Eine Schritt-für-Schritt-Anleitung, wie der Immobilienkauf auf Teneriffa normalerweise abläuft, von der ersten Auswahlliste über die Abwicklung, Steuern und die Registrierung.
Diese Seite richtet sich an ernsthafte nicht-ansässige Käufer, die einen klaren Überblick über den Prozess, die wichtigsten Entscheidungspunkte und die Bereiche erhalten möchten, in denen Käufer vermeidbare Fehler machen.
Was diese Seite behandelt
Dies ist der praktische Überblick über den Kaufprozess auf Teneriffa. Er erklärt die übliche Abfolge, was in jeder Phase geschehen sollte, was vor einer Verpflichtung zu prüfen ist und wo der Prozess je nach Immobilie, Käufer und Finanzierungsstruktur spezifischer wird.
Dies ist keine Rechtsberatung und kein Ersatz für eine unabhängige professionelle Vertretung. Seine Aufgabe ist es, Ihnen zu helfen, den Ablauf zu verstehen, bevor Sie anfangen, Dinge zu unterschreiben oder Geld zu bewegen.
Für wen ist das
- Käufer planen den Kauf eines Ferienhauses auf Teneriffa
- Ruheständler oder Umzugswillige, die einen permanenten oder semi-permanenten Umzug vorbereiten
- Erstkäufer im Ausland, die ein klareres Schritt-für-Schritt-Bild wünschen
- Hypothekenkäufer, die Zeitpläne und Dokumentation verstehen müssen
- Barzahler, die nicht zu Gelegenheitskäufern werden wollen, nur weil keine Finanzierung beteiligt ist
Der Kaufprozess auf einen Blick
- Finden Sie heraus, welche Art von Kauf Sie tätigen und was die Immobilie leisten muss.
- Legen Sie das vollständige Budget fest, einschließlich Kaufkosten und laufender Kosten nach dem Erwerb.
- Immobilien in die engere Wahl ziehen und mit einem klaren Rahmen besichtigen, nicht nur in Urlaubsstimmung.
- Bringen Sie Ihre Kaufstruktur in Ordnung, einschließlich NIE, Finanzierung und Hypothekenplanung, falls zutreffend.
- Einigen Sie sich auf die groben Rahmenbedingungen und gehen Sie erst dann zur Reservierungs- oder Vorvertragsphase über.
- Führen Sie eine Due-Diligence-Prüfung durch, bevor Sie davon ausgehen, dass der Handel sicher ist.
- Finanzierung bei Bedarf abschließen und Abschluss vorbereiten.
- Zur Unterschrift beim Notar.
- Entrichten Sie die anfallenden Steuern und melden Sie den Kauf an.
- Richten Sie die Eigentumsverhältnisse für die Realität, die nach Abschluss beginnt, ordnungsgemäß ein.
Das ist die vereinfachte Darstellung. Echte Transaktionen variieren und einige Phasen überschneiden sich, aber die grundlegende Struktur bleibt gleich.
1. Definieren Sie, wofür Sie eigentlich kaufen
Bevor Sie Besichtigungen durchführen, bevor Sie über das Budget sprechen und auf jeden Fall, bevor Sie eine Anzahlung leisten, sollten Sie sich darüber im Klaren sein, welche Funktion die Immobilie erfüllen soll.
Der Kauf eines Ferienhauses wird nicht auf dieselbe Weise beurteilt wie der Kauf eines dauerhaften Wohnsitzes. Eine Person, die ein paar Monate im Jahr dort verbringen möchte, jemand, der umzieht, eine Familie und ein digitaler Nomade, benötigen nicht dasselbe, auch wenn sie alle damit beginnen, online ähnliche Wohnungen zu durchsuchen.
Der richtige Standort, Gebäudetyp, Komplex, Betriebskostenprofil und sogar die Aufteilung hängen davon ab, wie Sie die Immobilie tatsächlich nutzen werden.
Realitätscheck
Käufer fangen oft mit “Was gefällt mir?” an, während die nützlichere Frage lautet: “Was muss diese Immobilie in meinem Leben gut erfüllen?”. Wenn man das am Anfang falsch angeht, tendieren alle nachfolgenden Entscheidungen dazu, verzerrt zu werden.
2. Setzen Sie das reale Budget, nicht nur das Preislimit
Einer der häufigsten Fehler beim Auslandskauf ist, den Kaufpreis als Budget zu betrachten. Das ist er nicht.
Sie müssen die gesamten Anschaffungskosten verstehen und auch die Kosten für den Besitz, die nach Abschluss beginnen. Das richtige Budget ist der Betrag, den Sie nach Berücksichtigung des vollständigen Anschaffungsvorgangs sicher kaufen können.
Aus diesem Grund ist es am besten, mit beidem zu beginnen:
Wenn Finanzen involviert sind, wird Haushaltsdisziplin noch wichtiger, da Dokumentation, Kreditgeberanforderungen und Zeitvorgaben einschränken können, was auf dem Papier möglich erscheint.
3. Shortlist and view property
Sobald Sie Ihren Zweck und Ihr reales Budget kennen, können Sie Immobilien intelligenter auswählen.
