Steuern beim Kauf einer Immobilie auf Teneriffa

Die wichtigste Steuer, die die meisten Käufer beim Kauf von Bestandsimmobilien auf Teneriffa zahlen, ist die Grunderwerbsteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales - ITP).

Für die meisten Käufe von Bestandsimmobilien auf Teneriffa ist die wichtigste Steuer die Grunderwerbsteuer, die üblicherweise als ITP bezeichnet wird. Praktisch gesehen ist dies die Hauptsteuer, die die meisten Käufer von Bestandsimmobilien zusätzlich zum Kaufpreis einplanen müssen.

Die Zahl, die die meisten Käufer auf Teneriffa hören werden, ist 6,5%, und das ist die Zahl, die für eine einfache Weiterverkaufskalkulation normalerweise wichtig ist. Das kanarische Steuersystem ist hier der relevante regionale Rahmen.

Was ITP in der Praxis bedeutet

Auf einfachen Englisch ist die ITP die Steuer, die normalerweise anfällt, wenn eine bestehende Immobilie vom Verkäufer auf den Käufer übertragen wird. Für Käufer auf Teneriffa, die sich Eigentumswohnungen, Reihenhäuser oder Villen zum Wiederverkauf ansehen, ist dies in der Regel die Steuer, die sie zuerst verstehen müssen.

Dies ist ein Grund, warum ernsthafte Käufer frühzeitig einen Nebenkostenrechner für Käufer verwenden sollten und die tatsächlichen Zahlen nicht aufschieben sollten, bis sie emotional an eine Immobilie gebunden sind.

Für die einfachste Budgetierung beim Weiterverkauf auf Teneriffa rechnen Käufer in der Regel mit 6,5% Übertragungssteuer. Das ist die praktische Eckzahl, die die meisten Menschen benötigen, wenn sie noch ausrechnen, was sie sich sicher leisten können.

Verwandte Seite: Rechner für Teneriffa-Kaufkosten

Wann und wie ITP ausgezahlt wird

Die ITP ist eine selbst veranlagte Steuer. Der Käufer oder in der Praxis sein im Auftrag handelnder Rechtsanwalt bzw. Gestor ist für die Einreichung und Zahlung nach dem Kaufvertrag verantwortlich. Zwei praktische Punkte sind erwähnenswert:

• Einreichungsfrist: 1 Monat ab dem Datum der notariellen Urkunde (Schrift). Verpassen Sie die Frist, können Zuschläge und Zinsen anfallen.
• Einreichungsweg: ITP auf den Kanarischen Inseln wird eingereicht über Formular 600 mit dem Steuerbehörde der Kanarischen Inseln, die regionale Steuerbehörde — nicht die AEAT, die für nationale Steuern wie das Modell 210 zuständig ist.

Für die meisten nicht ansässigen Käufer wird dies von dem Anwalt oder Gestor erledigt, der den Kauf bis zum Abschluss begleitet hat. Es lohnt sich dennoch, die Frist und den Namen des Formulars zu kennen, damit Sie bei Ihrem Vertreter bestätigen können, dass es fristgerecht eingereicht wurde, und nach dem Zahlungsnachweis für Ihre Unterlagen fragen können.

Wie das Geld beim Notar und danach fließt

Eines der nützlichsten Dinge, die man vor dem Abschlusstag verstehen sollte, ist, was tatsächlich bezahlt wird. unter der Notar und was im Nachhinein bezahlt wird. Käufer gehen oft davon aus, dass der gesamte Kaufpreis am Tag der Unterzeichnung an den Verkäufer übergeben wird. Bei einem Verkauf an Nichtansässige ist das nicht der Fall.

Beim Notar erhält der Verkäufer den Kaufpreis minus alle zutreffenden:

• 3% Nichtansässige Registrierung vom Kaufpreis, sofern der Verkäufer nicht in Spanien ansässig ist. Der Käufer behält diesen Betrag ein und zahlt ihn nach Abschluss über das Modell 211 an die AEAT.
• Wertzuwachssteuer-Einbehalt, wobei der Verkäufer ein Nichtansässiger ist. Der Käufer behält diesen Betrag ein und zahlt ihn nach Abschluss an das örtliche Rathaus.

