Daně při prodeji nemovitosti na Tenerife

Krátká odpověď

Většina prodávajících na Tenerife se potýká s kombinací daně z kapitálových výnosů, plusvalíe a běžných prodejních nákladů.

Pokud jste španělským daňovým rezidentem, 3% zadržení obvykle není vaším problémem. Pokud jste prodávajícím, který není rezidentem, obvykle to váš problém je, ale je důležité pochopit, že 3% zadržení není totéž co konečný výpočet daně z kapitálových výnosů.

A pokud jste rezidentem mimo Španělsko, může být nutné daňové přiznání i ve vaší domovské zemi, i když španělská strana byla vyřešena.

Rezidenti prodávající ve Španělsku

Pokud jste daňovým rezidentem ve Španělsku, prodej nemovitosti obvykle představuje kapitálový zisk nebo ztrátu pro španělské daně z příjmů. V obecných zásadách se zisk měří rozdílem mezi prodejní cenou a pořizovací cenou. Prodej nemovitosti musí být zahrnut v daňovém přiznání a španělský daňový úřad (AEAT) vysvětluje, že pokud prodáte nemovitost, vygenerujete kapitálový zisk nebo ztrátu vypočítanou z rozdílu mezi prodejní a pořizovací cenou.

Tady mnoho prodejců sklouzne k přílišnému zjednodušení. Předpokládají, že pokud prodali za více, než za kolik nakoupili, mají jasný zisk. Ve skutečnosti závisí daňová pozice na zdokumentovaných nákladech na pořízení, prodejních nákladech a širších skutečnostech prodeje.

Obvyklé bydliště a reinvestice

Pokud je prodávaná nemovitost vaším obvyklým bydlištěm, může být zisk za určitých podmínek osvobozen, mimo jiné reinvesticí do nového obvyklého bydliště. AEAT výslovně uvádí, že při prodeji vašeho obvyklého bydliště může být zisk za určitých okolností, včetně reinvestice, osvobozen.

Prodejci nad 65 let

Existuje také důležité španělské osvobození pro převod obvyklého bydliště osobou starší 65 let, za předpokladu dodržení pravidel. AEAT uvádí, že pro toto osvobození musí být nemovitost v době prodeje obvyklým bydlištěm prodávajícího nebo mít takový status kdykoli během dvou let před převodem.

Nerezidentní prodejci a% zadržení

Pokud nejste daňovým rezidentem ve Španělsku, jednou z nejdůležitějších věcí, které je třeba pochopit, je, že kupující nemovitosti obecně musí zadržet a odvést 3% dohodnuté ceny jako platbu na splnění daňových povinností nebydlícího prodávajícího. AEAT to jasně uvádí: kupující nemovitosti, jejímž vlastníkem je nerezident, musí zadržet a zaplatit 3% dohodnuté ceny pomocí formuláře Modelo 211.

Toto 3% zadržení není totéž co konečné vyúčtování daně z kapitálových výnosů. Je to mechanismus srážkové daně. V závislosti na skutečném zisku nebo ztrátě a širší daňové situaci může prodávající dlužit více, dlužit méně, nebo mu může být vrácena částka.

Toto je jedna z nejvíce nepochopených oblastí prodeje na Tenerife. Prodávající slyší “3%” a myslí si, že je to daň. Není to tak. Je to záloha na sraženou daň.

Co když žijete na Tenerife, ale říkáte, že jste rezidentem?

Toto je další oblast, kde se prodávající napálí. Bydlet na Tenerife a prokázat španělskou daňovou rezidenci u notáře nejsou vždy totéž.

Kupující se vyhne 3%% zadržení pouze v případě, že prodávající prokáže, že je španělským daňovým rezidentem. AEAT uvádí, že neexistuje povinnost zadržet nebo podat Modelo 211, pokud prodávající prokáže, že podléhá španělské dani z příjmů fyzických osob nebo dani z příjmů právnických osob na základě potvrzení o daňové rezidenci vydaného španělským daňovým úřadem (Agencia Tributaria). Pokud toto potvrzení nemůže být předloženo, kupující a notář obvykle postupují na základě toho, že 3%% zadržení stále platí.

