Podatki przy sprzedaży nieruchomości na Teneryfie

Krótka odpowiedź

Większość sprzedających na Teneryfie ma do czynienia z kombinacją podatku od zysków kapitałowych, plusvalía i zwykłych kosztów sprzedaży.

Jeśli jesteś rezydentem podatkowym w Hiszpanii, 3% potrącenia zazwyczaj nie są Twoim problemem. Jeśli jesteś sprzedającym nierezydentem, zazwyczaj tak, ale ważne jest, aby zrozumieć, że potrącenie 3% nie jest tym samym co ostateczne obliczenie podatku od zysków kapitałowych.

A jeśli jesteś rezydentem poza Hiszpanią, mogą wystąpić również obowiązki sprawozdawczości podatkowej w Twoim kraju macierzystym, nawet po załatwieniu spraw po stronie hiszpańskiej.

Sprzedawcy rezydenci w Hiszpanii

Jeśli jesteś rezydentem podatkowym w Hiszpanii, sprzedaż nieruchomości zazwyczaj generuje zysk lub stratę kapitałową do celów hiszpańskiego podatku dochodowego. Ogólnie rzecz biorąc, zysk mierzy się różnicą między wartością zbycia a wartością nabycia. Sprzedaż nieruchomości musi zostać uwzględniona w pozycji podatkowej, a AEAT wyjaśnia, że jeśli sprzedasz nieruchomość, generujesz zysk lub stratę kapitałową obliczoną na podstawie różnicy między wartością zbycia a wartością nabycia.

W tym miejscu wielu sprzedawców upraszcza sprawę. Zakładają, że jeśli sprzedali coś za więcej niż kupili, od razu odnotowują wyraźny zysk. W praktyce sytuacja podatkowa zależy od udokumentowanego kosztu nabycia, kosztów sprzedaży oraz szerszych okoliczności transakcji.

Zwykłe miejsce zamieszkania i reinwestycja

Jeśli sprzedawana nieruchomość jest Twoim stałym miejscem zamieszkania, zysk może być zwolniony z opodatkowania w określonych przypadkach, w tym przy reinwestycji w nowe miejsce zamieszkania, pod warunkiem spełnienia warunków. AEAT (Agencia Tributaria) wyraźnie stwierdza, że sprzedając swoje stałe miejsce zamieszkania, zysk może być zwolniony w określonych przypadkach, w tym przy reinwestycji.

Sprzedawcy powyżej 65. roku życia

Istnieje również ważne hiszpańskie zwolnienie dotyczące przeniesienia miejsca stałego zamieszkania przez osobę w wieku 65 lat lub starszą, z zastrzeżeniem przepisów. AEAT stwierdza, że w przypadku tego zwolnienia nieruchomość musi być miejscem stałego zamieszkania sprzedającego w momencie sprzedaży lub posiadać taki status w dowolnym momencie w ciągu dwóch lat przed przeniesieniem.

Sprzedawcy zagraniczni i potrącenie%

Jeśli nie jesteś rezydentem podatkowym w Hiszpanii, jedną z najważniejszych rzeczy do zrozumienia jest to, że kupujący nieruchomość zazwyczaj musi zatrzymać i zapłacić 3% uzgodnionej ceny jako zaliczkę na podatek sprzedającego nierezydenta. AEAT jasno stwierdza: kupujący nieruchomość należącą do nierezydenta musi potrącić i zapłacić 3% uzgodnionej ceny za pomocą formularza Modelo 211.

Ta 3% kwota zatrzymana nie jest tym samym co ostateczne obliczenie podatku od zysków kapitałowych. Jest to mechanizm poboru zaliczki. W zależności od faktycznego zysku lub straty oraz ogólnej sytuacji podatkowej sprzedający może zapłacić więcej, zapłacić mniej lub otrzymać zwrot.

Jest to jeden z najczęściej źle rozumianych obszarów w sprzedaży na Teneryfie. Sprzedawca słyszy “3%” i zakłada, że to podatek. Nim tak nie jest. Jest to zaliczka na poczet podatku.

Co jeśli mieszkasz na Teneryfie, ale mówisz, że jesteś rezydentem?

To kolejny obszar, w którym sprzedający są zaskakiwani. Mieszkanie na Teneryfie i możliwość udowodnienia hiszpańskiego rezydenta podatkowego u notariusza nie zawsze idą w parze.

Kupujący unika 3%% potrącenia tylko wtedy, gdy sprzedający udowodni, że jest rezydentem podatkowym w Hiszpanii. AEAT stwierdza, że nie ma obowiązku potrącania ani składania formularza Modelo 211, gdy sprzedający udowodni, że podlega hiszpańskiemu podatkowi dochodowemu od osób fizycznych lub podatkowi od osób prawnych, okazując certyfikat rezydencji podatkowej wydany przez Agencia Tributaria. Jeśli takiego certyfikatu nie można przedstawić, strona kupująca i notariusz zazwyczaj postępują zgodnie z zasadą, że 3%% potrącenia nadal obowiązuje.

