Tasse sull'acquisto di proprietà a Tenerife

La principale imposta che la maggior parte degli acquirenti paga quando acquista una proprietà di rivendita a Tenerife

Per la maggior parte degli acquisti di proprietà di rivendita a Tenerife, la tassa principale è l'imposta sul trasferimento di proprietà, comunemente indicata come ITP. In pratica, questa è la tassa principale che la maggior parte degli acquirenti di rivendita deve preventivare oltre al prezzo di acquisto.

La cifra che la maggior parte degli acquirenti sentirà a Tenerife è 6,5%, ed è il numero che solitamente conta per un semplice budget di rivendita. Il sistema fiscale delle Canarie è il quadro regionale pertinente qui.

Cosa significa ITP in pratica

In parole povere, l'ITP è la tassa che solitamente si applica quando una proprietà esistente viene trasferita dal venditore all'acquirente. Per gli acquirenti di Tenerife che cercano appartamenti, case a schiera o ville usate, questa è solitamente la tassa che devono comprendere per prima.

È uno dei motivi per cui gli acquirenti seri dovrebbero utilizzare un calcolatore dei costi dell'acquirente fin dall'inizio e non rimandare i numeri reali finché non sono emotivamente legati a una proprietà.

Per la maggior parte dei budget di rivendita diretta a Tenerife, gli acquirenti solitamente lavorano con una tassa di trasferimento del 6,5%. Questo è il numero di testa pratico di cui la maggior parte delle persone ha bisogno quando sta ancora calcolando cosa può comprare in sicurezza.

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Quando e come viene pagato l'ITP

L'ITP è un'imposta autoliquidata. L'acquirente, o in pratica il suo avvocato o gestor che agisce per suo conto, è responsabile della presentazione e del pagamento dopo il rogito. Vale la pena conoscere due aspetti pratici:

• Termine di presentazione: 1 mese dalla data dell'atto notarile (scrittura). Superare la scadenza e possono essere applicati supplementi più interessi.
• Percorso di deposito: L'ITP nelle Isole Canarie si presenta tramite Modello 600 con il Agenzia delle Entrate delle Canarie, l'autorità fiscale regionale — non l'AEAT, che gestisce le tasse nazionali come il Modello 210.

Per la maggior parte degli acquirenti non residenti, di questo si occupa l'avvocato o il gestor che ha seguito l'acquisto fino al completamento. Vale comunque la pena comprendere la scadenza e il nome del modulo, in modo da poter confermare con il proprio rappresentante che sia stato presentato in tempo e chiedere la prova di pagamento per i propri archivi.

Come si muove il denaro dal notaio e dopo

Una delle cose più utili da capire prima del giorno del rogito è cosa viene effettivamente pagato a il notaio, e ciò che viene pagato in seguito. Gli acquirenti spesso presumono che l'intero prezzo di acquisto venga consegnato al venditore il giorno della firma. In una vendita a non residenti, non è così.

Dal notaio, il venditore riceve il prezzo di acquisto meno tutti quelli applicabili tra i seguenti:

• 3% mantenimento non residenti sul prezzo di acquisto, nel caso in cui il venditore sia un non residente in Spagna. L'acquirente trattiene tale importo e lo versa all'AEAT dopo il rogito tramite il Modulo 211.
• ritenzione della plusvalenza, dove il venditore è un non residente. L'acquirente trattiene questa somma e la versa al comune locale dopo il rogito.

L'ITP è una questione separata. È un'imposta a carico dell'acquirente, non una trattenuta sul venditore. L'acquirente trattiene l'importo dell'ITP insieme alle trattenute e lo versa all'Agencia Tributaria Canaria tramite il Modello 600 entro 1 mese dalla firma, come descritto sopra.

In un tipico acquisto da non residente a non residente di 300.000 euro, il flusso si presenta così:

• L'acquirente si presenta dal notaio con l'intero importo necessario per il perfezionamento della transazione: 300.000 € di prezzo di acquisto + 6,51 TP3T ITP (19.500 €) + 31 TP3T di riserva (9.000 €) + riserva per plusvalia + spese notarili, catastali e legali.
• Dal notaio, il venditore riceve 300.000 € meno la ritenzione 3% meno la trattenuta della plusvalía. L'importo dell'ITP rimane all'acquirente, che è responsabile del suo pagamento separato.
• Entro un mese dalla firma, l’acquirente (o il suo avvocato o gestor che agisce per suo conto) presenta e versa l’ITP, la ritenuta 3% tramite il Modello 211 e la plusvalia presso il Comune.

Perché gli acquisti di nuove costruzioni sono diversi

Imposta sugli immobili di nuova costruzione a Tenerife: L'acquisto di un immobile di nuova costruzione da un costruttore è solitamente soggetto a un'imposta pari a 7% di IGIC più 0,75% di AJD, per un importo complessivo dell'imposta pari a 7.75% del prezzo di acquisto, al netto delle spese notarili, catastali, legali e ipotecarie.

