Belastingen bij de aankoop van onroerend goed op Tenerife

De belangrijkste belasting die de meeste kopers betalen bij de aankoop van een bestaand pand op Tenerife

Voor de meeste aankopen van bestaande woningen op Tenerife is de belangrijkste belasting de overdrachtsbelasting, algemeen aangeduid als ITP. In de praktijk is dit de belangrijkste belasting waar de meeste kopers van bestaande woningen rekening mee moeten houden, naast de aankoopprijs.

Het cijfer dat de meeste kopers in Tenerife zullen horen, is 6,5%, en dat is het getal dat meestal van belang is voor een eenvoudige budgettering bij doorverkoop. Het belastingstelsel van de Canarische Eilanden is hier het relevante regionale kader.

Wat ITP in de praktijk betekent

In duidelijke taal is ITP de belasting die meestal van toepassing is wanneer een bestaande woning wordt overgedragen van verkoper naar koper. Voor kopers op Tenerife die kijken naar bestaande appartementen, herenhuizen of villa's, is dit meestal de belasting die zij als eerste moeten begrijpen.

Het is een reden waarom serieuze kopers vroegtijdig een koperskostencalculator moeten gebruiken en de werkelijke cijfers niet moeten overlaten totdat ze emotioneel gebonden zijn aan een woning.

Voor de meest eenvoudige budgettering van Tenerife-doorverkoop gaan kopers meestal uit van 6,5% overdrachtsbelasting. Dat is het praktische hoofdbedrag dat de meeste mensen nodig hebben als ze nog aan het uitzoeken zijn wat ze veilig kunnen kopen.

Gerelateerde pagina: Tenerife Kosten Calculator Koper

Wanneer en hoe ITP wordt betaald

ITP is een zelfbeoordeelde belasting. De koper, of in de praktijk diens advocaat of gestor die namens hem optreedt, is verantwoordelijk voor de aangifte en betaling ervan na de oplevering. Twee praktische punten zijn de moeite waard om te weten:

• Indieningstermijn: 1 maand vanaf de datum van de notariële akte (schrijven). Mis de deadline en er kunnen toeslagen en rente van toepassing zijn.
• Dossierroute: ITP op de Canarische Eilanden wordt ingediend via Model 600 met de Belastingdienst van de Canarische Eilanden, de regionale belastingdienst — niet AEAT, die nationale belastingen zoals Model 210 afhandelt.

Voor de meeste niet-ingezeten kopers wordt dit afgehandeld door de advocaat of gestor die de aankoop heeft voltooid. Het is toch de moeite waard om de uiterste datum en de naam van het formulier te begrijpen, zodat u bij uw vertegenwoordiger kunt bevestigen dat het op tijd is ingediend en om het bewijs van betaling voor uw administratie kunt vragen.

Hoe het geld beweegt bij de notaris en daarna

Een van de meest nuttige dingen om te begrijpen vóór de overdrachtsdatum is wat er daadwerkelijk wordt betaald op de notaris, en wat er achteraf wordt betaald. Kopers gaan er vaak van uit dat de gehele koopsom op de dag van ondertekening aan de verkoper wordt overhandigd. Bij een verkoop door een niet-ingezetene is dat niet zo.

Bij de notaris ontvangt de verkoper de koopsom min elk van de volgende die van toepassing zijn:

• 3% niet-ingezeten klantbehoud op de aankoopprijs, wanneer de verkoper geen resident is in Spanje. De koper houdt dit in en betaalt dit na de overdracht via het Formulier 211 aan de AEAT.
• Inhouding van de plusvalía, waarbij de verkoper niet-ingezetene is. De koper houdt dit in en betaalt dit na de oplevering aan het plaatselijke gemeentehuis.

ITP is een aparte kwestie. Het is de eigen belasting van de koper, geen inhouding op de verkoper. De koper houdt het ITP-bedrag vast naast de inhoudingen en betaalt dit binnen 1 maand na ondertekening via Modelo 600 aan de Agencia Tributaria Canaria, zoals hierboven vermeld.

