Vollmacht in Teneriffa für Immobilienkäufer und -verkäufer

Was ist eine Vollmacht in Spanien?

Vereinfacht ausgedrückt ist eine Vollmacht ein formelles notarielles Dokument, das es einer Person ermöglicht, eine andere Person zu ermächtigen, in ihrem Namen zu handeln.

In einer Immobilientransaktion auf Teneriffa kann dies je nach Ausgestaltung der Vollmacht das Unterzeichnen beim Notar, die Bearbeitung von Dokumenten, die Abwicklung von Steuer- und Verwaltungsangelegenheiten, den Empfang oder die Genehmigung von Geldern oder die Erledigung anderer Handlungen im Zusammenhang mit dem Kauf oder Verkauf bedeuten.

Der wichtige Punkt ist, dass es keine universelle “Vollmacht POA” gibt. Eine Vollmacht kann allgemein oder eng, einfach oder detailliert sein, und genau deshalb ist die Ausgestaltung so wichtig.

Wenn Käufer und Verkäufer eine Vollmacht auf Teneriffa verwenden

Manchmal dient eine Vollmacht der Bequemlichkeit. Manchmal ist sie praktisch. Manchmal wird sie kritisch, weil der Käufer oder Verkäufer einfach nicht zur richtigen Zeit am richtigen Ort sein kann.

Wer sollte eine Vollmacht erhalten und bei wem sollten Sie vorsichtig sein?

Eine Vollmacht ist nicht nur eine administrativen Erleichterung. Sie ist eine Übertragung von Rechtsbefugnis. Deshalb stellt sich nicht nur die Frage, ob das Dokument ordnungsgemäß aufgesetzt wurde. Es ist auch die Frage, ob die Person, die diese Befugnis erhält, die richtige Person ist, um diese auszuüben.

Bei den meisten Immobilientransaktionen ist der sicherste Verwahrer einer Vollmacht in der Regel ein unabhängiger Anwalt, der klar für Sie handelt, oder in einigen Fällen ein enges Familienmitglied, dem Sie vollkommen vertrauen. Manchmal kann ein enger Freund eingesetzt werden, aber das bietet normalerweise nicht das gleiche Maß an Schutz oder Struktur wie ein wirklich unabhängiger Rechtsvertreter.

Käufer und Verkäufer sollten vorsichtig sein, jemandem, dessen kommerzielles Interesse vom Fortgang der Transaktion abhängt, eine weitreichende Vollmacht zu erteilen, insbesondere wenn diese Person auch den Fluss von Informationen, Geld, Verhandlungen oder den Kontakt mit dem Notar kontrolliert.

Warum Immobilienmakler selten Ihre umfassende Vollmacht innehaben sollten

Eine Vollmacht ist die Übertragung rechtlicher Befugnis. In den falschen Händen ist sie eine offene Einladung zu Interessenkonflikten.

Die Person, die Provision für den Verkauf erhält, hat einen einzigen, übergeordneten Anreiz: die Transaktion muss abgeschlossen werden. Wenn diese Person eine umfassende Handlungsvollmacht (POA) zum Unterzeichnen von Verträgen und Abschlussdokumenten besitzt, kontrolliert sie den Preis, die Bedingungen und was Ihnen über das Geschäft mitgeteilt wird.

Wenn ein Makler eine Prozessvollmacht für beide Parteien hält, schreibt er im Grunde seine eigene Klausur. Er kann Gelder genehmigen, spanische Immobilienbeschreibungen abzeichnen, die Sie nie gesehen haben, und Eigentums- oder Dokumentenprobleme übergehen, die ein unabhängiger Anwalt sofort stoppen würde.

Der professionelle Standard ist eine saubere Trennung der Rollen:

• Der Maklerstellt die Immobilie vor, verhandelt den Preis und hält die geschäftliche Dynamik aufrecht.
• Der unabhängige Anwalt: verfügt über jede notwendige Vollmacht, schützt Ihre rechtliche Position und dient als Kontrolle des Geschäfts.

Als einfache Regel gilt: Wenn Sie jemand dazu drängt, eine weitreichende Vollmacht (POA) zu unterschreiben, und Sie gleichzeitig davon abhält, einen eigenen Anwalt einzuschalten, gehen Sie. Diese Struktur nützt ihnen, nicht Ihnen.

