Langzeitmietgesetze auf Teneriffa, Rechte von Mietern und Vermietern (Update 2026)

Diese Seite ist ein praktischer Leitfaden zu den Grundlagen des spanischen Gesetzes über Langzeitmieten, wie es sich auf Hauptwohnsitz, mit anderen Worten eine Immobilie, die als Hauptwohnsitz des Mieters gemietet wird. Sie ersetzt jedoch nicht die Rechtsberatung bei einem konkreten Streitfall, sondern hilft Ihnen, den Rahmen zu verstehen, bevor Sie in Panik geraten, etwas unterschreiben, was Sie nicht sollten, oder auf das verlassen, was ein Makler, Vermieter oder Freund beim Kaffee sagt.

Wichtiger Hinweis: I do not work with rentals in any way. This page is purely informational. For advice about your own contract, notice, rent increase or dispute, speak to an independent Spanish lawyer.

Das Erste, was Sie verstehen müssen, ist dieses. Auf Teneriffa, wie auch im Rest Spaniens, ist die entscheidende Frage normalerweise nicht die Schlagwort-Bezeichnung im Vertrag. Es ist die echter Zweck der Miete. Wenn die Immobilie als ständiger Wohnsitz des Mieters vermietet wird, das Ley de Arrendamientos Urbanos, üblicherweise als LAU, gibt dem Mieter Schutz, den viele Menschen immer noch unterschätzen.

Rechtslage geprüft am 13. November 2026: Der Kongress hob Real Decreto-ley 28/2026 am 12. November auf. Der Beschluss wurde am 13. November im BOE veröffentlicht. Die für den 15. November vorgesehenen Änderungen treten nicht in Kraft. Der Kongress bestätigte gesondert Real Decreto-ley 29/2026, das grundsätzlich am 8. Oktober in Kraft trat. Die beiden Dekrete müssen getrennt betrachtet werden. Der bestehende Mieterschutz und die nachfolgend erläuterte außerordentliche Verlängerung für berechtigte Mieter bleiben relevant.

Der Ausgangspunkt, ist dies ein Hauptwohnsitz oder eine echte Saisonmiete?

The real purpose of the letting matters. Calling a contract an “11 month rental” does not automatically make it temporary. If the property is being used to meet a permanent housing need, the tenant may have the protections of a habitual-home tenancy.

From 8. Oktober 2026, Real Decreto-ley 29/2026 brings a revised framework for genuine temporary housing. It requires a real, provable reason for living away from the tenant’s usual home. That reason must be stated in the contract, and the landlord bears the burden of proving it. The new rules generally provide for an agreed term of more than 31 days and no more than 12 months, with qualifications where the temporary reason continues.

Existing genuine seasonal or temporary contracts have a separate transition: those signed before the new decree takes effect keep their previous regime until the agreed term ends; a renewed temporary letting then falls under the new rules. A sham seasonal label does not settle the issue. Contract dates and the actual use of the property still need checking.

Kein schriftlicher Vertrag oder ein schlechter Vertrag bringt den Eigentümer nicht automatisch in eine sichere Position

Das ist einer der größten Fehler, die Vermieter machen. Sie gehen davon aus, dass der Mieter keine nennenswerten Rechte hat, weil kein ordentlicher schriftlicher Mietvertrag besteht. Oder sie verlassen sich auf einen selbst erstellten Vertrag mit Formulierungen wie “Sie müssen ausziehen, wenn ich verkaufen möchte” und glauben, damit sei die Sache erledigt.

Das ist keine sichere Annahme.

Wenn die Realität der Vereinbarung darin besteht, dass die Immobilie die ständige Wohnstätte des Mieters ist, kann der rechtliche Rahmen auch dann eine Rolle spielen, wenn die Dokumentation schwach, informell oder schlecht ausgearbeitet ist. Mit anderen Worten, das Fehlen eines ordnungsgemäßen Vertrags löscht den Schutz nicht automatisch aus, wenn das, was in der Praxis besteht, ein Wohnraummietverhältnis ist.

Ebenso hebt eine von den Parteien entworfene Klausel nicht einfach den zwingenden Rahmen auf, der für ein echtes Wohnmietverhältnis gilt. Eigentümer sollten sehr vorsichtig sein, wenn sie davon ausgehen, dass eine vage oder einseitige Klausel sie später retten wird, wenn die tatsächliche Rechtslage stärker ist, als sie dachten.

Wie lange kann ein Mieter in einer Langzeitmiete auf Teneriffa bleiben?

