Daně při koupi nemovitosti na Tenerife

Patria, daň z nemovitosti z druhé ruky na Tenerife

Pro většinu nákupů nemovitostí k dalšímu prodeji na Tenerife je klíčovou daní daň z převodu nemovitosti, běžně označovaná jako ITP. V praxi je to hlavní daň, se kterou musí většina kupujících při koupi nemovitosti k dalšímu prodeji počítat navíc k kupní ceně.

Nejčastější číslo, které většina kupujících v Tenerife uslyší, je 6,5%, a právě to je číslo, na které se obvykle spoléhá při jednoduchém rozpočtování prodeje. Daňový systém Kanárských ostrovů je zde relevantním regionálním rámcem.

Co ITP znamená v praxi

Zjednodušeně řečeno, ITP je daň, která se obvykle uplatňuje při převodu existující nemovitosti z prodávajícího na kupujícího. Pro kupující na Tenerife, kteří se zajímají o byty, řadové domy nebo vily z druhé ruky, je to obvykle daň, které je třeba nejprve porozumět.

Je to jeden z důvodů, proč by vážní zájemci měli použít kalkulátor nákladů kupujícího včas a nenechávat si skutečná čísla na dobu, kdy jsou emocionálně vázáni na nemovitost.

Pro nejjednodušší rozpočet při dalším prodeji na Tenerife, kupující obvykle počítají s% daní z převodu nemovitosti. Toto je praktické hlavní číslo, které většina lidí potřebuje, když stále zjišťují, co si mohou bezpečně koupit.

Související stránka: Kalkulačka nákladů pro kupujícího na Tenerife

Kdy a jak se ITP vyplácí

ITP je daň, kterou si plátce vypočítává sám. Za její podání a zaplacení po dokončení transakce odpovídá kupující, nebo v praxi jeho právník či zástupce (gestor), který jedná jeho jménem. Stojí za to znát dva praktické body:

• Termín pro podání: 1 měsíc od data notářského zápisu (psaní). Zmeškejte termín a mohou se na vás vztahovat přirážky a úroky.
• Způsob podání: ITP na Kanárských ostrovech se podává prostřednictvím Formulář 600 s Daňová agentura Kanárských ostrovů, tedy regionální daňový úřad — nikoliv AEAT, která spravuje celostátní daně, jako je formulář Modelo 210.

Pro většinu nerezidentních kupujících to zajišťuje právník nebo gestor, který dotáhl nákup do konce. Přesto stojí za to znát termín a název formuláře, abyste si mohli u svého zástupce ověřit, že byl podán včas, a požádat o potvrzení o platbě pro své záznamy.

Jak peníze putují u notáře a po něm

Jedna z nejužitečnějších věcí, které je třeba pochopit před dnem dokončení, je to, co se vlastně platí. na adrese notář a to, co se platí potom. Kupující se často domnívají, že celá kupní cena je předána prodávajícímu v den podpisu. Při prodeji nerezidentovi tomu tak není.

U notáře obdrží prodávající kupní cenu mínus kterékoli z následujících, které se týkají:

• 3% návratnost nerezidentů z kupní ceny, kdy je prodávající nerezidentem ve Španělsku. Kupující tuto částku zadrží a po dokončení ji odvede úřadu AEAT prostřednictvím formuláře Modelo 211.
• Zadržení plusvalie, kde je prodávající nerezident. Kupující tuto částku zadrží a po dokončení ji odvede místnímu úřadu.

ITP je samostatná záležitost. Jde o daň kupujícího, nikoli o zadržení peněz prodávajícímu. Kupující drží částku ITP spolu se zadrženými prostředky a zaplatí ji Agencia Tributaria Canaria prostřednictvím formuláře Modelo 600 do 1 měsíce od podpisu, jak je uvedeno výše.

