Kann ich meine Immobilie auf Teneriffa mit Mietern verkaufen?

Das Kernrisiko

Der größte Fehler, den Vermieter machen, ist zu glauben, dass Mieterkooperation und die Rückgabe der Mietsache in leerem Zustand dasselbe sind.

Sie sind es nicht.

Ein Mieter kann es ehrlich meinen, wenn er sagt, er werde ausziehen, wenn Sie verkaufen. Aber gute Absichten sind nicht dasselbe wie eine Bleibe zu haben, sich den Umzug leisten zu können, die Finanzierung einer neuen Kaution stemmen zu können oder emotional bereit zu sein, einen etablierten Haushalt aufzubrechen.

Wenn Sie einen Verkauf vereinbaren, eine Anzahlung leisten oder einen Arras-Vertrag unterzeichnen, bevor diese Realität geklärt ist, liegt das Risiko bei Ihnen.

Warum Gentleman’s Agreements scheitern

Dies ist eine der häufigsten Annahmen von Verkäufern auf Teneriffa:

“Sie haben immer gesagt, sie würden gehen, wenn ich verkaufen wollte.”

Das klingt beruhigend, bis zu dem Moment, in dem der Mieter tatsächlich danach handeln muss.

Zu diesem Zeitpunkt sieht die Situation oft ganz anders aus:

• sie sind seit Jahren dort und fühlen sich eingelebt
• ihre Kinder sind in der Gegend verwurzelt
• Ihre Arbeitsplätze sind in der Nähe
• Die Ersatzmiete ist stark gestiegen
• Ähnliche Immobilien sind zu keinerlei Raten mehr verfügbar, die auch nur annähernd an ihre aktuelle Miete herankommen.
• Die Kosten für Umzug, Kautionen und Maklergebühren werden zu einer echten Barriere

Dann kann ein freundschaftliches Einvernehmen auch sehr schnell zerbrechen.

Warum der Arras-Vertrag eine reale Gefahr birgt

Bevor Sie einen Arras-Vertrag unterzeichnen, ist das Mieterproblem immer noch Ihr Problem, das es zu bewerten gilt.

Nachdem Sie unterschrieben und eine Anzahlung geleistet haben, mit der Zusicherung, dass die Immobilie mieterfrei übergeben wird, haben Sie diese Unsicherheit in reale Verkäuferpräsenz umgewandelt.

Sie sind nun zeitlich gebunden, zu den vereinbarten Konditionen zu verkaufen.

Sie mögen glauben, dass die Mieter mit hoher Wahrscheinlichkeit ausziehen werden. Sie mögen das auch glauben. Aber wenn sie das nicht tun, wenn einer von ihnen krank wird, sich ein Bein bricht, die Ersatzwohnung verliert, auf die sie sich verlassen haben, oder einfach nicht rechtzeitig umziehen kann, wird ihr reales Problem zu Ihrem Problem.

Das ist der Punkt, an dem Verkäuferüberschätzung teuer wird.

Kein Vertrag oder ein schlechter Vertrag gibt dir keine Sicherheit

Das ist ein weiterer großer Fehler von Verkäufern.

Manche Vermieter glauben, sie seien geschützt, weil es keinen ordnungsgemäßen schriftlichen Mietvertrag gibt. Andere verlassen sich auf eine selbst erstellte Vereinbarung mit Formulierungen wie “Du musst ausziehen, wenn wir verkaufen wollen” und glauben, damit sei die Sache erledigt.

Das ist keine sichere Annahme.

Wenn es sich tatsächlich um eine Wohnraumnutzung handelt, können die Mieter immer noch Rechte haben, auch wenn die Unterlagen schwach, informell, schlecht formuliert oder unvollständig sind. Und eine Klausel, die in einen selbst erstellten Vertrag aufgenommen wird, löst das Problem nicht magisch, wenn sie der tatsächlichen Rechtslage widerspricht.

In der Praxis führt das Fehlen eines ordnungsgemäßen Vertrags oft zu übermäßigem Selbstvertrauen bei den Eigentümern. Sie glauben, dass die Abwesenheit von Papierkram ihnen Flexibilität verschafft. In Wirklichkeit bedeutet dies, dass sie die Situation, in der sie sich befinden, möglicherweise überhaupt nicht richtig verstanden haben.

Für eine eingehendere Führung durch den rechtlichen Rahmen, lesen Sie Langzeitmietgesetze auf Teneriffa, Rechte von Mietern und Vermietern (Update 2026).

Warum die Marktrealität alles verändert

Viele Vermieter beurteilen den wahrscheinlichen Umzug des Mieters anhand alter Mietniveaus, alter Angebotsbedingungen und alter Annahmen.

Das ist gefährlich.

Ein Paar, das vor drei Jahren für 650 € pro Monat eingezogen ist, könnte nun feststellen, dass eine vergleichbare Immobilie 1.100 € oder mehr kostet, vorausgesetzt, sie finden überhaupt eine. Sie sind vielleicht grundsätzlich bereit dazu, aber praktisch nicht dazu in der Lage.

Das ändert alles.

Der Verkäufer möchte noch abwickeln. Der Käufer erwartet noch die Lieferung. Der Mieter steht nun einem Markt gegenüber, den er sich nicht leisten kann oder zu dem er keinen Zugang hat.

Hier wird aus einer schwachen Annahme ein ernsthaftes Verkaufsproblem.