ITP ist eine andere Angelegenheit. Es handelt sich um die eigene Steuer des Käufers, nicht um einen Einbehalt vom Verkäufer. Der Käufer behält den ITP-Betrag zusammen mit den Einbehalten ein und zahlt ihn innerhalb eines Monats nach der Unterzeichnung über das Modelo 600 an die Agencia Tributaria Canaria, wie oben beschrieben.

Bei einem typischen Kauf von Nicht-Gebietsansässigen an Nicht-Gebietsansässige über 300.000 € sieht der Ablauf wie folgt aus:

• Der Käufer erscheint beim Notar mit dem gesamten Kaufpreis: 300.000 € Kaufpreis + 6,51 TP3T ITP (19.500 €) + 31 TP3T Einbehalt (9.000 €) + Einbehalt der Wertzuwachssteuer + Notar-, Grundbuch- und Anwaltskosten.
• Beim Notar erhält der Verkäufer 300.000 € minus die 3%-Retention minus der Plusvalía-Einbehalt. Der ITP-Betrag verbleibt beim Käufer, der für dessen separate Zahlung verantwortlich ist.
• Innerhalb eines Monats nach Unterzeichnung reicht der Käufer (oder der in seinem Namen handelnde Anwalt oder Gestor) die ITP, die 3%-Einbehaltung mittels Formular 211 sowie die Plusvalia beim Rathaus ein und entrichtet die entsprechenden Beträge.

Warum Neubauanschaffungen anders sind

Immobiliensteuer für Neubauten auf Teneriffa: Der Kauf einer normalen Neubauwohnung von einem Bauträger wird in der Regel mit 7% IGIC zuzüglich 0,75% AJD besteuert, was einen Gesamtsteuersatz von 7.75% des Kaufpreises, vor Notar-, Grundbuch-, Rechts- und hypothekarbezogenen Kosten.

Der Kauf von Neubauten auf Teneriffa wird nicht genauso besteuert wie der Kauf von Bestandsimmobilien. Die beiden Hauptunterschiede liegen in IGIC, die indirekte Steuer der Kanarischen Inseln und AJD, die Grunderwerbsteuer auf die notarielle Urkunde. Zusammen ergeben sie einen anderen Gesamtsatz als der ITP-Wert für Wiederverkäufe, von dem die meisten Käufer ausgehen.

Gemäß den kanarischen IGIC-Vorschriften gilt für die erste Lieferungerste Lieferung) eines vom Bauträger fertiggestellten Gebäudes unterliegt der IGIC. Nachfolgende Übertragungen gelten als steuerbefreit und fallen stattdessen unter die ITP, weshalb eine aus zweiter Hand erworbene Wohnung nach den ITP-Regelungen (6,51 TP3T) besteuert wird, während der Kauf einer Neubauwohnung direkt vom Bauträger der IGIC unterliegt.

Für Neubauten (Neubau) Wohnimmobilien auf den Kanarischen Inseln kalkulieren Käufer in der Regel mit:

• IGIC bei 7% auf den Kaufpreis. Die IGIC ist das Rahmenwerk für indirekte Steuern auf den Kanarischen Inseln und ersetzt die spanische Mehrwertsteuer (IVA) auf dem Festland, die bei Neubauten von Wohnimmobilien 10% beträgt. Der Satz von 7% ist der allgemeine IGIC-Satz, der normalerweise für den Kauf von Standard-Neubauten von Wohnimmobilien gilt, die nicht unter den Sozialwohnungsschutz oder andere Kategorien mit ermäßigtem Steuersatz fallen.
• AJD bei 0,75% auf den Kaufpreis. Hierbei handelt es sich um die Stempelsteuer (AJD) auf den notarideellen Kaufvertrag im Rahmen eines IGIC-Kaufes, die zum kanarischen allgemeinen Steuersatz für Notariatsurkunden erhoben wird. Dies ist nicht dasselbe wie die AJD auf eine Hypothekenurkunde, die seit 2019 vom Kreditgeber und nicht vom Käufer bezahlt wird.

Wie Wiederverkauf und Neubau zum gleichen Preis im Vergleich abschneiden

Am saubersten lässt sich der Unterschied erkennen, wenn man beide Käufe zum selben Preis nebeneinanderstellt. Bei einer Immobilie im Wert von 300.000 €:

Notar-, Grundbuch- und Gerichtskosten sind bei beiden Käufen im Großen und Ganzen vergleichbar. Der Unterschied von 3.750 € bei diesem Preis liegt rein am steuerlichen Rahmen, nicht an den übrigen Kaufnebenkosten.