Eine der schlechtesten Situationen für einen Käufer

Praktisch gesehen ist eine der schlimmsten Positionen, in die sich ein Käufer bringen kann, diese: Er erteilt einem Immobilienmakler oder “Berater”, dessen Bezahlung vom Abschluss des Verkaufs abhängt, eine weitreichende Vollmacht, ohne dass ein unabhängiger Anwalt oder Rechtsvertreter seine Interessen wahrnimmt.

Das ist besonders riskant, wenn eine schwache Reservierung bereits durchgesetzt und bezahlt wurde. Zu diesem Zeitpunkt hat der Käufer möglicherweise bereits Geld riskiert, der Druck zur Fortsetzung hat zugenommen, und dieselbe Person, die davon profitiert, dass der Handel abgeschlossen wird, kontrolliert möglicherweise bereits Empfehlungen, Dynamik und Zugang zum rechtlichen Verfahren.

Es geht nicht darum, ob diese Person hilfsbereit, überzeugend oder erfahren erscheint. Es geht darum, dass ihr kommerzielles Interesse darin besteht, dass die Transaktion stattfindet. Das ist nicht dasselbe wie eine unabhängige Absicherung für den Käufer.

Ein Käufer braucht jemanden, dessen Aufgabe es ist, den Deal zu hinterfragen, die Unterlagen zu straffen, die Dinge bei Bedarf zu verlangsamen und seine Position zu schützen, wenn etwas nicht stimmt. Das ist nicht dieselbe Rolle wie die Person, die nach Abschluss der Arbeiten bezahlt wird. Wenn Sie unsicher sind, ist der einfachere Weg in der Regel, Folgendes zu ernennen ein unabhängiger Anwalt Ihrer eigenen Wahl.

Wie ich umgehe mit POA-Anfragen in realen Transaktionen

Für Käufer ist mein Standardrat einfach: Ihre Vollmacht sollte bei Ihrem eigenen unabhängigen Anwalt liegen, nicht beim Immobilienmakler. Wenn ein Käufer mich bittet, eine weitreichende Vollmacht zu verwahren, werde ich ihn immer ermutigen, stattdessen einen Anwalt zu beauftragen und diesen Anwalt als seinen Rechtsvertreter und Unterzeichner zu nutzen.

Für Verkäufer ist die Realität auf Teneriffa, dass viele Eigentümer bei einem einfachen Wiederverkauf keinen Anwalt einschalten. In diesen Fällen kann ich manchmal eine befristete Vollmacht besitzen, um den Abschluss zu ermöglichen, jedoch nur zu klaren Bedingungen und niemals als Ersatz für ordnungsgemäße Informationen oder Zustimmung.

• Ich betrachte eine Vollmacht als Anweisung zur Durchführung vereinbarter Schritte, nicht als Freibrief zum Improvisieren.
• Jede Schlüsselaktion, sei es die Unterzeichnung eines Vertrags, die Vereinbarung eines Fertigstellungstermins oder die Genehmigung einer Zahlung, wird zuerst per E-Mail bestätigt, um eine schriftliche Aufzeichnung dessen zu haben, was genehmigt wurde und warum.
• Wenn ein Verkäufer bezüglich der Termine flexibel und nicht an diese gebunden ist, rate ich immer noch, vorbeizukommen, persönliche Gegenstände von der Immobilie abzuholen, die Angelegenheiten persönlich zu klären und selbst beim Notar zu erscheinen, anstatt alles zu delegieren.

Der allgemeine Rat ist klar: Übertrage keine weitreichenden Befugnisse an einen aufdringlichen Makler, der dir auch rät, keinen Anwalt zu beauftragen. Meine eigene Praxis ist das Gegenteil: Ich dränge Käufer dazu, die notarielle Vollmacht unabhängigen Anwälten zu übertragen, und in der geringen Anzahl von Verkäuferfällen, in denen ich eine Vollmacht besitze, ist alles schriftlich vorab genehmigt.

