Kann ich meine Immobilie auf Teneriffa mit Mietern verkaufen?

Das Kernrisiko

Der größte Fehler, den Vermieter machen, ist zu glauben, dass Mieterkooperation und die Rückgabe der Mietsache in leerem Zustand dasselbe sind.

Sie sind es nicht.

Ein Mieter kann es ehrlich meinen, wenn er sagt, er werde ausziehen, wenn Sie verkaufen. Aber gute Absichten sind nicht dasselbe wie eine Bleibe zu haben, sich den Umzug leisten zu können, die Finanzierung einer neuen Kaution stemmen zu können oder emotional bereit zu sein, einen etablierten Haushalt aufzubrechen.

Wenn Sie einen Verkauf vereinbaren, eine Anzahlung leisten oder einen Arras-Vertrag unterzeichnen, bevor diese Realität geklärt ist, liegt das Risiko bei Ihnen.

Warum Gentleman’s Agreements scheitern

Dies ist eine der häufigsten Annahmen von Verkäufern auf Teneriffa:

“Sie haben immer gesagt, sie würden gehen, wenn ich verkaufen wollte.”

Das klingt beruhigend, bis zu dem Moment, in dem der Mieter tatsächlich danach handeln muss.

Zu diesem Zeitpunkt sieht die Situation oft ganz anders aus:

• sie sind seit Jahren dort und fühlen sich eingelebt
• ihre Kinder sind in der Gegend verwurzelt
• Ihre Arbeitsplätze sind in der Nähe
• Die Ersatzmiete ist stark gestiegen
• Ähnliche Immobilien sind zu keinerlei Raten mehr verfügbar, die auch nur annähernd an ihre aktuelle Miete herankommen.
• Die Kosten für Umzug, Kautionen und Maklergebühren werden zu einer echten Barriere

Dann kann ein freundschaftliches Einvernehmen auch sehr schnell zerbrechen.

Why I speak to the tenant before agreeing to market

One of the most dangerous things I hear from owners is: “I know the tenant. We have an agreement. They will leave when I sell.” Owners may be entirely sincere, but knowing somebody personally does not mean you understand their tenancy rights or control when they can move.

I have encountered this situation several times and have refused to market properties until I have spoken directly with the tenant. I want to know whether they understand that the property is going to be advertised and sold, whether they genuinely intend to leave, what timescale they have in mind, and whether they have a realistic place to go. I am not being difficult. I am trying to protect the owner from a potentially very expensive mistake.

A perfectly friendly arrangement can change almost overnight. A tenant might innocently ask in a Facebook group: “My landlord is selling and I need somewhere else to live. Does anyone know of a rental?” Someone replies: “Check your contract. Selling doesn’t automatically mean you have to leave.” The tenant then seeks advice, discovers rights they did not know they had, or realises how difficult finding another home will be. They have every right to understand their position. The owner’s mistake was assuming a gentleman’s agreement guaranteed vacant possession.

Stop assuming everything is under control just because you own the property and have a good relationship with your tenant. You may control the decision to sell, but not necessarily the date on which the property can legally be delivered vacant.

My conversation with the tenant is an initial reality check, not a legal guarantee or an attempt to pressure them. The tenancy agreement, applicable law, notices and any agreed surrender must be checked by a qualified lawyer and appropriately documented. A cooperative conversation alone is not enough to promise vacant possession in a binding sale contract.

Warum der Arras-Vertrag eine reale Gefahr birgt

Bevor Sie einen Arras-Vertrag unterzeichnen, ist das Mieterproblem immer noch Ihr Problem, das es zu bewerten gilt.

Nachdem Sie unterschrieben und eine Anzahlung geleistet haben, mit der Zusicherung, dass die Immobilie mieterfrei übergeben wird, haben Sie diese Unsicherheit in reale Verkäuferpräsenz umgewandelt.

Sie sind nun zeitlich gebunden, zu den vereinbarten Konditionen zu verkaufen.

Sie mögen glauben, dass die Mieter mit hoher Wahrscheinlichkeit ausziehen werden. Sie mögen das auch glauben. Aber wenn sie das nicht tun, wenn einer von ihnen krank wird, sich ein Bein bricht, die Ersatzwohnung verliert, auf die sie sich verlassen haben, oder einfach nicht rechtzeitig umziehen kann, wird ihr reales Problem zu Ihrem Problem.