Frühe Anzeichen, dass die Anmietung zu einem ernsthaften Hindernis werden könnte

Viele Vermieter warten zu lange, um die Mietersituation richtig einzuschätzen. Dabei zeigen sich Warnsignale oft schon sehr früh.

In der Bewertungsphase und in ersten Gesprächen über einen Verkauf suche ich nach Anzeichen wie:

• ob die Mieter praktikabel und bereits in Aktion erscheinen oder ängstlich und in die Enge getrieben
• ob sie bereits sagen, dass sie Alternativen prüfen, ein Ziel-Umzugsdatum haben oder einen realistischen Ort zum Umziehen haben
• ob die Atmosphäre kooperativ oder angespannt, abwehrend und passiv-aggressiv ist
• ob sie frühzeitigen Zugang und Kommunikation von Anfang an einfach oder schwierig machen
• ob sie den bevorstehenden Wandel zu verstehen scheinen oder versuchen, ihm aus dem Weg zu gehen

Je länger ein Mieter dort wohnt, desto verwurzelter und behaglicher wird er in der Regel, und desto mehr Widerstand sollten Sie normalerweise erwarten, sobald die Aussicht auf einen tatsächlichen Auszug greifbar wird.

Wenn die ersten Besichtigungen bereits unangenehm sind, wenn die Mieter den Zugang einschränken, den Ort nicht präsentabel halten, bei den Besuchen grunzen und schnaufen oder jeden Termin zu einem Kampf machen, dann sind das keine zufälligen Persönlichkeitsprobleme. Sie sind oft Anzeichen dafür, dass der Mieter noch keine für ihn gangbare Lösung gefunden hat.

Gehen Sie nicht davon aus, dass ein Investor das Problem lösen wird

Manche Eigentümer trösten sich mit dem Gedanken, dass sie, wenn die Mieter nicht ausziehen, einfach an einen Investor verkaufen können.

In der Praxis ist das oft unrealistisch.

Die meisten Käufer in diesem Markt sind keine langfristigen Mietinvestoren. Und wo die aktuelle Miete im Verhältnis zum Angebotspreis niedrig ist, ist die Immobilie ohnehin oft keine besonders attraktive Investition.

Wenn Sie die Immobilie also auf den Markt bringen, in der Annahme, dass Sie immer auf einen Investorenverkauf mit Mietern zurückgreifen können, verlassen Sie sich möglicherweise auf ein Käuferprofil, das kaum existiert.

Verkauf im bewohnten Zustand vs. Verkauf im unbewohnten Zustand

Es ist viel einfacher, eine Immobilie zu präsentieren und zu verkaufen, wenn sie leergeräumt, gereinigt, entpersonalisiert und wirklich verfügbar gemacht wurde, als wenn ein gestresster Haushalt noch darin lebt und keinen klaren Ausweg hat.

Häufige Annahmen von Verkäufern, die sich als falsch erweisen

• “Sie sagten, sie würden gehen, wenn ich verkaufen würde.”
• “Es gibt keinen ordnungsgemäßen Vertrag, daher wird es kein Problem sein.”
• “Sie sind Freunde von uns, also werden sie vernünftig sein.”
• “Wir können ihnen einfach Bescheid geben.”
• “Wenn es schwierig wird, verkaufen wir es einfach an einen Investor.”
• “Sie wissen schon seit Ewigkeiten, dass wir verkaufen könnten.”

Keine dieser Annahmen ist gleichbedeutend mit einem klaren, realistischen und rechtlich umsetzbaren Ausstiegsplan.

Verkäufer-Checkliste vor dem Markteintritt

• Kenne ich tatsächlich den Rechtsstatus und das Startdatum des Mietverhältnisses?
• Verlasse ich mich auf eine mündliche Vereinbarung statt auf einen richtigen Plan?
• Haben die Mieter glaubwürdige Anzeichen gezeigt, dass sie ausziehen können, und nicht nur gesagt, dass sie es tun werden?
• Können sie sich die aktuelle Ersatzmiete in der Gegend realistisch leisten?
• Haben sie schon irgendwo zu gehen, oder nur vage Absichten?
• Sind sie jetzt kooperativ in Bezug auf Zugang und Kommunikation oder bereits gestresst und widerwillig?
• Stehe ich kurz davor, einen Mietvertrag zu unterschreiben, bevor das Problem der Leerstände wirklich gelöst ist?
• Wenn die Mieter nicht pünktlich ausziehen, habe ich dann tatsächlich eine Rückfalloption, oder nur die Hoffnung?

Die Position des Bestsellerautors

In den meisten Fällen ist die stärkste Position für einen Verkäufer, wenn die Mieter bereits ausgezogen sind.

Das liegt nicht daran, dass jede vermietete Immobilie unverkäuflich ist. Es liegt daran, dass die freie Besitznahme normalerweise mehrere Ebenen vermeidbarer Risiken auf einmal beseitigt:

• Belegungsrisiko
• Zugriffsrisiko
• Risikopräsentation
• Risikomanagement
• Käufervertrauensrisiko

Die Ausnahme bilden Fälle, in denen die Mieter dem Plan wirklich zustimmen, sich offensichtlich auf einen Umzug vorbereiten, eine realistische Bleibe haben und es glaubwürdige Beweise dafür gibt, dass der Auszug tatsächlich Gestalt annimmt und nicht nur besprochen wird.

Wenn das nicht der Fall ist, ist die sicherere Position in der Regel, die Belegung zuerst zu regeln und dann den Verkauf ordnungsgemäß einzuleiten.