Anmeldung auf Teneriffa im Vergleich zur Anmeldung im Heimatland

Eine Bevollmächtigung in Teneriffa unterzeichnen

Wo immer möglich, ist die Unterzeichnung der Vollmacht auf Teneriffa oft der sauberere und einfachere Weg. Das Dokument kann von Anfang an um spanische notarielle Anforderungen herum entworfen werden, lokale Fachleute können prüfen, ob die Formulierungen für die beabsichtigte Immobilientransaktion tatsächlich funktionieren, und der Prozess ist in der Regel schneller und weniger bürokratisch als im Ausland.

Für viele Käufer und Verkäufer, besonders wenn sie sich bereits auf der Insel befinden, ist dies der einfachste Weg.

Die Unterzeichnung einer Vollmacht im Vereinigten Königreich oder in einem anderen Heimatland

Hier machen viele Menschen die falsche Annahme. Wenn die Vollmacht im Vereinigten Königreich unterzeichnet wird, handelt es sich nicht wirklich um eine Vollmacht nach britischer Art. Es ist eine Vollmacht für den spanischen Gebrauch, die in einer Form vorbereitet wird, die auch für den britischen Notar, der sie beglaubigt, akzeptabel sein muss.

Das bedeutet, dass der rechtliche Zweck des Dokuments weiterhin spanisch ist. Es muss die Befugnisse enthalten, die für die Verwendung vor einem spanischen Notar und für die spanische Immobilientransaktion selbst erforderlich sind. Aber es muss auch so dargestellt werden, dass der britische Notar damit problemlos umgehen kann.

In der Praxis bedeutet das oft eines von zwei Formaten:

• Ein zweisprachiges Dokument, oft mit Spanisch in einer Spalte und Englisch in der anderen
• eine vollständige spanische Version mit vollständiger originalgetreuer englischer Übersetzung, gebunden als ein Dokument

Das ist einer der Gründe, warum eine im Ausland ausgestellte Vollmacht oft langsamer, detaillierter und insgesamt teurer ist als die Beauftragung einer lokalen Vollmacht auf Teneriffa.

Zeitrahmen und Kosten

Typischer Zeitrahmen, wenn im Ausland unterzeichnet

Am Beispiel des Vereinigten Königreichs ist es oft möglich, eine Vollmacht zu entwerfen, von einem Notar unterzeichnen zu lassen, die Haager Apostille anzubringen und diese in etwa 7 bis 14 Tagen nach Spanien zurückzusenden.

Aber das ist keine Garantie. Die Zeit kann variieren, je nachdem, wie schnell der Entwurf vereinbart wird, wie verfügbar der lokale Notar ist, wie schnell die Apostille bearbeitet wird und wie das Dokument per Kurier oder Post zurückgegeben wird.

Wenn die Wahrscheinlichkeit besteht, dass eine POA im Heimatland benötigt wird, ist es in der Regel besser, diese frühzeitig und nicht kurz vor einem Vertrag, Abschluss oder einer anderen festen Frist zu organisieren.

Typische Kosten auf Teneriffa

In der Praxis kann eine einfache immobilienbezogene Vollmacht, die lokal in Spanien ausgestellt wird, oft im Bereich von 100 € bis 160 € liegen, abhängig von der Anzahl der beteiligten Personen, der Komplexität des Dokuments und dem Umfang der enthaltenen Details.

Typische Kosten im Vereinigten Königreich

Praktisch gesehen kann eine im Ausland unterzeichnete Vollmacht in Großbritannien zum Zeitpunkt des Schreibens oft zwischen 400 und 500 Pfund liegen, dies hängt jedoch vom Gesamtpaket ab, wer sie erstellt, welche Gebühren der britische Notar erhebt, welche Kosten für die Apostille anfallen und welche Kurier- oder Rücksendekosten entstehen.

Es ist auch wissenswert, dass ein britischer Notar auch dann noch Änderungen vornehmen, eigene Details hinzufügen, das Dokument neu formatieren oder Aufwände berechnen kann, die er als Entwurfsarbeit betrachtet, selbst wenn bereits ein Entwurf vorliegt. Daher bedeutet das Mitbringen eines Entwurfs nicht zwangsläufig, dass Sie die Kosten für die Ausarbeitung vermeiden.