Bei Wohnraummietverträgen, die am oder nach dem 6. März 2019 abgeschlossen wurden, hat der Mieter das Recht auf Verlängerung um bis zu fünf Jahre. Wenn der Vermieter ein Unternehmen oder eine andere juristische Person ist, steigt diese Mindestschutzfrist auf sieben Jahre, vorausgesetzt, die Immobilie ist der Hauptwohnsitz des Mieters und der Vertrag fällt unter das LAU.

Hier bereiten noch viele alte Annahmen Probleme. Ein Jahresvertrag ist oft nur der Anfang. Wenn die vereinbarte Laufzeit kürzer als fünf Jahre ist, oder sieben Jahre, wenn der Vermieter eine juristische Person ist, verlängert sich der Vertrag automatisch um einjährige Abschnitte, bis diese Mindestdauer erreicht ist, es sei denn, der Mieter kündigt ordnungsgemäß, dass er nicht fortfahren möchte.

Wenn ein Mieter also eine Immobilie auf Teneriffa als Hauptwohnsitz mietet, ist die Frage nicht einfach nur “was steht im Vertrag auf Seite eins?” Die eigentliche Frage ist, ob der Vertrag eine Wohnraummiete nach dem LAU ist. Wenn ja, sind Klauseln, die versuchen, dem Mieter diese Mindestrechte zu entziehen, im Allgemeinen nicht durchsetzbar.

Der alte Mythos der 11 Monate sorgt immer noch für Verwirrung

Eines der häufigsten Probleme auf Teneriffa ist die Annahme, dass ein 11-monatiger Vertrag automatisch nach 11 Monaten endet und der Mieter ausziehen muss. Das ist oft falsch.

Wenn die Vereinbarung tatsächlich ein Mietverhältnis darstellt und das Objekt die gewöhnliche Wohnstätte des Mieters ist, übersteuert eine Laufzeit von 11 Monaten in der Regel nicht die gesetzliche Mindestdauer. Das bedeutet in der Praxis, dass viele Mieter, denen mitgeteilt wurde, dass sie das Haus am Ende einer kurzen schriftlichen Frist verlassen müssen, tatsächlich das Recht haben zu bleiben.

Ebenso wurde vielen Eigentümern schlecht geraten. Wenn ein Eigentümer maximale Flexibilität wünscht und sich nicht an eine Wohnraummiete binden möchte, muss er sehr sorgfältig darauf achten, wie die Immobilie vermietet wird und zu welchem Zweck. Nur weil etwas als kurzfristig bezeichnet wird, ist es das noch lange nicht.

Muss der Mieter den Vertrag jedes Jahr erneuern?

Nicht auf die Weise, wie viele Leute denken. Die ältere Vorstellung, dass der Mieter innerhalb eines engen jährlichen Fensters formell “erneuern” muss, ist irreführend. Bei einem Standard-LAU-Wohnraumvertrag wird der Vertrag, wenn die ursprüngliche Laufzeit kürzer als das gesetzliche Minimum ist, automatisch um einjährige Perioden verlängert, bis das Fünf- oder Siebenjahresminimum erreicht ist, es sei denn, der Mieter kündigt an, dass er nicht fortfahren möchte.

Das ist wichtig, weil Mietern immer noch manchmal gesagt wird, sie hätten ihre “Verlängerungsfrist versäumt” oder ihre Rechte verloren, weil sie kein neues Dokument unterzeichnet hätten. So funktioniert der aktuelle Rahmen für die meisten Wohnraummietverträge nicht.

Was passiert nach den ersten 5 oder 7 Jahren?

Nach Ablauf der geschützten Mindestlaufzeit kann sich der Vertrag jährlich um insgesamt bis zu drei weitere Jahre verlängern, wenn keine Partei fristgerecht und wirksam kündigt. Nach dem aktuellen Artikel 10.1 LAU beträgt die übliche Kündigungsfrist mindestens vier Monate für den Vermieter und zwei Monate für den Mieter. Der Mieter kann auch eine spätere jährliche Verlängerung mit der in dieser Vorschrift vorgesehenen Frist ablehnen. Die auf den Vertrag anwendbaren Regeln und mögliche außerordentliche Verlängerungen müssen weiterhin geprüft werden.

