Impôts lors de l'achat d'un bien immobilier à Tenerife

L'impôt principal que la plupart des acheteurs paient lors de l'achat d'une propriété de revente à Tenerife

Pour la plupart des achats de biens immobiliers de revente à Tenerife, la taxe principale est la taxe de transfert immobilier, communément appelée ITP. En termes pratiques, il s'agit de la taxe principale que la plupart des acquéreurs sur le marché de la revente doivent prévoir en plus du prix d'achat.

Le chiffre que la plupart des acheteurs entendront à Tenerife est de 6,5%, et c'est le chiffre qui importe généralement pour une budgétisation simple de revente. Le système fiscal des Canaries est le cadre régional pertinent ici.

Ce que signifie le PTI en pratique

En langage simple, l'ITP est la taxe qui s'applique généralement lors du transfert d'un bien immobilier existant du vendeur à l'acheteur. Pour les acheteurs de Tenerife qui envisagent d'acheter des appartements, des maisons de ville ou des villas sur le marché secondaire, c'est généralement la taxe qu'ils doivent comprendre en premier.

C'est une raison pour laquelle les acheteurs sérieux devraient utiliser un calculateur de coûts d'achat tôt et ne pas attendre que les vrais chiffres soient émotionnellement attachés à une propriété.

Pour la plupart des budgets de revente immobilière les plus simples à Tenerife, les acheteurs prévoient généralement 6,5% de droits de mutation. C'est le chiffre de référence pratique dont la plupart des gens ont besoin lorsqu'ils essaient encore de déterminer ce qu'ils peuvent acheter en toute sécurité.

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Quand et comment l'ITP est payé

L'ITP est un impôt auto-évalué. L'acheteur, ou en pratique son avocat ou « gestor » agissant en son nom, est responsable de sa déclaration et de son paiement après la signature. Deux points pratiques méritent d'être connus :

• Date limite de dépôt : 1 mois à compter de la date de l'acte authentique (écriture). Manquez la date limite et des majorations ainsi que des intérêts peuvent s'appliquer.
• Voie de dépôt : L'ITP aux îles Canaries se dépose par Modèle 600 avec le Agence fiscale des Canaries, l'autorité fiscale régionale — et non l'AEAT, qui s'occupe des impôts nationaux tels que le Modèle 210.

Pour la plupart des acheteurs non-résidents, cette démarche est gérée par l'avocat ou le gestionnaire qui a suivi l'achat jusqu'à son terme. Il est tout de même utile de connaître le délai et le nom du formulaire, afin de pouvoir confirmer auprès de votre représentant qu'il a été déposé dans les délais et demander la preuve de paiement pour vos dossiers.

Comment l'argent circule chez le notaire et après

L'une des choses les plus utiles à comprendre avant le jour de la signature est ce qui est réellement payé à l'adresse le notaire, et ce qui est payé après. Les acheteurs supposent souvent que la totalité du prix d'achat est remise au vendeur le jour de la signature. Dans le cas d'une vente par un non-résident, ce n'est pas le cas.

Chez le notaire, le vendeur reçoit le prix d'achat moins l'une des situations suivantes, le cas échéant :

• 3% rétention non-résidente sur le prix d'achat, lorsque le vendeur est non-résident en Espagne. L'acheteur retient cette somme et la verse à l'AEAT après la signature par le biais du Modèle 211.
• Rétention de la plus-value, lorsque le vendeur n'est pas résident. L'acheteur retient ce montant et le verse à la mairie locale après la conclusion de la vente.

L'ITP est une question distincte. Il s'agit de la propre taxe de l'acheteur, et non d'une retenue sur le vendeur. L'acheteur détient le montant de l'ITP en plus des retenues et le verse à l'Agencia Tributaria Canaria via le Modelo 600 dans un délai d'un mois suivant la signature, tel que mentionné ci-dessus.

Dans le cas d'une transaction classique entre non-résidents d'un montant de 300 000 €, le flux se présente comme suit :

• L'acheteur se présente chez le notaire muni de la totalité des fonds nécessaires à la finalisation de la transaction : 300 000 € de prix d'achat + 6,51 TP3T d'ITP (19 500 €) + 31 TP3T de retenue (9 000 €) + retenue au titre de la plus-value + frais de notaire, d'enregistrement et juridiques.
• Chez le notaire, le vendeur reçoit 300 000 €. moins la rétention 3% moins la retenue au titre de la plus-value. Le montant de l'ITP revient à l'acheteur, qui est tenu de le régler séparément.
• Dans un délai d'un mois à compter de la signature, l'acheteur (ou son avocat ou son « gestor » agissant en son nom) doit déposer et régler l'ITP, la retenue 3% via le formulaire Modelo 211, ainsi que la plus-value immobilière auprès de la mairie.