Das ist der Punkt, an dem Verkäuferüberschätzung teuer wird.

For illustration, on a 400,000€ sale a 10% deposit is 40,000€. If the parties have expressly agreed arras penitenciales under Article 1454 of the Civil Code and the seller withdraws in circumstances covered by that provision, the seller may have to return 80,000€ in total: the original deposit plus an equivalent amount. Not every deposit contract has that effect automatically. Other contractual remedies may apply, so the exact arras wording and the promised vacant-possession terms require legal review before signing.

Kein Vertrag oder ein schlechter Vertrag gibt dir keine Sicherheit

Das ist ein weiterer großer Fehler von Verkäufern.

Manche Vermieter glauben, sie seien geschützt, weil es keinen ordnungsgemäßen schriftlichen Mietvertrag gibt. Andere verlassen sich auf eine selbst erstellte Vereinbarung mit Formulierungen wie “Du musst ausziehen, wenn wir verkaufen wollen” und glauben, damit sei die Sache erledigt.

Das ist keine sichere Annahme.

Wenn es sich tatsächlich um eine Wohnraumnutzung handelt, können die Mieter immer noch Rechte haben, auch wenn die Unterlagen schwach, informell, schlecht formuliert oder unvollständig sind. Und eine Klausel, die in einen selbst erstellten Vertrag aufgenommen wird, löst das Problem nicht magisch, wenn sie der tatsächlichen Rechtslage widerspricht.

In der Praxis führt das Fehlen eines ordnungsgemäßen Vertrags oft zu übermäßigem Selbstvertrauen bei den Eigentümern. Sie glauben, dass die Abwesenheit von Papierkram ihnen Flexibilität verschafft. In Wirklichkeit bedeutet dies, dass sie die Situation, in der sie sich befinden, möglicherweise überhaupt nicht richtig verstanden haben.

Wohnungsrechtliche Abstimmung im November 2026: Was Verkäufer prüfen müssen

Rechtslage geprüft am 13. November 2026: Der Kongress bestätigte Real Decreto-ley 29/2026 am 12. November und hob Real Decreto-ley 28/2026 auf. Beide Beschlüsse wurden am 13. November im BOE veröffentlicht. RDL 29 bleibt grundsätzlich seit 8. Oktober in Kraft. RDL 28 wurde vor dem geplanten Inkrafttreten am 15. November aufgehoben. Seine zusätzlichen Vorschriften zu Verlängerung, Kündigungsfrist und Entschädigung treten daher nicht in Kraft.

From 8 October 2026, RDL 29/2026, amending Article 25 of the LAU, strengthens tenants’ preferential purchase rights when a rented home is sold. Where that revised provision applies, the tenant cannot contractually waive those rights. The tenant normally has 30 calendar days, beginning the day after formal notification of the decision to sell, price and essential terms, to exercise the right of first refusal. A sale of several properties together does not necessarily remove those rights if the rented home is legally identifiable. The Land Registry also requires evidence of the relevant notices where applicable.

Older contracts can remain subject to earlier rules. Your lawyer should check the tenancy dates and any existing waiver before handling notices or agreeing completion dates.

Under RDL 29/2026, final provisions five and sixkann ein berechtigter Mieter jährliche Verlängerungen um insgesamt bis zu zwei weitere Jahre beantragen. Maßgeblich sind die Zahlungshistorie, die betreffende Kategorie des Vertragsablaufs und gesetzliche Ausnahmen. Der Stichtag 31. Dezember 2028 bezieht sich ausdrücklich auf das Ende der Pflichtverlängerung nach Artikel 9.1. Die Vorschrift nennt außerdem bestimmte Verlängerungen nach Artikel 10 und das zivilrechtliche Institut der tácita reconducción, sodass dieses Datum nicht als einheitlicher Stichtag für alle Fälle dargestellt werden darf. Das Dekret begrenzt auch bestimmte jährliche Mietanpassungen bis zum 31. Dezember 2027. Übersteigt die Miete die anwendbare Referenzpreisobergrenze, ist keine Erhöhung zulässig. In anderen Fällen darf eine Erhöhung ohne neue Vereinbarung höchstens 2% betragen. Dies sind bedingte Regeln, keine allgemeine 2%-Grenze für jedes Mietverhältnis. Ein geplanter Verkauf allein garantiert nicht, dass ein Mieter ausziehen muss.

