Checkliste für den Kauf einer Immobilie auf Teneriffa

Warum Due Diligence wichtig ist

Käufer denken oft, dass Due Diligence die rechtliche Phase ist, in der jemand die Unterlagen prüft und bestätigt, dass die Immobilie verkauft werden kann. Das ist zwar ein Teil davon, aber nicht das ganze Bild.

Eine gute Due-Diligence-Prüfung sollte zwei Fragen beantworten:

• Kann diese Immobilie zu den vorgeschlagenen Bedingungen sicher gekauft werden?
• Ist dies tatsächlich die richtige Immobilie für meine geplante Nutzung?

Eine Immobilie kann rechtlich übertragbar sein und dennoch der falsche Kauf sein. Ebenso kann sich ein Käufer in eine Immobilie verlieben und zu schnell handeln, bevor er die Risiken versteht, die darunter liegen.

Was Käufer oft missverstehen

Viele Käufer gehen davon aus, dass Due Diligence bedeutet: “Mein Anwalt prüft die Dokumente”, und damit ist es getan. In der Praxis beginnen die Missverständnisse meist viel früher.

• Sie gehen davon aus, dass eine Reservierung bedeutet, dass der Deal im Grunde sicher ist
• Sie gehen davon aus, dass der Notar ihr Äquivalent eines privaten Anwalts ist, der nur für sie tätig ist.
• Sie gehen davon aus, dass ein positives Hypothekengespräch bedeutet, dass die Finanzierung im Wesentlichen gesichert ist
• Sie gehen davon aus, dass die Anzeige ihnen genug über den Komplex, die Kosten und die Eigentumsrealität verrät
• Sie gehen davon aus, dass jeder administrative Punkt bereits am ersten Tag vorhanden sein muss

Eine gute Due Diligence korrigiert diese Annahmen, bevor sie zu teurem Vertrauen werden.

Worauf zu achten ist, bevor Geld bewegt wird

Bevor Käufer eine Reservierung bezahlen oder etwas Ernsthafteres unterschreiben, sollten sie sich über einige grundlegende Punkte im Klaren sein:

• Wer besitzt das Eigentum rechtlich und hat die Befugnis, es zu verkaufen?
• Was genau ist im Verkauf enthalten
• Ob die Art der Immobilie und ihr Standort tatsächlich zu Ihrem Verwendungszweck passen
• Ob es offensichtliche Kosten-, Hypotheken- oder Zeitprobleme gibt, die die Transaktion instabil machen könnten
• Was die Reservierungsvereinbarung oder den Vertrag besagt, wenn der Deal nicht zustande kommt

Je früher diese Dinge geklärt sind, desto unwahrscheinlicher ist es, dass Sie Schwung mit Sicherheit verwechseln.

Wenn Sie noch nicht entschieden haben, wer Sie vertreten soll, ist dies ebenfalls die Phase, in der Sie lesen sollten Wie wählt man einen unabhängigen Anwalt auf Teneriffa aus und den Unterschied zwischen juristischer Vertretung, administrativer Unterstützung und der Person, die tatsächlich in Ihrem Interesse handelt, verstehen.

Titel, Eigentumsverhältnisse und die Nota Simple

Eine der ersten Kernprüfungen ist das Verständnis, wem das Eigentum gehört und wie die Titelsituation tatsächlich aussieht.

Käufer sollten damit rechnen, dass die Titellage ordnungsgemäß geprüft wird und nicht aus der Auflistung oder mündlichen Zusicherungen übernommen wird. Dies ist einer der Gründe, warum die "nota simple" wichtig ist. Sie hilft festzustellen, was eingetragen ist, wessen Namen es betrifft und ob Einträge vorhanden sind, die interpretiert werden müssen.

Nützliche Fragen sind:

• Entspricht der Verkäufer in der Transaktion der eingetragenen Eigentümerposition?
• Ist das Grundstück eindeutig identifiziert und korrekt beschrieben?
• Gibt es etwas an der Position des Titels, das den Verkauf, den Zeitrahmen oder den späteren Besitz erschweren könnte?

Verwandte Seite: Die Nota Simple: Was sie Ihnen verrät

Belastungen, Schulden und Beschränkungen

Die Due Diligence sollte auch feststellen, ob die Immobilie Belastungen, Schulden oder Beschränkungen aufweist, die für den Käufer relevant sind.