Wenn Sie ernsthaft über den Kauf einer Neubauimmobilie nachdenken, sollten Sie Ihr Budget auf der Grundlage von 7.751 TP3T aufstellen und nicht auf der Grundlage des Wiederverkaufspreises von 6.51 TP3T. Die beiden Transaktionen unterliegen unterschiedlichen steuerlichen Rahmenbedingungen und sollten nicht so geplant werden, als würden sie sich gleich verhalten.

Die jährliche Steuer für Nichtansässige (Modell 210)

Wenn Sie ein nicht inresassierter Eigentümer sind, gibt es eine jährliche steuerliche Angelegenheit zu regeln, selbst wenn die Immobilie nicht vermietet wird. Dies ist nicht Teil der einmaligen Erwerbssteuer. Es ist Teil der Kosten für den jährlichen Besitz der Immobilie und wird im spanischen Steuersystem für Nichtansässige über das Formular 210 (Modelo 210) eingereicht.

Das Prinzip dahinter ist, dass die AEAT eine von einem Nichtansässigen gehaltene spanische Immobilie so behandelt, dass sie jedes Jahr ein fiktives Einkommen generiert, unabhängig davon, ob die Immobilie tatsächlich vermietet wird oder nicht. Der Eigentümer zahlt jährlich Steuern auf diesen fiktiven Betrag.

Wie die Berechnung funktioniert

Für selbstgenutztes Wohneigentum wird der Eigenmietwert in drei Schritten berechnet:

1. Nehmen Sie den Katasterwert der Immobilie. Diese Angabe ist auf dem IBI-Bescheid zu finden und beträgt im Süden von Teneriffa in der Regel 30% bis 50% des Marktwerts.
2. Den Imputationsprozentsatz anwenden um das fiktive Einkommen für das Jahr zu ermitteln:
   • 1.1% wenn der Katasterwert in den letzten 10 Jahren revidiert wurde
   • 2% wenn es in den letzten 10 Jahren nicht überarbeitet wurde

   Die meisten Immobilien im Süden Teneriffas fallen in die Kategorie 1.1%, es lohnt sich jedoch, dies für Ihre konkrete Immobilie zu überprüfen.

3. Steuersatz anwenden zum fiktiven Einkommen:
   • 19% für EU- und EWR-Anwohner
   • 24% für Nicht-EU/EWR-Bürger, einschließlich britischer Staatsbürger nach dem Brexit

Durchgerechnetes Beispiel: 300.000-€-Wohnung im Süden von Teneriffa

Nehmen wir einen repräsentativen Fall: Eine 300.000-Euro-Wohnung in Los Cristianos mit einem Katasterwert von rund 100.000 Euro, wobei das Kataster in den letzten 10 Jahren revidiert wurde:

Das ist der Jahresbetrag, vor Abzug der Gebühr der Gestoría für die Bearbeitung der Einreichung. Wenn der Katasterwert Ihrer konkreten Immobilie höher ist oder wenn er in den letzten 10 Jahren nicht angepasst wurde und der 2%-Satz zur Anwendung kommt, erhöht sich der Betrag entsprechend.

Das Modell 210 wird pro Eigentümer und nicht pro Immobilie eingereicht.

Das ist der Teil, den die meisten Käufer übersehen. Die Verpflichtung zur Modelo 210 trifft jeden Eigentümer individuell, und zwar für seinen Anteil an der Immobilie. Zwei im Grundbuch eingetragene Eigentümer im Título bedeuten zwei separate Steuererklärungen jedes Jahr, nicht nur eine.

Nehmen wir dieselbe Wohnung im Wert von 300.000 €, die zu gleichen Teilen (50/50) einem britischen Ehepaar gehört. Jeder Eigentümer reicht sein eigenes Formular „Modelo 210“ für seinen Anteil (50%) am fiktiven Einkommen ein:

• 1.100 € fiktives Einkommen × 50%-Anteil = jeweils 550 €
• 550 € × 24% = 132 € pro Eigentümer und Jahr
• Gesamte Haushaltssteuer: 264 € pro Jahr, genau wie bei einem Alleineigentümer – aber zwei getrennte Erklärungen und normalerweise zwei getrennte Honorare für die Gestoría.

