Kontrolní seznam pro koupi nemovitosti na Tenerife

Proč je náležitá péče důležitá

Kupující se často domnívají, že due diligence je právní fáze, kdy někdo zkontroluje dokumenty a potvrdí, že je nemovitost prodejná. To je sice jeho součástí, ale není to celý obraz.

Dobrá prověrka by měla odpovědět na dvě otázky:

• Lze tuto nemovitost bezpečně koupit za navrhovaných podmínek?
• Je toto skutečně ta správná nemovitost pro způsob, jakým ji plánuji využívat?

Nemovitost může být legálně převoditelná a přesto představovat špatnou koupi. Stejně tak se kupující může do nemovitosti zamilovat a příliš rychle jednat, než aby pochopil rizika, která se pod ní skrývají.

Co kupující často nechápou

Mnoho kupujících předpokládá, že due diligence znamená “můj právník zkontroluje dokumenty” a tím to končí. V praxi obvykle nesprávné pochopení začíná mnohem dříve.

• Předpokládají, že rezervace znamená, že obchod je v podstatě jistý.
• Předpokládají, že notář je pro ně ekvivalentem soukromého právníka, který jedná pouze v jejich zájmu.
• Předpokládají, že pozitivní rozhovor o hypotéce znamená, že finance jsou v podstatě zajištěny.
• Předpokládají, že jim inzerát říká dost o komplexu, nákladech a realitě vlastnictví
• Předpokládají, že všechny administrativní náležitosti budou k dispozici hned první den.

Dobrá prověrka opraví tyto předpoklady dříve, než se z nich stane nákladná sebedůvěra.

Co zkontrolovat před jakýmkoli přesunem peněz

Než kupující zaplatí rezervační poplatek nebo podepíší cokoliv vážnějšího, měli by mít ujasněno několik základních bodů:

• Kdo je právním vlastníkem nemovitosti a má oprávnění ji prodat
• Co přesně je zahrnuto v prodeji
• Zda typ a lokalita nemovitosti skutečně odpovídají zamýšlenému využití
• Existují nějaké zjevné nákladové, hypoteční nebo časové problémy, které by mohly způsobit nestabilitu transakce?
• Co smlouva nebo dohoda říká, že se stane, pokud obchod neproběhne

Čím dříve se tyto věci vyjasní, tím menší je pravděpodobnost, že si pletete hybnost s bezpečností.

Pokud jste si ještě nevybrali, kdo vás bude zastupovat, je to také fáze k přečtení Jak si vybrat nezávislého právníka na Tenerife a pochopit rozdíl mezi právním zastoupením, administrativní podporou a tím, kdo skutečně jedná ve vašem zájmu.

Název, vlastnictví a nota simple

Jednou z prvních základních kontrol je porozumět tomu, kdo je vlastníkem nemovitosti a jaká je skutečná situace ohledně vlastnického práva.

Kupující by měli očekávat řádné prověření vlastnické pozice, nikoliv předpokládat ji z nabídky nebo ústních ujištění. To je jeden z důvodů, proč je nota simple důležitá. Pomáhá stanovit, co je registrováno, na čí jméno a zda existují zápisy, které vyžadují interpretaci.

Užitečné otázky zahrnují:

• Odpovídá prodávající uvedený v transakci registrované pozici vlastníka?
• Je nemovitost jasně identifikována a správně popsána?
• Existuje něco ohledně pozice držitele titulu, co by mohlo zkomplikovat prodej, časový rámec nebo pozdější vlastnictví?

Související stránka: Nota Simple: Co Vám Řekne

Obvinění, dluhy a omezení

Due diligence by měla také zjistit, zda na nemovitosti neváznou nějaké poplatky, dluhy nebo omezení, které by byly pro kupujícího relevantní.

Zde se neformální předpoklady mohou prodražit. Kupující potřebují jasnost, nikoli vágní ujištění.

Oblasti, které mohou vyžadovat kontrolu, zahrnují:

• zaregistrované zástavní právo nebo věcné břemeno
• zda existují nějaké dluhy nebo závazky, které je třeba v rámci prodeje vypořádat
• zda něco omezuje, jak lze nemovitost užívat nebo převést
• zda existují průběžné závazky, které ovlivňují vlastnickou realitu

Jde o to, aby se kupující nestali paranoidními. Jde o to, aby se nic podstatného neobjevilo příliš pozdě.

Dokumenty k nemovitosti a praktické papírování

Dokumentární stránka due diligence není jen o právním titulu. Kupující musí také pochopit praktickou dokumentaci týkající se samotné nemovitosti.

V závislosti na transakci to může zahrnovat potvrzení dokumentace týkající se nemovitosti, budovy, smluv o dodávkách energií a čehokoli jiného, ​​co ovlivňuje bezpečné vlastnictví a užívání.

V praxi kupující chtějí vědět nejen to, že dokumenty existují, ale že tyto dokumenty podporují vlastnickou realitu, do které se domnívají, že vstupují.

