Checklist pour l'achat d'une propriété à Tenerife

Pourquoi la diligence raisonnable est importante

Les acheteurs pensent souvent que la diligence raisonnable est l'étape juridique où quelqu'un vérifie les documents et confirme que la propriété peut être vendue. Cela en fait partie, mais ce n'est pas tout.

Une bonne diligence raisonnable devrait répondre à deux questions :

• Est-ce que cette propriété peut être achetée en toute sécurité aux conditions proposées ?
• Est-ce bien la bonne propriété pour l'usage que j'envisage ?

Une propriété peut être légalement transférable et quand même être un mauvais achat. De même, un acheteur peut tomber amoureux d'une propriété et se précipiter sans comprendre les risques qui le sous-tendent.

Ce que les acheteurs comprennent souvent mal

Beaucoup d'acheteurs pensent que la diligence raisonnable signifie “mon avocat vérifiera les documents” et que c'est tout. En réalité, les malentendus commencent généralement bien plus tôt.

• Ils supposent qu'une réservation signifie que l'affaire est pratiquement conclue
• Ils supposent que le notaire est leur équivalent d'un avocat privé agissant uniquement pour eux.
• Ils supposent qu'une conversation hypothécaire positive signifie que le financement est effectivement en place
• Ils supposent que la liste leur en dit assez sur le complexe, les coûts et la réalité de la propriété
• Ils supposent que chaque élément administratif doit déjà être en place dès le premier jour

Une bonne diligence raisonnable corrige ces hypothèses avant qu'elles ne se transforment en confiance coûteuse.

Que vérifier avant tout mouvement d'argent

Avant de verser un acompte ou de signer quoi que ce soit de plus engageant, les acheteurs doivent déjà avoir une idée claire sur quelques points fondamentaux :

• Qui possède légalement le bien et a l'autorité de le vendre
• Qu'est-ce qui est exactement inclus dans la vente
• Si le type de propriété et son emplacement correspondent réellement à votre utilisation prévue
• S'il existe des problèmes évidents de coûts, d'hypothèque ou de calendrier qui pourraient rendre la transaction instable
• Ce que la réservation ou le contrat dit qu'il se passe si la transaction n'a pas lieu

Plus ces choses seront clarifiées tôt, moins vous risquerez de confondre l'élan avec la sécurité.

Si vous n'avez pas encore choisi qui vous représentera, c'est aussi le moment de lire Comment choisir un avocat indépendant à Tenerife et comprendre la différence entre la représentation légale, le soutien administratif, et qui agit réellement dans votre intérêt.

Titre, propriété et la nota simple

L'une des premières vérifications fondamentales consiste à comprendre qui possède le bien et quelle est la situation du titre de propriété.

Les acheteurs doivent s'attendre à ce que la position du titre soit examinée correctement, et non présumée à partir de l'annonce ou d'assurances verbales. C'est l'une des raisons pour lesquelles la nota simple est importante. Elle permet d'établir ce qui est enregistré, au nom de qui, et s'il y a des entrées qui nécessitent une interprétation.

Les questions utiles comprennent :

• Le vendeur indiqué dans la transaction correspond-il à la position de propriété enregistrée ?
• La propriété est-elle clairement identifiée et correctement décrite ?
• Y a-t-il quelque chose concernant la position du titre qui pourrait compliquer la vente, le calendrier ou la propriété ultérieure ?

Page connexe : La Nota Simple, ce qu'elle vous dit

Charges, dettes et restrictions

La diligence raisonnable devrait également déterminer si la propriété est grevée de charges, de dettes ou de restrictions qui ont une importance pour l'acheteur.

C'est à ce stade que les hypothèses hâtives peuvent coûter cher. Les acheteurs ont besoin de clarté, pas de réassurances vagues.

Les domaines qui pourraient nécessiter une vérification comprennent :

• charges ou hypothèques enregistrées
• s'il existe des dettes ou des passifs qui doivent être réglés dans le cadre de la vente
• s'il y a des restrictions quant à l'usage ou au transfert de la propriété
• s'il existe des obligations en cours qui affectent la réalité de la propriété

Le but n'est pas de rendre les acheteurs paranoïaques. Il s'agit de s'assurer que rien d'important ne soit découvert trop tard.

Documents de propriété et paperasse pratique

L'aspect documentaire de la diligence raisonnable ne concerne pas seulement le titre de propriété. Les acheteurs doivent également comprendre les formalités administratives pratiques entourant le bien immobilier lui-même.

Selon la transaction, cela peut inclure la confirmation de la documentation pertinente à la propriété, au bâtiment, aux arrangements de services publics et à tout autre élément affectant la propriété et l'utilisation en toute sécurité.

En pratique, les acheteurs veulent savoir non seulement que les documents existent, mais aussi que la paperasse soutient la réalité de la propriété dans laquelle ils pensent investir.