Bij een typische aankoop van niet-ingezetene aan niet-ingezetene van € 300.000 ziet het proces er als volgt uit:

• Het totale budget van de koper is 300.000€ aankoopprijs + 19.500€ ITP (aangenomen dat 6,5% geldt voor 300.000€) + notariskosten, notariskosten en juridische kosten: 319.500€ plus deze kosten. De 3% borgsommen (9.000€) en eventuele toepasselijke plusvalia-borgsommen worden afgetrokken van de aankoopprijs van 300.000€. Ze zijn geen extra kosten. Een eventuele aanbetaling die al is betaald voor de aankoopprijs vermindert het saldo dat nog nodig is voor de voltooiing.
• Bij de notaris ontvangt de verkoper € 300.000 min de 3%-retentie min de inhouding van de plusvalía. Het ITP-bedrag blijft bij de koper, die verantwoordelijk is voor de betaling hiervan.
• Binnen één maand na ondertekening dient de koper (of de advocaat of gestor van de koper die namens hem optreedt) de ITP, de 3%-inhouding via Modelo 211 en de plusvalia in bij het gemeentehuis en betaalt hij deze.

Waarom nieuwbouw-aankopen anders zijn

Belasting op nieuwbouw woningen in Tenerife: Bij de aankoop van een gewone nieuwbouwwoning van een projectontwikkelaar wordt doorgaans 7% IGIC plus 0,75% AJD aan belasting geheven, wat neerkomt op een totaalbedrag aan belasting van 7.75% van de koopsom, vóór notariskosten, kadaster, juridische en hypotheekgerelateerde kosten.

De aankopen van nieuwbouw op Tenerife worden niet op dezelfde manier belast als de aankoop van bestaande woningen. De twee belangrijkste verschillen komen neer op IGIC, de indirecte belasting van de Canarische Eilanden, en AJD, de overdrachtsbelasting over de notariële akte. Samen komen deze uit op een ander totaalpercentage dan het ITP-bedrag voor de doorverkoop waar de meeste kopers mee beginnen.

Onder de IGIC-wetgeving van de Canarische Eilanden is de eerste levering (eerste levering) van een voltooid gebouw door de projectontwikkelaar is onderworpen aan de IGIC. Latere overdrachten worden als vrijgesteld beschouwd en vallen in plaats daarvan onder de ITP; daarom wordt een doorverkocht appartement belast volgens het 6,5%-kader van de ITP, terwijl de aankoop van een nieuwbouwwoning bij de projectontwikkelaar onder de IGIC valt.

Voor nieuwbouw (nieuwbouw) een residentieel object op de Canarische Eilanden, begroten kopers meestal op:

• IGIC op 7% op de aankoopprijs. De IGIC is het kader voor indirecte belastingen op de Canarische Eilanden en vervangt de Spaanse btw (IVA) op het vasteland, die 10% bedraagt op nieuwbouwwoningen. Het percentage van 7% is het algemene IGIC-tarief dat normaal gesproken wordt gehanteerd voor de aankoop van standaard nieuwbouwwoningen die niet vallen onder de categorieën voor beschermde woningen of andere categorieën met een verlaagd tarief.
• AJD op 0,75% over de koopsom. Dit is de overdrachtsbelasting op de notariele koopakte die hoort bij een IGIC-aankoop, vastgesteld op het algemene Canarische tarief voor notariele akten. Dit is niet hetzelfde als de AJD op een hypotheekakte, die sinds 2019 door de kredietverstrekker wordt betaald, niet door de koper.

Hoe bestaande bouw en nieuwbouw zich verhouden bij dezelfde prijs

De meest overzichtelijke manier om het verschil te zien, is door beide aankopen naast elkaar te leggen tegen dezelfde prijs. Bij een woning van € 300.000:

Notaris-, kadaster- en juridische kosten zijn in grote lijnen vergelijkbaar bij beide aankopen. Het verschil van €3,750 bij deze prijs betreft puur het belastingkader, niet de rest van de aankoopkosten.

Als u serieus overweegt om een nieuwbouwwoning te kopen, baseer uw begroting dan op dit bedrag van 7.75%, en niet op het bedrag van 6.5% voor bestaande woningen. Voor deze twee transacties gelden verschillende fiscale regelingen en u moet er bij de planning niet vanuit gaan dat ze op dezelfde manier werken.

