Podatki przy zakupie nieruchomości na Teneryfie

Główny podatek, który większość kupujących płaci przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego na Teneryfie

W przypadku większości zakupów nieruchomości z drugiej ręki na Teneryfie kluczowym podatkiem jest podatek od przeniesienia własności nieruchomości, powszechnie określany jako ITP. W praktyce jest to główny podatek, który większość kupujących nieruchomości z drugiej ręki musi uwzględnić w budżecie oprócz ceny zakupu.

Liczba, na którą trafi większość kupujących na Teneryfie to 6,5%, i to jest ta liczba, która zazwyczaj ma znaczenie przy prostym budżetowaniu odsprzedaży. Kanaryjski system podatkowy jest w tym przypadku odpowiednimi ramami regionalnymi.

Co w praktyce oznacza ITP

Mówiąc prościej, ITP to podatek, który zazwyczaj obowiązuje przy przeniesieniu istniejącej nieruchomości ze sprzedającego na kupującego. Dla kupujących na Teneryfie, którzy rozważają mieszkania, domy szeregowe lub wille z rynku wtórnego, jest to zazwyczaj pierwszy podatek, o którym powinni wiedzieć.

To jeden z powodów, dla których poważni kupujący powinni wcześnie skorzystać z kalkulatora kosztów kupującego i nie zostawiać rzeczywistych liczb do momentu emocjonalnego zaangażowania w nieruchomość.

Przy najprostszym budżetowaniu odsprzedaży na Teneryfie, kupujący zazwyczaj zakładają 6,5%% podatku od przeniesienia własności. Jest to praktyczna, ogólna liczba, której większość ludzi potrzebuje, gdy jeszcze ustalają, co mogą bezpiecznie kupić.

Powiązana strona: Kalkulator Kosztów Nabywcy na Teneryfie

Kiedy i jak płatny jest ITP

ITP to podatek samowymiarowy. Kupujący, lub w praktyce jego prawnik lub gestor działający w jego imieniu, odpowiada za jego złożenie i opłacenie po sfinalizowaniu transakcji. Warto wiedzieć o dwóch praktycznych kwestiach:

• Termin składania wniosków: 1 miesiąc od dnia aktu notarialnego (pisanie). Przegap termin, a mogą zostać naliczone dodatkowe opłaty oraz odsetki.
• Ścieżka składania wniosku: ITP na Wyspach Kanaryjskich składa się za pośrednictwem Formularz 600 z Kanaryjska Agencja Podatkowa, regionalny organ podatkowy — a nie AEAT, który zajmuje się podatkami krajowymi, takimi jak Modelo 210.

Dla większości nabywców niebędących rezydentami jest to obsługiwane przez prawnika lub gestora, który doprowadził transakcję zakupu do końca. Mimo to warto poznać ostateczny termin oraz nazwę formularza, aby móc upewnić się u swojego przedstawiciela, że został on złożony na czas, oraz poprosić o dowód wpłaty do swojej dokumentacji.

Jak przepływają pieniądze u notariusza i po transakcji

Jedną z najprzydatniejszych rzeczy, które warto zrozumieć przed dniem sfinalizowania transakcji, jest to, co faktycznie jest opłacane na stronie notariusz oraz to, co jest płatne później. Kupujący często zakładają, że cała cena zakupu jest przekazywana sprzedającemu w dniu podpisania umowy. W przypadku sprzedaży przez nierezydenta tak nie jest.

U notariusza sprzedający otrzymuje cenę zakupu minus którekolwiek z poniższych, które mają zastosowanie:

• 3% zatrzymanie nierezydenta od ceny zakupu, w przypadku gdy sprzedający nie jest rezydentem w Hiszpanii. Kupujący zatrzymuje tę kwotę i wpłaca ją do AEAT po sfinalizowaniu transakcji za pomocą formularza Modelo 211.
• Potrącenie podatku od wzrostu wartości nieruchomości (plusvalia), gdzie sprzedawca jest nierezydentem. Kupujący zatrzymuje tę kwotę i wpłaca ją do lokalnego urzędu miasta po sfinalizowaniu transakcji.

