Belastingen bij de verkoop van een woning op Tenerife

Het korte antwoord

De meeste verkopers op Tenerife hebben te maken met een combinatie van vermogenswinstbelasting, plusvalía en normale verkoopkosten.

Als u een Spaanse fiscaal ingezetene bent, is de inhouding van 3% meestal geen probleem voor u. Als u een verkoper bent die geen fiscaal ingezetene is, is dat meestal wel het geval, maar het is belangrijk te begrijpen dat de inhouding van 3% niet hetzelfde is als de definitieve berekening van de vermogenswinstbelasting.

En als u buiten Spanje woont, kan er ook belastingaangifte zijn in uw thuisland, zelfs nadat de Spaanse zijde is afgehandeld.

Residenten verkopers in Spanje

Als u fiscaal inwoner bent van Spanje, leidt de verkoop van een onroerend goed over het algemeen tot een vermogenswinst of -verlies voor de Spaanse inkomstenbelasting. In grote lijnen wordt de winst gemeten aan de hand van het verschil tussen de overdrachtswaarde en de verkrijgingswaarde. De verkoop van een onroerend goed moet worden opgenomen in de fiscale positie, en AEAT legt uit dat als u een onroerend goed verkoopt, u een vermogenswinst of -verlies genereert berekend op basis van het verschil tussen de overdrachts- en verkrijgingswaarden.

Hier worden veel verkopers te simplistisch. Ze gaan ervan uit dat als ze voor meer verkochten dan ze kochten, ze een duidelijke winst hebben. In de praktijk is de fiscale positie afhankelijk van de gedocumenteerde aankoopprijs, verkoopkosten en de bredere feiten van de verkoop.

Gebruikelijke verblijfplaats en herinvestering

Indien de te verkopen woning uw gebruikelijke verblijfplaats is, kan de winst in bepaalde gevallen vrijgesteld zijn, onder meer bij herinvestering in een nieuwe gebruikelijke verblijfplaats, mits aan de voorwaarden is voldaan. De AEAT stelt specifiek dat wanneer u uw gebruikelijke verblijfplaats verkoopt, de winst in bepaalde gevallen kan worden vrijgesteld, waaronder herinvestering.

Verkopers van 65+

Er is ook een belangrijke Spaanse vrijstelling voor de overdracht van een gebruikelijke verblijfplaats door iemand van 65 jaar of ouder, onder voorbehoud van de regels. De AEAT stelt dat, voor deze vrijstelling, de woning op het moment van verkoop de gebruikelijke verblijfplaats van de verkoper moet zijn of die status moet hebben gehad op enig moment binnen de twee jaar vóór de overdracht.

Niet-resident verkopers en de 3% inhouding

Als u geen fiscaal inwoner bent van Spanje, is een van de belangrijkste dingen om te begrijpen dat de koper van het pand over het algemeen 3% van de overeengekomen prijs moet inhouden en afdragen als aanbetaling op de belasting van de niet-ingezeten verkoper. De AEAT stelt dit duidelijk: de koper van een onroerend goed dat eigendom is van een niet-ingezetene moet 3% van de overeengekomen prijs inhouden en betalen met behulp van Modelo 211.

Deze% inhouding is niet hetzelfde als de definitieve berekening van de vermogenswinstbelasting. Het is een inhoudingsmechanisme. Afhankelijk van de werkelijke winst of het werkelijke verlies en de bredere belastingpositie, kan de verkoper meer verschuldigd zijn, minder verschuldigd zijn of een terugbetaling ontvangen.

Dit is een van de meest verkeerd begrepen gebieden in Tenerife verkoop. Een verkoper hoort “3%” en neemt aan dat dit de belasting is. Dat is het niet. Het is een inhouding ten behoeve van.

Wat als u op Tenerife woont, maar zegt dat u daar uw residentie heeft?

Dit is nog een gebied waar verkopers worden gepakt. Wonen op Tenerife en het kunnen aantonen van Spaans fiscaal woonplaatschap bij de notaris zijn niet altijd hetzelfde.

De koper is slechts vrijgesteld van de inhouding van 3% wanneer de verkoper kan bewijzen dat hij fiscaal resident is in Spanje. De AEAT stelt dat er geen verplichting is om de Modelo 211 in te houden of in te dienen wanneer de verkoper bewijst dat hij onderworpen is aan de Spaanse Persoonlijke Inkomstenbelasting of Vennootschapsbelasting door middel van een certificaat van fiscaal residentie, afgegeven door de Agencia Tributaria. Indien dat certificaat niet kan worden voorgelegd, zullen de koper en de notaris er doorgaans van uitgaan dat de inhouding van 3% nog steeds van toepassing is.