Die für den 15. November 2026 vorgesehene Ersatzregelung tritt nicht in Kraft. Der Kongress beschloss die Aufhebung von Real Decreto-ley 28/2026 vor dessen Inkrafttreten. Die aufeinanderfolgenden Verlängerungen um fünf oder sieben Jahre, die sechsmonatige Kündigungsfrist für Vermieter und die neue Entschädigungsregelung gelten nicht. Die ursprüngliche geschützte Mindestlaufzeit von fünf oder sieben Jahren und die gesonderten Verlängerungen nach den weiterhin geltenden Vorschriften bleiben bestehen.

The extraordinary two year extension and the 2026 changes

The March measure in Real Decreto-ley 8/2026 was repealed by a congressional resolution dated 28 April and published on 30 April 2026. It should no longer be presented as the continuing basis for every new request.

From 8. Oktober 2026, final provision five of Real Decreto-ley 29/2026 introduces an extraordinary extension for qualifying habitual-home tenancies already in force on that date. The tenant must request it, be up to date with the rent, and have been up to date monthly throughout the preceding eight months. It runs in annual periods for up to two additional years, with the existing terms maintained.

The provision covers the end of the compulsory extension under article 9.1 before 31 December 2028. It also lists the end of the specified article 10 extension periods and Civil Code tácita reconducción. The date is expressly attached to the article 9.1 category in the text, so it is unsafe to turn this into one universal expiry-date rule.

Exceptions include different terms agreed by the parties, a new contract, and properly notified, real and evidenced need for the landlord or qualifying family to occupy the home. For this particular extension exception, the decree removes the requirement for the need clause to have been included in the original contract. It also excludes an agreed renewal or new contract at a rent at least 5% lower.

Andere gesetzliche Verlängerungen können Vorrang haben. Die gesonderten Koordinierungsregeln für November im aufgehobenen Real Decreto-ley 28/2026 treten nicht in Kraft. Lassen Sie die anwendbare Verlängerung und die Vertragsdaten prüfen, bevor Sie vom Ende des Mietverhältnisses ausgehen.

The new decree expressly preserves extension requests or communications made while Real Decreto-ley 8/2026 was in force, without requiring a fresh communication. Any further request after that extension ends must meet the new rules. An earlier request therefore needs checking individually rather than being dismissed simply because the March decree was repealed.

Kann der Vermieter die Immobilie zur Selbstnutzung zurückfordern?

Sometimes, yes. Ordinary recovery under article 9.3 LAU during the protected period normally requires an individual landlord, at least the first year to have passed, an express need clause in the original contract, and at least two months’ notice specifying the cause. The qualifying need covers the landlord, first-degree relatives by blood or adoption, or an eligible spouse following a final separation, divorce or annulment judgment.

Unterscheiden Sie diese allgemeine Regel von der oben beschriebenen Ausnahme zur außerordentlichen Verlängerung um zwei Jahre. Bei dieser besonderen Ausnahme entfällt das Erfordernis einer ursprünglichen Vertragsklausel, wenn der Bedarf tatsächlich besteht und nachgewiesen wird. Es handelt sich um unterschiedliche Vorschriften mit unterschiedlichen Voraussetzungen. Eigentümer sollten daher den passenden rechtlichen Weg vor einer Kündigung prüfen lassen.

Kann ein Vermieter eine Immobilie auf Teneriffa mit einem Mieter verkaufen?

Ja. Ein Vermieter kann eine vermietete Immobilie verkaufen. Die Anwesenheit eines Mieters hindert den Verkauf für sich genommen nicht.

Was vielen Eigentümern missfällt, ist, dass der Käufer in der Regel das bestehende Wohnraummietverhältnis respektieren muss. Seit der Reform von 2019 muss ein Käufer einer vermieteten Wohnimmobilie das bestehende Mietverhältnis während der Schutzfrist im Allgemeinen respektieren, auch wenn der Vertrag nicht im Grundbuch eingetragen ist.

Das eigentliche Problem ist also kommerzieller Natur, nicht rechtlicher. Einige Käufer sind glücklich, mit einem Mieter einzuziehen, insbesondere Investoren. Andere wünschen sich eine freie Übergabe. Aber das ist nicht das Problem des Mieters, das er einfach auf Verlangen lösen muss, wenn das Gesetz etwas anderes sagt.

Wenn Sie als Eigentümer einen Verkauf in Erwägung ziehen, ist dies genau der Punkt, an dem viele schwerwiegende Fehler beginnen. Ein Mieter, der sagt, dass er wahrscheinlich ausziehen wird, ist nicht dasselbe, als ob der Verkäufer tatsächlich den Zeitplan kontrolliert. Dieses Risiko behandle ich hier ausführlicher: Kann ich meine Immobilie auf Teneriffa mit Mietern verkaufen?

