Checklista Zakupu Nieruchomości na Teneryfie

Dlaczego due diligence ma znaczenie

Kupujący często myślą, że należyta staranność to etap prawny, podczas którego ktoś sprawdza dokumenty i potwierdza, że nieruchomość może zostać sprzedana. To jest część tego, ale nie całościowy obraz.

Dobra należyta staranność powinna odpowiedzieć na dwa pytania:

• Czy tę nieruchomość można bezpiecznie kupić na proponowanych warunkach?
• Czy to faktycznie właściwa nieruchomość do planowanego sposobu jej wykorzystania?

Nieruchomość może być prawnie zbywalna, a mimo to okazać się złym zakupem. Podobnie, kupujący może zakochać się w nieruchomości i działać zbyt pochopnie, zanim zrozumie zrozumieć związane z nią ryzyko.

Co kupujący często źle rozumieją

Wielu kupujących zakłada, że badanie due diligence oznacza “mój prawnik sprawdzi dokumenty” i na tym koniec. W praktyce nieporozumienia zazwyczaj zaczynają się znacznie wcześniej.

• Zakładają, że rezerwacja oznacza, iż transakcja jest w zasadzie bezpieczna
• Zakładają, że notariusz jest ich odpowiednikiem prywatnego radcy prawnego działającego wyłącznie dla nich.
• Zakładają, że pozytywna rozmowa dotycząca kredytu hipotecznego oznacza, że finansowanie jest faktycznie zapewnione
• Zakładają, że oferta wystarczająco informuje ich o kompleksie, kosztach i rzeczywistości właścicielskiej
• Zakładają, że każdy element administracyjny musi być już gotowy pierwszego dnia.

Dobra należyta staranność koryguje te założenia, zanim przerodzą się w kosztowną pewność siebie.

Co sprawdzić przed jakimkolwiek ruchem pieniężnym

Zanim kupujący zdecydują się zapłacić zaliczkę lub podpisać coś poważniejszego, powinni już mieć jasność w kilku fundamentalnych kwestiach:

• Kto jest prawnym właścicielem nieruchomości i ma prawo ją sprzedać
• Co dokładnie jest wliczone w sprzedaż
• Czy typ nieruchomości i jej lokalizacja faktycznie odpowiadają Twoim zamierzeniom
• Czy istnieją oczywiste kwestie dotyczące kosztów, kredytu hipotecznego lub harmonogramu, które mogłyby sprawić, że transakcja będzie niestabilna?
• Co umowa rezerwacyjna lub umowa mówi o tym, co się stanie, jeśli transakcja nie dojdzie do skutku

Im wcześniej te rzeczy zostaną wyjaśnione, tym mniejsze prawdopodobieństwo pomylenia impetu z bezpieczeństwem.

Jeśli jeszcze nie zdecydowałeś, kto powinien cię reprezentować, to również jest odpowiedni moment, aby się z tym zapoznać Jak wybrać niezależnego prawnika na Teneryfie i zrozumieć różnicę między reprezentacją prawną, wsparciem administracyjnym a tym, kto faktycznie działa w Twoim interesie.

Tytuł prawny, własność i nota prawna

Jednym z pierwszych podstawowych sprawdzeń jest zrozumienie, kto jest właścicielem nieruchomości i jak faktycznie wygląda sytuacja prawna dotycząca tytułu własności.

Kupujący powinni spodziewać się właściwego sprawdzenia pozycji tytułowej, a nie polegania na informacjach z ogłoszenia lub ustnych zapewnieniach. To jeden z powodów, dla których nota simple ma znaczenie. Pomaga ona ustalić, co jest zarejestrowane, na czyje nazwisko i czy istnieją wpisy, które wymagają interpretacji.

Przydatne pytania to między innymi:

• Czy sprzedający widoczny w transakcji zgadza się z zarejestrowaną pozycją własnościową?
• Czy nieruchomość jest jasno zidentyfikowana i prawidłowo opisana?
• Czy są jakieś kwestie związane z pozycją tytułu prawnego, które mogłyby skomplikować sprzedaż, harmonogram lub późniejsze posiadanie?

Powiązana strona: Nota Simple. Co Ci mówi.