Besichtigungen sollten nicht wie ein Schönheitswettbewerb behandelt werden. Es geht um Passform, Reibung und die Realität des zukünftigen Besitzes. Die richtigen Fragen hängen von der Art der Immobilie ab, aber im Allgemeinen sollten Sie sich Gedanken machen über:
- ob die Gegend zu der Art und Weise passt, wie Sie die Immobilie tatsächlich nutzen werden
- ob das Gebäude oder der Komplex zu Ihren Eigentumszielen passt
- ob das Layout und der Zugang auch nach Abklingen der Urlaubsstimmung noch Sinn ergeben
- dass die Immobilie laufende Kosten oder Gemeinschaftsprobleme hat, die aus der Anzeige nicht ersichtlich sind
- ob irgendetwas an der Immobilie die Due Diligence dringlicher oder komplexer macht
Who should be involved at viewing stage
At viewing stage, buyers are usually best served by keeping the process simple and the roles around the property clear.
It is entirely normal to attend with a spouse, family member, or genuine personal companion. Legal advice, translation support, and other professional input may become useful later in the process. That is a separate question.
What tends to create confusion is when one person is acting as a mixture of translator, property finder, informal adviser, negotiator, and would-be representative without a clearly defined role.
At viewing stage, that usually adds more noise than value.
Realitätscheck
The first purpose of a viewing is simply to decide whether the property is genuinely right for you. Once that is clear, legal advice, due diligence, mortgage input, and any other professional support can follow in the right sequence.
The more blurred the roles become at viewing stage, the easier it is for confusion, mixed incentives, or unnecessary interference to enter the process.
For that reason, many agencies will not permit intermediaries, property finders, informal advisers, or other commercial representatives to attend viewings. It is better to understand this in advance than to have someone arrive on the day and then be refused access to the property.
Reibungspunkte bei Geschäften, auf die man früh achten sollte
Eine Immobilie kann attraktiv, gut gelegen und rechtlich verkäuflich sein und trotzdem die falsche Anschaffung darstellen. Komplexe Regeln, Gemeinschaftskosten, Baubeschränkungen, ungünstige Zufahrten, schlechte Eignung für dauerhaftes Wohnen und unrealistische Mietannahmen sind Beispiele für Probleme, die sich nicht immer in der Anzeige widerspiegeln.
4. Bereiten Sie Ihre Unterlagen und Ihre Kaufstruktur vor
Bevor das Geschäft zu weit voranschreitet, sollte sich die Käuferseite organisieren. Je nach Kauf kann dies Folgendes umfassen:
- NIE Planung
- Nachweis über die Vermögensverhältnisse oder Belege über die Mittelherkunft
- Hypothekenvorbereitung, wenn Finanzen involviert sind
- Entscheidung, wer kauft und in welcher Eigentümerstruktur
- vorausschauend über Bank- und Zahlungsverkehrslogistik nachdenken
Wenn Sie mit einer Finanzierung kaufen, ist dieser Schritt umso wichtiger. Der Zeitpunkt der Hypothek kann den gesamten Deal beeinflussen, einschließlich dessen, wie zuversichtlich Sie in der Reservierungsphase vorgehen sollten.
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5. Machen Sie das Angebot auf einer klaren Grundlage und einigen Sie sich auf die Kernbedingungen, bevor eine Anzahlung geleistet wird
Sobald Sie die richtige Immobilie gefunden haben, ist der nächste Schritt nicht nur, ein Angebot zu unterbreiten. Es geht darum, ein Angebot auf einer klaren Grundlage zu unterbreiten, damit Käufer und Verkäufer sich über die wirklich wichtigen Bedingungen einig sind.
Das bedeutet normalerweise Zustimmung:
- der Preis
- die Höhe der Kaution
- Wer wird die Kaution hinterlegen
- der erwartete Zahlungszeitraum
- Der angestrebte Fertigstellungszeitrahmen
- Was ist im Verkauf enthalten
- welche Bedingungen müssen noch erfüllt sein
- Welche rechtliche Prüfung findet statt, bevor der Vertrag bindend wird?
Diese Phase ist wichtig, da sie aufzeigt, ob beide Seiten wirklich dieselbe Vereinbarung treffen.
Ein Käufer mag glauben, er habe sich auf den Preis geeinigt, aber wenn die Erwartungen hinsichtlich der Höhe der Anzahlung, der Kontrolle darüber oder des Gesamtzeitpunkts unterschiedlich sind, ist der Handel nicht so abgeschlossen, wie er scheint.
Hier brauchen Käufer Klarheit, keinen Druck.
Der einfachste Weg, richtig zu kaufen
In practical terms, the simplest route is usually this: narrow your search properly, find the right property, make the offer on a clear basis, agree the terms, then put your independent lawyer in place and move straight to the full contract.
Wenn Käufer und Verkäufer sich einig sind, kann der Anwalt mit dem Makler am Vertrag arbeiten, diesen prüfen und gegebenenfalls ändern, das Dokument ordnungsgemäß erläutern und es Ihnen entweder zur Unterzeichnung zusenden oder es in Ihrem Namen unterzeichnen, falls eine Vollmacht vorliegt.
Meiner Ansicht nach ist das der sauberste und stressfreieste Weg, auf Teneriffa zu kaufen.
6. Gehen Sie zum vollständigen Vertragsstadium über, nicht zu einer vagen Reservierung
Meiner Ansicht nach müssen Käufer nicht zu einer separaten Anzahlung gedrängt werden, nur weil jemand sagt, dass dies auf Teneriffa so üblich sei.
Wenn die Immobilie stimmt, der Preis stimmt, die Eckpunkte übereinstimmen und der Käufer ernsthaft ist, ist der bessere Weg in der Regel, den Anwalt des Käufers einzuschalten, den vollständigen Arras-Vertrag ordnungsgemäß abzuschließen und dann die reale Anzahlung gemäß dem ordnungsgemäßen Vertrag zu leisten.