C'est ici que les acheteurs devraient arrêter de penser en termes de “ l'appartement a-t-il l'air bien ? ” et commencer à penser en termes de “ les documents confirment-ils ce que je crois acheter ? ”

Ce qui doit être en place, et quand

Les acheteurs supposent souvent que toutes les démarches administratives doivent déjà être en place le jour de la signature du contrat. En pratique, l'essentiel est de comprendre quelles étapes sont nécessaires immédiatement, lesquelles doivent être réalisées avant la finalisation, et lesquelles sont nécessaires pour les étapes post-signature telles que le paiement des impôts et l'enregistrement.

Cela signifie que le séquençage pratique compte.

• Un acheteur peut ne pas avoir besoin de tous les éléments administratifs en place au moment exact où l'accord est conclu, mais il a besoin des bonnes choses en place au stade qui en dépend réellement.
• Un NIE est l'une des exigences formelles sur lesquelles se concentrent les acheteurs, mais le problème pratique est de le planifier correctement pour les étapes suivantes.
• Il est souvent supposé qu'un compte bancaire espagnol est essentiel dès le premier jour, alors qu'en pratique, ce qui importe, c'est de savoir si les paiements et plus tard les prélèvements automatiques peuvent être gérés correctement.
• Une procuration peut être utile, mais les acheteurs ne devraient pas présumer qu'elle est toujours essentielle simplement parce que le calendrier devient gênant.

Vérifications d'appartements et de complexes

Pour les acheteurs d'appartements, la diligence raisonnable ne doit pas s'arrêter à l'unité individuelle. Le complexe compte.

En pratique, certaines des questions de propriété les plus importantes se situent à un niveau complexe plutôt qu'à l'intérieur de l'appartement lui-même. Les acheteurs devraient réfléchir à :

• Frais de communauté et ce qu'ils couvrent réellement
• règles et restrictions de construction
• la solidité du fonds de réserve et la pression future sur les coûts
• Le sentiment général de possession du complexe
• si le complexe convient à un usage de vacances, à un usage à temps plein, ou aux deux

Un appartement visuellement attrayant dans une résidence mal située peut toujours être un mauvais achat.

Points supplémentaires pour les acheteurs hypothécaires

Si vous avez besoin d'un prêt hypothécaire, la diligence raisonnable ne consiste pas seulement à vérifier si le bien est légalement vendable. Il s'agit également de savoir si la transaction reste viable une fois que le prêteur et le processus d'évaluation sont pleinement engagés.

Les acheteurs hypothécaires devraient être particulièrement prudents en ce qui concerne :

• en supposant des conversations précoces qui aboutissent à une position hypothécaire sûre
• adopter trop facilement une structure de depôt non remboursable
• oublier que la propriété elle-même peut affecter le résultat du prêt
• ne pas être clair sur ce qui se passe si l'évaluation ou l'offre ne tient pas la route

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Fonds et mécanismes d'achèvement

L'achèvement ne se limite pas à la signature. Il s'agit également de s'assurer que l'argent circule de la bonne manière, vers les bons endroits, au bon moment. En pratique, cela peut impliquer le paiement au vendeur, le remboursement d'un prêt hypothécaire existant, les retenues convenues en attendant les étapes ultérieures et le choix du mode de paiement qui correspond réellement à la transaction.

La plupart des acheteurs se concentrent sur la signature elle-même et pensent que les fonds s'arrangeront d'eux-mêmes. C'est généralement le cas, mais seulement si cela a été correctement organisé à l'avance. La manière dont vous payez est plus importante que ce que la plupart des acheteurs ne réalisent jusqu'à ce qu'ils soient assis à la table du notaire.

Le blocage de transfert, et comment nous le résolvons

Avec les virements bancaires directs, un problème pratique survient suffisamment souvent pour mériter d'être compris avant d'y être confronté. L'acheteur ne veut pas envoyer l'argent tant que les actes ne sont pas signés. Le vendeur ne signera pas tant que l'argent ne sera pas arrivé. Les deux positions sont parfaitement rationnelles. Ni l'un ni l'autre ne bouge en premier. Cela cause une véritable anxiété le jour J pour quiconque n'a pas été prévenu à l'avance.

La solution que nous utilisons actuellement est une plateforme de paiement instantané où l'acheteur et le vendeur ont des comptes sur le même système réglementé, réglementé par la Banque d'Espagne, avec tous les décaissements configurés et confirmés avant le rendez-vous. Le paiement au vendeur, toute extinction de prêt hypothécaire, les détentions convenues, tout est structuré à l'avance. Lorsque tout le monde s'assied chez le notaire, les fonds y sont transférés et ensuite, d'un compte sécurisé à un autre, devant tout le monde. Cela prend environ dix minutes. Le blocage n'existe pas.

Cela demande une certaine organisation pour tout mettre en place à l'avance, c'est d'ailleurs pour cela que nous le faisons tôt. Le jour où vous êtes à la table du notaire, tout est déjà préparé. Les études notariales avec lesquelles nous travaillons l'acceptent. C'est le mécanisme de clôture le plus propre disponible pour les transactions de transfert, et la plupart des acheteurs n'en ont jamais fait l'expérience.