V praxi to znamená, že je třeba se tomu věnovat včas. Pokud jste daňovým rezidentem ve Španělsku, měli byste být řádně registrováni u španělského finančního úřadu (Hacienda) a schopni získat svůj potvrzení o daňovém domicile, ať už prostřednictvím Agencia Tributaria, nebo s digitálním certifikátem. Pokud nejste španělský státní příslušník a nemůžete předložit tento certifikát při podpisu, nepředpokládejte, že pouhé bydliště na Tenerife bude stačit k vyhnutí se srážce.

Na věci záleží, protože španělský daňový rezident prodávající obvykle nečelí% srážkové dani pro nerezidenty při dokončení prodeje. Místo toho se se svou pozicí kapitálového zisku a veškerou případnou daní z přirážky vypořádá v rámci běžného daňového řízení po prodeji, pokud je něco skutečně splatné. Problém nastává, když někdo předpokládá, že je “rezidentem” ve volném, běžném smyslu, ale nemůže prokázat španělskou fiskální rezidenci, když jsou dokumenty potřeba.

Příklad s řešením, jak% zapadá do konečné daně

Tady se mnoho prodávajících, kteří nejsou rezidenty, plete. 30%% zadržení není dodatečná daň nad rámec daně z kapitálových výnosů. Je to platba na účet této konečné daňové platby.

Například:

• Prodejní cena: 300,000€
• 3% zádržné zadržené kupujícím: 9,000€

Nyní si představte skutečný zdanitelný zisk prodávajícího po odečtení původní kupní ceny a povolených nákladů činí 100,000€.

• Konečná daň z kapitálových výnosů ve výši 19%: 19,000€
• Méně než 3% již držené a zaplacené: 9,000€
• Zbývá doplatit: 10 000 €

Logika je jednoduchá. Kupující si při dokončení prodeje ponechá z prodejní ceny 9 000 € a tuto částku zaplatí daňovému úřadu jménem prodávajícího. Prodávající poté podá konečné daňové přiznání nerezidenta. Pokud je konečná daňová povinnost vyšší než 9 000 €, prodávající doplatí rozdíl. Pokud je nižší, prodávající si rozdíl vyžádá zpět.

Proč na tom záleží

Pro nerezidenty je prodej stále španělskou daňovou událostí a zisk ze španělských nemovitostí zůstává ve Španělsku zdanitelný.% 3% srážková daň je pouze výchozím bodem. Konečná pozice stále závisí na skutečném zisku, dokumentaci prodávajícího a na tom, zda má prodávající zaplatit více, nebo si nárokovat zpět část toho, co již bylo sraženo.

Příplatek a dvě metody výpočtu

Plusvalía se liší od daně z kapitálových výnosů. Jedná se o místní daň z navýšení hodnoty městské půdy, nikoli druhou verzi stejného výpočtu zisku.

Od reformy v roce 2021 byl systém přepracován tak, aby nyní existoval nezdanitelný výsledek v případech, kdy nedošlo k navýšení hodnoty pozemku, a základ lze stanovit buď objektivní metodou, nebo přímou metodou spojenou se skutečným navýšením. Reforma byla zavedena královským dekretem-zákonem 26/2021. Jeho preambule a legislativní text vysvětlují jak novou nezdanitelnou situaci v případě neexistence navýšení, tak odklon od jediného rigidního objektivního systému směrem ke struktuře, která umožňuje poplatníkovi zvolit metodu, jež odpovídá skutečnému navýšení, je-li to vhodné.

Objektivní metoda

Toto využívá katastrální hodnotu pozemku a příslušný koeficient pro dobu držení. Je založeno na vzorci a nezávisí na tom, zda prodávající prokáže skutečný reálný zisk z pozemku samotného.

Skutečná metoda

Toto se zaměřuje na skutečné navýšení hodnoty připadající na pozemek mezi nabytím a převodem. V praxi, kde je skutečné navýšení nižší než objektivní výsledek, může být tato metoda důležitá.

Jednou z největších chyb prodejců je předpokládat, že plusvalía je jen hrubý procentuální podíl, nebo že ji lze ignorovat, protože celkový prodej nebyl výrazně ziskový. Potřebuje vlastní výpočet.