De jaarlijkse belasting voor niet-residenten (Modelo 210)

Als niet-resident eigenaar is er een jaarlijkse belastingverplichting waarmee u te maken krijgt, zelfs als de woning niet wordt verhuurd. Dit maakt geen deel uit van de eenmalige aankoopbelasting. Het maakt deel uit van de jaarlijkse kosten van het bezitten van de woning en wordt aangegeven via Formulier 210 (Modelo 210) in het Spaanse belastingstelsel voor niet-residenten.

Voor een individuele niet-ingezeten eigenaar geldt het ingeschatte inkomen in het algemeen voor de dagen dat een stedelijk onroerend goed beschikbaar is voor eigen gebruik, inclusief perioden waarin het leegstaat. Deze perioden worden apart behandeld in het kader van de regels voor huurinkomsten.

Hoe de berekening werkt

Voor onroerend goed dat niet wordt verhuurd, wordt het fictieve rendement in drie stappen berekend:

1. Neem de kadastrale waarde Uit de IBI-factuur van het pand. Dit is een administratieve waarde en geen vast percentage van de huidige marktwaarde of aankoopprijs.
2. Pas het toerekeningspercentage toe om het forfaitaire inkomen voor het jaar te berekenen:
   • 1.1% als het kadastraal inkomen in de laatste 10 jaar is herzien
   • 2% als het de afgelopen 10 jaar niet is herzien

   De meeste woningen in Zuid-Tenerife vallen onder de categorie 1.1%, maar het is de moeite waard om dit voor uw specifieke woning even te controleren.

3. Pas het belastingtarief toe tot het forfaitaire inkomen:
   • 19% voor inwoners van de EU en de EER
   • 24% voor niet-EU/EER-ingezetenden, inclusief Britse ingezetenden na de brexit

Uitgewerkt voorbeeld: appartement van € 300.000 in Zuid-Tenerife

Voor illustratie: neem een appartement van 300.000 euro met een geregistreerde catastrale waarde van 100.000 euro, waarbij wordt uitgegaan van het toepassen van de imputatiegraad van 1,1% en waarbij het pand het hele jaar beschikbaar is voor eigen gebruik:

Dat is het jaarlijkse bedrag, exclusief eventuele kosten van een gestoría voor het afhandelen van de aangifte. Als de kadastrale waarde van uw specifieke onroerend goed hoger is, of als deze de afgelopen 10 jaar niet is herzien en het 2%-toerekeningspercentage van toepassing is, wordt het bedrag dienovereenkomstig aangepast.

Model 210 wordt ingediend per eigenaar, niet per eigendom

Dit is het punt dat de meeste kopers over het hoofd zien. De verplichting met betrekking tot het Modelo 210 rust op elke eigenaar afzonderlijk, naar rato van zijn of haar aandeel in het onroerend goed. Als er twee geregistreerde eigenaren op het título staan, betekent dit dat er elk jaar twee afzonderlijke aangiften moeten worden ingediend, en niet één.

Neem hetzelfde appartement van € 300.000 dat voor 50/50 eigendom is van een Brits echtpaar. Elke eigenaar dient zijn of haar eigen Modelo 210 in voor zijn of haar aandeel van 50% in het toegerekende inkomen:

• 1.100 euro fictief inkomen × 50%-aandeel = 550 euro per stuk
• 550 € × 24% = €132 per eigenaar per jaar
• Totale huishoudelijke belasting: € 264 per jaar, hetzelfde als een alleenstaande eigenaar — maar twee afzonderlijke aangiften, en meestal twee afzonderlijke gestoría-kosten.

Waar het eigendom is verdeeld tussen een inwoner van de EU en een inwoner van buiten de EU, bijvoorbeeld een Ierse staatsburger en een Britse staatsburger die samen kopen, wordt elke eigenaar over diens aandeel belast tegen het eigen tarief voor ingezetenen. De twee helften worden niet samengevoegd.

Model 210-aangiften voor inkomsten in 2025 en 2026

Eigen gebruik of lege perioden: De aangerekende inkomsten voor 2025 worden ingediend van 1 januari tot en met 31 december 2026. Voor inkomsten in 2026 is het inkomsten- en betalingsvenster als volgt: 1 april tot en met 31 december 2027.