Při běžném nákupu mezi nerezidenty v hodnotě 300 000 EUR vypadá průběh takto:

• Celkový rozpočet kupujícího je 300 000 € nákupní cena + 19 500 € ITP (za předpokladu, že se uplatní 6,5% na 300 000 €) + notářské poplatky, poplatky za registraci a právní poplatky: 319 500 € plus tyto poplatky. 3% zadržení (9 000 €) a případné další zadržení z nadhodnocení jsou odečteny od nákupní ceny 300 000 €. Nejsou to navíc žádné další náklady. Jakákoli záloha již uhrazená na nákupní cenu snižuje zůstatek potřebný k dokončení.
• U notáře obdrží prodávající 300 000 € mínus retenční schéma 3% mínus zadržení daně plusvalía. Částka ITP zůstává kupujícímu, který odpovídá za její samostatné zaplacení.
• Do 1 měsíce od podpisu smlouvy kupující (nebo jeho právník či gestor jednající jeho jménem) podá na městském úřadě daňové přiznání k ITP, odvod srážky 3% prostřednictvím formuláře Modelo 211 a daň z kapitálového zisku (plusvalia) a uhradí příslušné částky.

Proč jsou novostavby jiné

Daň z nemovitosti na novostavby na Tenerife: Běžný nákup nové nemovitosti od developera se obvykle zdaňuje sazbou 7% IGIC plus 0,75% AJD, což dává celkovou částku daně ve výši 7.75% z kupní ceny, před notářskými, katastrálními, právními a hypotečními poplatky.

Koupě nemovitostí v novostavbách na Tenerife se nedaní stejně jako koupě starších nemovitostí. Tyto dva hlavní rozdíly spočívají v IGIC, nepřímá daň Kanárských ostrovů, a AJD, daň z notářského zápisu. Dohromady tvoří jinou celkovou sazbu než částka daně ITP při přeprodeji, se kterou většina kupujících začíná.

Podle kanárských právních předpisů o IGIC představuje první dodávka (první dodávka) dokončené budovy ze strany developera podléhá dani IGIC. Následné převody se považují za osvobozené od daně a spadají místo toho pod daň ITP, a proto se prodej bytu z druhé ruky zdaňuje v rámci systému ITP sazbou 6,51 TP3T, zatímco nákup novostavby přímo od developera spadá pod daň IGIC.

Pro novostavby (novostavba) rezidenční nemovitost na Kanárských ostrovech, kupující obvykle počítají s:

• IGIC na 7% z kupní ceny. IGIC je rámec nepřímých daní Kanárských ostrovů a nahrazuje španělskou DPH (IVA) platnou na pevnině, která u nových bytových nemovitostí činí 10%. Hodnota 7% představuje obecnou sazbu IGIC, která se běžně používá u standardních nákupů nových bytových nemovitostí, na něž se nevztahují kategorie chráněného bydlení ani jiné kategorie se sníženou sazbou.
• AJD na úrovni 0,751 TP3T z kupní ceny. Jedná se o kolkovné na notářské kupní smlouvě, která provází nákup podléhající dani IGIC, stanovené podle kanárské obecné sazby pro notářské listiny. Nejedná se o totéž co daň AJD u hypotéční smlouvy, kterou od roku 2019 hradí věřitel, nikoli kupující.

Jak se srovnávají starší nemovitosti a novostavby za stejnou cenu

Nejčistší způsob, jak vidět ten rozdíl, je dát oba nákupy vedle sebe za stejnou cenu. U nemovitosti za 300 000 EUR:

Notářské, katastrální a právní poplatky jsou u obou nákupů v podstatě srovnatelné. Rozdíl 3 750 EUR při této ceně je dán čistě daňovým rámcem, nikoli ostatními náklady na pořízení.

Pokud vážně uvažujete o koupi nové nemovitosti, sestavte si rozpočet na základě částky 7 751 TP3T, nikoli na základě částky 6 5% za nemovitost z druhé ruky. Tyto dvě transakce podléhají odlišným daňovým rámcům a neměly by se plánovat tak, jako by se chovaly stejně.