Was Verkäufer oft falsch machen

Viele Eigentümer denken, das Mietverhältnis sei “im Grunde gelöst”, weil die Mieter freundlich seien, es keinen ordnungsgemäßen schriftlichen Vertrag gäbe oder man sich immer auf die mündliche Zusage verlassen habe, dass die Mieter ausziehen würden, wenn der Eigentümer verkaufen wolle.

Genau da liegt die Gefahr.

Das Problem ist nicht einfach juristischer Natur. Es ist praktisch und finanziell. Wenn der Eigentümer mit der Vermarktung beginnt, sich mit einem Käufer einigt, eine Anzahlung leistet oder einen Arraskontrakt unterzeichnet, unter der Annahme, dass die Immobilie leer übergeben wird, übernimmt der Verkäufer möglicherweise einen Zeitplan, den er nicht wirklich kontrolliert.

Und wenn die Mieter feststellen, dass sie keine vergleichbare Wohnung finden, die heutigen Mieten nicht bezahlen können oder dass ihre rechtliche Position möglicherweise stärker ist als gedacht, verschwindet der Verhandlungsspielraum des Vermieters oft sehr schnell.

Wenn Sie dies aus der Perspektive des Verkaufsrisikos und nicht aus der des Mietrechts betrachten, lesen Sie auch diese Seite: Kann ich meine Immobilie auf Teneriffa mit Mietern verkaufen?

Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht, wenn die Immobilie verkauft wird?

Potenziell ja. Das Mietgesetz gibt dem Mieter die Rechte von Tante und einziehen, broadly the right to buy first or step into a sale in the circumstances set out by law.

From 8. Oktober 2026, revised article 25.8 prohibits contractual waiver of these rights. An older tenancy or waiver needs assessment under its applicable date-specific legal regime; do not assume that every earlier waiver has automatically become invalid.

The revised law also addresses sales packaged with other properties. Proper notices, the price allocated to the rented home and the applicable contract rules need legal checking before a sale proceeds.

Darf der Makler oder Eigentümer die Immobilie für Besichtigungen betreten?

Nicht einfach nur, weil sie es verkaufen oder weitervermieten wollen. Während des Mietverhältnisses hat der Mieter das Recht auf ungestörte Nutzung der Mietsache. Besichtigungen, Inspektionen und Zugang sollten vereinbart werden. Ein Vermieter oder Makler hat kein automatisches Recht, jederzeit einzutreten, wenn es ihm passt.

In der Praxis kooperieren vernünftige Mieter oft mit angemessenen Zugangsersuchen, aber das ist etwas ganz anderes, als zu sagen, dass der Eigentümer oder Makler einfach mit Besichtigern auftauchen kann, weil der Vertrag kurz vor dem Ende steht oder die Immobilie auf den Markt kommt.

Wie viel Kaution kann für eine Langzeitmiete verlangt werden?

Under the current LAU deposit-and-guarantee rules, the statutory cash deposit, the Bürgschaft, ist eine Monatsmiete for a housing rental. In addition, the parties can agree extra guarantees, but for housing contracts of up to five years, or seven years where the landlord is a legal entity, those additional guarantees are capped at zwei weitere Monatsmieten. Older contracts can follow different rules.

The revised rules from 8. Oktober 2026 also prohibit requiring the tenant to take out rent-default insurance or similar cover, and introduce a written handover record at the end of the tenancy. The application of revised requirements to an older agreement should be checked under its applicable regime.

The cash deposit and extra guarantees remain separate things. A demand for three months described simply as “the deposit” needs a clear breakdown.

Kann die Miete erhöht werden, wann immer der Eigentümer möchte?

No. During the contract, annual rent updates must follow the agreement and the law. Without an express update clause, there is no automatic annual increase.

The March decree’s temporary limit cannot simply be treated as continuing law after its repeal. For an earlier increase, the contract date, update date and applicable rules need checking.

For annual updates falling between 8 October 2026 and 31 December 2027, final provision six of Real Decreto-ley 29/2026 provides:

• No increase where the rent is above the applicable maximum under the reference-price system.
• Otherwise, the increase is the one newly agreed by the parties; without a new agreement it cannot exceed 2%.

This provision does not draw the old distinction between large and smaller landlords. It must also be read with revised article 18’s annual IRAV ceiling. IRAV is the annual rent-update index; it is different from the property’s reference-price amount. A new agreement does not mean the parties can ignore other binding limits, and a 2% ceiling is not an automatic entitlement to charge 2%.

