Checklist voor het kopen van onroerend goed op Tenerife

Waarom due diligence ertoe doet

Kopers denken vaak dat due diligence de juridische fase is waarin iemand het papierwerk controleert en bevestigt dat het pand verkocht kan worden. Dat is een deel ervan, maar het is niet het hele plaatje.

Gedegen due diligence zou twee vragen moeten beantwoorden:

• Kan dit onroerend goed veilig worden aangekocht tegen de voorgestelde voorwaarden?
• Is dit wel het juiste huis voor de manier waarop ik het van plan ben te gebruiken?

Een woning kan juridisch overdraagbaar zijn en toch de verkeerde aankoop blijken. Evenzo kan een koper verliefd worden op een woning en te snel handelen zonder de onderliggende risico's te begrijpen.

Wat kopers vaak verkeerd begrijpen

Veel kopers gaan ervan uit dat due diligence betekent “mijn advocaat controleert de documenten” en dat het daarmee ophoudt. In de praktijk beginnen de misverstanden meestal veel eerder.

• Ze veronderstellen dat een reservering betekent dat de deal in feite veilig is
• Ze gaan ervan uit dat de notaris hun equivalent is van een advocaat die alleen voor hen werkt
• Ze gaan ervan uit dat een positief hypotheekgesprek betekent dat de financiering daadwerkelijk rond is
• Ze gaan ervan uit dat de opsomming hen voldoende vertelt over het complex, de kosten en de eigendomsrealiteit.
• Ze gaan ervan uit dat elk administratief item al op dag één aanwezig moet zijn

Goede due diligence corrigeert die aannames voordat ze uitmonden in dure zelfverzekerdheid.

Wat te controleren voordat er geld wordt overgemaakt

Voordat kopers een reservering betalen of iets serieuzers tekenen, moeten ze al op de hoogte zijn van een paar fundamentele punten:

• Wie is juridisch eigenaar van het pand en wie heeft de bevoegdheid om het te verkopen
• Wat is er precies inbegrepen in de verkoop
• Of het woningtype en de locatie daadwerkelijk passen bij het beoogde gebruik
• Of er duidelijke kosten-, hypotheek- of timingproblemen zijn die de transactie instabiel zouden kunnen maken
• Wat de reservering of het contract zegt dat er gebeurt als de deal niet doorgaat

Hoe eerder deze dingen duidelijk zijn, hoe minder waarschijnlijk het is dat u momentum verward met veiligheid.

Als u nog niet hebt gekozen wie u moet vertegenwoordigen, is dit ook het moment om te lezen Hoe een onafhankelijke advocaat op Tenerife te kiezen en begrijp het verschil tussen juridische vertegenwoordiging, administratieve ondersteuning en wie er daadwerkelijk in uw belang handelt.

Titel, eigendom en de nota simple

Een van de eerste kerncontroles is om te begrijpen wie de eigenaar is van het onroerend goed en hoe de eigendomspositie er werkelijk uitziet.

Kopers moeten verwachten dat de titelpositie correct wordt beoordeeld, en niet wordt aangenomen op basis van de aanbieding of mondelinge toezeggingen. Dit is een van de redenen waarom de nota simple belangrijk is. Het helpt vast te stellen wat er is geregistreerd, op wiens naam, en of er vermeldingen zijn die interpretatie behoeven.

Nuttige vragen zijn onder andere:

• Komt de verkoper die in de transactie wordt getoond overeen met de geregistreerde eigenaarspositie?
• Is het eigendom duidelijk geïdentificeerd en correct beschreven?
• Zijn er aspecten aan de positie van de titel die de verkoop, de tijdslijn of het latere eigendom kunnen bemoeilijken?

Gerelateerde pagina: De Nota Simple, wat het u vertelt

Lasten, schulden en beperkingen

Due diligence moet ook nagaan of de woning bezittingen, schulden of beperkingen heeft die voor de koper van belang zijn.

