Impôts lors de la vente d'une propriété à Tenerife

La réponse courte

La plupart des vendeurs à Tenerife sont confrontés à une combinaison de la taxe sur les plus-values, de la plusvalía et des frais de vente normaux.

Si vous êtes résident fiscal espagnol, la retenue de 3% n'est généralement pas votre problème. Si vous êtes un vendeur non-résident, c'est généralement le cas, mais il est important de comprendre que la retenue de 3% n'est pas la même chose que le calcul final de l'impôt sur les plus-values.

Et si vous résidez en dehors de l'Espagne, il se peut qu'il y ait également des déclarations fiscales dans votre pays de résidence, même après que le côté espagnol ait été réglé.

Vendeurs résidents en Espagne

Si vous êtes résident fiscal en Espagne, la vente d'un bien immobilier génère généralement des plus-values ou des moins-values pour l'impôt sur le revenu espagnol. En termes généraux, la plus-value est mesurée par la différence entre la valeur de cession et la valeur d'acquisition. La vente d'un inmueble doit être déclarée dans la situation fiscale, et l'AEAT explique que si vous vendez un bien immobilier, vous générez une plus-value ou une moins-value calculée à partir de la différence entre les valeurs de transmission et d'acquisition.

C'est là que beaucoup de vendeurs deviennent trop simplistes. Ils supposent que s'ils ont vendu plus cher qu'ils n'ont acheté, ils ont un gain clair. En pratique, la situation fiscale dépend du coût d'acquisition documenté, des frais de vente et des faits plus larges de la vente.

Domicile habituel et réinvestissement

Si le bien vendu est votre résidence habituelle, le gain peut être exonéré dans certains cas, notamment en cas de réinvestissement dans une nouvelle résidence habituelle, sous réserve que les conditions soient remplies. L'AEAT indique spécifiquement que lorsque vous vendez votre résidence habituelle, le gain peut être exonéré dans certains cas, y compris en cas de réinvestissement.

Vendeurs de plus de 65 ans

Il existe également une importante exonération espagnole pour le transfert de la résidence habituelle par une personne âgée de 65 ans ou plus, sous réserve des règles. L'AEAT précise que, pour cette exonération, le bien doit être la résidence habituelle du vendeur au moment de la vente ou avoir eu ce statut à tout moment dans les deux ans précédant le transfert.

Vendeurs non-résidents et la rétention de 3%

Si vous n'êtes pas résident fiscal en Espagne, l'une des choses les plus importantes à comprendre est que l'acheteur du bien immobilier doit généralement retenir et verser 3% du prix convenu comme acompte sur l'impôt du vendeur non-résident. L'AEAT le précise clairement : l'acheteur d'un bien immobilier appartenant à un non-résident doit retenir et payer 3% du prix convenu en utilisant le Modèle 211.

Cette rétention de 3% n'est pas la même chose que le calcul final de l'impôt sur les plus-values. C'est un mécanisme de retenue. Selon le gain ou la perte réelle et la situation fiscale globale, le vendeur peut devoir plus, devoir moins, ou être remboursé.

C'est l'un des domaines les plus mal compris dans les ventes à Tenerife. Un vendeur entend “3%” et suppose qu'il s'agit de la taxe. Ce n'est pas le cas. Il s'agit d'un prélèvement à titre d'acompte.

Qu'en est-il si vous vivez à Tenerife mais que vous vous déclarez résident ?

C'est un autre domaine où les vendeurs se font avoir. Vivre à Tenerife et pouvoir prouver sa résidence fiscale espagnole chez le notaire ne sont pas toujours la même chose.

L'acheteur n'évite la retenue de 3% que si le vendeur peut prouver qu'il est résident fiscal espagnol. L'AEAT déclare qu'il n'y a aucune obligation de retenir ou de déposer le Modelo 211 lorsque le vendeur prouve qu'il est soumis à l'impôt sur le revenu des personnes physiques ou à l'impôt sur les sociétés espagnol au moyen d'un certificat de résidence fiscale délivré par l'Agencia Tributaria. Si ce certificat ne peut être produit, l'acheteur et le notaire procéderont généralement sur la base que la retenue de 3% s'applique toujours.