Die vorgeschlagenen aufeinanderfolgenden Verlängerungen um fünf oder sieben Jahre, die sechsmonatige Kündigungsfrist für Vermieter und die neue Entschädigung bei Nichtverlängerung nach RDL 28/2026 gelten nicht. Diese besondere vorgeschlagene Verpflichtung entfällt damit bei der Verkaufsprüfung. Das bedeutet weder, dass ein Mieter am schriftlich vereinbarten Enddatum ausziehen muss, noch, dass ein Verkauf das Mietverhältnis automatisch beendet.

RDL 29/2026 also tightens the treatment of temporary residential tenancies. A genuine temporary purpose must be supportable. Simply putting the word “temporary” on a contract does not make an ordinary home a short-term let, and the landlord may need to prove the temporary reason. Contract duration, repeated agreements and transitional provisions all matter. For a non-resident owner, this is another reason to have the actual tenancy reviewed rather than relying on a contract heading or an informal understanding.

Das Abstimmungsergebnis steht nun fest. Grundlage sind der amtliche Aufhebungsbeschluss und die gesonderte Bestätigungsentscheidung. Für Verkäufer bleibt die praktische Frage dieselbe: Versprechen Sie einem Käufer keine Übergabe ohne Mieter, bevor die Rechtsstellung des Mieters und ein realistischer Zeitplan geprüft wurden.

Für eine eingehendere Führung durch den rechtlichen Rahmen, lesen Sie Langzeitmietgesetze auf Teneriffa, Rechte von Mietern und Vermietern (Update 2026).

Warum die Marktrealität alles verändert

Viele Vermieter beurteilen den wahrscheinlichen Umzug des Mieters anhand alter Mietniveaus, alter Angebotsbedingungen und alter Annahmen.

Das ist gefährlich.

Ein Paar, das vor drei Jahren für 650 € pro Monat eingezogen ist, könnte nun feststellen, dass eine vergleichbare Immobilie 1.100 € oder mehr kostet, vorausgesetzt, sie finden überhaupt eine. Sie sind vielleicht grundsätzlich bereit dazu, aber praktisch nicht dazu in der Lage.

Das ändert alles.

Der Verkäufer möchte noch abwickeln. Der Käufer erwartet noch die Lieferung. Der Mieter steht nun einem Markt gegenüber, den er sich nicht leisten kann oder zu dem er keinen Zugang hat.

Hier wird aus einer schwachen Annahme ein ernsthaftes Verkaufsproblem.

Frühe Anzeichen, dass die Anmietung zu einem ernsthaften Hindernis werden könnte

Viele Vermieter warten zu lange, um die Mietersituation richtig einzuschätzen. Dabei zeigen sich Warnsignale oft schon sehr früh.

At the valuation stage and in early conversations around selling, I am looking for signals like:

• ob die Mieter praktikabel und bereits in Aktion erscheinen oder ängstlich und in die Enge getrieben
• ob sie bereits sagen, dass sie Alternativen prüfen, ein Ziel-Umzugsdatum haben oder einen realistischen Ort zum Umziehen haben
• ob die Atmosphäre kooperativ oder angespannt, abwehrend und passiv-aggressiv ist
• ob sie frühzeitigen Zugang und Kommunikation von Anfang an einfach oder schwierig machen
• ob sie den bevorstehenden Wandel zu verstehen scheinen oder versuchen, ihm aus dem Weg zu gehen

Je länger ein Mieter dort wohnt, desto verwurzelter und behaglicher wird er in der Regel, und desto mehr Widerstand sollten Sie normalerweise erwarten, sobald die Aussicht auf einen tatsächlichen Auszug greifbar wird.