Wenn sich ein EU- und ein Nicht-EU-Bürger das Eigentum teilen, beispielsweise ein irischer und ein britischer Staatsbürger, die gemeinsam kaufen, wird jeder Eigentümer mit seinem eigenen Steuersatz auf seinen Anteil besteuert. Die beiden Hälften werden nicht zusammengelegt.

Einreichungsfrist

Für nicht vermietete Immobilien ist das Modell 210 für ein bestimmtes Steuerjahr jährlich einzureichen, mit einer Frist bis zum 31. Dezember des Folgejahres. Das fiktive Einkommen für 2025 muss daher bis zum 31. Dezember 2026 erklärt und versteuert werden. Die meisten nicht ansässigen Eigentümer beauftragen einen Gestor oder Steuerberater mit der Abwicklung. Die üblichen Honorare für die Dienstleistung liegen zwischen 100 und 200 Euro pro Eigentümer und Jahr, bei komplexen Situationen manchmal auch höher.

Wenn die Immobilie vermietet wird, ändert sich das Regime. Der Eigentümer reicht das Formular Modelo 210 vierteljährlich auf der Grundlage der tatsächlichen Mieteinnahmen ein; EU/EWR-Ansässige können abzugsfähige Kosten geltend machen, Nicht-EU-Ansässige können dies nicht. Das gesamte Spektrum der Vermietungskosten wird behandelt auf Laufende Kosten für den Immobilienbesitz auf Teneriffa.

Verwandte Seite: Laufende Kosten für den Immobilienbesitz auf Teneriffa

Warum Käufer oft verwirrt sind wegen Steuern auf Teneriffa

Käufer hören oft allgemeine Abkürzungen wie “%einplanen”, ohne wirklich zu verstehen, was sich dahinter verbirgt. Das kann als grobe Planungsregel nützlich sein, aber es ist nicht dasselbe wie das Verständnis dafür, welche Kosten einmalige Anschaffungskosten und welche laufende Unterhaltskosten sind.

Die häufigsten Verwirrungspunkte sind:

• den Kaufpreis als tatsächliches Budget betrachten
• Nicht verstehen, dass Wiederverkauf und Neubaukäufe unterschiedlich besteuert werden
• die jährliche Nichtansässigensteuer so behandeln, als wäre sie Teil der Kaufrechnung und nicht ein Eigentumsproblem
• vorausgesetzt, alle allgemeinen spanischen Hinweise gelten ohne Weiteres für Teneriffa, ohne den Steuerrahmen der Kanaren zu prüfen

Es gibt auch einen technischen Punkt, dessen man sich bewusst sein sollte. In einigen Fällen können die spanischen Steuerregeln einen Referenzwert anstelle des deklarierten Kaufpreises heranziehen. Das ist nichts, was die meisten Käufer in eine schnelle Budgetkalkulation einbeziehen müssen, aber es ist ein Grund, warum Steuergesetze nicht immer als simple Frage des Endpreises behandelt werden sollten.

Kurze Steuerzusammenfassung

• Für die meisten Wiederverkaufskäufe auf Teneriffa ist die wichtigste Steuer, die Käufer einplanen sollten, die 6,5% Grunderwerbsteuer im kanarischen Rahmen.
• Neubaukäufe sollten nicht gleich behandelt werden wie Wiederverkäufe, da die Steuerstruktur im Rahmen der kanarischen indirekten Steuern unterschiedlich ist.
• Nicht ansässige Eigentümer müssen jährlich eine Steuererklärung nach dem Formular „Modelo 210“ für die fiktiven Einkünfte aus der Immobilie einreichen. In der EU bzw. im EWR ansässige Personen zahlen 19% auf die fiktiven Einkünfte; im Vereinigten Königreich und andere Nicht-EU-Bürger zahlen nach dem Brexit 24%. Die Steuererklärung erfolgt pro Eigentümer, nicht pro Immobilie.
• Die ITP wird über das Modelo 600 bei der Agencia Tributaria Canaria innerhalb von 1 Monat nach der Notarurkunde eingereicht; das Modelo 210 wird jährlich bis zum 31. Dezember des Folgejahres bei der AEAT eingereicht.