Tasse sulla vendita di proprietà a Tenerife

La risposta breve

La maggior parte dei venditori a Tenerife si occupa di una combinazione di imposta sulle plusvalenze, plusvalía e normali costi di vendita.

Se sei un residente fiscale spagnolo, la ritenuta del 3%% di solito non è un tuo problema. Se sei un venditore non residente, di solito lo è, ma è importante capire che la ritenuta del 3%% non è la stessa cosa del calcolo finale dell'imposta sulle plusvalenze.

E se risiedi al di fuori della Spagna, potrebbero esserci anche dichiarazioni fiscali nel tuo paese di residenza anche dopo che la parte spagnola è stata gestita.

Venditori residenti in Spagna

Se sei residente fiscale in Spagna, la vendita di un immobile genera generalmente una plusvalenza o minusvalenza ai fini dell'imposta sul reddito spagnola. In linea generale, il guadagno è misurato dalla differenza tra il valore di trasferimento e il valore di acquisizione. La vendita di un immobile deve essere inclusa nella dichiarazione dei redditi, e l'AEAT (Agencia Estatal de Administración Tributaria) spiega che se vendi un immobile generi una plusvalenza o minusvalenza calcolata dalla differenza tra i valori di trasmissione e di acquisizione.

È qui che molti venditori diventano troppo semplicisti. Suppongono che se hanno venduto a un prezzo superiore a quello di acquisto, ne ricavano un guadagno netto. In pratica, la posizione fiscale dipende dal costo di acquisizione documentato, dai costi di vendita e dai fatti più ampi della vendita.

Residenza abituale e reinvestimento

Se l'immobile venduto è la tua residenza abituale, la plusvalenza può essere esentata in determinati casi, inclusa la reinvestimento in una nuova residenza abituale, a condizione che vengano rispettate le condizioni. L'AEAT dichiara specificamente che quando vendi la tua residenza abituale, la plusvalenza può essere esentata in determinati casi, inclusa la reinvestimento.

Venditori over 65

Esiste anche un'importante esenzione spagnola per il trasferimento della residenza abituale da parte di persone di età pari o superiore a 65 anni, soggetta alle normative. L'AEAT afferma che, ai fini di tale esenzione, l'immobile debba essere la residenza abituale del venditore al momento della vendita o averlo avuto in qualsiasi momento nei due anni precedenti il trasferimento.

Venditori non residenti e la ritenuta del 3%%

If you are not tax resident in Spain, one of the most important things to understand is that the buyer of the property generally has to retain and pay over 3% of the agreed consideration as a payment on account of the non-resident seller’s tax. AEAT states this clearly: the buyer of an immovable property owned by a non-resident must withhold and pay 3% of the agreed consideration using Modelo 211.

Questa ritenuta (%) non è la stessa cosa del calcolo finale dell'imposta sulle plusvalenze. È un meccanismo di ritenuta alla fonte. A seconda del guadagno o della perdita effettivi e della posizione fiscale complessiva, il venditore potrebbe dover pagare di più, pagare di meno o avere diritto a un rimborso.

Questo è uno degli ambiti più fraintesi nelle vendite a Tenerife. Un venditore sente “3%” e presume che sia la tassa. Non lo è. È una ritenuta a titolo di acconto.

E se vivi a Tenerife ma dici di essere residente?

Questa è un'altra area in cui i venditori vengono colti di sorpresa. Vivere a Tenerife e poter dimostrare la residenza fiscale spagnola davanti al notaio non sono sempre la stessa cosa.

L'acquirente evita la ritenuta del 3% solo se il venditore può dimostrare di essere residente fiscale spagnolo. L'AEAT afferma che non vi è obbligo di trattenere o presentare il Modelo 211 laddove il venditore dimostri di essere soggetto all'Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche o all'Imposta sulle Società spagnole mediante certificato di residenza fiscale rilasciato dall'Agencia Tributaria. Se tale certificato non può essere prodotto, l'acquirente e il notaio procederanno solitamente sulla base del fatto che si applica ancora la ritenuta del 3%.