Warum das Entwerfen für viele mehr zählt, als sie erkennen

Viele Vollmachten werden nur für den offensichtlichen ersten Verwendungszweck erstellt. Unterschreiben Sie die Urkunde, wenn alles nach Plan läuft. Das Problem ist, dass Immobilientransaktionen nicht immer genau nach Plan laufen.

Eine Anzahlung kann sich verzögern. Ein Titelproblem kann auftreten. Ein Parkplatz kann sich als separater Grundbuchblatt herausstellen. Ein Notar kann eine Abweichung in der Grundstücksbeschreibung feststellen. Ein Ehepartner oder Geschwister, der unter einer Vollmacht handelt, muss möglicherweise in zwei Funktionen unterzeichnen. Ein abwesender Käufer benötigt plötzlich eine Lösung, weil die geplante Vollmacht fehlt oder fehlerhaft ist.

Deshalb sollte eine Vollmacht für das tatsächliche Geschäft ausgestellt werden, nicht nur für die idealisierte Version, die sich jeder am Anfang erhofft.

Warum zu spezifisch auf eine Eigenschaft zu sein, Probleme verursachen kann

Dies ist eines der am wenigsten verstandenen Probleme bei Grundstücksvollmachten.

Leute gehen oft davon aus, dass die Macht sehr spezifisch für die zu kaufende oder zu verkaufende Immobilie gemacht wird, um sie sicherer zu machen. In der Praxis kann sie sie aber auch brüchig machen.

Zum Beispiel:

• Die Wohnung verfügt über einen Abstellraum oder einen Parkplatz mit separatem Grundbuchauszug, was dem Verkäufer nicht bewusst war.
• Die Beschreibung der Immobilie in der Nota Simple stimmt nicht ganz mit den Erwartungen der Parteien überein.
• Die Katasterreferenz enthält einen Fehler oder eine Inkonsistenz, was nicht ungewöhnlich ist
• Die Liegenschaft stellt sich als mehr als ein Grundbuchblatt heraus

Wenn die Vollmacht zu eng um eine angeblich einfache Beschreibung entworfen wurde, kann eine technische Unstimmigkeit plötzlich gerade an dem Punkt unangenehm werden, an dem jeder zu unterschreiben erwartete.

Das bedeutet nicht, dass eine Macht vage sein sollte. Es bedeutet, dass sie vernünftig formuliert sein sollte. Wenn eine territoriale Lokalisierung gewünscht wird, ist es oft praktischer, diese auf Spanien, die Kanarischen Inseln, die Provinz oder sogar eine Gemeinde wie Arona oder Adeje zu beschränken, anstatt sie so eng an eine genaue Vermögensbeschreibung zu binden, dass eine gewöhnliche Titel-Schwierigkeit Probleme verursacht.

Probleme dieser Art werden oft erst sichtbar, wenn die Eigentumsurkunde ordnungsgemäß geprüft wird, was einer der Gründe ist, warum sowohl Käufer als auch Verkäufer die Rolle des einfache Notiz. Wenn Sie verkaufen, passt dies auch natürlich zur Nota Simple-Seite für Verkäufer und zur Vorbereitung Ihrer breiteren vor dem Listing zu treffenden Dokumente.

Übertragbarkeit, warum sie sehr wichtig sein kann

Dies ist ein weiterer Punkt, der oft übersehen wird, weil ihn die meisten Leute meistens nicht brauchen. Doch wenn er gebraucht wird, kann er unverhältnismäßig wichtig werden.

Ein gängiges Beispiel hierfür ist folgendes. Eine Person kommt nach Teneriffa und besitzt eine Vollmacht für einen Ehepartner, Geschwister oder andere Miteigentümer. Alle erwarten, dass die Transaktion unterzeichnet wird, während sie hier sind. Dann tritt eine Verzögerung ein, der Verkauf verschiebt sich um ein oder zwei Wochen, und die Person auf der Insel muss aus beruflichen oder familiären Gründen wieder nach Hause fliegen.

Und jetzt?

Wenn die Macht eine sinnvolle Übertragbarkeit oder den angemessenen Austausch zulässt, kann es immer noch Optionen geben. Ohne diese Flexibilität kann der Deal viel schwieriger werden als nötig.

Übertragbarkeit ist nicht die Art von Klausel, an die die meisten Leute am Anfang denken. Aber es ist genau die Art von Sache, die wichtig wird, wenn eine Transaktion nicht mehr ganz bequem ist.