Pourquoi les achats sur plan sont différents

Taxe foncière sur les logements neufs à Ténérife : L'achat d'un logement neuf auprès d'un promoteur immobilier est généralement soumis à une taxe de 7% d'IGIC, à laquelle s'ajoute 0,75% d'AJD, ce qui donne un montant total de taxe de 7.75% du prix d'achat, hors frais de notaire, d'enregistrement foncier, frais juridiques et frais liés à l'hypothèque.

Les achats de biens neufs à Ténérife ne sont pas imposés de la même manière que les achats sur le marché de l'occasion. Les deux principales différences sont les suivantes : IGIC, la taxe indirecte des îles Canaries, et AJD, les droits de timbre sur l'acte notarié. Ensemble, ils représentent un taux global différent du chiffre de l'ITP pour la revente avec lequel la plupart des acheteurs commencent.

En vertu de la législation canarienne sur l'IGIC, la première livraison (première livraison) d'un immeuble achevé par le promoteur est soumise à l'IGIC. Les cessions ultérieures sont considérées comme exonérées et relèvent plutôt de l'ITP ; c'est pourquoi la revente d'un appartement est imposée selon le barème 6,51 TP3T de l'ITP, tandis que l'achat d'un logement neuf auprès du promoteur relève de l'IGIC.

Pour les constructions neuves (nouvelle construction) un bien résidentiel aux îles Canaries, les acheteurs prévoient généralement un budget de :

• IGIC à 7% sur le prix d'achat. L’IGIC est le régime fiscal des îles Canaries en matière de fiscalité indirecte ; il remplace la TVA (IVA) espagnole continentale, qui s’élève à 10% sur les logements neufs. Le taux de 7% correspond au taux général de l’IGIC normalement appliqué aux achats de logements neufs standard qui ne relèvent pas du logement social ou d’autres catégories bénéficiant d’un taux réduit.
• AJD à 0,75% sur le prix d'achat. Il s'agit du droit de timbre sur l'acte notarié d'achat qui accompagne un achat soumis à l'IGIC, fixé au taux général des Canaries pour les documents notariés. Ce n'est pas la même chose que l'AJD sur un acte de prêt hypothécaire, qui depuis 2019 est payé par le prêteur, et non par l'acheteur.

Comparaison entre l'immobilier d'occasion et le neuf à prix égal

La manière la plus claire de voir la différence est de placer les deux achats côte à côte au même prix. Pour un bien immobilier à 300 000 € :

Les frais de notaire, de conservation des hypothèques et les frais juridiques sont globalement comparables pour l'un ou l'autre achat. La différence de 3 750 € à ce prix-choix relève purement du régime fiscal, et non du reste des frais d'acquisition.

Si vous envisagez sérieusement d'acheter un bien neuf (« obra nueva »), établissez votre budget sur la base de ce montant de 7 751 TP3T, et non sur celui de 6 51 TP3T correspondant à la revente. Ces deux types de transactions relèvent de régimes fiscaux différents et ne doivent pas être planifiées comme s'ils fonctionnaient de la même manière.

L'impôt annuel sur la propriété des non-résidents (Modèle 210)

Si vous êtes un propriétaire non-résident, vous devez faire face à une situation fiscale annuelle, même si le bien n'est pas loué. Cela ne fait pas partie de la facture unique de taxe d'acquisition. Cela fait partie du coût de possession du bien chaque année, déclaré via le formulaire 210 (Modelo 210) dans le système fiscal espagnol pour les non-résidents.

Le principe sous-jacent est que l'AEAT considère qu'un bien immobilier en Espagne détenu par un non-résident génère un revenu imputé chaque année, que le bien soit loué ou non. Le propriétaire paie chaque année un impôt sur ce montant imputé.

Comment fonctionne le calcul

Pour les biens immobiliers qui ne sont pas loués, l'impôt sur la valeur locative est calculé en trois étapes :

1. Prendre la valeur cadastrale de la propriété. Ce chiffre figure sur l'avis d'imposition IBI et représente généralement entre 30% et 50% de la valeur marchande dans le sud de Ténérife.
2. Appliquer le pourcentage d'imputation pour obtenir le revenu imputé pour l'année :
   • 1.1% si la valeur cadastrale a été révisée au cours des 10 dernières années
   • 2% s'il n'a pas été révisé au cours des 10 dernières années

   La plupart des biens immobiliers du sud de Ténérife relèvent de la catégorie 1.1%, mais il est préférable de vérifier la classification de votre bien en particulier.

3. Appliquer le taux d'imposition au revenu imputé :
   • 19% pour les résidents de l'UE et de l'EEE
   • 24% pour les résidents non-UE/EEE, y compris les résidents britanniques post-Brexit

Exemple concret : appartement à 300 000 € dans le sud de Ténérife

Prenons un cas représentatif : un appartement de 300 000 € à Los Cristianos d'une valeur cadastrale d'environ 100 000 €, dont le cadastre a été révisé au cours des 10 dernières années :

Il s'agit du montant annuel, hors frais de gestion facturés par l'agence pour le traitement de la déclaration. Si la valeur cadastrale de votre bien immobilier est supérieure, ou si elle n'a pas été révisée au cours des 10 dernières années et que le taux d'imputation de 21 TP3T s'applique, le montant est ajusté en conséquence.