In termini pratici, ciò significa che è qualcosa da affrontare in anticipo. Se sei residente fiscale spagnola, dovresti essere regolarmente registrato presso l'Hacienda e in grado di ottenere il tuo certificato di residenza fiscale, sia tramite l'Agencia Tributaria che con un certificato digitale. Se non sei spagnolo e non puoi produrre tale certificato al momento della firma, non dare per scontato che il semplice fatto di vivere a Tenerife sarà sufficiente per evitare la ritenuta.

This matters because a Spanish tax resident seller does not normally face the 3% non-resident withholding at completion. Instead, they deal with their capital gains position, and any plusvalía due, through the normal post-sale tax process if anything is actually payable. The problem comes where someone assumes they are “resident” in a loose everyday sense, but cannot prove Spanish fiscal residence when the documents are needed.

Esempio pratico, come i% si inseriscono nella tassazione finale

È qui che molti venditori non residenti si confondono. La ritenuta del 3% non è una tassa aggiuntiva rispetto all'imposta finale sulle plusvalenze. È un acconto su quella ritenuta fiscale finale.

Per esempio:

• Prezzo di vendita: 300,000€
• 3% trattenuta dall'acquirente: 9,000€

Ora immagina l'effettivo guadagno imponibile del venditore, al netto del prezzo di acquisto originale e delle spese deducibili, sia 100,000€.

• Imposta finale sulle plusvalenze al 19%%: 19,000€
• Meno i 3% già trattenuti e pagati: 9,000€
• Saldo ancora da pagare: 10.000€

Quindi la logica è semplice. L'acquirente trattiene 9.000€ dal prezzo di vendita al completamento e li versa all'autorità fiscale per conto del venditore. Il venditore presenta quindi la dichiarazione dei redditi finale per i non residenti. Se l'imposta finale è superiore a 9.000€, il venditore paga la differenza. Se è inferiore, il venditore richiede il rimborso della differenza.

Perché è importante

Per i non residenti, la vendita rimane un evento fiscale spagnolo e il guadagno derivante da immobili spagnoli rimane tassabile in Spagna. La ritenuta del 3%% è solo il punto di partenza. La posizione finale dipende ancora dal guadagno effettivo, dalla documentazione del venditore e dal fatto che il venditore debba pagare di più o recuperare parte di quanto già trattenuto.

Plusvalía e i due metodi di calcolo

La Plusvalía es diferente del impuesto sobre las ganancias de capital. Es el impuesto local sobre el aumento del valor del suelo urbano, no una segunda versión del mismo cálculo de ganancias.

Dalla riforma del 2021, il sistema è stato rielaborato in modo che ora esista un risultato non imponibile dove non vi è alcun aumento del valore del terreno, e la base può essere determinata utilizzando il metodo obiettivo o un metodo diretto collegato all'effettivo aumento. La riforma è stata introdotta dal Real Decreto-legge 26/2021. Il suo preambolo e il testo operativo spiegano sia la nuova situazione di non imponibilità quando non vi è alcun aumento, sia l'abbandono di un unico sistema obiettivo rigido a favore di una struttura che consente al contribuente di optare per il metodo che riflette l'aumento reale, ove opportuno.

Metodo obiettivo

Questo si basa sul valore catastale del terreno e sul coefficiente applicabile al periodo di detenzione. È basato su una formula e non dipende dal fatto che il venditore dimostri il guadagno effettivo nel mondo reale sulla componente del terreno stessa.

Metodo reale

Questo esamina l'effettivo aumento di valore attribuibile al terreno tra l'acquisizione e la trasmissione. In termini pratici, laddove l'aumento reale sia inferiore al risultato obiettivo, questo metodo può essere importante.

Uno degli errori più grandi dei venditori è dare per scontato che la plusvalenza sia solo una percentuale approssimativa o che possa essere ignorata perché la vendita complessiva non è stata estremamente redditizia. È necessario un calcolo specifico.