Dit is het punt waar informele aannames kostbaar kunnen worden. Kopers hebben duidelijkheid nodig, geen vage geruststelling.

Gebieden die mogelijk gecontroleerd moeten worden zijn:

• geregistreerde lasten of bezwaringen
• of er schulden of verplichtingen zijn die als onderdeel van de verkoop moeten worden opgelost
• of er beperkingen zijn op het gebruik of de overdracht van het onroerend goed
• of er lopende verplichtingen zijn die de eigendomsrealiteit beïnvloeden

Het punt is niet om kopers paranoïde te maken. Het is om ervoor te zorgen dat er niets materieels te laat wordt ontdekt.

Vastgoeddocumenten en praktische papieren

De documentaire kant van due diligence gaat niet alleen over juridische titels. Kopers moeten ook de praktische papieren rondom het onroerend goed zelf begrijpen.

Afhankelijk van de transactie kan dit het bevestigen van documentatie met betrekking tot het onroerend goed, het gebouw, nutsvoorzieningen, en al het andere dat veilig eigendom en gebruik beïnvloedt, omvatten.

In de praktijk willen kopers niet alleen weten dat documenten bestaan, maar ook dat de papieren de eigendomsrealiteit ondersteunen waarin zij denken te kopen.

Hier moeten kopers stoppen met denken in termen van “ziet het appartement er goed uit?” en beginnen met denken in termen van “ondersteunen de papieren wat ik geloof te kopen?”.”

Wat moet er aanwezig zijn, en wanneer

Kopers gaan er vaak van uit dat elk administratief onderdeel op de dag dat ze de deal sluiten al aanwezig moet zijn. In de praktijk is het belangrijk in te zien welke stappen onmiddellijk nodig zijn, welke voor de afronding nodig zijn en welke voor de fasen na de ondertekening, zoals belastingbetaling en registratie.

Dat betekent dat de praktische volgorde ertoe doet.

• Een koper heeft misschien niet elk administratief item op het precieze moment van de overeenkomst nodig, maar hij heeft de juiste dingen wel nodig tegen de fase waarin ze daadwerkelijk van belang zijn.
• Een NIE is een van de formele vereisten waar kopers zich op richten, maar het praktische probleem is de timing ervan voor de volgende fasen.
• Een Spaanse bankrekening wordt vaak als essentieel beschouwd vanaf dag één, terwijl het in de praktijk belangrijk is of betalingen en later automatische incasso's correct kunnen worden afgehandeld.
• Een volmacht kan nuttig zijn, maar kopers moeten er niet van uitgaan dat deze altijd essentieel is, alleen maar omdat de timing onhandig wordt.

Controles voor appartementen en complexen

Voor appartementkopers mag due diligence niet stoppen bij de individuele unit. Het complex telt mee.

In de praktijk bevinden enkele van de belangrijkste eigendomskwesties zich eerder op een complex niveau dan binnen het appartement zelf. Kopers zouden moeten nadenken over:

• gemeenschapskosten en wat ze daadwerkelijk dekken
• bouwvoorschriften en beperkingen
• reservefondsstabiliteit en toekomstige kostendruk
• het algehele gevoel van eigendom van het complex
• of het complex geschikt is voor vakantiegebruik, fulltime gebruik, of beide

Een visueel aantrekkelijk appartement in het verkeerde complex kan nog steeds de verkeerde aankoop zijn.

Extra punten voor hypotheekkopers

Als je een hypotheek nodig hebt, gaat due diligence niet alleen over het feit of de woning juridisch verkoopbaar is. Het gaat er ook om of de transactie levensvatbaar blijft zodra de geldverstrekker en het waarderingsproces volledig zijn betrokken.