In de praktijk betekent dit dat je dit vroegtijdig moet aanpakken. Als je fiscaal inwoner van Spanje bent, moet je correct geregistreerd zijn bij de Hacienda en in staat zijn om je fiscaal woonplaatsattest, hetzij via de Agencia Tributaria of met een digitaal certificaat. Als u geen Spaans staatsburger bent en u kunt dat certificaat niet overleggen bij ondertekening, ga er dan niet van uit dat alleen het wonen op Tenerife voldoende is om de inhouding te voorkomen.

Dit is belangrijk omdat een Spaanse fiscaal resident verkoper normaal gesproken niet te maken heeft met de 3% inhouding voor niet-residenten bij de afronding. In plaats daarvan regelen zij hun vermogenswinstpositie en eventuele verschuldigde meerwaarde via het normale belastingproces na de verkoop als er daadwerkelijk iets verschuldigd is. Het probleem ontstaat wanneer iemand denkt “resident” te zijn in de gebruikelijke alledaagse betekenis, maar de Spaanse fiscale woonplaats niet kan bewijzen wanneer de documenten nodig zijn.

Uitgewerkt voorbeeld, hoe de 3% passen in de uiteindelijke belasting

Dit is waar veel niet-ingezeten verkopers in de war raken. De 3% inhouding is geen extra belasting bovenop de uiteindelijke vermogenswinstbelasting. Het is een betaling op rekening van die definitieve belastingaanslag.

Bijvoorbeeld:

• Verkoopprijs: 300,000€
• 3% retentie ingehouden door de koper: 9,000€

Stel je nu de werkelijke belastbare winst van de verkoper voor, na aftrek van de oorspronkelijke aankoopprijs en toelaatbare kosten, is 100,000€.

• Definitieve vermogenswinstbelasting van 19%: 19,000€
• Minder dan 3% reeds ingehouden en betaald: 9,000€
• Nog te betalen saldo: € 10.000

De logica is simpel. De koper houdt €9.000 in van de verkoopprijs bij de oplevering en betaalt dat bedrag namens de verkoper aan de belastingdienst. De verkoper dient vervolgens de definitieve belastingaangifte voor niet-ingezetenen in. Als de definitieve belastingaanslag hoger is dan €9.000, betaalt de verkoper het verschil. Als deze lager is, claimt de verkoper het verschil terug.

Waarom dit ertoe doet

Voor niet-ingezetenen is de verkoop nog steeds een Spaans fiscaal evenement en de winst uit Spaans vastgoed blijft belastbaar in Spanje. De inhouding van 3% is slechts het beginpunt. De definitieve positie hangt nog steeds af van de werkelijke winst, de documentatie van de verkoper, en of de verkoper meer verschuldigd is of een deel van wat al is ingehouden terugvordert.

Meerwaarde en de twee berekeningsmethoden

Plusvalía verschilt van vermogenswinstbelasting. Het is de lokale belasting op de waardestijging van stedelijk land, niet een tweede versie van dezelfde winstberekening.

Sinds de hervorming van 2021 is het systeem herwerkt, zodat er nu een niet-belastbaar resultaat is waarbij er geen waardevermeerdering van de grond is, en de grondslag kan worden bepaald met behulp van de objectieve methode of een directe methode die gekoppeld is aan de werkelijke waardevermeerdering. De hervorming werd ingesteld bij Koninklijk Decreet-wet 26/2021. De considerans en de tekst van de wet leggen zowel de nieuwe niet-belastbare situatie waarin er geen waardevermeerdering bestaat, als de verschuiving van een enkel rigide objectief systeem naar een structuur die de belastingbetaler de mogelijkheid biedt te kiezen voor de methode die de werkelijke waardevermeerdering correct weergeeft.

Objectieve methode

Dit maakt gebruik van de kadastrale grondwaarde en de geldende coëfficiënt voor de bezitsperiode. Het is gebaseerd op een formule en is niet afhankelijk van de verkoper die de werkelijke winst op het landelement zelf aantoont.

Echte methode

Dit kijkt naar de werkelijke waardestijging die kan worden toegeschreven aan het land tussen acquisitie en overdracht. In praktische zin, waar de werkelijke toename lager is dan het objectieve resultaat, kan deze methode belangrijk zijn.

Een van de grootste fouten van verkopers is om aan te nemen dat plusvalía slechts een ruw percentage is of dat het genegeerd kan worden omdat de totale verkoop niet enorm winstgevend was. Het vereist zijn eigen berekening.