W praktyce oznacza to, że jest to coś, co należy załatwić z wyprzedzeniem. Jeśli jesteś rezydentem podatkowym Hiszpanii, powinieneś być prawidłowo zarejestrowany w Hacienda i mieć możliwość uzyskania swojego zaświadczenie o rezydencji podatkowej, czy to poprzez Agencia Tributaria, czy za pomocą certyfikatu cyfrowego. Jeśli nie jesteś Hiszpanem i nie możesz przedstawić tego certyfikatu przy podpisaniu, nie zakładaj, że samo mieszkanie na Teneryfie wystarczy, aby uniknąć potrącenia.

Ma to znaczenie, ponieważ hiszpański rezydent podatkowy – sprzedający zazwyczaj nie podlega potrąceniu zryczałtowanego podatku u źródła w wysokości 3%% dla nierezydentów w momencie finalizacji transakcji. Zamiast tego, kwestię zysków kapitałowych i ewentualnego podatku od zysków kapitałowych (plusvalía) rozstrzyga w normalnym procesie podatkowym po sprzedaży, jeśli cokolwiek faktycznie podlega opodatkowaniu. Problem pojawia się, gdy ktoś zakłada, że jest “rezydentem” w luźnym codziennym znaczeniu, ale nie może udowodnić hiszpańskiego rezydenta podatkowego, gdy dokumenty są potrzebne.

Przykład pracy, jak 3% wpisuje się w ostateczny podatek

W tym miejscu wielu sprzedawców niebędących rezydentami myli się. Zatrzymanie% w wysokości 3 nie jest dodatkowym podatkiem ponad ostateczny podatek od zysków kapitałowych. Jest to zaliczka na poczet tego ostatecznego rachunku podatkowego.

Na przykład:

• Cena sprzedaży: 300,000€
• 3% zatrzymane przez kupującego: 9,000€

Wyobraźmy sobie teraz rzeczywisty zysk sprzedającego podlegający opodatkowaniu, po uwzględnieniu ceny zakupu i dozwolonych kosztów, wynosi 100,000€.

• Ostateczny podatek od zysków kapitałowych w wysokości 19%%: 19,000€
• Mniej niż 3% już zatrzymane i zapłacone: 9,000€
• Pozostało do zapłaty: 10 000 €

Logika jest prosta. Kupujący zatrzymuje 9 000 euro z ceny sprzedaży przy finalizacji transakcji i płaci tę kwotę władzom podatkowym w imieniu sprzedającego. Następnie sprzedający składa ostateczne zeznanie podatkowe jako nierezydent. Jeśli ostateczny rachunek podatkowy będzie wyższy niż 9 000 euro, sprzedający zapłaci różnicę. Jeśli będzie niższy, sprzedający będzie ubiegał się o zwrot nadwyżki.

Dlaczego to jest ważne

Dla nierezydentów sprzedaż nadal stanowi hiszpańskie zdarzenie podatkowe, a zysk z hiszpańskiej nieruchomości pozostaje opodatkowany w Hiszpanii.% potrącenie 3% jest jedynie punktem wyjścia. Ostateczne rozliczenie nadal zależy od faktycznego zysku, dokumentacji sprzedającego oraz od tego, czy sprzedający ma zapłacić więcej, czy też ubiegać się o zwrot części już potrąconej kwoty.

Nadwyżka wartości i dwie metody obliczeń

Plusvalía różni się od podatku od zysków kapitałowych. Jest to lokalny podatek od wzrostu wartości gruntu miejskiego, a nie druga wersja tego samego obliczenia zysku.

Od reformy z 2021 roku system został przeprojektowany tak, aby istniał teraz nieopodatkowany wynik, w którym nie ma wzrostu wartości gruntu, a podstawa może zostać określona metodą obiektywną lub metodą bezpośrednią związaną z faktycznym wzrostem. Reforma została wprowadzona dekretem królewskim-ustawą 26/2021. W jego preambule i tekście wykonawczym wyjaśniono zarówno nową, nieopodatkowaną sytuację, w której nie ma wzrostu, jak i odejście od jednego sztywnego systemu obiektywnego w kierunku struktury, która pozwala podatnikowi wybrać metodę odzwierciedlającą faktyczny wzrost, gdy jest to uzasadnione.

Metoda obiektywna

Wykorzystuje się w tym celu wartość gruntu według rejestru gruntów oraz obowiązujący współczynnik dla okresu posiadania. Jest to oparte na wzorze i nie zależy od tego, czy sprzedający wykaże rzeczywisty zysk ze sprzedaży samego gruntu.

Prawdziwa metoda

Dotyczy to rzeczywistego wzrostu wartości przypadającego na grunt między nabyciem a przeniesieniem własności. W praktyce, gdy rzeczywisty wzrost jest niższy niż wynik obiektywny, metoda ta może mieć znaczenie.