Hypotheekkopers moeten bijzonder voorzichtig zijn met:

• ervan uitgaande dat vroege gesprekken resulteren in een veilige hypotheekpositie
• te gemakkelijk overstappen op een structuur met niet-restitueerbare aanbetalingen
• vergeten dat de woning zelf de kredietverlening kan beïnvloeden
• niet duidelijk zijn wat er gebeurt als de waardering of het bod niet voldoet

Gerelateerde pagina: Tenerife Hypotheken

Fondsen en voltooiingsmechanismen

Voltooiing gaat niet alleen over het tekenen. Het gaat er ook om ervoor te zorgen dat het geld op de juiste manier, naar de juiste plaatsen, op het juiste moment wordt overgemaakt. In de praktijk kan dit betrekking hebben op betaling aan de verkoper, aflossing van een bestaande hypotheek, overeengekomen inhoudingen die worden ingehouden in afwachting van latere stappen, en het kiezen van de betaalmethode die daadwerkelijk bij de transactie past.

De meeste kopers richten zich op de ondertekening zelf en gaan ervan uit dat de financiële kant zichzelf wel regelt. Dat gebeurt meestal ook, maar alleen als het van tevoren goed is georganiseerd. Hoe je betaalt, is belangrijker dan de meeste kopers beseffen totdat ze aan de notaristafel zitten.

De transferkramp, en hoe we die oplossen

Bij rechtstreekse bankoverschrijvingen doet zich regelmatig een praktisch probleem voor dat de moeite waard is om te begrijpen voordat u er bent. De koper wil het geld niet overmaken totdat de akten zijn getekend. De verkoper tekent niet totdat het geld is gearriveerd. Beide standpunten zijn volkomen rationeel. Geen van beiden zet de eerste stap. Het veroorzaakt op de dag zelf werkelijke angst bij iedereen die er van tevoren niet voor is gewaarschuwd.

De oplossing die we nu gebruiken is een direct betaalplatform waarbij zowel koper als verkoper een rekening hebben in hetzelfde gereguleerde systeem, gereguleerd door de Spaanse Bank, met alle uitbetalingen ingesteld en bevestigd voor de afspraak. Betaling aan de verkoper, aflossing van hypotheek, overeengekomen inhoudingen, alles vooraf gestructureerd. Wanneer iedereen aan tafel zit bij de notaris, verplaatsen de fondsen zich daar en dan, van de ene veilige rekening naar de andere, voor ieders ogen. Het duurt ongeveer tien minuten. Het impasse bestaat niet.

Er is enige organisatie voor nodig om dit van tevoren in te regelen, en daarom doen we het juist vroeg. Tegen de tijd dat u aan de notaristafel zit, is alles al voorbereid. De notariskantoren waarmee we samenwerken accepteren dit. Het is de schoonste afrondingsmethode die beschikbaar is voor overdrachtstransacties en de meeste kopers hebben het nog nooit eerder meegemaakt.

Akten van depot

Dit komt van kopers die erover hebben gelezen en soms aannemen dat het hetzelfde overdrachtsprobleem oplost. Het werkt anders. Met een acte van depot controleert de notaris de uitbetaling na ondertekening, wat betekent dat geld enkele dagen voor de afspraak moet arriveren en de notaris het vrijgeven beheert in plaats van de partijen direct. Het is een werkbare route, maar vereist meer doorlooptijd en meer vooruitplanning.

Voor transacties waarbij een Britse koper en een Britse verkoper betrokken zijn die beiden in ponden werken, voegt de eis van alleen euro bij de notaris nog een extra organisatorische laag toe.

Geldwissel

Traditioneel, tastbaar en steeds archaïsch. Het kost geld om uit te geven en de ontvanger geld om het te storten. Nog steeds in gebruik, maar niet langer de voor de hand liggende standaard die het ooit was, en niet altijd de soepelste route in een goed georganiseerde transactie.

AML en bron van middelen

Kopers moeten ook anti-witwascontroles en de voorbereiding van de herkomst van fondsen serieus nemen. Dit is geen formaliteit die tot het laatste moment kan worden uitgesteld.