Das ist sauberer, ehrlicher und steht weit mehr im Einklang mit der Ernsthaftigkeit der eingegangenen Verpflichtung.
Reservierungsvereinbarungen werden Käufern oft als Sicherung der Immobilie präsentiert, doch in vielen Fällen bieten sie dem Käufer nur sehr wenig wirklichen Schutz. Sie sind oft für den Makler weitaus nützlicher als für den Käufer.
Weil eine Anzahlung frühzeitig Hebelwirkung erzeugen kann.
- Der Käufer hat nun Geld auf dem Spiel
- Der Verkäufer ist möglicherweise immer noch nicht richtig engagiert
- Das Dokument selbst stimmt oft nicht sauber mit dem späteren Gesamtvertrag überein
- Es können immer noch wichtige rechtliche und praktische Fragen nicht richtig beantwortet worden sein.
Das schafft eine schlechte Dynamik. Der Käufer glaubt, sich die Immobilie gesichert zu haben. Der Verkäufer betrachtet es oft als Geste und nicht als ernsthafte endgültige Verpflichtung. Der Makler hat nun ein unterschriebenes Stück Papier und einen Käufer, der sich möglicherweise finanziell gefangen fühlt, um fortzufahren.
Einer der Gründe, warum dies auf Teneriffa geschieht, ist die Struktur des Marktes selbst. Ein Großteil des Bestands ist generisch, weit verbreitet und nicht eng an einen Agenten gebunden. In solchen Situationen geht der Druck zu einer schnellen Reservierung oft weniger darum, den Käufer zu schützen, sondern vielmehr darum, eine frühe finanzielle Verpflichtung bei einem Verkauf zu schaffen, der nicht annähernd so sicher ist, wie dem Käufer vielleicht vorgegaukelt wird.
Realitätscheck
Käufern wird manchmal gesagt, dass die schnelle Zahlung einer Reservierung der einzige Weg sei, eine Immobilie zu sichern. In der Praxis kann diese Dringlichkeit ebenso mit der Marktstruktur und der geringen Kontrolle zusammenhängen, die ein Makler über die Liste hat, wie mit echtem Käuferschutz.
Wenn wichtige Fragen noch unbeantwortet sind, macht eine schnelle Zahlung den Deal nicht sicherer. Sie macht den Käufer meist nur exponierter.
Der stressfreiste Weg für einen Käufer
Der unkomplizierteste Weg zu kaufen ist meistens dieser: die richtige Immobilie identifizieren, den Preis und die wichtigsten Konditionen vereinbaren, Ihren Anwalt beauftragen, ihm eine Vollmacht erteilen, wenn Sie möchten, dass der Prozess reibungslos abläuft, und die Transaktion über die ordnungsgemäße Vertragsphase abwickeln lassen und nicht über eine vorbereitende Reservierung.
Ihr Anwalt kann den Vertrag dann prüfen und ändern, bestätigen, ob er sinnvoll und ausgewogen ist, Ihnen diesen ordnungsgemäß erläutern und ihn entweder zur Unterzeichnung an Sie senden oder in Ihrem Namen unterzeichnen, wenn die Vollmacht bereits vorliegt.
Eine meiner praktischen Empfehlungen für Käufer ist diese: Stellen Sie bei der Auswahl Ihres Anwalts sicher, dass dieser über ein ordnungsgemäßes Mandantenkonto zur Hinterlegung Ihrer Anzahlung verfügt. Dies gibt Ihnen eine sauberere und sicherere Struktur für den Übergang zur eigentlichen Vertragsphase.
Die Anzahlung kann dann auf das treuhänderische Mandantensonderkonto des Anwalts eingezahlt werden, anstatt in eine Frühreservierungsstruktur zu fließen. Anschließend kann der Anwalt auch die Abwicklung übernehmen, Sie bei Bedarf beim Notar vertreten und die Schritte nach dem Verkauf erledigen, während er Sie auf dem Laufenden hält.
Meiner Erfahrung nach ist das die einfachste und effektivste Art, hier zu kaufen. Weniger Druck, weniger Verwirrung und eine weitaus geringere Wahrscheinlichkeit, dazu gedrängt zu werden, Geld zu bezahlen, bevor der Deal wirklich diese Verpflichtungsebene erreicht.
Der richtige Prozess ist nicht der, der am schnellsten Geld einbringt. Es ist derjenige, der dem Käufer Klarheit, eine angemessene Vertretung und einen Vertrag verschafft, der tatsächlich widerspiegelt, was die Parteien zu erreichen versuchen.
7. Sorgfaltsprüfung und rechtliche Prüfungen
Hier bewegt sich die Transaktion von “Ich will es” zu “Ich verstehe, was ich kaufe”.
Bei einer gut vorbereiteten Objektannahme sollte vom Verkaufsmakler bereits ein erheblicher Teil der Vorarbeit geleistet sein, bevor ein Käufer diese Phase erreicht. Bevor eine Immobilie bei uns auf den Markt kommt, wird die "nota simple" geprüft, das Eigentum überprüft und alle genannten Eigentümer werden als informiert und bezüglich Preis, Provision und Steuern abgestimmt bestätigt. Das ist besonders wichtig in Situationen, in denen eine Immobilie im Miteigentum von Geschwistern, ehemaligen Ehepartnern oder Geschäftspartnern steht. Meiner Meinung nach sollte diese Abstimmung erfolgen, bevor eine Objektannahme "live" geht, und nicht erst auf halbem Weg einer Transaktion entdeckt werden.