Jednym z największych błędów sprzedawców jest zakładanie, że plusvalía to tylko przybliżony procent lub że można ją zignorować, ponieważ ogólna sprzedaż nie przyniosła dużych zysków. Wymaga ona własnych obliczeń.

Czy ulepszenia domu mogą zmniejszyć podatek od zysków kapitałowych?

To jedno z najczęstszych pytań sprzedawców spoza kraju, i słusznie.

Ogólnie rzecz biorąc, rzeczywiste inwestycje i ulepszenia nieruchomości mogą mieć znaczenie przy ustalaniu wartości nabycia na potrzeby hiszpańskiego podatku od zysków kapitałowych. Podręcznik dla nierezydentów AEAT wyjaśnia, że ​​wartość nabycia obejmuje koszt zakupu, powiązane z nim wydatki i podatki, a także koszty inwestycji i ulepszeń.

Oznacza to, że sprzedawcy często pytają o rzeczy takie jak:

• nowe kuchnie
• nowe łazienki
• prace konstrukcyjne
• znaczące ulepszenia
• dodanie basenu do willi

Tego rodzaju prace mogą być istotne, jeśli stanowią faktyczne nakłady inwestycyjne i są odpowiednio udokumentowane. Zazwyczaj liczy się nie tylko to, co zostało wykonane, ale także to, czy można to odpowiednio poprzeć fakturami i dokumentacją.

Tego sprzedawcy nie powinni robić, to po prostu zakładać, że każdy koszt naprawy, przemalowania, wymiany lub konserwacji zalicza się do ulepszenia. Rutynowa konserwacja i prawdziwy nakład kapitałowy to nie to samo.

Podatkowe i kursowe kwestie kraju ojczystego

Dla wielu sprzedawców niebędących rezydentami Hiszpania nie jest końcem historii.

Nawet jeśli sprawa po stronie hiszpańskiej zostanie załatwiona prawidłowo, nadal możesz być zobowiązany do zgłoszenia sprzedaży w swoim kraju, jeśli tam pozostajesz rezydentem podatkowym. Jest to jeden z powodów, dla których zawsze mówię sprzedawcom, aby nie zakładali, że hiszpańska kwota to jedyna licząca się kwota.

Staje się to szczególnie ważne dla sprzedawców mających siedzibę w krajach spoza strefy euro. To, co wygląda na zysk w euro, może wyglądać zupełnie inaczej w walucie krajowej, jeśli kurs wymiany znacząco się zmienił między datą zakupu a datą sprzedaży.

To może znacząco zmienić obraz sytuacji. Możesz czuć, że zyskałeś w Hiszpanii, ale Twój rachunek w kraju ojczystym może nie odzwierciedlać tego dokładnie, gdy zakup i sprzedaż zostaną przeliczone na inną walutę.

Nie jest to specyficzna dla Teneryfy cecha. Jest to rzeczywistość podatkowa obejmująca wiele krajów i jest to jeden z powodów, dla których sprzedawcy, którzy mają rezydencję gdzie indziej, nie powinni polegać na przybliżonych założeniach.

Typowe błędy sprzedawców podatkowych

• myśląc, że zatrzymanie 3% stanowi pełny podatek od sprzedaży dla nierezydenta
• myli plusvalía z podatkiem od zysków kapitałowych, jakby to były te same podatki
• zakładając sprzedaż z niewielkim zyskiem, nic znaczącego nie jest należne
• zapominając, że ulepszenia mogą mieć znaczenie tylko wtedy, gdy są rzeczywistymi ulepszeniami kapitałowymi i są odpowiednio udokumentowane
• przy założeniu, że tylko Hiszpania może opodatkować sprzedaż
• ignorując efekty kursowe, gdzie sprzedawca raportuje w walucie innej niż euro
• skupiając się na cenie sprzedaży brutto, a nie na kwocie netto faktycznie zatrzymanej po opodatkowaniu i kosztach sprzedaży

Lista kontrolna sprzedawcy

• Czy jestem rezydentem podatkowym w Hiszpanii, czy nie?
• Jeśli powiem, że jestem rezydentem podatkowym w Hiszpanii, czy mogę to faktycznie udowodnić certyfikatem rezydencji podatkowej AEAT przed podpisaniem umowy?
• Jeśli jestem nierezydentem, czy dobrze rozumiem, że 3% potrącenia to zaliczka, a nie ostateczna kwota sama w sobie?
• Czy nieruchomość jest moim zwykłym miejscem zamieszkania dla celów podatkowych w Hiszpanii?
• Czy zwolnienie z tytułu zwykłego miejsca pobytu mogłoby mieć znaczenie?
• Czy rozważałem plusvalíę osobno od podatku od zysków kapitałowych?
• Czy posiadam faktury i dowody na uzasadnione nakłady inwestycyjne?
• Czy będę też musiał zgłosić sprzedaż w moim kraju?
• Czy skupiam się na cenie brutto, czy na tym, co faktycznie otrzymam?