ITP to oddzielna kwestia. Jest to własny podatek kupującego, a nie potrącenie od sprzedającego. Kupujący zatrzymuje kwotę ITP wraz z zatrzymanymi środkami i wpłaca ją do Agencia Tributaria Canaria za pomocą formularza Modelo 600 w ciągu 1 miesiąca od podpisania umowy, zgodnie z powyższym opisem.

Przy typowej transakcji zakupu nieruchomości przez nierezydenta od innego nierezydenta na kwotę 300 000 euro, przebieg ten wygląda następująco:

• Kupujący stawia się u notariusza z pełną kwotą środków na sfinalizowanie transakcji: cena zakupu w wysokości 300 000 euro + podatek ITP w wysokości 6,51 TP3T (19 500 euro) + kwota zatrzymana w wysokości 31 TP3T (9 000 euro) + kwota zatrzymana z tytułu podatku od zysku kapitałowego (plusvalia) + opłaty notarialne, rejestracyjne i prawne.
• U notariusza sprzedający otrzymuje 300 000 euro minus retencja 3% minus zatrzymanie podatku plusvalia. Kwota podatku ITP zostaje u kupującego, który odpowiada za jego uiszczenie osobno.
• W ciągu 1 miesiąca od podpisania umowy nabywca (lub pełnomocnik nabywcy – prawnik lub gestor – działający w jego imieniu) składa w urzędzie gminy odpowiednie zeznania i uiszcza podatek ITP, podatek 3% za pomocą formularza Modelo 211 oraz podatek od zysku kapitałowego (plusvalia).

Dlaczego zakupy nowych inwestycji różnią się od siebie

Podatek od nieruchomości z rynku pierwotnego na Teneryfie: Zakup standardowego nowego mieszkania od dewelopera podlega zazwyczaj opodatkowaniu w wysokości 7% IGIC oraz 0,75% AJD, co daje łączną kwotę podatku wynoszącą 7.75% ceny zakupu, przed uwzględnieniem kosztów notarialnych, wpisów do ksiąg wieczystych, prawnych i związanych z hipoteką.

Zakup nieruchomości z rynku pierwotnego na Teneryfie nie jest opodatkowany w taki sam sposób jak zakup nieruchomości z rynku wtórnego. Dwie główne różnice sprowadzają się do IGIC, pośredniego podatku Wysp Kanaryjskich, oraz AJD, opłata skarbowa od aktu notarialnego. Razem składają się one na inną ogólną stawkę niż kwota podatku ITP od rynku wtórnego, od której zaczyna większość kupujących.

Zgodnie z ustawodawstwem IGIC Wysp Kanaryjskich pierwsza dostawa (pierwsza dostawa) gotowego budynku przez dewelopera podlega opodatkowaniu podatkiem IGIC. Kolejne przeniesienia własności są traktowane jako zwolnione z podatku i podlegają podatowi ITP, dlatego też odsprzedaż mieszkania jest opodatkowana zgodnie z przepisami dotyczącymi podatku ITP 6.5%, podczas gdy zakup nowego mieszkania bezpośrednio od dewelopera podlega opodatkowaniu podatkiem IGIC.

Dla nowych budynków (nowa inwestycja) nieruchomości mieszkalne na Wyspach Kanaryjskich, kupujący zazwyczaj przeznaczają w budżecie:

• IGIC przy 7% w odniesieniu do ceny zakupu. IGIC to system podatków pośrednich obowiązujący na Wyspach Kanaryjskich, który zastępuje hiszpański podatek VAT (IVA) obowiązujący na kontynencie, wynoszący 10% w przypadku nowych budynków mieszkalnych. Stawka 7% jest ogólną stawką IGIC stosowaną zazwyczaj w przypadku standardowych zakupów nowych budynków mieszkalnych, które nie są objęte programem mieszkaniowym ani innymi kategoriami objętymi obniżoną stawką.
• AJD przy 0,751 TP3T od ceny zakupu. Jest to podatek od czynności cywilnoprawnych (stamp duty) od notarialnego aktu zakupu towarzyszącego transakcji objętej podatkiem IGIC, ustalony według ogólnej stawki kanaryjskiej dla dokumentów notarialnych. Nie jest to to samo co podatek AJD od aktu hipotecznego, który od 2019 roku jest opłacany przez pożyczkodawcę, a nie kupującego.