En pratique, cela signifie qu'il s'agit d'un sujet à anticiper. Si vous êtes résident fiscal espagnol, vous devez être correctement enregistré auprès de Hacienda et pouvoir obtenir votre certificat de résidence fiscale, soit par l'intermédiaire de l'Agencia Tributaria, soit avec un certificat numérique. Si vous n'êtes pas espagnol et que vous ne pouvez pas produire ce certificat lors de la signature, ne supposez pas que le simple fait de vivre à Tenerife suffira à éviter la retenue.

Ceci est important car un vendeur résident fiscal espagnol ne fait normalement pas face à la retenue de 3 %% pour les non-résidents à la clôture. Au lieu de cela, il traite sa position en matière de plus-value, et toute plusvalía due, par le biais du processus fiscal normal après la vente si quelque chose est effectivement payable. Le problème survient lorsque quelqu'un pense être “ résident ” dans un sens courant et approximatif, mais ne peut pas prouver sa résidence fiscale espagnole lorsque les documents sont nécessaires.

Exemple de travail, comment les 3% s'intègrent dans l'impôt final

C'est là que de nombreux vendeurs non résidents se trompent. La retenue de 3% n'est pas une taxe supplémentaire à ajouter à l'impôt final sur les plus-values. Il s'agit d'un paiement à valoir sur cette facture fiscale finale.

Par exemple :

• Prix de vente : 300,000€
• 3% de rétention retenus par l'acheteur : 9,000€

Maintenant, imaginez le gain imposable réel du vendeur, après le prix d'achat initial et les frais déductibles, est 100,000€.

• Impôt final sur les plus-values à 19%: 19,000€
• Moins les 3% déjà conservés et payés : 9,000€
• Solde restant dû : 10 000 €

La logique est simple. L'acheteur retient 9 000 € sur le prix de vente à la clôture et paie ce montant à l'administration fiscale au nom du vendeur. Le vendeur dépose ensuite la déclaration fiscale finale pour non-résident. Si le montant final de l'impôt est supérieur à 9 000 €, le vendeur paie le solde. S'il est inférieur, le vendeur demande le remboursement de la différence.

Pourquoi cela compte

Pour les non-résidents, la vente reste un événement fiscal espagnol et la plus-value immobilière espagnole reste imposable en Espagne. La rétention de 3% n'est qu'un point de départ. La position finale dépend toujours de la plus-value réelle, des justificatifs du vendeur, et si le vendeur doit payer davantage ou récupérer une partie de ce qui a déjà été retenu.

Plus-value et les deux méthodes de calcul

La plus-value est différente de l'impôt sur les plus-values. Il s'agit de l'impôt local sur l'augmentation de la valeur des terrains urbains, et non d'une deuxième version du même calcul de gain.

Depuis la réforme de 2021, le système a été remanié de sorte qu'il existe désormais un résultat non imposable en l'absence d'augmentation de la valeur du terrain, et que la base puisse être déterminée par la méthode objective ou par une méthode directe liée à l'augmentation réelle. La réforme a été introduite par le Real Decreto-ley 26/2021. Son préambule et son texte opératif expliquent à la fois la nouvelle situation non imposable en l'absence d'augmentation et l'abandon d'un système objectif rigide unique au profit d'une structure qui permet au contribuable d'opter pour la méthode qui reflète l'augmentation réelle le cas échéant.

Méthode objective

Cela utilise la valeur cadastrale du terrain et le coefficient applicable à la durée de détention. C'est basé sur une formule et ne dépend pas du vendeur montrant le gain réel du terrain lui-même.

Méthode réelle

Cela examine l'augmentation réelle de la valeur attribuable au terrain entre l'acquisition et la cession. En pratique, lorsque le résultat réel est inférieur au résultat objectif, cette méthode peut être importante.

L'une des plus grosses erreurs de vente est deSupposez que la plus-value n'est qu'un pourcentage approximatif ou qu'elle peut être ignorée parce que la vente globale n'a pas été très rentable. Elle a besoin de son propre calcul.