Interessenkonflikt Formulierung

Dieser Punkt ist besonders wichtig, wenn eine Partei im Namen einer anderen handelt, während sie gleichzeitig in ihrer eigenen Kapazität handelt.

Zum Beispiel könnte ein Verkäufer auf Teneriffa sein und eine notarielle Vollmacht für einen Ehepartner, Bruder oder einen anderen Miteigentümer haben. Am Tag der Abwicklung muss diese Person eventuell:

• im Namen des abwesenden Teils unterzeichnen
• in ihrer persönlichen Eigenschaft
• Gelder erhalten
• Autorisiere Einzahlungen, Überweisungen oder Zahlungsanweisungen
• Mit Rückbehaltungen oder Abschlussmechanismen umgehen
• mit dem Notar im Namen beider Parteien interagieren

Ohne passende Formulierungen kann die Person, die den Verkauf erleichtern sollte, daran gehindert werden, genau die Handlungen auszuführen, die für die Transaktion erforderlich sind.

Das ist keine alltägliche Schlagzeilen-Thematik. Aber in den Fällen, in denen es darauf ankommt, ist es von großer Bedeutung.

Käuferspezifische Punkte, die oft übersehen werden

Verwendung einer Vollmacht für NIE-bezogene Vorbereitungen

Wenn eine Vollmacht für die Beantragung einer NIE oder die damit verbundene Käuferverwaltung erwartet wird, sind die unterstützenden Ausweisdokumente genauso wichtig wie die Vollmacht selbst.

In der Praxis, wenn der Käufer Nicht-EU-Bürger ist, ist es ratsam, im Voraus zu prüfen, ob eine beglaubigte Kopie des Reisepasses ebenfalls erforderlich ist und wie genau die zuständige Stelle oder der Anwalt dies wünscht. Dies ist einer jener kleinen Verwaltungsakte, die unverhältnismäßige Verzögerungen verursachen können, wenn niemand dies frühzeitig prüft.

Mündliche Vollmacht, der wenig bekannte Rückgriff auf Käuferseite

Dies ist eine Nischenmechanik für Notare, von der die meisten Käufer noch nie gehört haben. Es ist nicht der normale geplante Weg und nichts, worauf man sich beiläufig verlassen sollte. Aber es kann manchmal dort helfen, wo eine Vollmacht der Käuferseite verloren gegangen, vergessen, fehlerhaft ist oder nie existierte.

Es kann auch in Strukturen entstehen, die mit einem ... verbunden sind Hinterlegungsschein, bei dem der Käufer physisch auf der Insel anwesend ist und diesen notariellen Schritt lokal unterzeichnet.

In der Praxis kann es auf Käuferseite manchmal als Rettungsmechanismus fungieren. Aber das ist nicht das Ende der Fahnenstange. Die Befugnisfrage muss danach noch geklärt werden, und die spätere Ratifizierung muss umgehend erfolgen, da die Transaktion immer noch Steuern, Einbehaltungen und Schritte nach der Unterzeichnung beinhaltet, die ordnungsgemäß abgewickelt werden müssen.

Wenn Sie kaufen und die breitere Sequenz um diese Phasen herum klarer haben möchten, lesen Sie Der Kaufprozess auf Teneriffa.

Verkäuferspezifische Punkte, die oft übersehen werden

Ein Verkäufer, der im Namen eines anderen handelt

Wo Miteigentümer, Ehegatten, Geschwister oder Erbschaftsanteile vorhanden sind, kann eine Vollmacht den Verkauf erheblich erleichtern. Voraussetzung ist jedoch, dass sie der tatsächlichen Eigentumslage Rechnung trägt.

Dies ist besonders wichtig, wenn eine Person sowohl für sich selbst als auch für einen anderen Verkäufer unterzeichnet.

Eingang und Übertragung von Verkaufserlösen

Viele Verkäufer konzentrieren sich nur darauf, ob die Vollmacht die Unterzeichnung der Urkunde ermöglicht. In der Praxis ist auch der Geldfluss wichtig. Wenn die Person, die unter der Vollmacht handelt, Geld erhalten, Zahlungen genehmigen, mit Einbehalten umgehen oder Überweisungen anweisen muss, muss das Dokument für die tatsächlichen Abwicklungsmechanismen ausreichend weitreichend sein.