I miglioramenti apportati alla casa possono ridurre il guadagno imponibile?

Questa è una delle domande più comuni per i venditori non residenti, e a buon diritto.

In termini generali, i veri investimenti e miglioramenti della proprietà possono essere importanti quando si calcola il valore di acquisto ai fini delle plusvalenze spagnole. Il manuale per i non residenti dell'AEAT spiega che il valore di acquisto comprende il costo di acquisto e le spese e le tasse correlate, oltre al costo di investimenti e miglioramenti.

Ciò significa che i venditori chiedono spesso cose come:

• nuove cucine
• nuovi bagni
• lavori strutturali
• aggiornamenti importanti
• aggiungere una piscina a una villa

Quei tipi di lavori potrebbero essere rilevanti se si tratta di miglioramenti di capitale genuini e se sono debitamente documentati. Ciò che di solito conta qui non è solo ciò che è stato fatto, ma se è possibile supportarlo adeguatamente con fatture e registrazioni.

Ciò che i venditori non dovrebbero fare è presumere casualmente che ogni riparazione, riverniciatura, sostituzione o costo di manutenzione conti come un miglioramento. La manutenzione ordinaria e il vero miglioramento del capitale non sono la stessa cosa.

Tasse del paese d'origine e questioni sui tassi di cambio

Per molti venditori non residenti, la Spagna non è la fine della storia.

Anche se il lato spagnolo viene gestito correttamente, potresti comunque dover dichiarare la vendita nel tuo paese di residenza se rimani fiscalmente residente lì. Questo è uno dei motivi per cui dico sempre ai venditori di non presumere che il numero spagnolo sia l'unico che conta.

Ciò diventa particolarmente importante per i venditori residenti in paesi al di fuori dell'Eurozona. Quella che sembra un guadagno in euro può sembrare molto diversa nella valuta del proprio paese se il tasso di cambio si è mosso in modo significativo tra la data di acquisto e la data di vendita.

Ciò può cambiare significativamente il quadro. Potresti pensare di aver realizzato un guadagno in Spagna, ma il calcolo nel tuo paese di origine potrebbe non rispecchiarlo fedelmente una volta che l'acquisto e la vendita vengono convertiti in una valuta diversa.

Questa non è una particolarità specifica di Tenerife. È una realtà fiscale transfrontaliera, ed è uno dei motivi per cui i venditori non dovrebbero fare affidamento su supposizioni generiche se risiedono altrove.

Errori comuni dei venditori in materia di tasse

• pensando che il 3% di trattenuta sia l'intera imposta sulla vendita per un non residente
• confondendo plusvalía e imposta sui guadagni in conto capitale come se fossero la stessa imposta
• supponendo che una vendita con un modesto guadagno implichi che nulla di significativo sia dovuto
• dimenticando che i miglioramenti possono contare solo se sono veri e propri miglioramenti di capitale e adeguatamente documentati
• supposto che la Spagna sia l'unico paese a poter tassare la vendita
• ignorando gli effetti dei tassi di cambio in cui il venditore dichiara in una valuta diversa dall'euro
• Concentrandosi sul prezzo lordo di vendita e non sull'importo netto effettivamente trattenuto dopo tasse e costi di vendita

Lista di controllo del venditore

• Sono residente fiscale in Spagna o no?
• Se dichiaro di essere residente fiscale spagnolo, posso effettivamente dimostrarlo con un certificato di residenza fiscale AEAT prima di firmare?
• Se non sono residente, capisco che la ritenuta del 3% sia una ritenuta alla fonte, non la risposta finale di per sé?
• La proprietà è la mia residenza abituale ai fini fiscali spagnoli?
• Una residenza abituale esentata potrebbe essere rilevante?
• Ho esaminato la plusvalía separatamente dall'imposta sulle plusvalenze?
• Ho fatture e prove per miglioramenti di capitale effettivi?
• Dovrò segnalare la vendita anche nel mio paese d'origine?
• Mi sto concentrando sul prezzo lordo, o su ciò che mi rimarrà effettivamente in tasca?