Roční daň z vlastnictví nerezidentů (Modelo 210)

Pokud jste nerezidentním vlastníkem, musíte každý rok řešit daňovou povinnost, a to i v případě, že nemovitost není pronajímána. To není součástí jednorázové daně z nabytí nemovitosti. Je to součást ročních nákladů na vlastnictví nemovitosti, které se přiznávají prostřednictvím formuláře 210 (Modelo 210) ve španělském daňovém systému pro nerezidenty.

Pro jednotlivé nerezidentní vlastníky se imputovaný příjem obecně vztahuje na dny, kdy je městská nemovitost k dispozici k vlastnímu užívání, včetně období, kdy je prázdná. Tyto období jsou řešeny samostatně podle pravidel pro nájemné příjmy.

Jak výpočet funguje

U nemovitostí, které nejsou pronajímány, se daň z imputovaného příjmu vypočítává ve třech krocích:

1. Vezměte si katastrální hodnotu (valor catastral) z faktury IBI z nemovitosti. Jedná se o administrativní hodnotu, nikoli o pevný procentní podíl z dnešní tržní hodnoty nebo kupní ceny.
2. Použijte procento imputace jak vypočítat imputovaný příjem za daný rok:
   • 1.1% pokud byla katastrální hodnota revidována v posledních 10 letech
   • 2% pokud nebyl v posledních 10 letech revidován

   Většina nemovitostí na jihu Tenerife spadá do kategorie 1.1%, ale u konkrétní nemovitosti se vyplatí si to ověřit.

3. Použijte daňovou sazbu k imputovanému příjmu:
   • 19% pro obyvatele EU a EHP
   • 24% pro osoby s bydlištěm mimo EU/EHP, včetně osob s bydlištěm ve Spojeném království po brexitu

Příklad z praxe: Apartmán za 300 000 € na jižním Tenerife

Pro ilustraci vezměme apartmán v hodnotě 300 000 eur s katastrální hodnotou 100 000 eur, za předpokladu, že se použije imputace ve výši 1,1% a nemovitost je k dispozici k vlastnímu užívání po celý rok:

Jedná se o roční částku před odečtením poplatku za vyřízení podání u gestorie. Pokud je katastrální hodnota vaší konkrétní nemovitosti vyšší, nebo pokud nebyla v posledních 10 letech revidována a uplatňuje se sazba 2%, částka se odpovídajícím způsobem zvýší.

Formulář Modelo 210 se podává za každého vlastníka, nikoli za každou nemovitost

Toto je aspekt, který většina kupujících přehlíží. Povinnost vyplývající z Modelo 210 se vztahuje na každého vlastníka samostatně, a to v poměru k jeho podílu na nemovitosti. Pokud jsou v titulu uvedeni dva registrovaní vlastníci, znamená to, že je třeba každý rok podat dvě samostatná hlášení, nikoli jedno.

Vezměme si stejný byt v hodnotě 300 000 €, který ve vlastnictví 50/50 vlastní britský pár. Každý z vlastníků podá vlastní formulář Modelo 210, a to na svůj podíl 50% z imputovaného příjmu:

• 1 100 € imputovaného příjmu × podíl 50% = 550 € na osobu
• 550 € × 24% = 132 € na majitele ročně
• Celková daň z nemovitosti: 264 € ročně, stejně jako u jediného vlastníka – avšak se dvěma samostatnými daňovými přiznáními a obvykle se dvěma samostatnými poplatky za služby gestoría.

Pokud je vlastnictví rozděleno mezi osobu s bydlištěm v EU a osobu s bydlištěm mimo EU – například mezi irského občana a občana Spojeného království, kteří nemovitost kupují společně –, každý z vlastníků je zdaněn ze svého podílu podle sazby platné v místě svého bydliště. Obě poloviny se nesčítají.

Modelové údaje 210 pro příjmy v letech 2025 a 2026

Vlastní využití nebo prázdné období: Předpokládaný příjem za rok 2025 se podává od 1. ledna do 31. prosince 2026. Pro příjem za rok 2026 je lhůta pro podání a platbu následující: Od 1. dubna do 31. prosince 2027.

Většina nerezidentních vlastníků využívá správce nebo účetního k vyřizování daní. Typické profesionální poplatky činí mezi 100 a 200 eur za vlastníka za rok, někdy i více v případě složitých situací.