De meeste niet-ingezeten eigenaren gebruiken een beheerder of accountant om de aangifte in te dienen. De typische honoraria voor professionele diensten lopen tussen €100 en €200 per eigenaar per jaar, soms zelfs meer voor complexe situaties.

Verhuurinkomsten: Jaarlijkse groepering is sinds 2024 beschikbaar, onder voorbehoud van de groeperingsvoorwaarden. Wanneer belasting verschuldigd is, worden de groeperde huurinkomsten van 2026 ingediend en betaald. 1 tot en met 20 april 2027. De zelfde data gelden voor huurinkomsten die apart zijn aangegeven en betrekking hebben op de maanden oktober tot en met december 2026.

Belangrijke overgang in 2026: De afzonderlijk aangegeven huur voor de eerdere kwartalen in 2026 behoudt zijn bestaande termijnen. In het bijzonder is de belasting verschuldigd voor de huur van juli tot september 2026 nog verschuldigd. 20 oktober 2026.

Deze huurperiodes omvatten terugzendingen met belasting verschuldigd. Voor terugzendingen zonder belasting verschuldigd zijn er andere termijnen. Voor rechtstreekse afschrijving zijn de termijnen korter. Vraag uw belastingadviseur om uw invorderingsmethode en betalingsdatum te bevestigen. Voor de verkoop van onroerend goed geldt een afzonderlijke termijnregeling.

Voor huurinkomsten kunnen EU- en EER-burgers toegestane kosten aftrekken; niet-EU-burgers kunnen dit niet doen. Het volledige overzicht van de kosten voor huurverhuur vindt u op Lopende kosten van eigendom in Tenerife.

Data zijn gecontroleerd: 12 oktober 2026. Zie De huidige deadline voor de Modelo 210 van de AEAT.

Gerelateerde pagina: Lopende kosten van eigendom in Tenerife

Waarom kopers vaak in de war raken over belastingen op Tenerife

Kopers horen vaak algemene afkortingen zoals “reken op 10%” zonder echt te begrijpen wat dat inhoudt. Dat kan nuttig zijn als een ruwe planningsregel, maar het is niet hetzelfde als begrijpen welke kosten eenmalige aankoopposten zijn en welke doorlopende eigendomskosten zijn.

De meest voorkomende verwarringspunten zijn:

• denken dat de aankoopprijs het werkelijke budget is
• niet begrijpen dat de verkoop van een bestaande woning en de aankoop van een nieuwbouwwoning verschillend belast worden
• het behandelen van de jaarlijkse niet-ingezetenenbelasting als onderdeel van de aankoopprijs in plaats van een eigendomskwestie
• ervan uitgaande dat alle algemene Spaanse richtlijnen zonder controle van het belastingkader van de Canarische Eilanden netjes van toepassing zijn op Tenerife

Er is ook een technisch punt om rekening mee te houden. In sommige gevallen kunnen Spaanse belastingregels kijken naar een referentiewaarde in plaats van de aangegeven aankoopprijs. Dat is niet iets waar de meeste kopers rekening mee hoeven te houden in een snelle budgetteringscalculatie, maar het is een reden waarom belastingregels niet altijd behandeld moeten worden als een simpele vraag over de hoofdprijs.

Snelle belastingoverzicht

• For most resale purchases in Tenerife, the key tax buyers budget for is 6.5% transfer tax in the Canary framework.
• Nieuwbouwaankopen mogen niet op dezelfde manier worden behandeld als wederverkoop aankoop, omdat de belastingstructuur anders is onder het indirecte belastingkader van de Canarische Eilanden.
• Individuele niet-ingezeten eigenaren verklaren over het algemeen hun ingeschatte inkomsten voor eigen gebruik of voor de tijd dat de woning leegstaat via Modelo 210. EU/EER-inwoners betalen 19% over de ingeschatte inkomsten; Britten en andere niet-EU-inwoners betalen 24% na de Brexit. De aangifte wordt per eigenaar gedaan, niet per woning.
• De ITP wordt ingediend via Modelo 600 bij de Agencia Tributaria Canaria binnen 1 maand na de notariële akte. De datum van de Modelo 210 is afhankelijk van het type inkomsten en de aangifte: zie Actuele indieningsdata hierboven.