Obciążenia, długi i ograniczenia

Należyta staranność powinna również wykazać, czy nieruchomość jest obciążona hipotekami, długami lub ograniczeniami, które mają znaczenie dla nabywcy.

To właśnie tutaj luźne założenia mogą stać się kosztowne. Kupujący potrzebują jasności, a nie niejasnych zapewnień.

Obszary, które mogą wymagać sprawdzenia, obejmują:

• zarejestrowane obciążenia lub zastawy
• Czy istnieją długi lub zobowiązania, które należy uregulować w ramach sprzedaży
• czy istnieją jakieś ograniczenia dotyczące sposobu wykorzystania lub zbycia nieruchomości
• czy istnieją bieżące zobowiązania wpływające na rzeczywistość własności

Chodzi o to, żeby nie wzbudzać paranoi wśród kupujących. Chodzi o to, żeby upewnić się, że nic istotnego nie zostanie odkryte zbyt późno.

Dokumenty dotyczące nieruchomości i praktyczna papierologia

Dokumentacyjna strona due diligence to nie tylko tytuł prawny. Kupujący muszą również zrozumieć praktyczną dokumentację dotyczącą samej nieruchomości.

W zależności od transakcji, może to obejmować potwierdzenie dokumentów dotyczących nieruchomości, budynku, umów o dostawę mediów i wszystkiego innego, co wpływa na bezpieczne posiadanie i użytkowanie.

W praktyce kupujący chcą wiedzieć nie tylko, że dokumenty istnieją, ale także, że formalności te potwierdzają stan własności, który według nich kupują.

Tutaj kupujący powinni przestać myśleć w kategoriach “czy mieszkanie wygląda dobrze?” i zacząć myśleć w kategoriach “czy dokumentacja potwierdza to, co wierzę, że kupuję?”

Co musi być na miejscu i kiedy

Kupujący często zakładają, że wszystkie dokumenty administracyjne muszą być gotowe już w dniu zawarcia umowy. W praktyce kluczowe jest zrozumienie, które kroki są niezbędne natychmiast, które wymagane są przed finalizacją transakcji, a które dotyczą etapów po podpisaniu umowy, takich jak płatność podatków i rejestracja.

To oznacza, że praktyczna kolejność ma znaczenie.

• Kupujący może nie potrzebować każdego elementu administracyjnego w momencie zawarcia umowy, ale potrzebuje odpowiednich rzeczy na etapie, na którym faktycznie od nich zależy.
• NIE to jeden z formalnych wymogów, na który zwracają uwagę kupujący, ale praktycznym problemem jest jego odpowiednie dopasowanie czasowe do kolejnych etapów.
• Konto bankowe w Hiszpanii jest często uważane za niezbędne od pierwszego dnia, podczas gdy w praktyce liczy się to, czy płatności, a później polecenia zapłaty, zostaną prawidłowo zrealizowane.
• Pełnomocnictwo może być przydatne, ale kupujący nie powinni zakładać, że jest ono zawsze niezbędne tylko dlatego, że czas staje się niewygodny

Sprawdzenie mieszkań i osiedli

Dla kupujących mieszkania, analiza due diligence nie powinna ograniczać się do pojedynczego lokalu. Liczy się cały kompleks.

W praktyce jedne z najważniejszych kwestii dotyczących własności znajdują się na poziomie złożonym, a nie w samym mieszkaniu. Kupujący powinni zastanowić się nad:

• opłaty wspólnotowe i co tak naprawdę obejmują
• przepisy budowlane i ograniczenia
• siła funduszu rezerwowego i presja kosztowa w przyszłości
• ogólne wrażenie własności kompleksu
• czy kompleks nadaje się do użytku wakacyjnego, całorocznego, czy obu opcji

Atrakcyjne wizualnie mieszkanie w niewłaściwym kompleksie nadal może być złym zakupem.

Dodatkowe punkty dla kupujących hipotecznie

Jeśli potrzebujesz kredytu hipotecznego, należyta staranność nie dotyczy tylko tego, czy nieruchomość jest legalnie zbywalna. Chodzi również o to, czy transakcja pozostaje wykonalna po pełnym zaangażowaniu pożyczkodawcy i procesu wyceny.

