Cosa devono verificare gli acquirenti seri prima di versare una caparra o impegnarsi per un immobile a Tenerife.
La due diligence è il momento in cui una proprietà passa da “la voglio” a “capisco cosa sto comprando”. Questa pagina è pensata per aiutare gli acquirenti non residenti a capire cosa debba essere controllato prima che un accordo diventi finanziariamente o legalmente scomodo da annullare.
Di cosa tratta questa pagina
Questa è una guida pratica alla due diligence per gli acquirenti a Tenerife. Copre i principali controlli legali, documentali, finanziari e di proprietà che dovrebbero essere presi in considerazione prima di pagare una prenotazione, firmare un pre-contratto più solido, o dare per scontato che l'affare sia sicuro.
Non si tratta di consulenza legale e non sostituisce una rappresentanza professionale indipendente. Se stai ancora decidendo chi dovrebbe rappresentarti, leggi Come scegliere un avvocato indipendente a Tenerife. Il suo scopo è aiutare gli acquirenti a capire dove si trova il rischio, cosa è necessario controllare e come funziona effettivamente il processo nelle transazioni reali.
Per chi è questo
- Acquirenti non residenti che acquistano a Tenerife per vacanza, pensione o trasferimento
- Acquirenti vicini a fare un'offerta o a pagare una caparra
- Acquirenti di mutui che hanno bisogno di capire cosa deve ancora allinearsi prima che l'affare sia sicuro
- Acquirenti che pagano in contanti, che vogliono evitare di diventare casuali solo perché non sono coinvolti finanziamenti
- Chiunque acquisti un appartamento in un complesso che desidera comprendere più di quanto mostri l'annuncio
Perché la due diligence è importante
Gli acquirenti spesso pensano che la due diligence sia la fase legale in cui qualcuno controlla i documenti e conferma che la proprietà può essere venduta. Questa è una parte, ma non l'intero quadro.
Una buona due diligence dovrebbe rispondere a due domande:
- Questo immobile può essere acquistato in sicurezza a queste condizioni?
- È questa la proprietà giusta per il modo in cui ho intenzione di usarla?
Una proprietà può essere legalmente trasferibile ed essere comunque l'acquisto sbagliato. Allo stesso modo, un acquirente può innamorarsi di una proprietà e agire troppo in fretta prima di comprenderne i rischi sottostanti.
Ritorno alla realtà
La due diligence non è un esercizio di spunta di caselle che avviene dopo aver deciso emotivamente di comprare. È la fase che verifica se l'accordo debba proseguire ai termini che si ritiene di accettare.
Cosa spesso fraintendono gli acquirenti
Molti acquirenti presumono che la due diligence significhi “il mio avvocato controllerà i documenti” e che finisca lì. In pratica, gli equivoci di solito iniziano molto prima.
- Presuppongono che una prenotazione significhi che l'affare è sostanzialmente sicuro
- Presumono che il notaio sia il loro equivalente di un avvocato privato che agisce solo per loro
- Presumono che una conversazione positiva sul mutuo significhi che il finanziamento è effettivamente in essere
- Suppongono che l'annuncio dica loro abbastanza sul complesso, sui costi e sulla realtà della proprietà.
- Presumono che ogni elemento amministrativo debba essere già pronto il primo giorno
Una buona due diligence corregge tali presupposti prima che si trasformino in costose certezze.
Cosa controllare prima di qualsiasi movimento di denaro
Prima di versare una caparra o firmare accordi più impegnativi, gli acquirenti dovrebbero avere ben chiari alcuni punti fondamentali:
- Chi possiede legalmente la proprietà e ha l'autorità di venderla
- Cosa è esattamente incluso nella vendita?
- Se il tipo di immobile e la sua posizione si adattano effettivamente all'uso previsto
- Se ci sono problemi evidenti di costi, mutuo o tempistiche che potrebbero rendere la transazione instabile
- Cosa dice la prenotazione o il contratto se l'affare non va a buon fine
Prima vengono chiarite queste cose, meno probabilità ci sono di confondere lo slancio con la sicurezza.
Se non hai ancora scelto chi ti rappresenterà, questa è anche la fase da leggere Come scegliere un avvocato indipendente a Tenerife e comprendere la differenza tra rappresentanza legale, supporto amministrativo e chi agisce effettivamente nel tuo interesse.