Zde by kupující měli přestat přemýšlet ve smyslu “vypadá byt správně?” a začít přemýšlet ve smyslu “podporuje dokumentace to, co si myslím, že kupuji?”.”

Co je potřeba zřídit a kdy

Kupující často předpokládají, že veškerá administrativní práce musí být hotová již v den, kdy se dohodnou na obchodu. V praxi je důležité pochopit, které kroky jsou potřeba okamžitě, které jsou potřeba před dokončením, a které jsou potřeba pro fáze po podpisu, jako je placení daní a registrace.

To znamená, že záleží na praktickém uspořádání.

• Kupující nemusí mít všechny administrativní náležitosti vyřešené přesně v okamžiku uzavření dohody, ale potřebuje, aby relevantní věci byly na svém místě ve fázi, kdy na nich skutečně závisí.
• NIE je jedním z formálních požadavků, na které se kupující zaměřují, ale praktickou otázkou je správné načasování pro následující fáze
• O španělském bankovním účtu se často předpokládá, že je nezbytný hned od prvního dne, ačkoli v praxi záleží na tom, zda lze správně zpracovávat platby a následné inkasa.
• Plná moc může být užitečná, ale kupující by neměli předpokládat, že je vždy nezbytná jen proto, že nastává nevýhodná situace s časem.

Kontroly bytů a komplexů

Pro kupující bytů by due diligence neměla končit u jednotlivého bytu. Důležitý je celý komplex.

V praxi se některé z nejdůležitějších otázek vlastnictví nacházejí na složitější úrovni, nikoli uvnitř samotného bytu. Kupující by se měli zamyslet nad následujícím:

• poplatky za komunitu a co vlastně pokrývají
• stavební předpisy a omezení
• síla rezervního fondu a budoucí cenový tlak
• celkový pocit vlastnictví komplexu
• zda se komplex hodí pro rekreační pobyt, pro celoroční bydlení, nebo pro obojí

Vizuálně atraktivní byt v nevhodném komplexu může stále představovat špatnou koupi.

Bonusové body pro kupující hypoték

Pokud potřebujete hypotéku, due diligence se netýká pouze toho, zda je nemovitost právně prodejná. Jde také o to, zda transakce zůstane životaschopná, jakmile se plně zapojí poskytovatel úvěru a proces ocenění.

Kupující hypoték by si měli dát zvláštní pozor na:

• za předpokladu, že rané rozhovory povedou k bezpečné pozici hypotečního úvěru
• příliš lehce přecházet na strukturu nevratné zálohy
• zapomínaje, že samotná nemovitost může ovlivnit výsledek úvěru
• není jasné, co se stane, pokud hodnocení nebo nabídka nevyhovují

Související stránka: Hypotéky na Tenerife

Financování a dokončovací mechanismy

Dokončení není jen o podpisu. Je to také o zajištění, že peníze potečou správným způsobem, na správná místa a ve správný čas. V praxi to může zahrnovat platbu prodávajícímu, splacení stávající hypotéky, dohodnuté zádržné částky, které budou vyplaceny později, a výběr způsobu platby, který skutečně odpovídá transakci.

Většina kupujících se soustředí na samotný podpis smlouvy a předpokládá, že financování se vyřeší samo. Většinou se tak i stane, ale pouze tehdy, pokud je předem řádně zorganizováno. Způsob platby je pro většinu kupujících důležitější, než si uvědomují, dokud nesedí u notáře.

Převodové zamrznutí a jak ho vyřešit

U přímých bankovních převodů se pravidelně vyskytne praktický problém, který stojí za to pochopit, než se s ním setkáte. Kupující nechce peníze poslat, dokud nebudou podepsány smlouvy. Prodávající nepodepíše, dokud peníze nedorazí. Obě pozice jsou naprosto racionální. Nikdo se nepohne první. V den transakce to způsobuje skutečné obavy každému, kdo o tom nebyl předem varován.

Řešení, které nyní používáme, je platforma pro okamžité platby, kde kupující i prodávající mají účty ve stejném regulovaném systému, regulovaném Bankou Španělska, se všemi platbami nastavenými a potvrzenými před schůzkou. Platba prodávajícímu, jakékoli splacení hypotéky, dohodnuté srážky, vše je předem strukturováno. Když všichni usednou u notáře, prostředky se tam přesunou a pak, z jednoho zabezpečeného účtu na druhý, před zraky všech. Trvá to asi deset minut. Patová situace neexistuje.

Vyžaduje to určitou organizaci k předchozímu nastavení, což je přesně důvod, proč to děláme včas. V době, kdy jste u notáře, je vše již připraveno. Notářské kanceláře, se kterými spolupracujeme, to akceptují. Jedná se o nejčistší dostupný mechanismus pro dokončení převodních transakcí a většina kupujících se s ním dosud nesetkala.