Wenn die ersten Besichtigungen bereits unangenehm sind, wenn die Mieter den Zugang einschränken, den Ort nicht präsentabel halten, bei den Besuchen grunzen und schnaufen oder jeden Termin zu einem Kampf machen, dann sind das keine zufälligen Persönlichkeitsprobleme. Sie sind oft Anzeichen dafür, dass der Mieter noch keine für ihn gangbare Lösung gefunden hat.

Gehen Sie nicht davon aus, dass ein Investor das Problem lösen wird

Manche Eigentümer trösten sich mit dem Gedanken, dass sie, wenn die Mieter nicht ausziehen, einfach an einen Investor verkaufen können.

In der Praxis ist das oft unrealistisch.

Die meisten Käufer in diesem Markt sind keine langfristigen Mietinvestoren. Und wo die aktuelle Miete im Verhältnis zum Angebotspreis niedrig ist, ist die Immobilie ohnehin oft keine besonders attraktive Investition.

Wenn Sie die Immobilie also auf den Markt bringen, in der Annahme, dass Sie immer auf einen Investorenverkauf mit Mietern zurückgreifen können, verlassen Sie sich möglicherweise auf ein Käuferprofil, das kaum existiert.

Verkauf im bewohnten Zustand vs. Verkauf im unbewohnten Zustand

Es ist viel einfacher, eine Immobilie zu präsentieren und zu verkaufen, wenn sie leergeräumt, gereinigt, entpersonalisiert und wirklich verfügbar gemacht wurde, als wenn ein gestresster Haushalt noch darin lebt und keinen klaren Ausweg hat.

Häufige Annahmen von Verkäufern, die sich als falsch erweisen

• “Sie sagten, sie würden gehen, wenn ich verkaufen würde.”
• “Es gibt keinen ordnungsgemäßen Vertrag, daher wird es kein Problem sein.”
• “Sie sind Freunde von uns, also werden sie vernünftig sein.”
• “Wir können ihnen einfach Bescheid geben.”
• “Wenn es schwierig wird, verkaufen wir es einfach an einen Investor.”
• “Sie wissen schon seit Ewigkeiten, dass wir verkaufen könnten.”

Keine dieser Annahmen ist gleichbedeutend mit einem klaren, realistischen und rechtlich umsetzbaren Ausstiegsplan.

Verkäufer-Checkliste vor dem Markteintritt

• Kenne ich tatsächlich den Rechtsstatus und das Startdatum des Mietverhältnisses?
• Verlasse ich mich auf eine mündliche Vereinbarung statt auf einen richtigen Plan?
• Haben die Mieter glaubwürdige Anzeichen gezeigt, dass sie ausziehen können, und nicht nur gesagt, dass sie es tun werden?
• Können sie sich die aktuelle Ersatzmiete in der Gegend realistisch leisten?
• Haben sie schon irgendwo zu gehen, oder nur vage Absichten?
• Sind sie jetzt kooperativ in Bezug auf Zugang und Kommunikation oder bereits gestresst und widerwillig?
• Stehe ich kurz davor, einen Mietvertrag zu unterschreiben, bevor das Problem der Leerstände wirklich gelöst ist?
• Wenn die Mieter nicht pünktlich ausziehen, habe ich dann tatsächlich eine Rückfalloption, oder nur die Hoffnung?

Die Position des Bestsellerautors

In den meisten Fällen ist die stärkste Position für einen Verkäufer, wenn die Mieter bereits ausgezogen sind.

Das liegt nicht daran, dass jede vermietete Immobilie unverkäuflich ist. Es liegt daran, dass die freie Besitznahme normalerweise mehrere Ebenen vermeidbarer Risiken auf einmal beseitigt:

• Belegungsrisiko
• Zugriffsrisiko
• Risikopräsentation
• Risikomanagement
• Käufervertrauensrisiko

Die Ausnahme bilden Fälle, in denen die Mieter dem Plan wirklich zustimmen, sich offensichtlich auf einen Umzug vorbereiten, eine realistische Bleibe haben und es glaubwürdige Beweise dafür gibt, dass der Auszug tatsächlich Gestalt annimmt und nicht nur besprochen wird.

Wenn das nicht der Fall ist, ist die sicherere Position in der Regel, die Belegung zuerst zu regeln und dann den Verkauf ordnungsgemäß einzuleiten.