Le formulaire Modelo 210 est à remplir par propriétaire, et non par bien immobilier.

C'est là un point que la plupart des acheteurs négligent. L'obligation liée au Modelo 210 incombe à chaque propriétaire à titre individuel, proportionnellement à sa part dans le bien immobilier. Si deux propriétaires sont inscrits sur le titre de propriété, cela implique deux déclarations distinctes chaque année, et non une seule.

Prenons l'exemple d'un appartement d'une valeur de 300 000 €, détenu à parts égales (50/50) par un couple britannique. Chaque propriétaire remplit son propre formulaire « Modelo 210 » en indiquant sa part (50%) du revenu imputé :

• 1 100 € de revenu imputé × part de 50% = 550 € chacun
• 550 € × 24% = 132 € par propriétaire et par an
• Impôt total sur le logement : 264 € par an, soit le même montant que pour un propriétaire seul — mais deux déclarations distinctes, et généralement deux honoraires de gestoría distincts.

Lorsque la propriété est partagée entre un résident de l'UE et un résident hors UE, par exemple un citoyen irlandais et un citoyen britannique qui achètent conjointement, chaque propriétaire est imposé sur sa part au taux applicable à son lieu de résidence. Les deux parts ne sont pas cumulées.

Date limite de dépôt

Pour les biens immobiliers qui ne sont pas loués, le modèle 210 pour une année fiscale donnée est déposé annuellement, avec une date limite fixée au 31 décembre de l'année suivante. Le revenu imputé pour 2025 doit par conséquent être déclaré et payé au plus tard le 31 décembre 2026. La plupart des propriétaires non-résidents font appel à un gestionnaire ou à un comptable pour s'occuper de la déclaration. Les honoraires professionnels habituels varient entre 100 € et 200 € par propriétaire et par an, et sont parfois plus élevés dans les situations complexes.

Si le bien est loué, le régime change. Le propriétaire dépose le Modèle 210 trimestriellement sur les revenus locatifs réels, les résidents de l'UE/EEE peuvent déduire les frais admissibles, les non-résidents de l'UE ne le peuvent pas. L'ensemble des coûts de location est couvert sur Coûts récurrents de la possession d'un bien immobilier à Tenerife.

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Pourquoi les acheteurs sont-ils souvent confus au sujet des taxes à Tenerife

Les acheteurs entendent souvent des raccourcis généraux tels que “ prévoyez 10%” sans vraiment comprendre ce que cela implique. Cela peut être utile comme règle de planification approximative, mais ce n'est pas la même chose que de comprendre quels coûts sont des coûts d'achat ponctuels et quels sont les coûts de possession continus.

Les points de confusion les plus courants sont :

• penser que le prix d'achat est le budget réel
• ne pas comprendre que les ventes de revente et les achats de constructions neuves sont imposés différemment
• traiter la taxe annuelle des non-résidents comme faisant partie de la facture d'achat plutôt que comme une question de propriété
• en supposant que toutes les directives génériques d'Espagne s'appliquent directement à Tenerife sans vérifier le cadre fiscal des Canaries

Il y a aussi un point technique dont il faut être conscient. Dans certains cas, les règles fiscales espagnoles peuvent se baser sur une valeur de référence plutôt que sur le prix d'achat déclaré. Ce n'est pas quelque chose que la plupart des acheteurs doivent intégrer dans un calcul budgétaire rapide, mais c'est une des raisons pour lesquelles les règles fiscales ne doivent pas toujours être traitées comme une simple question de prix affiché.

Résumé fiscal rapide

• Pour la plupart des achats de revente à Tenerife, la principale taxe à prévoir pour les acheteurs est la taxe de 6,5% de transfert dans le cadre des Canaries.
• Les achats de biens neufs ne devraient pas être traités de la même manière que les achats de biens de revente car la structure fiscale est différente dans le cadre de la fiscalité indirecte des Canaries.
• Les propriétaires non-résidents doivent effectuer chaque année une déclaration d'impôt sur le revenu présumé via le formulaire Modelo 210 pour ce bien immobilier. Les résidents de l'UE/EEE paient le 19% sur ce revenu présumé ; les résidents du Royaume-Uni et les autres résidents hors UE paient le 24% depuis le Brexit. La déclaration s'effectue par propriétaire et non par bien immobilier.
• L'ITP est déposé via le modèle 600 auprès de l'Agencia Tributaria Canaria dans le mois suivant l'acte notarié ; le modèle 210 est déposé auprès de l'AEAT chaque année avant le 31 décembre de l'année suivante.