Hier ist der Punkt, an dem aus beiläufigen Annahmen schnell etwas Teures werden kann. Käufer brauchen Klarheit, keine vage Zusicherung.

Bereiche, die möglicherweise überprüft werden müssen, sind:

• eingetragene Belastungen oder Pfandrechte
• ob es Schulden oder Verbindlichkeiten gibt, die im Rahmen des Verkaufs abgewickelt werden müssen
• ob die Nutzung oder Übertragung des Eigentums eingeschränkt ist
• ob es laufende Verpflichtungen gibt, die das Eigentum beeinträchtigen

Es geht nicht darum, Käufer paranoid zu machen. Es geht darum sicherzustellen, dass nichts Wesentliches zu spät entdeckt wird.

Immobilienunterlagen und praktische Papiere

Die dokumentarische Seite der Due Diligence dreht sich nicht nur um den rechtlichen Titel. Käufer müssen auch die praktischen Unterlagen rund um die Immobilie selbst verstehen.

Je nach Transaktion kann dies die Bestätigung relevanter Dokumente für die Immobilie, das Gebäude, die Nebenkostenvereinbarungen und alles andere beinhalten, was sich auf den sicheren Besitz und die Nutzung auswirkt.

In der Praxis möchten Käufer nicht nur wissen, dass Dokumente existieren, sondern dass die Papiere die Eigentumsrealität stützen, in die sie einzusteigen glauben.

Hier sollten Käufer nicht mehr darüber nachdenken, “sieht die Wohnung richtig aus?”, sondern darüber, “unterstützen die Papiere, was ich zu kaufen glaube?”

Was muss vorhanden sein und wann

Käufer gehen oft davon aus, dass alle administrativen Schritte bereits am Tag der Einigung auf den Deal abgeschlossen sein müssen. In der Praxis ist es wichtig zu verstehen, welche Schritte sofort erforderlich sind, welche vor Abschluss des Geschäfts notwendig sind und welche für die Phasen nach der Unterzeichnung, wie Steuerzahlungen und Registrierungen, anfallen.

Das bedeutet, die praktische Abfolge ist wichtig.

• Ein Käufer benötigt möglicherweise nicht jeden administrativen Punkt genau in dem Moment, in dem die Vereinbarung getroffen wird, aber er benötigt die richtigen Dinge bis zu dem Stadium, in dem sie tatsächlich davon abhängen.
• Eine NIE ist eine der formellen Anforderungen, auf die sich Käufer konzentrieren, aber das praktische Problem ist, sie für die nachfolgenden Phasen richtig zu timen.
• Ein spanisches Bankkonto wird oft vom ersten Tag an als unerlässlich angesehen, obwohl in der Praxis vielmehr darauf ankommt, ob Zahlungen und später auch Lastschriften ordnungsgemäß abgewickelt werden können.
• Eine Vollmacht kann nützlich sein, aber Käufer sollten nicht davon ausgehen, dass sie immer notwendig ist, nur weil der Zeitpunkt ungünstig wird.

Überprüfungen von Wohnungen und Anlagen

Für Wohnungskäufer sollte die Due Diligence nicht bei der einzelnen Einheit aufhören. Der Komplex zählt.

In der Praxis stellen sich einige der wichtigsten Eigentumsfragen eher auf komplexer Ebene als innerhalb der Wohnung selbst. Käufer sollten Folgendes bedenken:

• Gemeinschaftsgebühren und was sie tatsächlich abdecken
• Bauordnung und Beschränkungen
• Rücklagensicherheit und zukünftiger Kostendruck
• Das allgemeine Gefühl der Eigenverantwortung für den Komplex
• ob die Anlage für Urlaubsnutzung, Vollzeitnutzung oder beides geeignet ist

Ein optisch ansprechendes Apartment in der falschen Wohnanlage kann trotzdem der falsche Kauf sein.

Zusätzliche Punkte für Hypothekarkäufer

Wenn Sie eine Hypothek benötigen, geht die Due Diligence nicht nur darum, ob die Immobilie rechtlich verkäuflich ist. Es geht auch darum, ob die Transaktion tragfähig bleibt, sobald Kreditgeber und Bewertungsverfahren vollständig einbezogen sind.