In der Due-Diligence-Phase verlagert sich der Fokus auf die ausstehenden Prüfungen, die spezifisch für diesen Käufer, dieses Geschäft und diesen aktuellen Zeitpunkt sind.
Was muss zu diesem Zeitpunkt typischerweise bestätigt werden
- Wertzuwachssteuer Dies ist eine steuerliche Verpflichtung des Verkäufers, aber wenn der Verkäufer seinen Wohnsitz nicht in Spanien hat, muss der Käufer den Betrag im Voraus kennen, da der entsprechende Betrag bei Abschluss des Geschäfts zurückgehalten werden muss. Es ist besser, dies vor dem Notartermin zu klären und nicht am Tag der Beurkundung vor Ort zu berechnen.
- Gemeinschaftsgebühren: Eine Bescheinigung des Verwalters der Gemeinschaft, dass die Gebühren bezahlt und aktuell sind. Dies muss in der Regel im Voraus bestellt werden. Manche Verwalter sind schnell, manche nicht, und das Timing ist wichtig, da die Bescheinigung oft nach Zahlung der letzten Gebühr angefordert werden muss.
- IBI und Wasser: Bei der Stadtverwaltung und dem SAC-Büro nachgefragt. Manchmal kann dies aus der Ferne erledigt werden, manchmal ist je nach Gemeinde ein persönlicher Termin erforderlich.
- Müll Wird im Normalfall, wenn möglich, gleichzeitig mit der IBI überprüft.
- Strom: Eine aktuelle Rechnung mit der Vertragsreferenznummer, CUPS, ist normalerweise ausreichend für die Übertragung nach Abschluss auf den Namen des Käufers. Nichts Komplizierteres ist normalerweise in dieser Phase erforderlich.
Ein häufiges Missverständnis über Schulden
Käufer werden manchmal davor gewarnt, darauf zu achten, keine Immobilie mit Schulden zu kaufen. Das ist nicht ganz die richtige Denkweise.
Eine Immobilie kann auch dann noch verkauft werden, wenn noch Außenstände wie IBI-Rückstände oder Hausgeldrückstände bestehen, da diese Summen ermittelt, aus dem Verkaufserlös einbehalten und nach Abschluss beglichen werden können. Es geht nicht darum, ob überhaupt ein Betrag vorhanden ist. Es geht darum, ob er bekannt, beziffert und vertraglich sowie bei den Abschlussmodalitäten ordnungsgemäß behandelt wird.
Die Proportion ist in diesem Stadium wichtig
Ein Punkt, der gelegentlich zu Reibereien führt, ist die Anforderung von Standarddokumenten durch den Anwalt des Käufers, bevor der Vertrag überhaupt entworfen wurde. Manchmal können dies mehrere Jahre an IBI-Belegen, Gemeinschaftsdokumente, Nebenkostenabrechnungen und andere Unterlagen umfassen, bevor eine Anzahlung geleistet und der Käufer eine ernsthafte vertragliche Verpflichtung eingegangen ist.
Meiner Ansicht nach ist das die falsche Phase für diese Forderungshöhe. Vor Vertrag und Anzahlung sollte der Prozess verhältnismäßig bleiben. Nach Vertragsabschluss und beiderseitiger Bindung ändert sich der Standard und die entsprechende Due Diligence sollte dann ordnungsgemäß und zügig behandelt werden.
Timing ist entscheidend. Eine sinnvolle Prüfung im richtigen Stadium ist Teil einer gut geführten Transaktion. Eine übermäßige Anfrage im falschen Stadium ist normalerweise nur Lärm.
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8. Hypothekenzusage und endgültige Vorbereitung
Wenn Sie mit Finanzierung kaufen, sollte die Koordination zwischen Makler, Anwalt und Bankvertreter zu diesem Zeitpunkt bereits gut im Gange sein.
Der vereinbarte Hypothekenbetrag ist Teil der Kaufmittelfinanzierung und der Restbetrag sollte zur Überweisung bereit sein. Zu diesem Zeitpunkt müssen der Prozess des Kreditgebers, der rechtliche Prozess und der Zeitplan für die Transaktion richtig aufeinander abgestimmt sein.
Hier werden Hypothekenkäufe oft aufwändiger als von Käufern erwartet.
Was passiert normalerweise in dieser Phase
- Die Bank prüft und schließt die Hypothekenakte ab
- die eigenen Prüfungen und Compliance-Anforderungen des Kreditgebers werden erledigt
- Die rechtliche und die Hypotheken-Seite werden gemeinsam koordiniert.
- Die Kaufurkunde und die Hypothekenurkunde werden beide zur Unterzeichnung vorbereitet
- Zahlungsmethode, Mittelherkunft und Abschlusslogistik werden bestätigt
In vielen Fällen wird die Bank eine spezialisierte Gestoria beauftragen, um ihre Seite des Hypothekenprozesses zu vertreten. Ihre Aufgabe ist es, die Dokumentation zu prüfen, die Einhaltung von Vorschriften zu überwachen und sicherzustellen, dass die rechtlichen Anforderungen der Bank vor dem Abschluss ordnungsgemäß erfüllt sind.
Die Hypothek ist nicht nur zwischen Ihnen und der Bank
Käufer denken oft, dass es in der Hypothekenphase nur darum geht, dass die Bank Ja sagt und das Geld sendet. In der Praxis sind in der Regel mehrere Beteiligte involviert: die Filiale, die internen Systeme des Kreditgebers, die von der Bank beauftragte Gestoría, der Anwalt, der Makler, der Notar und der Zeitpunkt der Unterzeichnung selbst.