Have the applicable index, reference-price rule and contract checked before calculating an increase, especially for an older tenancy.

Kann ein Mieter vorzeitig ausziehen?

Normalerweise ja, aber nicht sofort und nicht immer kostenlos. Ein Mieter in einem Mietvertrag kann grundsätzlich einmal zurücktreten, sobald mindestens sechs Monate bestanden, vorausgesetzt, sie geben mindestens Kündigungsfrist von 30 Tagen. Der Vertrag kann auch eine Entschädigung für den Vermieter vorsehen, und zwar in der Regel bis zu einer Monatsmiete für jedes verbleibende Vertragsjahr, mit zeitanteiliger Kürzung für kürzere Zeiträume.

Das bedeutet, dass Mieter Flexibilität haben, aber sie sollten den Vertrag trotzdem sorgfältig lesen, bevor sie davon ausgehen, dass keine Ausstiegskosten anfallen.

Wer zahlt die Vermittlungsgebühren bei einer langfristigen Wohnraumvermietung?

For housing rentals under the current rule, estate agency management and contract formalisation costs fall on the landlord.

From 8. Oktober 2026, revised article 20 expressly bars passing those costs to the tenant directly or indirectly, including charges for managing, varying or renewing the contract. A genuinely optional, non-essential service may be charged to the tenant only where they requested it expressly in writing and were told it was optional and what it would cost.

An older contract or charge should be checked against its applicable date-specific rules. Renaming an agency fee does not, by itself, make it lawful.

Was Eigentümer auf Teneriffa unrealistisch einschätzen

Wenn Sie als Eigentümer darüber nachdenken, Ihre Immobilie langfristig zu vermieten, ist der Kernpunkt einfach. Ein echtes Wohnraummietverhältnis ist keine zufällige Einjahresvereinbarung, die nach Belieben beendet werden kann, weil sich Ihre Pläne geändert haben. Wenn Sie die Flexibilität benötigen, leer zu verkaufen, die Immobilie kurzfristig persönlich zu nutzen oder Ihre Strategie innerhalb eines Jahres zu ändern, müssen Sie dies verstehen, bevor Sie sie als Hauptwohnsitz für jemand anderen vermieten.

Viele Streitigkeiten auf Teneriffa entstehen, weil der Eigentümer glaubte, der Vertrag sei befristet, während die tatsächliche Vereinbarung ihn zu einem geschützten Wohnmietvertrag machte. Diese Diskrepanz ist teuer, stressig und vermeidbar.

Was Mieter auf Teneriffa daraus mitnehmen sollten

Wenn Ihr Vermieter oder Ihr Makler Ihnen sagt, Sie hätten einen Monat Zeit auszuziehen, bedeutet das nicht automatisch, dass dies wahr ist. Die ersten Fragen sind folgende:

• Ist die Immobilie Ihr Hauptwohnsitz?
• Handelt es sich bei dem Vertrag tatsächlich um einen Wohnraummietvertrag nach dem LAU?
• Wann wurde der Vertrag unterzeichnet?
• Ist der Vermieter eine Privatperson oder eine Firma?
• Hat der Vermieter die korrekte gesetzliche Kündigung, falls überhaupt, ausgesprochen?
• Does an earlier extension request remain relevant, or could a current statutory extension apply?

Wenn die Antworten auf ein geschütztes Wohnraummietverhältnis hindeuten, hat der Mieter möglicherweise weit stärkere Rechte, als ihm bisher mitgeteilt wurden.

Ein letzter praktischer Punkt

Das spanische Mietrecht ist detailliert, und einzelne Streitigkeiten können vom genauen Wortlaut des Vertrags, den Daten, dem Zweck der Vermietung und dem, was schriftlich mitgeteilt wurde, abhängen. Daher ist es, obwohl der obige Rahmen eine zuverlässige Anleitung zu den Grundlagen darstellt, dennoch ratsam, im Falle eines ernsthaften Streits, einer drohenden Räumung, eines Verkaufs, einer Mieterhöhung oder einer Forderung unabhängigen Rechtsrat einzuholen.

Aber als Ausgangspunkt sind sowohl Mieter als auch Vermieter auf Teneriffa mit dem Gesetz, wie es heute tatsächlich gilt, besser bedient als mit den halb erinnerte Mythen, die noch im Internet kursieren.

Autor Andy Ward

Rechtslage geprüft: 13. November 2026