Gli acquisti di immobili di nuova costruzione a Tenerife non sono tassati allo stesso modo degli acquisti di immobili di seconda mano. Le due differenze principali si riducono a IGIC, l'imposta indiretta delle Isole Canarie, e AJD, l'imposta di bollo sull'atto notarile. Insieme, si attestano su un'aliquota complessiva diversa rispetto alla cifra dell'ITP di rivendita da cui la maggior parte degli acquirenti parte.

Ai sensi della normativa dell'IGIC delle Canarie, la prima consegna (prima consegna) di un immobile completato da parte del promotore è soggetta all’IGIC. I trasferimenti successivi sono considerati esenti e rientrano invece nell’ambito dell’ITP; ecco perché un appartamento di seconda mano è tassato secondo il regime ITP 6,5%, mentre l’acquisto di un immobile di nuova costruzione dal promotore rientra nell’ambito dell’IGIC.

Per nuove costruzioni (nuova costruzione) immobile residenziali nelle Isole Canarie, gli acquirenti di solito stanziano un budget di:

• IGIC a 7% sul prezzo di acquisto. L’IGIC è il regime fiscale indiretto delle Isole Canarie e sostituisce l’IVA della Spagna continentale (IVA), che è pari al 10% sulle nuove costruzioni residenziali. Il valore 7% corrisponde all’aliquota generale dell’IGIC normalmente applicata agli acquisti standard di nuove costruzioni residenziali che non rientrano nella categoria degli alloggi protetti o in altre categorie a aliquota ridotta.
• AJD a 0,75% sul prezzo d'acquisto. Questa è l'imposta di bollo sull'atto notarile di acquisto che accompagna un acquisto soggetto a IGIC, fissata all'aliquota generale delle Canarie per i documenti notarili. Non è la stessa cosa dell'AJD su un atto di mutuo, che dal 2019 è pagato dal mutuante, non dall'acquirente.

Come si confrontano le case da ristrutturare e le nuove costruzioni allo stesso prezzo

Il modo più chiaro per vedere la differenza è mettere entrambi gli acquisti fianco a fianco allo stesso prezzo. Su un immobile di 300.000 €:

Le spese notarili, catastali e legali sono sostanzialmente comparabili in entrambi i tipi di acquisto. La differenza di 3.750 € a questo prezzo è puramente dovuta al quadro fiscale, non al resto dei costi di acquisto.

Se state valutando seriamente l'acquisto di un immobile di nuova costruzione, calcolate il budget sulla base di 7.75%, non sulla cifra di 6.5% relativa al mercato dell'usato. Le due transazioni rientrano in regimi fiscali diversi e non dovrebbero essere pianificate come se avessero lo stesso trattamento.

L'imposta annuale sulla proprietà per non residenti (Modello 210)

Se sei un proprietario non residente, c'è una posizione fiscale annuale da gestire anche se la proprietà non viene affittata. Questa non fa parte della bolletta dell'imposta di acquisto una tantum. Fa parte del costo di possesso dell'immobile ogni anno, presentato tramite il Modulo 210 (Modelo 210) nel sistema fiscale spagnolo per i non residenti.

Il principio alla base è che l'AEAT considera un immobile spagnolo posseduto da un non residente come generatore di un reddito imputato ogni anno, indipendentemente dal fatto che l'immobile sia effettivamente locato. Il proprietario paga le tasse su quella cifra imputata annualmente.

Come funziona il calcolo

Per gli immobili non locati, l'imposta sul reddito imputato viene calcolata in tre fasi:

1. Prendi il valore catastale dell'immobile. Questo dato è riportato sulla bolletta dell'IBI e, nella zona sud di Tenerife, corrisponde in genere a un valore compreso tra il 30% e il 50% del valore di mercato.
2. Applica la percentuale di imputazione per ottenere il reddito figurativo per l'anno:
   • 1.1% se il valore catastale è stato rivisto negli ultimi 10 anni
   • 2% se non è stato rivisto negli ultimi 10 anni

   La maggior parte degli immobili nel sud di Tenerife rientra nella fascia 1.1%, ma vale la pena verificare la situazione specifica del proprio immobile.

3. Applica l'aliquota fiscale al reddito imputato:
   • 19% per i residenti nell'UE e nel SEE
   • 24% per i residenti non UE/SEE, inclusi i residenti del Regno Unito post-Brexit

Esempio svolto: appartamento da 300.000 € nel sud di Tenerife

Prendiamo un caso rappresentativo. Un appartamento da 300.000 € a Los Cristianos con un valore catastale di circa 100.000 €, il cui valore catastale è stato revisionato negli ultimi 10 anni:

Si tratta dell'importo annuale, al lordo delle commissioni della gestoría per la gestione della dichiarazione. Se il valore catastale del tuo immobile è superiore, oppure se non è stato aggiornato negli ultimi 10 anni e si applica l'aliquota di imputazione 2%, l'importo viene adeguato di conseguenza.