Hypothekenkäufer sollten besonders vorsichtig sein bei:

• wenn frühe Gespräche eine sichere Hypothekenposition ergeben
• zu locker in eine nicht erstattungsfähige Anzahlungsstruktur übergehen
• vergessen, dass die Immobilie selbst das Ergebnis der Kreditvergabe beeinflussen kann
• nicht klar ist, was passiert, wenn die Bewertung oder das Angebot nicht stimmt

Verwandte Seite: Teneriffa Hypotheken

Fonds und Abschlussmechanismen

Abschluss bedeutet nicht nur Unterschreiben. Es geht auch darum, sicherzustellen, dass das Geld auf die richtige Art und Weise, an die richtigen Orte und zum richtigen Zeitpunkt fließt. In der Praxis kann dies die Zahlung an den Verkäufer, die Ablösung einer bestehenden Hypothek, vereinbarte Rückbehalte, die bis zu späteren Schritten zurückgehalten werden, und die Wahl der Zahlungsmethode, die zur Transaktion passt, umfassen.

Die meisten Käufer konzentrieren sich auf die Unterzeichnung selbst und gehen davon aus, dass sich die Finanzierungsseite von selbst regelt. Das tut sie normalerweise auch, aber nur, wenn sie im Voraus richtig organisiert wurde. Wie Sie bezahlen, ist wichtiger, als die meisten Käufer erkennen, bis sie am Notartisch sitzen.

Der Transfer-Deadlock und wie wir ihn lösen

Bei direkten Banküberweisungen tritt ein praktisches Problem regelmäßig genug auf, um es wert zu sein, verstanden zu werden, bevor Sie damit konfrontiert werden. Der Käufer möchte das Geld erst überweisen, wenn die Urkunden unterschrieben sind. Der Verkäufer wird nicht unterschreiben, bis das Geld angekommen ist. Beide Positionen sind vollkommen rational. Keiner bewegt sich zuerst. Dies verursacht am Tag selbst echte Angst für jeden, der nicht im Voraus davor gewarnt wurde.

Die Lösung, die wir jetzt nutzen, ist eine Sofortzahlungsplattform, bei der sowohl Käufer als auch Verkäufer Konten im selben regulierten System haben, das von der Bank von Spanien reguliert wird. Alle Auszahlungen sind eingerichtet und vor dem Termin bestätigt. Die Zahlung an den Verkäufer, jede Hypothekenablösung, vereinbarte Einbehalte, alles ist im Voraus strukturiert. Wenn sich alle beim Notar zusammensetzen, bewegen sich die Gelder dorthin und dann, von einem sicheren Konto zu einem anderen, vor aller Augen. Das dauert etwa zehn Minuten. Die Blockade existiert nicht.

Es erfordert etwas Organisation, um im Voraus alles vorzubereiten, und genau deshalb tun wir es frühzeitig. Bis Sie am Notartisch sitzen, ist alles bereits vorbereitet. Die Notariate, mit denen wir zusammenarbeiten, akzeptieren dies. Es ist die sauberste Abschlussmechanik, die für Übertragungstransaktionen verfügbar ist, und die meisten Käufer haben dies noch nie zuvor erlebt.

Hinterlegungsschein

Das kommt von Käufern, die davon gelesen haben und manchmal annehmen, dass es das gleiche Übertragungsproblem löst. Es funktioniert anders. Bei einer acta de depósito kontrolliert der Notar die Auszahlung nach der Unterzeichnung, was bedeutet, dass Gelder mehrere Tage vor dem Termin eintreffen müssen und der Notar die Freigabe verwaltet und nicht die Parteien direkt. Es ist ein praktikabler Weg, erfordert aber mehr Vorlaufzeit und mehr Vorausplanung.

Für Transaktionen, bei denen ein britischer Käufer und ein britischer Verkäufer in Sterling handeln, fügt die Euro-Pflicht beim Notar eine weitere Organisationsebene hinzu.

Bankwechsel

Traditionell, greifbar und zunehmend archaisch. Die Ausgabe kostet Geld und die Annahme kostet den Empfänger Geld. Immer noch im Gebrauch, aber nicht mehr die offensichtliche Standardoption, die sie einst war, und nicht immer der reibungsloseste Weg in einer gut organisierten Transaktion.

AML und Herkunft der Gelder

Käufer müssen auch Geldwäscheprüfungen und die Vorbereitung der Finanzierungsquellen ernst nehmen. Dies ist keine Formalität, die bis zum letzten Moment aufgeschoben werden sollte.