Les améliorations domiciliaires peuvent-elles réduire le gain imposable ?

Ceci est l'une des questions les plus fréquentes des vendeurs non-résidents, et à juste titre.

En termes généraux, les investissements et améliorations effectifs apportés à la propriété peuvent être pris en compte pour déterminer la valeur d'acquisition dans le cadre de l'impôt sur les plus-values en Espagne. Le manuel des non-résidents de l'AEAT explique que la valeur d'acquisition comprend le coût d'achat et les dépenses et taxes associées, ainsi que le coût des investissements et améliorations.

Cela signifie que les vendeurs posent souvent des questions sur des sujets tels que :

• nouvelles cuisines
• nouvelles salles de bain
• travaux de gros œuvre
• mises à niveau majeures
• ajout d'une piscine à une villa

Ces types de travaux peuvent être pertinents s'il s'agit de véritables améliorations en capital et s'ils sont correctement documentés. Ce qui compte généralement ici, ce n'est pas seulement ce qui a été fait, mais la manière dont vous pouvez le justifier correctement avec des factures et des enregistrements.

Ce que les vendeurs ne devraient pas faire, c'est supposer à la légère que chaque réparation, repeinte, remplacement ou coût d'entretien compte comme une amélioration. L'entretien courant et une véritable amélioration du capital ne sont pas la même chose.

Impôts du pays d'origine et questions de taux de change

Pour de nombreux vendeurs non-résidents, l'Espagne n'est pas la fin de l'histoire.

Même si le côté espagnol est traité correctement, vous devrez peut-être quand même déclarer la vente dans votre pays d'origine si vous y restez résident fiscal. C'est l'une des raisons pour lesquelles je dis toujours aux vendeurs de ne pas supposer que le chiffre espagnol est le seul qui compte.

Ceci devient particulièrement important pour les vendeurs résidant dans des pays hors de la zone euro. Ce qui semble être un gain en euros peut sembler très différent dans votre monnaie locale si le taux de change a considérablement évolué entre la date d'achat et la date de vente.

Cela peut changer considérablement la donne. Vous pourriez avoir l'impression d'avoir réalisé un gain en Espagne, mais votre calcul dans votre pays d'origine pourrait ne pas le refléter fidèlement une fois l'achat et la vente convertis dans une autre devise.

Ce n'est pas une particularité spécifique à Tenerife. C'est une réalité fiscale transfrontalière, et c'est une raison pour laquelle les vendeurs ne devraient pas se fier à des suppositions approximatives s'ils résident ailleurs.

Erreurs courantes des vendeurs en matière de taxes

• en pensant que la rétention de 3% représente le montant total des impôts pour une vente non résidente
• confondre plus-value et impôt sur les plus-values comme s'il s'agissait du même impôt
• en supposant qu'une vente avec un gain modeste signifie que rien de significatif n'est dû
• oublier que les améliorations peuvent n'avoir d'importance que si elles sont de véritables améliorations en capital et dûment justifiées
• en supposant que l'Espagne soit le seul pays qui puisse taxer la vente
• en ignorant les effets de change où le vendeur déclare dans une monnaie autre que l'euro
• en se concentrant sur le prix de vente brut et non sur le montant net réellement conservé après impôts et frais de vente

Liste de contrôle du vendeur

• Suis-je résident fiscal en Espagne ou non ?
• Si je dis que je suis résident fiscal espagnol, puis-je le prouver avec un certificat de résidence fiscale de l'AEAT avant de signer ?
• Si je suis non-résident, est-ce que je comprends que la rétention de 3% est une retenue à la source, et non la réponse finale en soi ?
• Le bien est-il ma résidence habituelle aux fins de la fiscalité espagnole ?
• Une exemption pour résidence habituelle pourrait-elle être pertinente ?
• Ai-je examiné la plus-value séparément de l'impôt sur les gains en capital ?
• Ai-je des factures et des preuves d'améliorations en capital authentiques ?
• Dois-je également déclarer la vente dans mon pays d'origine ?
• Est-ce que je me concentre sur le prix brut, ou sur ce que je vais réellement empocher ?