Je reibungsloser sich diese Phase anfühlt, desto wahrscheinlicher ist es, dass jemand im Hintergrund alles richtig koordiniert.
Die zehntägige Bedenkzeit
Gemäß Gesetz 5/2019 muss der Kreditnehmer nach Ausstellung der verbindlichen Hypothekardokumentation durch den Kreditgeber, einschließlich FEIN und FIAE, eine obligatorische Bedenkzeit von mindestens zehn Kalendertagen einhalten, bevor die Hypothekenurkunde unterzeichnet werden kann. Das Gesetz schreibt auch ein separates Notartermin vor der Unterzeichnung vor, bei dem der Notar die Hypothekenbedingungen erläutert und prüft, ob der Kreditnehmer diese versteht, bevor die eigentliche Unterzeichnung erfolgen kann.
In der Praxis beginnt die Zehn-Tage-Frist ab dem tatsächlichen Erhalt der Dokumentation und nicht ab dem Datum, an dem der Käufer diese angefordert hat. Das bedeutet, dass der Kreditgeber durch die Kontrolle des Zeitpunkts der Ausstellung der Unterlagen bis zu einem gewissen Grad die Fristkontrolle hat.
Dies ist einer der Gründe, warum Hypothekentransaktionen auf Teneriffa eine minimale realistische Zeitspanne haben, die Barzahlungsgeschäfte nicht haben. Käufer, die davon ausgehen, dass sie den Hypothekenprozess an die Geschwindigkeit eines Barzahlers anpassen können, schaffen sich und dem Verkäufer in der Regel Probleme.
Der Notartermin findet zweimal statt
Diese Phase wird von Käufern aus dem Ausland oft missverstanden. Sie erwarten, am Abschlusstag einmal zum Notar zu gehen. Mit einer Hypothek funktioniert das nicht so.
Zuerst gibt es die notarielle Vorabberatung im Zusammenhang mit den Hypothekardokumenten. Dann, später, erfolgt die eigentliche Unterzeichnung des Hypothekenvertrags und des Kaufvertrags. Wenn dies niemand früh genug klar erklärt, können Käufer denken, der Prozess verzögere sich, obwohl er einfach der rechtlichen Reihenfolge folgt.
Der notarielle Vorbereitungsschritt
Sobald die Hypothekenseite ordnungsgemäß in Gang ist, werden die Hypothekeninformationen an den Notar übermittelt und beide Urkunden werden vorbereitet:
- Die Kaufurkunde
- die Hypothek*urkunde
In dieser Phase können auch weitere Prüfungen hinsichtlich Geldern, der Herkunft der Gelder, der Zahlungswege und wer am Tag der Fertigstellung was an wen zahlt, stattfinden.
Kommunikation ist wichtiger, als Käufern bewusst ist
Eine der einfachsten Möglichkeiten, um in dieser Phase Stress abzubauen, ist sicherzustellen, dass es bei der Bank einen echten menschlichen Ansprechpartner gibt, der tatsächlich erreichbar ist.
Eine direkte E-Mail-Adresse und eine direkte Telefonnummer können einen großen Unterschied machen. Viele Banken leiten Anrufe über zentrale Systeme, und es kann überraschend schwierig werden, die Person zu erreichen, die tatsächlich den Vorgang bearbeitet. Eine direkte Handynummer kann viel Zeit und Frustration sparen, wenn die Zeit knapp wird.
Warum die Verfügbarkeit von Bankmitarbeitern wichtig ist
Ein praktisches Problem, über das sich Käufer selten Gedanken machen, ist die Verfügbarkeit von Personal in der Bank.
Wenn die Person, die die Akte bearbeitet, in den Urlaub fährt, kann das zu erheblichen Verzögerungen führen, wenn niemand klar ihre Arbeit übernimmt. Dies ist eine jener alltäglichen Transaktionsrealitäten, die belanglos klingt, bis sie der Grund dafür wird, dass der Zeitplan für den Abschluss ins Rutschen gerät.
Wenn Sie kurz vor dem Abschluss stehen, lohnt es sich, klar zu prüfen, ob die Person, mit der Sie es zu tun haben, geplante Abwesenheiten hat und wer im Falle ihrer Nichtverfügbarkeit für die Akte zuständig ist.
Unterzeichnungstag und der Bankvertreter
Wenn der Unterzeichnungstag organisiert wird, ist es auch wichtig sicherzustellen, dass die bevollmächtigte Person für die Bank an diesem Datum tatsächlich verfügbar ist.
Falls nicht, muss möglicherweise ein anderer bevollmächtigter Vertreter einspringen oder das Unterzeichnungsdatum verschoben werden. Dies ist ein weiterer Grund, warum Hypothekentransaktionen eine sauberere Koordination erfordern, als viele Käufer zunächst annehmen.
Wenn Sie nicht mit einer Hypothek kaufen, benötigen Sie immer noch die endgültige Vorbereitung in Bezug auf Zahlungen, Unterzeichnungslogistik und Abschlussbereitschaft. Hypothekenkäufer sollten jedoch verstehen, dass diese Phase normalerweise der Zeitpunkt ist, an dem die Transaktion am stärksten von der Koordination zwischen mehreren Parteien abhängt.
9. Beurkundung beim Notar
Sobald der Deal vorbereitet ist, findet die Abwicklung vor einem Notar statt. Dies ist die formelle Unterzeichnungsphase, in der der Kauf ausgeführt wird, aber zu diesem Zeitpunkt sollte die meiste eigentliche Arbeit bereits im Hintergrund erledigt sein.