Jak wypadają nieruchomości z rynku wtórnego i pierwotnego w tej samej cenie

Najczystszym sposobem na dostrzeżenie różnicy jest zestawienie obu zakupów obok siebie w tej samej cenie. W przypadku nieruchomości o wartości 300 000 EUR:

Koszty notarialne, wpisu do księgi wieczystej i prawne są w przybliżeniu porównywalne w przypadku każdego z zakupów. Różnica 3750 EUR przy tej cenie wynika wyłącznie z ram podatkowych, a nie z pozostałych kosztów zakupu.

Jeśli poważnie rozważasz zakup nowego mieszkania (obra nueva), opracuj budżet w oparciu o kwotę 7,75%, a nie o kwotę 6,5% dotyczącą rynku wtórnego. Te dwie transakcje podlegają różnym ramom podatkowym i nie należy ich planować tak, jakby funkcjonowały w ten sam sposób.

Coroczny podatek od własności nierezydentów (Modelo 210)

Jeśli jesteś właścicielem niebędącym rezydentem, co roku należy rozliczyć podatek, nawet jeśli nieruchomość nie jest wynajmowana. Nie jest to część jednorazowego podatku od nabycia. Jest to część rocznych kosztów posiadania nieruchomości, składana za pomocą formularza 210 (Modelo 210) w hiszpańskim systemie podatkowym dla nierezydentów.

Zasada ta polega na tym, że AEAT traktuje nieruchomość w Hiszpanii należącą do nierezydenta jako generującą co roku dochód domniemany, niezależnie od tego, czy nieruchomość jest faktycznie wynajmowana. Właściciel płaci podatek od tej domniemanej kwoty co roku.

Jak działa obliczenie

W przypadku nieruchomości, która nie jest wynajmowana, podatek od dochodu imputowanego oblicza się w trzech krokach:

1. Pobierz wartość katastralną wartości nieruchomości. Informacja ta znajduje się na rachunku za podatek IBI i zazwyczaj wynosi od 30% do 50% wartości rynkowej na południu Teneryfy.
2. Zastosuj procent imputacji aby uzyskać dochód szacunkowy za rok:
   • 1.1% jeśli wartość katastralna była weryfikowana w ciągu ostatnich 10 lat
   • 2% jeśli nie była weryfikowana w ciągu ostatnich 10 lat

   Większość nieruchomości w południowej części Teneryfy mieści się w przedziale 1,1%, ale warto sprawdzić, jak wygląda sytuacja w przypadku konkretnej nieruchomości.

3. Zastosuj stawkę podatku do dochodu domniemanego:
   • 19% dla mieszkańców UE i EOG
   • 24% dla mieszkańców spoza UE/EOG, w tym mieszkańców Wielkiej Brytanii po Brexicie

Przykład z życia wzięty: apartament za 300 000 euro na południu Teneryfy

Weźmy reprezentatywny przypadek: apartament w Los Cristianos za 300 000 euro o wartości katastralnej wynoszącej około 100 000 euro, w przypadku którego wartość katastralna została zaktualizowana w ciągu ostatnich 10 lat:

Jest to kwota roczna, przed uwzględnieniem opłaty pobieranej przez agencję „gestoría” za obsługę zgłoszenia. Jeśli wartość katastralna danej nieruchomości jest wyższa lub nie została zaktualizowana w ciągu ostatnich 10 lat i ma zastosowanie stawka 2%, kwota ta ulega odpowiedniemu zwiększeniu.

Model 210 składa się na właściciela, a nie na nieruchomość

To jest część, którą większość kupujących pomija. Obowiązek podatkowy w zakresie formularza Modelo 210 spoczywa na każdym właścicielu indywidualnie, proporcjonalnie do jego udziału w nieruchomości. Dwoje zarejestrowanych właścicieli w akcie własności (título) oznacza dwa oddzielne zgłoszenia roczne, a nie jedno.

Weźmy ten sam apartament o wartości 300 000 euro, którego współwłaścicielami w proporcji 50/50 jest para z Wielkiej Brytanii. Każdy z właścicieli składa własny formularz Modelo 210, uwzględniając swój udział 50% w dochodzie przypisanym:

• 1 100 euro dochodu przypisanych × udział 50% = po 550 euro na osobę
• 550 € × 24% = 132 € rocznie na właściciela
• Całkowity podatek gospodarstwa domowego: 264 € rocznie, tyle samo co w przypadku jednego właściciela — ale dwa osobne zeznania podatkowe i zazwyczaj dwie osobne opłaty dla gestoría.