Kunnen huisverbeteringen de belastbare winst verminderen?

Dit is een van de meest voorkomende vragen van verkopers die geen inwoner zijn, en terecht.

In grote lijnen kunnen echte investeringen en verbeteringen aan de woning van belang zijn bij het bepalen van de verkrijgingswaarde voor Spaanse vermogenswinstbelasting. Het handboek voor niet-ingezetenen van de AEAT (Agencia Estatal de Administración Tributaria) legt uit dat de verkrijgingswaarde de aankoopprijs en bijbehorende kosten en belastingen omvat, plus de kosten van investeringen en verbeteringen.

Dat betekent dat verkopers vaak vragen naar dingen als:

• nieuwe keukens
• nieuwe badkamers
• bouwkundige werken
• grote upgrades
• een zwembad toevoegen aan een villa

Dat soort werkzaamheden kunnen relevant zijn als het om werkelijke investeringen in de hoofd­­­­­­­­­­­som gaat en als ze correct gedocumenteerd zijn. Wat hier doorgaans telt is niet alleen wat er gedaan is, maar of u dit correct kunt onderbouwen met facturen en administratie.

Wat verkopers niet moeten doen, is er zomaar van uitgaan dat elke reparatie, overschildering, vervanging of onderhoudskosten als een verbetering tellen. Routinematig onderhoud en echte kapitaalverbeteringen zijn niet hetzelfde.

Buitenlandse belasting- en wisselkoerskwesties

Voor veel niet-ingezeten verkopers is Spanje niet het einde van het verhaal.

Zelfs als de Spaanse zijde correct wordt afgehandeld, moet u de verkoop mogelijk nog steeds in uw thuisland aangeven als u daar fiscaal ingezetene blijft. Dat is een van de redenen waarom ik verkopers altijd adviseer niet aan te nemen dat het Spaanse bedrag het enige bedrag is dat ertoe doet.

Dit wordt vooral belangrijk voor verkopers die in landen buiten de eurozone gevestigd zijn. Wat er in euro's uitziet als een winst, kan er heel anders uitzien in uw eigen valuta als de wisselkoers materieel is veranderd tussen de datum van aankoop en de datum van verkoop.

Dat kan het beeld aanzienlijk veranderen. U denkt misschien dat u één winst in Spanje hebt gemaakt, maar uw berekening in het thuisland spiegelt dit mogelijk niet zuiver als de aan- en verkoop worden omgerekend naar een andere valuta.

Dit is geen specifiek Canarische eigenaardigheid. Het is een grensoverschrijdende fiscale realiteit, en het is een reden waarom verkopers die elders resident zijn, geen ruwe aannames moeten hanteren.

Veelvoorkomende fouten bij belastingaangifte voor verkopers

• denkend dat de inhouding van 3% de volledige rekening is voor niet-ingezetenenverkoop
• Plusvalía en vermogenswinstbelasting door elkaar halen alsof het dezelfde belasting is
• ervan uitgaande dat een verkoop met een bescheiden winst betekent dat er niets significants verschuldigd is
• vergeetend dat verbeteringen alleen van belang kunnen zijn als het echte kapitaalverbeteringen zijn en goed gedocumenteerd
• ervan uitgaande dat Spanje het enige land mag zijn dat de verkoop belast
• rekening houdend met wisselkoerseffecten waarbij de verkoper rapporteert in een valuta die geen euro is
• gericht op de bruto verkoopprijs en niet op het netto bedrag dat daadwerkelijk wordt behouden na belastingen en verkoopkosten

Verkoperschecklist

• Ben ik fiscaal inwoner van Spanje of niet?
• Als ik zeg dat ik fiscaal inwoner van Spanje ben, kan ik dit dan wel bewijzen met een AEAT-certificaat van fiscaal inwoner voordat ik teken?
• Als ik geen inwoner ben, begrijp ik dan dat de 3% inhouding een inhouding is en niet het definitieve antwoord op zich?
• Is de woning mijn gebruikelijke woonplaats voor Spaanse belastingdoeleinden?
• Kan een vrijstelling wegens gebruikelijke woonplaats relevant zijn?
• Heb ik de meerwaardebelasting los gezien van de vermogenswinstbelasting?
• Heb ik facturen en bewijzen voor echte kapitaalverbeteringen?
• Moet ik de verkoop ook in mijn thuisland aangeven?
• Focus ik me op de brutoprijs, of op wat ik daadwerkelijk overhoud?