Kredytobiorcy hipoteczni powinni szczególnie uważać na:

• zakładając, że wczesne rozmowy doprowadzą do zabezpieczonej pozycji kredytowej pod hipotekę
• zbyt beztrosko przechodzić na strukturę bezzwrotnych zaliczek
• zapominając, że sama nieruchomość może wpłynąć na wynik pożyczki
• nie jest jasne, co stanie się, jeśli wycena lub oferta nie zadziała

Powiązana strona: Hipoteki na Teneryfie

Finansowanie i mechanizmy realizacji

Zakończenie transakcji to nie tylko podpisanie dokumentów. Chodzi również o upewnienie się, że pieniądze przemieszczają się we właściwy sposób, do właściwych miejsc i we właściwym czasie. W praktyce może to obejmować zapłatę sprzedającemu, spłatę istniejącego kredytu hipotecznego, uzgodnione zatrzymania środków oczekujące na późniejsze etapy oraz wybór metody płatności, która faktycznie odpowiada transakcji.

Większość kupujących skupia się na samym podpisaniu umowy i zakłada, że kwestia finansowania rozwiąże się sama. Zwykle tak się dzieje, ale dopiero gdy zostanie odpowiednio zorganizowana z wyprzedzeniem. Sposób płatności jest ważniejszy, niż większość kupujących zdaje sobie sprawę, dopóki nie zasiądą przy stole notarytalnym.

Impasy transferowe i jak je rozwiązujemy

W przypadku zwykłych przelewów bankowych pojawia się na tyle często praktyczny problem, że warto go zrozumieć, zanim do niego dojdzie. Kupujący nie chce wysłać pieniędzy, dopóki nie zostaną podpisane akty. Sprzedający nie podpisze, dopóki pieniądze nie dotrą. Oba stanowiska są całkowicie racjonalne. Żadna ze stron nie ruszy pierwsza. Powoduje to prawdziwy niepokój w dniu transakcji u każdego, kto nie został o tym wcześniej ostrzeżony.

Obecnie stosowane rozwiązanie to platforma płatności natychmiastowych, w której zarówno kupujący, jak i sprzedający mają konta w tym samym regulowanym systemie, regulowanym przez Bank Hiszpanii, ze wszystkimi wypłatami skonfigurowanymi i potwierdzonymi przed spotkaniem. Płatność dla sprzedającego, spłata hipoteki, uzgodnione zatrzymania - wszystko jest z góry ustalone. Kiedy wszyscy siedzą u notariusza, środki tam trafiają, a następnie z jednego bezpiecznego konta na drugie, na oczach wszystkich. Zajmuje to około dziesięciu minut. Impas nie istnieje.

Wymaga to pewnej organizacji i wcześniejszego przygotowania, dlatego właśnie robimy to z wyprzedzeniem. Zanim zasiądziemy przy stole notarialnym, wszystko jest już gotowe. Kancelarie notarialne, z którymi współpracujemy, akceptują to rozwiązanie. Jest to najczystszy mechanizm realizacji dostępny dla transakcji przeniesienia własności i większość kupujących nigdy wcześniej się z nim nie spotkała.

Akt depozytu

Pojawia się to od kupujących, którzy o tym czytali i czasami zakładają, że rozwiązuje ten sam problem transferu. Działa inaczej. W przypadku aktu depozytowego notariusz kontroluje wypłatę po podpisaniu, co oznacza, że środki muszą dotrzeć na kilka dni przed spotkaniem, a notariusz zarządza wypłatą, a nie same strony. Jest to wykonalna droga, ale wymaga więcej czasu i wcześniejszego planowania.

W przypadku transakcji z udziałem kupującego i sprzedającego z Wielkiej Brytanii, oboje operujących w funtach, wymóg płatności wyłącznie w euro u notariusza stanowi dodatkową warstwę organizacyjną.

Czek bankowy

Tradycyjny, namacalny i coraz bardziej archaiczny. Emitowanie go kosztuje pieniądze, a odbiorca musi zapłacić za jego zdeponowanie. Nadal używany, ale już nie jest oczywistym domyślnym rozwiązaniem, jakim kiedyś był, i nie zawsze jest najwygodniejszą opcją w dobrze zorganizowanej transakcji.

AML i pochodzenie środków

Kupujący muszą również traktować poważnie procedury antyprania pieniędzy i przygotowanie dokumentów potwierdzających źródło środków. Nie jest to formalność, którą można zostawić na sam koniec.