Wenn die Geldherkunft nicht ordnungsgemäß dokumentiert ist oder die Herkunft der Gelder nicht klar erklärt wird, entstehen Reibereien genau dort, wo Käufer sie am wenigsten wollen: spät im Prozess, wenn die Zeit knapp ist und die Erwartungen bereits gesetzt sind.

Eine saubere Vorbereitung reduziert hier den Stress überall anders.

Ferienvermietung und Nutzungsannahmen

Wenn ein Teil Ihrer Kauflogik von Ferienvermietung, flexibler Nutzung oder zukünftigen Mietoptionen abhängt, müssen diese Annahmen als Teil der Due Diligence behandelt werden und dürfen nicht etwas sein, worüber Sie später nachdenken.

Käufer vereinfachen diesen Bereich oft. Sie gehen davon aus, dass eine Immobilie auf eine bestimmte Weise genutzt werden kann, weil ähnliche Immobilien so genutzt zu werden scheinen oder weil jemand locker über Mietpotenzial gesprochen hat. Das reicht nicht aus und es lohnt sich immer, dies ordnungsgemäß zu prüfen, bevor Geld fließt.

Einer der häufigsten Fehler, die ich sehe, ist die Annahme von Käufern, dass ein touristischer Komplex sie automatisch berechtigt, auf Airbnb oder ähnlichen Plattformen zu werben. Das ist nicht der Fall. Eine touristische Klassifizierung beschreibt, wie das Gebäude registriert und betrieben wird, sie gewährt einzelnen Eigentümern keine Lizenz, kurzfristige Ferienvermietungen unabhängig voneinander durchzuführen. Die beiden Dinge werden regelmäßig verwechselt, und die Verwirrung wird durch Immobilienanzeigen auf Facebook und anderen Social-Media-Seiten verschärft, die einen Komplex als “touristisch” bezeichnen und eine Vermietungsfreiheit suggerieren, die in der Praxis einfach nicht existiert.

Wenn die Anlage eine Rezeption vor Ort und ein aktives Vermietungsprogramm hat, lohnt es sich, dies direkt zu untersuchen. Kontaktieren Sie die Rezeption, sprechen Sie mit ihnen und finden Sie heraus, was sie den Eigentümern tatsächlich anbieten und zu welchen Konditionen. Dieses Gespräch wird Ihnen mehr über die realistischen Vermietungsaussichten verraten als jede Angebotsbeschreibung.

Die praktische Realität, die die meisten Ratgeber verfehlen

Viele Käuferinhalte behandeln Due Diligence so, als wäre sie nur ein Problem für Anwälte. Das verfehlt den Punkt.

Käufer müssen verstehen, dass bei der Due Diligence auch die Übereinstimmung der Immobilie mit der Realität des Eigentums, auf die sie sich einlassen, geprüft wird. Es geht darum, die richtigen Fragen zu stellen, bevor sie zu Reue werden.

Reel im Deutschen können das beinhalten:

• ob die Immobilie für den beabsichtigten Verwendungszweck geeignet ist und nicht nur für den Vorstellung des Verwendungszwecks
• ob sich die Anlage richtig anfühlt, sobald die Urlaubsstimmung verflogen ist
• ob die laufenden Kosten zur gewünschten Nutzungserfahrung passen
• ob im Marketing eine unbequeme Wahrheit glattgebügelt wurde
• ob die Transaktion auch nach den kritischen Fragen noch attraktiv erscheint

Eine gute Due Diligence tötet gute Käufe nicht. Sie filtert schwache aus.

Schnelle Due-Diligence-Checkliste

Bitte stellen Sie sicher, dass die folgenden Bereiche gründlich geprüft wurden, bevor Sie eine Anzahlung leisten oder zu weit gehen:

• Eigentum und Titelposition sind klar
• Die Objektbeschreibung und was verkauft wird, werden ordnungsgemäß verstanden
• Gebühren, Schulden, Einschränkungen oder Haftungen wurden geprüft
• Die wichtigsten Eigentumsunterlagen wurden geprüft
• Die komplexe und gemeinschaftliche Realität wurde, wo relevant, berücksichtigt
• Die Betriebskosten wurden verstanden, nicht geraten
• Urlaubsvermietungsannahmen wurden getestet, nicht angenommen
• Hypothekenfähigkeit ist gegeben, wenn Finanzierung benötigt wird
• Das Vertrags- und das Einlagerungsrisiko sind vor der Unterzeichnung verstanden
• Mittel, Auszahlung und Herkunft der Mittel werden ordnungsgemäß organisiert