Zápis o uložení

Toto zmiňují kupující, kteří si o tom něco přečetli a někdy to považují za řešení stejného problému s převodem. Funguje to jinak. U acta de depósito notář řídí výplatu po podpisu, což znamená, že finanční prostředky musí dorazit několik dní před schůzkou a notář řídí uvolnění finančních prostředků namísto stran. Je to funkční způsob, ale vyžaduje delší lhůty a větší předběžné plánování.

Pro transakce zahrnující britského kupujícího a britského prodávajícího, kteří oba operují ve sterlingech, zavádí požadavek na platbu v eurech u notáře další vrstvu organizace.

Bankovní šek

Tradiční, hmatatelný a stále více archaický. Jeho vydání stojí peníze a jeho vložení příjemci stojí peníze. Stále se používá, ale už dávno není samozřejmou výchozí volbou, jakou kdysi býval, a ne vždy je nejpohodlnější cestou v dobře organizované transakci.

AML a zdroj finančních prostředků

Kupující by měli vážně přistoupit také k kontrolám proti praní špinavých peněz a přípravě zdrojů financování. Není to formalita, kterou lze nechat na poslední chvíli.

Pokud trasa prostředků není řádně zdokumentována nebo zdroj prostředků není jasně vysvětlen, objevuje se tření přesně tam, kde ho kupující chtějí nejméně, pozdě ve fázi procesu, kdy je čas těsný a očekávání jsou již stanovena.

Čistá příprava zde snižuje stres všude jinde.

Předpoklady pro pronájem a užívání rekreačních nemovitostí

Pokud část vaší nákupní logiky závisí na prázdninových pronájmech, flexibilitě použití nebo budoucích možnostech pronájmu, je třeba tyto předpoklady považovat za součást náležité péče, nikoli za něco, o čem budete přemýšlet později.

Kupující často tuto oblast zjednodušují. Předpokládají, že nemovitost lze využít určitým způsobem, protože podobné nemovitosti jsou takto využívány, nebo proto, že někdo volně hovořil o potenciálu pronájmu. To nestačí a vždy stojí za to si to řádně ověřit, než dojde k předání peněz.

Jednou z nejčastějších chyb, kterých jsem svědkem, je domněnka kupujících, že turistický komplex jim automaticky dává právo inzerovat na platformách jako Airbnb. To tedy neplatí. Klasifikace turistického komplexu popisuje, jak je budova registrována a provozována, ale neuděluje jednotlivým vlastníkům licenci k samostatnému provozování krátkodobých pronájmů. Tyto dvě věci jsou pravidelně zaměňovány a zmatek ještě prohlubují inzeráty nemovitostí na Facebooku a dalších sociálních sítích, které popisují komplex jako “turistický” a naznačují volnost pronájmu, která v praxi prostě neexistuje.

Pokud má komplex recepci na místě a aktivní pronájemní program, stojí za to to prozkoumat přímo. Kontaktujte recepci, promluvte si s nimi a zjistěte, co skutečně nabízejí vlastníkům a za jakých podmínek. Tento rozhovor vám o reálné situaci s pronájmem řekne víc než jakýkoli popis v inzerátu.

Praktická realita, kterou většina průvodců opomíjí

Spousta obsahu pro kupující považuje due diligence za problém pouze právníků. To je špatně.

Kupující musí pochopit, že due diligence je také o tom, aby nemovitost odpovídala realitě vlastnictví, do které se skutečně pouští. Jde o nalezení otázek, na kterých záleží, než se z nich stanou lítosti.

V reálných termínech to může zahrnovat:

• zda se nemovitost hodí pro zamýšlené použití spíše než jen pro představované použití
• Zda se komplex cítí dobře, jakmile přejdete za sváteční náladu
• zda provozní náklady odpovídají zážitku z vlastnictví, který chcete
• zda marketing nezamlčel nějakou nepříjemnou pravdu
• zda transakce stále vypadá atraktivně i po zodpovězení náročnějších otázek

Dobrá prověrka nezabíjí dobré nákupy. Filtruje ty slabé.

Rychlý kontrolní seznam pro due diligence

Než zaplatíte zálohu nebo se pustíte do něčeho příliš daleko, ujistěte se, že byly řádně zváženy následující oblasti:

• Vlastnictví a pozice titulu jsou jasné
• Popis nemovitosti a to, co se prodává, jsou správně pochopeny
• Náklady, dluhy, omezení nebo závazky byly prověřeny
• Klíčové dokumenty k nemovitosti byly zkontrolovány
• Byly zohledněny složitá a komunitní realita tam, kde to bylo relevantní
• Provozní náklady byly pochopeny, ne hádané
• Předpoklady pro pronájem rekreačních nemovitostí byly prověřeny, nikoli předpokládány
• Životaschopnost hypotéky je pochopena, pokud jsou potřeba finance
• Riziko smlouvy a zálohy je pochopeno před podpisem
• Financování, výplata a příprava zdrojů financování jsou řádně zajištěny