Als de geldroute niet correct gedocumenteerd is of de bron van de fondsen niet duidelijk is verklaard, ontstaat er frictie precies waar kopers die het minst willen, laat in het proces wanneer de tijd dringt en de verwachtingen al zijn vastgesteld.

Een schone voorbereiding hier vermindert de stress elders.

Vakantieverhuur en gebruiksveronderstellingen

Als een deel van uw aankooplogica afhankelijk is van vakantieverhuur, flexibiliteit van gebruik of toekomstige verhuurmogelijkheden, moeten die aannames worden behandeld als onderdeel van de due diligence, en niet als iets om later te overwegen.

Kopers vereenvoudigen dit gebied vaak. Ze gaan ervan uit dat een woning op een bepaalde manier gebruikt kan worden omdat vergelijkbare woningen op die manier lijken te worden gebruikt, of omdat iemand losjes heeft gesproken over verhuurpotentieel. Dat is niet voldoende en het is altijd de moeite waard om dit goed te controleren voordat er geld wordt overgemaakt.

Een van de meest voorkomende fouten die ik zie, is dat kopers aannemen dat een toeristisch complex hen automatisch het recht geeft om te adverteren op Airbnb of vergelijkbare platforms. Dat is niet zo. Een classificatie als toeristisch complex beschrijft hoe het gebouw is geregistreerd en wordt geëxploiteerd; het verleent individuele eigenaren geen licentie om zelfstandig vakantieverhuur op korte termijn te verhuren. De twee zaken worden regelmatig verward, en de verwarring wordt verergerd door woningadvertenties op Facebook en andere sociale mediaplatforms die een complex omschrijven als “toeristisch” en een verhuurvrijheid impliceren die in de praktijk simpelweg niet bestaat.

Als het complex een receptie ter plaatse en een actief verhuurprogramma heeft, is dat de moeite waard om direct te onderzoeken. Neem contact op met de receptie, spreek met hen, en vraag wat ze eigenaren daadwerkelijk aanbieden en onder welke voorwaarden. Dat gesprek zal u meer vertellen over het realistische verhuurplaatje dan welke opsommingsbeschrijving dan ook.

De praktische realiteit die de meeste gidsen missen

Veel koperscontent behandelt due diligence alsof het alleen een juridisch probleem is. Dat mist het doel.

Kopers moeten begrijpen dat due diligence ook gaat over het afstemmen van het onroerend goed op de eigendomsrealiteit waarvoor ze zich daadwerkelijk inschrijven. Het gaat erom de vragen te vinden die ertoe doen voordat ze spijt krijgen.

In reële termen kan dat omvatten:

• of het pand geschikt is voor het beoogde gebruik in plaats van alleen het denkbeeldige gebruik
• of het complex goed voelt zodra je de vakantiestemming voorbij bent
• of de lopende kosten passen bij de bezittingen die u wilt
• of er een ongemakkelijke waarheid is weggestreken in de marketing
• of de transactie nog steeds aantrekkelijk lijkt nadat de moeilijkere vragen zijn gesteld

Goede due diligence doodt geen goede aankopen. Het filtert de zwakke eruit.

Snelle due diligence-checklist

Voordat u een aanbetaling doet of te ver gaat, zorg ervoor dat de volgende gebieden goed zijn overwogen:

• Eigendom en titelpositie zijn duidelijk
• De eigendomsomschrijving en wat er wordt verkocht, worden correct begrepen
• Kosten, schulden, beperkingen of aansprakelijkheden zijn gecontroleerd
• De belangrijkste vastgoedpapieren zijn beoordeeld
• De complexe en gemeenschapsrealiteit zijn waar relevant in overweging genomen
• De lopende kosten zijn begrepen, niet geraden
• Vakantieverhuur aannames zijn getest, niet aangenomen
• Hypotheekhaalbaarheid wordt begrepen als er financiering nodig is
• Het contractuele en aanbetalingsrisico zijn begrepen vóór de ondertekening
• Fondsen, uitbetaling en voorbereiding van de fondsenbron zijn goed georganiseerd