Il Modello 210 si presenta per proprietario, non per immobile

Questa è la parte che la maggior parte degli acquirenti perde. L'obbligo del Modello 210 ricade su ciascun proprietario individualmente, sulla propria quota di proprietà. Due proprietari registrati sul título significano due dichiarazioni separate ogni anno, non una.

Prendiamo lo stesso appartamento del valore di 300.000 €, di proprietà al 50% di una coppia britannica. Ciascun proprietario presenta il proprio Modello 210 relativo alla propria quota 50% del reddito imputato:

• 1.100 € di reddito imputato × quota 50% = 550 € ciascuno
• 550 € × 24% = €132 per proprietario all'anno
• Imposta totale sulla famiglia: 264 € all'anno, la stessa di un unico proprietario, ma con due dichiarazioni separate e solitamente due parcelle separate di gestoría.

Lunedì in cui la proprietà è divisa tra un residente dell'UE e uno extra-UE, ad esempio un cittadino irlandese e un cittadino britannico che acquistano insieme, ciascun proprietario è tassato sulla propria quota in base alla propria aliquota di residenza. Le due metà non vengono fuse.

Termine di presentazione

Per gli immobili non affittati, il Modello 210 per un determinato anno fiscale si presenta annualmente, con scadenza il 31 dicembre dell'anno successivo. Il reddito imputato per il 2025 deve quindi essere dichiarato e pagato entro il 31 dicembre 2026. La maggior parte dei proprietari non residenti si avvale di un gestore o di un commercialista per la presentazione della dichiarazione. I tipici onorari professionali variano tra 100 e 200 euro per proprietario all'anno, a volte di più per situazioni complesse.

Se la proprietà è data in affitto, il regime cambia. Il proprietario presenta il Modello 210 trimestralmente sul reddito da locazione effettivo, i residenti UE/SEE possono detrarre le spese ammissibili, i residenti extra-UE non possono farlo. Il quadro più ampio dei costi di affitto è trattato su Costi di gestione della proprietà a Tenerife.

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Perché gli acquirenti spesso si confondono riguardo alle tasse a Tenerife

Gli acquirenti spesso sentono espressioni generiche come “prevedere 10%” senza capire veramente cosa comportano. Queste espressioni possono essere utili come regola di pianificazione approssimativa, ma non equivalgono a capire quali costi sono costi di acquisto una tantum e quali sono costi di possesso continuativi.

I punti di confusione più comuni sono:

• pensando che il prezzo d'acquisto sia il budget reale
• non capire che la rivendita e l'acquisto di nuove costruzioni vengono tassati in modo diverso
• Trattare la tassa annuale dei non residenti come parte del conto d'acquisto piuttosto che come una questione di proprietà
• supponendo che tutte le indicazioni generiche sulla Spagna si applichino perfettamente a Tenerife senza verificare il quadro fiscale delle Canarie

C'è anche un aspetto tecnico da tenere presente. In alcuni casi, le norme fiscali spagnole possono considerare un valore di riferimento anziché il prezzo di acquisto dichiarato. Non è qualcosa che la maggior parte degli acquirenti deve considerare in un rapido calcolo di budget, ma è uno dei motivi per cui le norme fiscali non dovrebbero sempre essere trattate come una semplice questione di prezzo di copertina.

Riepilogo rapido delle imposte

• Per la maggior parte degli acquisti di rivendita a Tenerife, l'imposta chiave da considerare per gli acquirenti è l'imposta di trasferimento del 6,5% nel quadro normativo delle Canarie.
• Gli acquisti di nuove costruzioni non dovrebbero essere trattati allo stesso modo degli acquisti di rivendita perché la struttura fiscale è diversa secondo il quadro dell'imposta indiretta delle Canarie.
• I proprietari non residenti sono tenuti a presentare annualmente la dichiarazione dei redditi da reddito imputato (Modello 210) relativa all'immobile. I residenti nell'UE/SEE pagano l'imposta 19% sul reddito imputato; i residenti nel Regno Unito e gli altri residenti extracomunitari pagano l'imposta 24% dopo la Brexit. La dichiarazione va presentata per proprietario, non per immobile.
• L'ITP viene presentato tramite il Modello 600 presso l'Agencia Tributaria Canaria entro 1 mese dall'atto notarile; il Modello 210 viene presentato all'AEAT annualmente entro il 31 dicembre dell'anno successivo.