Ein reibungsloser Abschluss ist selten das Ergebnis davon, dass man am Tag selbst erscheint und hofft, dass sich alles fügt. Er hängt normalerweise von sorgfältiger Vorbereitung im Vorfeld ab, von guter Kommunikation zwischen dem Makler, dem Anwalt des Käufers, der Verkäuferseite, der Bank, falls eine beteiligt ist, und dem Notariat.
Die Notarphase beginnt vor dem Unterzeichnungstag
In der Praxis beginnt der Notarprozess meist lange vor dem eigentlichen Beurouchungstermin. Wir kümmern uns um die Korrespondenz mit einem Notariatsverwalter für den Verkauf, und ein Großteil der Vorbereitung wird zuvor per E-Mail erledigt.
Einige Notariate nutzen mittlerweile auch interne Systeme für jeden Verkauf, über die Makler, Anwalt und die Notariatsverwaltung miteinander verbunden sind. Das macht den Prozess viel übersichtlicher, da die Dokumente an einem Ort gebündelt werden, anstatt dass jeder versucht, die Akte aus acht verschiedenen E-Mail-Ketten über sechs Wochen hinweg zu rekonstruieren.
Was muss vor der Fertigstellung bereit sein
Von unserer Seite ist es gute Praxis, die Schreibphase nicht überstürzen, bis fast alles für die Unterzeichnung vorhanden ist.
Das bedeutet normalerweise:
- Die wichtigsten Rechnungen und Zahlen wurden gesammelt
- die vollständige Bereitstellung der Mittel ist klar
- alle Überweisungen und Bankwechsel sind ordnungsgemäß verbucht
- Die Einzahlungsübersicht ist klar und organisiert
- Das Notariat verfügt über alles, was es benötigt, um den Urkundenentwurf ordnungsgemäß vorzubereiten.
Ein sehr praktischer Teil davon ist das Sichten aller Ein- und Überzahlungen, die für den Verkauf getätigt wurden, und deren übersichtliche Organisation, einschließlich Namen, Bankverbindungen, IBANs, Daten und des Wegs von einem Konto zum anderen. Dies erleichtert die Nachverfolgung der Audit-Spur erheblich und hilft sowohl bei den AML-Anforderungen als auch bei der eigenen Vorbereitung des Notarbüros.
Die Unterzeichnung ist nur der sichtbare Teil
Käufer denken oft, dass die Abwicklung hauptsächlich die Besprechung im Notariat beinhaltet. In Wirklichkeit ist diese Besprechung nur das sichtbare Ende einer Akte, die bereits vor der Unterschrift gut organisiert sein sollte.
Warum persönliche Nachverfolgung immer noch wichtig ist
Notariatsbüros haben oft mit mehreren Abschlüssen, mehreren Akten und ständigem Arbeitsaufkommen zu tun. Persönlich vorstellig zu werden im Vorfeld eines Verkaufs, Interesse zu zeigen und sicherzustellen, dass die Akte aktiv bearbeitet wird, kann einen echten Unterschied machen.
Das ist kein Theater. Das ist operatives Transaktionsmanagement.
Wie Terminvereinbarungen wirklich funktionieren
Sobald die Datei sufficiently bereit ist, wird ein Unterzeichnungstermin vereinbart. In der Praxis könnte das eher Montag der 5. um ca. 10:30 Uhr sein, anstatt eines festen, genauen Termins, wie ihn manche ausländische Käufer erwarten.
Diese Termine sind nicht immer exakt. Das Büro kann sehr beschäftigt oder ruhig sein, oder der Notar kann mit einer komplexeren Angelegenheit bei einem anderen Verkauf beschäftigt sein. Die Zeiten können sich verschieben und verschieben sich auch.
Das ist ein Grund, warum ich einen Notartermin niemals als etwas betrachte, das ich in einen engen Zeitplan quetschen muss. Wenn ich eine Beurkundung habe, buche ich nichts weiter bis weit in den Nachmittag hinein. So entsteht kein unnötiger Druck, falls der Vorgang länger dauert als erwartet.
Warum sehr frühe Vertragsabschlüsse schwierig sind
Käufer gehen manchmal davon aus, dass sie einfach eine frühmorgendliche Beurkundung beim Notar verlangen können. In der Praxis ist das oft unrealistisch.
Einer der Hauptgründe dafür ist, dass das Notariat in der Regel am Morgen der Beurkundung die endgültige Grundbuchauskunft anfordert, und deren Zustellung Zeit in Anspruch nimmt. Hinzu kommt, dass der zuständige Notarfachangestellte ohnehin oft erst gegen 9:30 oder 9:45 Uhr im Büro ist. Diese Kombination kann zu einem echten Engpass werden, wenn man sehr früh beurkunden möchte.
Wie eine frühe Unterschrift funktionieren kann
Wenn eine frühe Unterschrift wirklich wichtig ist, besteht der einzig realistische Weg, die Chancen zu verbessern, in intensiver Vorbereitung im Voraus.
Das kann bedeuten, dass die vollständige Akte mehrere Tage im Voraus dem Notar zugesendet wird, jedes Detail im Voraus geprüft und bestätigt wird, der Prozess am Vortag so durchlaufen wird, als ob die Unterzeichnung bereits stattfinden würde, und sichergestellt wird, dass alles außer der endgültigen Urkunde und den Live-Übertragungsbestätigungen bereits fertig ist.