Alte, enge Kräfte schaffen oft neue Probleme

Manchmal bereitet ein Anwalt eine Vollmacht für eine bestimmte Angelegenheit vor, einen Erbschaftsschritt, einen früheren Kauf oder eine einzelne Verwaltungsmaßnahme, und der Mandant geht später davon aus, dass sie auch für einen Verkauf reibungslos funktioniert. Oft wird sie das nicht.

Wenn die Macht nur für einen einzigen, eng definierten Zweck erteilt wurde, gehen Sie nicht davon aus, dass sie automatisch die nächste Aufgabe erfüllt, nur weil sie sich auf dieselbe Immobilie oder dieselben Familienmitglieder bezieht.

Wenn Sie sich auf den Verkauf vorbereiten, ist dies ein Grund, frühzeitig mit der Organisation zu beginnen Ihre Verkäuferdokumente und, wo nötig, entsprechende Ratschläge einholen ob ein Anwalt in den Verkauf einbezogen werden sollte.

Was eine notarielle Generalvollmacht (POA) auf Teneriffa üblicherweise abdecken sollte

Die genaue Formulierung muss immer vom jeweiligen Geschäft abhängen und sollte vom beauftragten Anwalt oder Notar geprüft werden. Aber praktisch gesehen sollte die Vollmacht in der Regel umfassend genug sein, um die Dinge abzudecken, die für das eigentliche Geschäft wahrscheinlich erforderlich sind, und nicht nur die offensichtlichste Handlung des Unterschreibens.

• unterschreiben vor dem Notar
• Umgang mit der tatsächlichen Register- und Titelposition, nicht nur mit der idealisierten Version davon
• Umgang mit ergänzenden Titeln, falls zutreffend, wie Parken oder Lagerung
• Umgang mit Hypothekenablösung, Gebühren oder Einbehalten, wo relevant
• Gelder entgegennehmen oder genehmigen, wo dies relevant ist
• Steuern, Registrierung und nach der Unterzeichnung etwaige Formalitäten
• NIE und unterstützende Käuferseiteverwaltung, wo beabsichtigt
• Vertretung oder Übertragbarkeit, wo sinnvoll
• Interessenkonfliktformulierung, bei der eine Person in mehr als einer Funktion tätig sein kann

Häufige Fehler bei Vollmachten auf Teneriffa

• vorausgesetzt, jede Vollmacht ist ausreichend
• die Existenz einer Vollmacht als Beweis dafür zu werten, dass die Transaktion einfach sein wird
• Entwurf für die ideale Transaktion statt für die tatsächliche
• zu spezifisch für eine Immobilienbeschreibung
• vergessend, dass Parkplätze, Abstellräume oder Nebengebäude separat eingetragen sein können
• vorausgesetzt, eine Denkweise im britischen Format reicht für ein Dokument zur spanischen Verwendung aus
• zu lange mit der Organisation einer im Ausland unterzeichneten Generalvollmacht zu warten
• unter der Annahme, dass eine alte, enge Macht eine neue Transaktion abdecken wird
• ausschließlich auf die Unterzeichnung ausgerichtet, nicht auf Gelder, Einbehalte oder Handlungen nach der Unterzeichnung
• Das Vergessen der Überprüfung der unterstützenden Unterlagen, die für das, was vom Anwalt tatsächlich erwartet wird, erforderlich sind.

Brauchst du wirklich eine Vollmacht?

Nein, nicht immer.

Viele Käufer und Verkäufer schließen Transaktionen auf Teneriffa ab, ohne eine Vollmacht zu verwenden. Wenn alle teilnehmen können, die Zeitplanung unkompliziert ist und die Transaktion sauber abgewickelt wird, ist eine Vollmacht möglicherweise nicht erforderlich.

Aber wo Reisen umständlich ist, es mehrere Eigentümer gibt, eine Partei im Ausland weilt, der Zeitpunkt ungewiss ist oder die Transaktion einfach effizienter durch einen Vertreter abgewickelt würde, kann eine richtig formulierte Vollmacht viel vermeidbaren Reibungsverlust beseitigen.