Výnos z pronájmu: Roční členění je k dispozici od roku 2024, avšak podmínky pro členění platí. Pokud je daň splatná, jsou hlášeny a placeny zhrnuté výnosy z pronájmů za rok 2026. 1. až 20. dubna 2027. Tyž samé datum platí pro samostatně vykázané nájemné vzniklé v období od října do prosince 2026.

Důležitý přechod v roce 2026: Samostatně vyplacený nájem z předchozích čtvrtletí roku 2026 si ponechává své stávající termíny splatnosti. Zvláště daň z nájmu za období od července do září 2026 je stále splatná. 20. října 2026.

Tyto termíny pro pronájmy zahrnují vrácení daně splatné při vrácení nemovitosti. Vrácení daně bez úhrady poplatků a vrácení peněz mají odlišné termíny a okamžiky splatnosti přímého inkasa jsou kratší. Vyžádejte si od svého daňového poradce potvrzení o způsobu podání a termínu platby. Model 210 v případě prodeje nemovitosti se řídí samostatným časovým harmonogramem.

Pro příjmy z pronájmů mohou obyvatelé EU/EHP odpočírat oprávněné výdaje, obyvatelé zemí mimo EU nemohou. O širší situaci v oblasti nákladů na pronájmy se dozvíte v následujícím videu: Běžné náklady na vlastnictví nemovitosti na Tenerife.

Dny kontrolovány: 12. října 2026. Viz Současné oznámení AEAT o termínu splatnosti modelu Modelo 210.

Související stránka: Běžné náklady na vlastnictví nemovitosti na Tenerife

Proč jsou kupující často zmateni daněmi na Tenerife

Kupující často slyší obecné zkratky, jako například “počítat s 10%”, aniž by skutečně rozuměli tomu, co se za tím skrývá. To může být užitečné jako hrubé pravidlo pro plánování, ale není to totéž jako pochopení, které náklady jsou jednorázové kupní náklady a které jsou průběžné náklady na vlastnictví.

Nejčastějšími zdroji nejasností jsou:

• myšlenka, že kupní cena je skutečný rozpočet
• nechápání toho, že se z prodejů z druhé ruky a novostaveb daní odlišně
• zohlednění roční daně z nemovitosti pro nerezidenty jako součást kupní smlouvy, nikoli jako záležitost vlastnictví
• za předpokladu, že se veškerá obecná španělská doporučení vztahují na Tenerife bez dalšího zkoumání daňového rámce Kanárských ostrovů

Je zde také jeden technický bod, který stojí za zmínku. V některých případech se španělská daňová pravidla mohou zaměřovat na referenční hodnotu spíše než na deklarovanou kupní cenu. To není něco, co by většina kupujících potřebovala zahrnovat do rychlého rozpočtového výpočtu, ale je to jeden z důvodů, proč by se daňová pravidla neměla vždy považovat za zjednodušenou otázku konečné ceny.

Stručné daňové shrnutí

• Pro většinu nákupů z druhé ruky na Tenerife musí kupující počítat s klíčovou daní, kterou je 6,5% daň z převodu nemovitosti v rámci Kanárských ostrovů.
• Nákupy nových nemovitostí by se neměly řešit stejně jako nákupy z druhé ruky, protože daňová struktura je odlišná v rámci kanárského rámce nepřímých daní.
• Individuální nerezidentní vlastníci obecně hlásí imputovaný příjem z vlastního užívání nebo z prázdných období prostřednictvím modelu 210. Obyvatelé EU/EHP platí 19% z imputovaného příjmu; obyvatelé Spojeného království a ostatní nerezidenti z EU platí po brexitu 24%. Podání se podává na jméno vlastníka, nikoli na jméno nemovitosti.
• ITP se podává prostřednictvím formuláře Modelo 600 u Agencia Tributaria Canaria do jednoho měsíce od uzavření notářského protokolu. Doba platnosti formuláře Modelo 210 závisí na typu příjmů a daňové povinnosti: viz aktuální data podání výše.