Acte de dépôt

Cela vient des acheteurs qui en ont lu et supposent parfois que cela résout le même problème de transfert. Cela fonctionne différemment. Avec une acta de dépôt, le notaire contrôle le décaissement après la signature, ce qui signifie que les fonds doivent arriver plusieurs jours avant le rendez-vous et que le notaire gère la libération plutôt que les parties directement. C'est une voie praticable mais qui demande plus de temps et de planification à l'avance.

Pour les transactions impliquant un acheteur et un vendeur britanniques travaillant en livres sterling, l'exigence de paiement uniquement en euros chez le notaire ajoute une couche supplémentaire à organiser.

Bordereau de banque

Traditionnel, tangible et de plus en plus archaïque. Il en coûte de l'argent pour l'émettre et de l'argent au destinataire pour le déposer. Encore utilisé, mais ce n'est plus le choix par défaut évident qu'il était autrefois, et ce n'est pas toujours le moyen le plus fluide dans une transaction bien organisée.

LBA et source des fonds

Les acheteurs doivent également prendre au sérieux les vérifications anti-blanchiment d'argent et la préparation de la provenance des fonds. Il ne s'agit pas d'une formalité à laisser jusqu'à la dernière ligne droite.

Si le circuit des fonds n'est pas correctement documenté ou si la source des fonds n'est pas clairement expliquée, des frictions apparaissent exactement là où les acheteurs s'y attendent le moins, tard dans le processus alors que le calendrier est serré et que les attentes sont déjà fixées.

Une préparation soignée ici réduit le stress ailleurs.

Location de vacances et hypothèses d'utilisation

Si une partie de votre logique d'achat dépend de la location saisonnière, de la flexibilité d'utilisation ou des options de location futures, ces hypothèses doivent être traitées dans le cadre de la diligence raisonnable, et non comme quelque chose à considérer plus tard.

Les acheteurs simplifient souvent ce domaine. Ils supposent qu'une propriété peut être utilisée d'une certaine manière parce que des propriétés similaires semblent l'être, ou parce que quelqu'un a parlé négligemment de son potentiel locatif. Cela ne suffit pas, et il est toujours utile de vérifier correctement avant que l'argent ne circule.

L'une des erreurs les plus courantes que je constate est que les acheteurs supposent qu'un complexe touristique leur donne automatiquement le droit de faire de la publicité sur Airbnb ou des plateformes similaires. Ce n'est pas le cas. Une classification de complexe touristique décrit la manière dont le bâtiment est enregistré et exploité, elle n'accorde pas aux propriétaires individuels une licence pour exploiter des locations de vacances à court terme indépendamment. Les deux choses sont régulièrement confondues, et la confusion est aggravée par les annonces immobilières sur Facebook et d'autres réseaux sociaux qui décrivent un complexe comme “ touristique ” et impliquent une liberté de location qui n'existe tout simplement pas en pratique.

Si le complexe dispose d'une réception sur place et d'un programme de location actif, cela mérite une enquête directe. Contactez la réception, parlez-en, découvrez ce qu'ils proposent réellement aux propriétaires et à quelles conditions. Cette conversation vous en dira plus sur la réalité locative que n'importe quelle description d'annonce.

La réalité pratique que la plupart des guides manquent

Beaucoup de contenus destinés aux acheteurs traitent la diligence raisonnable comme si elle n'était qu'un problème d'avocat. C'est passer à côté de l'essentiel.

Les acheteurs doivent comprendre que la diligence raisonnable consiste également à faire correspondre le bien immobilier à la réalité de la propriété dans laquelle ils s'engagent réellement. Il s'agit de trouver les questions qui comptent avant qu'elles ne se transforment en regrets.

Concrètement, cela peut inclure :

• si la propriété convient à l'usage prévu plutôt qu'à l'usage imaginé
• si le complexe convient une fois que vous avez dépassé l'ambiance des fêtes
• si les coûts de fonctionnement correspondent à l'expérience de propriété que vous souhaitez
• si une vérité gênante a été lissée dans le marketing
• si la transaction semble toujours attrayante après que les questions difficiles ont été posées

Une bonne diligence raisonnable ne tue pas les bons achats. Elle filtre les mauvais.

Liste de contrôle rapide pour la diligence raisonnable

Avant de verser un acompte ou d'aller trop loin, assurez-vous que les points suivants ont été correctement examinés :

• La propriété et la position du titre sont claires
• La description du bien et ce qui est vendu sont correctement compris
• Les charges, dettes, restrictions ou passifs ont été vérifiés
• Les documents de propriété clés ont été examinés
• La réalité complexe et communautaire a été prise en compte le cas échéant
• Les coûts de fonctionnement ont été compris, pas devinés
• Les hypothèses de location de vacances ont été testées, pas supposées
• La viabilité d'un prêt hypothécaire est comprise si un financement est nécessaire
• Le risque contractuel et de dépôt est compris avant la signature
• Les fonds, leur décaissement et la préparation de leur provenance sont organisés correctement.