Wenn die Grundbuchdaten ebenfalls am Vortag angefordert werden und der Notar bereit ist, bei der zeitlichen Abstimmung mitzuwirken, dann kann die Beurkundung manchmal viel früher und reibungsloser als üblich erfolgen. Das geschieht aber nur, weil die Akte im Vorfeld ordnungsgemäß vorbereitet wurde, nicht weil einfach ein früherer Termin gewünscht wurde.
In einem aktuellen Fall ermöglichte uns dieses Maß an Vorbereitung, eine Vertragsunterzeichnung am Freitagmorgen um 10:15 Uhr abzuschließen, wobei die Überweisungen beim Notar getätigt und die Bestätigungen vor der Unterzeichnung in die Urkunde aufgenommen wurden.
Früh da sein
In der Regel kommen wir etwa dreißig Minuten früher an. Das gibt uns Zeit, uns um letzte Details zu kümmern, zu prüfen, wer angekommen ist, Dokumente zu bestätigen und dem Büro zu helfen, alles zusammenzustellen, bevor die Akte aufgerufen wird.
Der Entwurf der Urkunde und die Abschlussprüfungen
Vor der eigentlichen Unterzeichnung wird in der Regel ein Entwurf des Dokuments ausgedruckt und überprüft. Hier sollten offensichtliche Probleme erkannt und behoben werden.
Das kann beinhalten:
- Namen und Rechtschreibung
- Reisepass oder Ausweisdaten
- Adressen
- Eheliche Details
- Bankkontonummern
- Zahlungsbeträge und Einbehalte
Das ist ein Grund, warum eine ruhige, gut vorbereitete Akte so wichtig ist. Wenn die Details bereits richtig organisiert sind, sind die letzten Überprüfungen viel einfacher zu handhaben.
Die morgendliche Grundbuchprüfung
Am Tag der Unterzeichnung wird das Notariat eine aktualisierte, tiefere Grundbuchprüfung veranlassen. Bis diese vorliegt, kann die Urkunde nicht unterzeichnet werden.
In der Praxis bedeutet das, dass die früheste realistische Zeit für eine Unterzeichnung normalerweise gegen Vormittag ist. Für viele Büros kann ein typisches Zeitfenster für eine Unterzeichnung von etwa 10:30 Uhr bis zum frühen Nachmittag reichen.
Wenn das Notariat besonders gut vorbereitet ist und die Beziehung gut ist, können manchmal alternative Termine arrangiert werden. Aber das hängt in der Regel davon ab, dass der Großteil der Arbeit im Voraus erledigt wird, anstatt zu erwarten, dass das Büro alles vor Ort löst.
Der Completion Day ist selten so reibungslos, wie Käufer ihn sich vorstellen
Ausländische Käufer erwarten manchmal, dass die Abwicklung wie ein privater Termin mit einer klaren Startzeit und einer klaren Endzeit abläuft. Tatsächlich ist sie oft fließender. Die richtige Einstellung ist, vorbereitet anzukommen, Zeit einzuplanen und zu verstehen, dass das Büro mehrere bewegliche Teile gleichzeitig koordiniert.
Was der Notar tut und was der Notar nicht tut
Die Rolle des Notars besteht darin, die formelle Ausfertigung der Urkunde zu überwachen und sicherzustellen, dass die Unterzeichnung im Rahmen des spanischen Rechtssystems korrekt erfolgt. Diese Rolle ist zwar wichtig, Käufer sollten jedoch bedenken, dass der Notar nicht dasselbe ist, als hätte man jemanden, der während der gesamten Transaktion ausschließlich im Interesse des Käufers handelt.
Das ist ein Grund, warum die Qualität der Vorbereitung im Vorfeld so wichtig ist. Wenn Sie vor dem Notar stehen, sollten die richtigen Leute die meiste ernsthafte Prüfung und Koordination bereits durchgeführt haben.
Nach der Unterschrift geht die Transaktion in die Abschlussphase über, einschließlich Steuern, Registrierung, gegebenenfalls Einbehaltungen und jeder verbleibenden Abwicklung zur Eigentumsübertragung.
10. Steuern, Anmeldung und Fertigstellung
Die Unterschrift beim Notar ist nicht das Ende des Prozesses. Nach der Fertigstellung durchläuft der Kauf eine Phase der Steuerzahlung und Registrierung, die Käufer verstehen sollten, bevor sie dort ankommen, nicht danach.
Steuerzahlung
Für die meisten Wiederverkaufskäufe ist die relevante Steuer die kanarische Grunderwerbsteuer in Höhe von 6,5% des deklarierten Kaufpreises. Diese muss innerhalb der vorgeschriebenen Frist nach der Unterzeichnung bezahlt werden. Sie ist nicht optional und nichts, was man aufschieben kann.
Bei Neubaukäufen ist die steuerliche Struktur anders, wobei IGIC anstelle der Grunderwerbsteuer gilt. Wenn Sie einen Neubau kaufen, stellen Sie sicher, dass Sie die steuerliche Situation im Voraus verstanden haben und diese nicht erst in diesem Stadium als nachträgliche Überlegung betrachten.
Käufer sollten auch die 3% Rückbehaltungsregel und jeden Rückbehalt von Plusvalía verstehen, wenn der Verkäufer nicht ansässig ist. Dies sind Steuern auf Verkäuferseite, nicht auf Käuferseite, aber sie beeinträchtigen dennoch die Abschlusszahlen, da der Käufer möglicherweise diese Beträge vom Verkaufspreis einbehalten und nach Abschluss im Namen des Verkäufers zahlen muss.