Jeśli ścieżka funduszy nie jest odpowiednio udokumentowana lub źródło funduszy nie jest jasno wytłumaczone, pojawiają się tarcia dokładnie tam, gdzie kupujący najmniej tego chcą: późno w procesie, gdy czas jest napięty, a oczekiwania są już ustalone.

Porządne przygotowanie tutaj redukuje stres wszędzie indziej.

Założenia dotyczące wynajmu i użytkowania nieruchomości wakacyjnej

Jeśli część Twojej logiki zakupu opiera się na wynajmie wakacyjnym, elastyczności użytkowania lub przyszłych opcjach wynajmu, te założenia muszą być traktowane jako część należytej staranności, a nie jako coś, o czym można pomyśleć później.

Kupujący często upraszczają ten obszar. Zakładają, że nieruchomość może być wykorzystana w określony sposób, ponieważ podobne nieruchomości wydają się być tak użytkowane, lub dlatego, że ktoś mówił niefrasobliwie o potencjale wynajmu. To nie wystarczy i zawsze warto to dokładnie sprawdzić, zanim pieniądze przejdą w czyjeś ręce.

Jednym z najczęstszych błędów, jakie widzę, jest zakładanie przez kupujących, że kompleks turystyczny automatycznie daje im prawo do reklamowania się na Airbnb lub podobnych platformach. Tak nie jest. Klasyfikacja kompleksu turystycznego opisuje sposób rejestracji i funkcjonowania budynku, nie daje ona indywidualnym właścicielom licencji na samodzielne prowadzenie wynajmu krótkoterminowego. Te dwie rzeczy są często mylone, a zamieszanie pogłębiają oferty nieruchomości na Facebooku i innych portalach społecznościowych, które opisują kompleks jako “turystyczny” i sugerują swobodę wynajmu, która w praktyce po prostu nie istnieje.

Jeśli kompleks posiada recepcję na miejscu i aktywny program wynajmu, warto to zbadać osobiście. Skontaktuj się z recepcją, porozmawiaj z nimi, dowiedz się, co faktycznie oferują właścicielom i na jakich warunkach. Ta rozmowa powie Ci więcej o realistycznej sytuacji wynajmu niż jakikolwiek opis oferty.

Praktyczna rzeczywistość, którą większość przewodników pomija

Wiele materiałów dla kupujących traktuje due diligence jakby było to tylko problem prawnika. To mija się z celem.

Kupujący muszą zrozumieć, że badanie due diligence dotyczy również dopasowania nieruchomości do rzeczywistości posiadania, na którą faktycznie się godzą. Chodzi o znalezienie ważnych pytań, zanim staną się one żalem.

W ujęciu realnym może to obejmować:

• czy nieruchomość nadaje się do zamierzonego użytku, a nie tylko do wyobrażonego użytku
• czy kompleks pozostawia dobre wrażenie po przeminął świąteczny nastrój
• czy bieżące koszty pasują do doświadczenia posiadania, którego pragniesz
• czy jakieś niewygodne prawdy zostały wygładzone w marketingu
• czy transakcja nadal wygląda atrakcyjnie po zadaniu trudniejszych pytań

Dobra staranność nie zabija dobrych zakupów. Odfiltrowuje słabe.

Szybka lista kontrolna due diligence

Zanim wpłacisz zaliczkę lub przejdziesz dalej, upewnij się, że następujące kwestie zostały należycie rozważone:

• Własność i tytuł prawny są jasne
• Opis nieruchomości i przedmiot sprzedaży zostały prawidłowo zrozumiane
• Sprawdzono obciążenia, długi, ograniczenia lub zobowiązania
• Kluczowa dokumentacja nieruchomości została przejrzana
• Wzięto pod uwagę złożona i społeczna rzeczywistość tam, gdzie było to istotne.
• Koszty eksploatacji zostały zrozumiane, a nie zgadnięte
• Założenia dotyczące wynajmu wakacyjnego zostały przetestowane, a nie przyjęte.
• Zdolność kredytowa jest zrozumiała, jeśli potrzebne jest finansowanie
• Ryzyko kontraktu i depozytu jest zrozumiałe przed podpisaniem
• Środki, ich wypłata i przygotowanie źródeł finansowania są odpowiednio zorganizowane.