängig vom Deckungsumfang, dem Immobilienwert und dem Wert des Hausrats. Villen, größere Immobilien und Immobilien, die als VV-Ferienunterkünfte genutzt werden, liegen in der Regel in einer höheren Preisklasse.

Grundsteuer für Nichtansässige (Modell 210)

Wenn Sie als Nichtansässiger eine Immobilie auf Teneriffa besitzen, sind Sie gegenüber der AEAT zur jährlichen Steuererklärung verpflichtet, auch wenn die Immobilie nicht vermietet ist. Diese Erklärung erfolgt im spanischen Steuersystem für Nichtansässige über das Formular „Modelo 210“.

Für eine 300.000-€-Wohnung mit einem Katasterwert von 100.000-€ beläuft sich der Jahresbetrag auf etwa:

• 209 € pro Jahr für Personen mit Wohnsitz in der EU oder im EWR
• 264 € pro Jahr für in Großbritannien oder außerhalb der EU ansässige Personen, nach dem Brexit

Die Steuererklärung wurde eingereicht pro Eigentümer, nicht pro Immobilie. Zwei eingetragene Eigentümer im Título bedeuten jedes Jahr zwei separate Anträge, normalerweise mit zwei separaten Gestoría-Gebühren.

Die vollständige Berechnungsmethodik, einschließlich der Imputationsquote, der Aufteilung nach EU- und Nicht-EU-Sätzen, des Zeitpunkts des Brexits sowie der Frage, was sich ändert, wenn die Immobilie vermietet ist, wird behandelt unter Steuern beim Immobilienkauf auf Teneriffa.

Die Kosten ändern sich, wenn Sie eine Lizenz für die Ferienvermietung (VV) haben.

Eigentümer mit einer VV (Ferienwohnung) eine Lizenz für den Betrieb der Immobilie als kurzfristige Ferienwohnung benötigen, haben eine deutlich andere Kostenstruktur als nicht vermietende Nichtansässige. Drei Änderungen sind dabei am wichtigsten.

1. IGIC bei 7% aus Mieteinnahmen

Einnahmen aus kurzfristigen touristischen Vermietungen auf den Kanarischen Inseln unterliegen der IGIC zum allgemeinen Steuersatz von 7%. Der Eigentümer berechnet zusätzlich zum Übernachtungspreis 7% IGIC, zieht diesen Betrag von den Gästen ein und führt ihn an die kanarische Steuerbehörde ab. Langzeitvermietungen an Privatpersonen sind von der IGIC befreit; nur kurzfristige touristische Vermietungen, wie sie mit einer VV-Lizenz erlaubt sind, unterliegen dieser Steuer.

2. Das Formular 210 wird von einer jährlichen auf eine vierteljährliche Abgabe umgestellt

Für eine nicht vermietete Immobilie wird das Formular 210 einmal im Jahr für fiktive Einkünfte eingereicht. Sobald die Immobilie vermietet wird, ändert sich das System:

• Das Formular 210 wird eingereicht vierteljährlich, auf der Grundlage der tatsächlichen Mieteinnahmen
• EU/EWR-Anwohner zahlen 19% auf die Nettomieteinnahmen, abzüglich der abzugsfähigen Aufwendungen wie Gemeinschaftsgebühren, IBI, Versicherungen, Hypothekenzinsen, Reparaturen, Abschreibungen und Verwaltungskosten, die proportional zur Mietnutzung berechnet werden
• Personen mit Wohnsitz außerhalb der EU (einschließlich Personen mit Wohnsitz im Vereinigten Königreich nach dem Brexit) zahlen 24% auf die Bruttomieteinnahmen, wobei keine Kostenabzüge zulässig sind

Die Nicht-EU-Position ist wesentlich härter als die der EU, da britische Vermieter die Kosten für den Betrieb der Vermietung nicht vor Steuern mit den Einnahmen verrechnen können. Bei denselben Mieteinnahmen kann ein britischer Eigentümer am Ende deutlich mehr IRNR zahlen als ein in der EU ansässiger Eigentümer für dieselbe Immobilie.

3. Die Kosten für Rechnungslegung und Compliance steigen

Da die Steuererklärungen vierteljährlich statt jährlich eingereicht werden müssen und da IGIC, IRNR und eventuelle lokale Touristensteuern erfasst und abgerechnet werden müssen, sind die professionellen Honorare für die Verwaltung einer Immobilie mit VV-Lizenz erheblich höher als für eine nicht vermietete Immobilie von Nichtansässigen. Typische Kosten für eine Gestoría oder einen Buchhalter belaufen sich auf 120 € bis 180 € pro Quartal, sometimes more, against 100€ to 200€ a year for a non-renting non-resident filing.

Note that obtaining a new VV licence in Tenerife is now extremely restricted under Ley 6/2025 (in force since 13 December 2025). The cost picture above applies to existing licensed VV properties; if you are buying with a VV outcome in mind, see Holiday Rental (VV) Licences in Tenerife first.