Mohou vylepšení domu snížit zdanitelný zisk?

Toto je jedna z nejčastějších otázek prodávajících nerezidentů, a to zcela oprávněně.

V obecných obrysech mohou skutečné investice a vylepšení nemovitosti hrát roli při určování pořizovací hodnoty pro účely španělských kapitálových zisků. Manuál AEAT pro nerezidenty vysvětluje, že pořizovací hodnota zahrnuje nákupní náklady a související výdaje a daně, plus náklady na investice a vylepšení.

To znamená, že prodejci se často ptají na věci jako:

• nové kuchyně
• nové koupelny
• konstrukční práce
• významná vylepšení
• přidání bazénu do vily

Tyto druhy prací mohou být relevantní, pokud se jedná o skutečná kapitálová zlepšení a jsou řádně zdokumentovány. Zde obvykle nezáleží jen na tom, co bylo provedeno, ale zda to můžete řádně doložit fakturami a záznamy.

Co by prodávající neměli dělat, je lehkovážně předpokládat, že každá oprava, přelakování, výměna nebo náklady na údržbu se počítají jako vylepšení. Běžná údržba a skutečné kapitálové vylepšení nejsou totéž.

Daně v tuzemsku a otázky směnných kurzů

Pro mnoho nerezidentních prodejců Španělsko není konec příběhu.

I když je španělská strana vyřešena správně, stále můžete být povinni nahlásit prodej ve své domovské zemi, pokud tam zůstanete daňovým rezidentem. To je jeden z důvodů, proč vždy říkám prodávajícím, aby nepředpokládali, že španělské číslo je jediné, na kterém záleží.

To je obzvláště důležité pro prodejce, kteří mají sídlo v zemích mimo eurozónu. To, co vypadá jako zisk v eurech, může vypadat velmi odlišně ve vaší domácí měně, pokud se směnný kurz mezi datem nákupu a datem prodeje podstatně změnil.

To může obraz výrazně změnit. Můžete mít pocit, že jste v Španělsku dosáhli jednoho zisku, ale výpočet ve vaší domovské zemi nemusí toto čistě odrážet, jakmile se nákup a prodej převedou do jiné měny.

Toto není zvláštnost Tenerife. Je to přeshraniční daňová realita a je to jeden z důvodů, proč by se prodejci neměli spoléhat na hrubé odhady, pokud mají bydliště jinde.

Běžné chyby prodejců v daních

• myslím si, že% 3 zadržené částky je celá daňová zátěž z prodeje nerezidentovi
• míchání pojmů plusvalía a daně z kapitálových výnosů, jako by šlo o stejnou daň
• Předpokládáme-li prodej s mírným ziskem, neznamená to nic významného, co by bylo splatné.
• zapomínaje, že zlepšení mohou být významná pouze tehdy, jsou-li skutečnými kapitálovými vylepšeními a řádně doloženými
• za předpokladu, že Španělsko je jedinou zemí, která může zdanit prodej
• s vyloučením vlivu směnného kurzu, kde prodávající vykazuje v jiné než eurov měně
• se zaměřením na hrubou prodejní cenu, nikoli na čistou částku skutečně drženou po daních a prodejních nákladech

Kontrolní seznam prodejce

• Jsem daňovým rezidentem ve Španělsku, nebo ne?
• Pokud prohlásím, že jsem španělský daňový rezident, mohu to před podpisem doložit potvrzením o daňovém rezidentství od AEAT?
• Pokud jsem nerezident, rozumím tomu správně, že 3% zadržení je srážka daně a ne konečné zúčtování samo o sobě?
• Je nemovitost mým obvyklým bydlištěm pro španělské daňové účely?
• Mohla by být zavedena výjimka z obvyklého pobytu?
• Prohlížel jsem si plusvalía odděleně od daně z kapitálových výnosů?
• Mám faktury a doklady o skutečných kapitálových vylepšeních?
• Budu muset prodat svůj domovský stát?
• Soustředím se na hrubou cenu, nebo na to, co mi skutečně zbyde?