Tam, gdzie własność jest podzielona pomiędzy rezydenta UE i spoza UE, na przykład gdy obywatele Irlandii i Wielkiej Brytanii dokonują wspólnego zakupu, każdy właściciel jest opodatkowany od swojego udziału według własnej stawki dla rezidentów. Obie połowy nie są łączone.

Termin składania wniosków

W przypadku nieruchomości, które nie są wynajmowane, deklaracja Modelo 210 za dany rok podatkowy składana jest corocznie, z terminem do 31 grudnia roku następnego. Dochód domniemany za 2025 rok musi zatem zostać zadeklarowany i opłacony do 31 grudnia 2026 roku. Większość właścicieli będących nierezydentami korzysta z usług zarządcy (gestor) lub księgowego do obsługi tej deklaracji. Typowe honoraria zawodowe wynoszą od 100 do 200 euro rocznie na właściciela, a w skomplikowanych sytuacjach czasem więcej.

Jeśli nieruchomość jest wynajmowana, zasady ulegają zmianie. Właściciel składa formularz Modelo 210 co kwartał od faktycznego dochodu z najmu, rezydenci UE/EOG mogą odliczyć dozwolone koszty, rezydenci spoza UE nie mogą. Szerszy obraz kosztów wynajmu jest omówiony na stronie Koszty bieżące posiadania nieruchomości na Teneryfie.

Powiązana strona: Koszty bieżące posiadania nieruchomości na Teneryfie

Dlaczego kupujący często mylą się w kwestii podatków na Teneryfie

Kupujący często słyszą ogólnikowe określenia typu “zostaw _%_ na 10”, nie rozumiejąc do końca, co się za tym kryje. Może to być przydatne jako ogólna zasada planowania, ale nie jest to to samo, co zrozumienie, które koszty są jednorazowymi kosztami zakupu, a które kosztami bieżącymi związanymi z posiadaniem.

Najczęstsze punkty powodujące nieporozumienia to:

• myśląc, że cena zakupu to prawdziwy budżet
• nie rozumiejąc, że zakup nieruchomości z rynku wtórnego i pierwotnego jest inaczej opodatkowany
• traktowanie rocznego podatku od nierezydentów jako części faktury zakupu zamiast kwestii własności
• zakładając, że wszystkie ogólne wytyczne dotyczące Hiszpanii mają zastosowanie do Tenery bez sprawdzania ram podatkowych Wysp Kanaryjskich

Jest też jedna kwestia techniczna, o której warto wiedzieć. W niektórych przypadkach hiszpańskie przepisy podatkowe mogą brać pod uwagę wartość referencyjną, a nie zadeklarowaną cenę zakupu. Nie jest to coś, co większość kupujących musi uwzględniać w szybkich kalkulacjach budżetowych, ale jest to jeden z powodów, dla których nie zawsze należy traktować przepisy podatkowe jako kwestię prostego, nagłówkowego ceny.

Szybkie podsumowanie podatkowe

• W przypadku większości zakupów odsprzedaży na Teneryfie kluczowym podatkiem, który nabywcy powinni uwzględnić w budżecie, jest 6,5%% podatku od przeniesienia własności w ramach kanaryjskiego systemu podatkowego.
• Zakupy nieruchomości z rynku pierwotnego nie powinny być traktowane tak samo jak zakupy z rynku wtórnego, ponieważ struktura podatkowa jest inna w ramach kanaryjskiego systemu podatku pośredniego.
• Właściciele niebędący rezydentami mają obowiązek corocznego składania zeznania podatkowego Modelo 210 dotyczącego dochodu przypisanego z tytułu posiadanej nieruchomości. Rezydenci UE/EOG płacą podatek 19% od dochodu przypisanego; rezydenci Wielkiej Brytanii i inni rezydenci spoza UE płacą podatek 24% po brexicie. Zeznanie składa się w imieniu właściciela, a nie w imieniu nieruchomości.
• ITP składa się za pośrednictwem formularza Modelo 600 w Agencia Tributaria Canaria w ciągu 1 miesiąca od sporządzenia aktu notarialnego; Modelo 210 składa się w AEAT corocznie do 31 grudnia roku następnego.