Wenn zum Beispiel der Kaufpreis 300.000 € beträgt, betragen die 3% einbehaltene Summe 9.000 €. Wenn die einzubehaltende Wertzuwachssteuer 2.000 € beträgt, zahlt der Käufer dem Verkäufer nicht die vollen 300.000 € aus. Der Käufer zahlt 289.000 € an den Verkäufer, behält insgesamt 11.000 € ein und leistet diese dann separat die Steuervorauszahlungen. Deshalb müssen diese Zahlen vor dem Beurkundungstermin klar sein und dürfen nicht erst am Notartisch ausgehandelt werden.
Warum der Zeitpunkt der Steuerzahlung wichtig ist
Die Frist für die Steuererklärung nach der Unterzeichnung ist eine echte Frist, kein Richtwert. Verpassen Sie sie, und es können Säumniszuschläge folgen.
In der Praxis wird Ihr Anwalt, falls er eine Vollmacht hat und die Abwicklung nach Abschluss übernimmt, dies in der Regel als Teil des Prozesses erledigen. Wenn Sie die Dinge jedoch selbst in die Hand nehmen oder sich darauf verlassen, dass jemand anderes die Verwaltung übernimmt, stellen Sie sicher, dass klar vereinbart ist, wer verantwortlich ist und wann bezahlt wird.
Registrierung
Nach Zahlung der Steuern wird die Kaufurkunde dem Grundbuchamt zur Eintragung auf den Namen des Käufers vorgelegt.
Die Registrierung ist nicht sofort. In der Praxis kann dies mehrere Wochen, manchmal auch länger dauern, je nach Arbeitsauslastung der Registrierungsstelle. Diese Lücke zwischen der Unterzeichnung und der endgültigen Registrierung ist normal und zu erwarten.
Unterzeichnet ist nicht dasselbe wie registriert
Käufer gehen manchmal davon aus, dass nach der Unterzeichnung der Escritura alles erledigt ist. In der Praxis sind erledigt und vollständig registriert jedoch zwei verschiedene Dinge.
Die Eigentumsübertragung erfolgt beim Notar am Tag der Unterzeichnung. Die Eintragung folgt danach. Für die meisten Käufer hat dies keine praktischen Auswirkungen, aber es ist hilfreich zu verstehen, damit eine Verzögerung beim Erhalt der vollständig eingetragenen Urkunde keine unnötige Besorgnis auslöst.
Nach der Registrierung: Eigentumsverhältnisse richtig einrichten
Sobald die Unterzeichnung abgeschlossen ist und später, wenn die Registrierung abgeschlossen ist, gibt es normalerweise noch ein paar verbleibende Eigentumsangelegenheiten zu regeln:
- Dienstprogramme Strom-, Wasser- und andere Versorgungsverträge müssen auf den Namen des Käufers umgeschrieben werden. Bei Strom ist die CUPS-Referenz von der letzten Rechnung in der Regel der Schlüssel, um diese Übertragung reibungslos zu gestalten.
- Gemeinschaftsgebühren: Die Hausverwaltung muss über den Eigentümerwechsel informiert werden, damit zukünftige Gebührenforderungen an die richtige Person gehen.
- IBI Das Rathaus muss aktualisiert werden, damit zukünftige Grundsteuerbescheide korrekt ausgestellt werden.
- Nichtansässige Steuer: Wenn Sie ein Nichtansässiger sind, der die Immobilie nicht vermietet, sind Sie dennoch verpflichtet, jährlich eine Modelo 210 einzureichen. Dies ist keine Steuer, die mit dem Abschluss eines Projekts fällig wird, aber es ist etwas, das Sie verstehen und für das Sie planen sollten, bevor die erste Einreichungsfrist naht.
Keines davon ist besonders dramatisch, aber sie sind Teil der Realität des Eigentums, die beginnt, sobald die Unterzeichnung erfolgt ist. Ungelöst bleiben, schafft nur vermeidbare Reibungen später.
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Manche Käufer verwechseln Geschwindigkeit mit Sicherheit. Ein Geschäft, das reibungslos erscheint, ist möglicherweise nur eines, bei dem noch niemand die schwierigeren Fragen gestellt hat.
Bargeldkäufer können durch Selbstüberschätzung vermeidbare Fehler machen
Da Sie keine Hypothek benötigen, entfällt eine Prüfungsebene im Prozess, und diese Prüfungsebene arbeitete zu Ihren Gunsten, auch wenn es sich nicht so anfühlte. Ein Kreditgeber wird eine unabhängige Bewertung in Auftrag geben, den Rechtsstatus der Immobilie prüfen und beurteilen, ob sie eine ausreichende Sicherheit für seinen Kredit darstellt. Nichts davon geschieht zu Ihrem Vorteil, aber es deckt Probleme auf. Barzahler überspringen all das. Das macht Ihre eigene Due-Diligence-Prüfung wichtiger, nicht weniger, denn niemand sonst führt sie für Sie durch.
Nicht jede Verzögerung ist eine Katastrophe, aber manche Verzögerungen sagen einem etwas
Eine Verzögerung kann eine routinemäßige Koordination sein. Sie kann aber auch das erste Anzeichen dafür sein, dass die Transaktion umständlicher ist, als sie zunächst schien. Der Kontext ist entscheidend.
Die richtige Immobilie ist nicht nur die, die dich zuerst begeistert
Der beste Kauf ist normalerweise derjenige, der auch dann noch Sinn ergibt, wenn die Aufregung, die Kostenrealität und die Besitzfragen alle ans Licht gekommen sind.
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