Titolo, proprietà e la nota semplice
Uno dei primi controlli fondamentali è capire chi possiede la proprietà e quale sia effettivamente la situazione del titolo.
Gli acquirenti dovrebbero aspettarsi che la posizione del titolo venga esaminata adeguatamente, non dedotta dall'annuncio o da assicurazioni verbali. Questo è uno dei motivi per cui la nota semplice è importante. Aiuta a stabilire cosa è registrato, a nome di chi e se ci sono voci che necessitano di interpretazione.
Domande utili includono:
- Il venditore mostrato nella transazione corrisponde alla posizione di proprietà registrata?
- La proprietà è chiaramente identificata e descritta correttamente?
- C'è qualcosa nella posizione del titolo che potrebbe complicare la vendita, i tempi o la proprietà successiva?
Come la nota simple aiuta nelle transazioni immobiliari
Il nota simple non è solo un documento formale da spuntare. In pratica, è uno dei primi posti in cui si guarda per capire se il quadro legale corrisponde alla storia di vendita che si racconta riguardo all'immobile.
Ciò che conta non è solo se c'è un mutuo registrato sul titolo. Ciò che conta è se il quadro registrato complessivo è chiaro, se qualcosa necessita di spiegazioni e se l'operazione viene presentata in un modo che rifletta effettivamente la posizione registrata.
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Addebiti, debiti e restrizioni
La due diligence dovrebbe anche identificare se l'immobile è gravato da oneri, debiti o vincoli che siano rilevanti per l'acquirente.
Questo è il punto in cui le supposizioni casuali possono rivelarsi costose. Gli acquirenti hanno bisogno di chiarezza, non di rassicurazioni vaghe.
Le aree che potrebbero necessitare di controlli includono:
- oneri registrati o gravami
- se ci sono debiti o passività che devono essere risolti come parte della vendita
- se nulla limita il modo in cui la proprietà può essere utilizzata o trasferita
- se ci sono obblighi in corso che incidono sulla realtà proprietaria
Il punto non è far diventare paranoici gli acquirenti. È assicurarsi che nulla di materiale venga scoperto troppo tardi.
Documenti immobiliari e documentazione pratica
Il lato documentale della due diligence non riguarda solo il titolo legale. Gli acquirenti devono anche comprendere la documentazione pratica relativa alla proprietà stessa.
A seconda della transazione, ciò può includere la conferma della documentazione pertinente alla proprietà, all'edificio, agli accordi relativi alle utenze e a qualsiasi altra cosa che influisca sulla proprietà e sull'uso sicuri.
In pratica, gli acquirenti non vogliono solo sapere che i documenti esistono, ma che le carte supportano la realtà di proprietà in cui credono di acquistare.
È qui che gli acquirenti dovrebbero smettere di pensare in termini di “l'appartamento ha un bell'aspetto?” e iniziare a pensare in termini di “la documentazione supporta ciò che credo di comprare?”
Cosa deve essere previsto e quando
Gli acquirenti spesso presumono che ogni aspetto amministrativo debba essere già a posto il giorno in cui si accordano sulla transazione. In pratica, ciò che conta è capire quali passaggi sono necessari immediatamente, quali sono necessari prima del completamento e quali sono necessari per le fasi post-firma, come il pagamento delle imposte e la registrazione.
Ciò significa che la sequenza pratica è importante.
- Un acquirente potrebbe non aver bisogno di ogni aspetto amministrativo pronto nel preciso momento in cui l'accordo viene raggiunto, ma ha bisogno che le cose giuste siano a posto nella fase in cui effettivamente ne dipendono.
- Un NIE è uno dei requisiti formali su cui si concentrano gli acquirenti, ma la questione pratica è programmarlo correttamente per le fasi successive.
- Un conto bancario spagnolo è spesso dato per scontato come essenziale fin dal primo giorno, quando in pratica ciò che conta è se pagamenti e successivi addebiti diretti possano essere gestiti correttamente
- Una procura può essere utile, ma gli acquirenti non dovrebbero dare per scontato che sia sempre essenziale solo perché i tempi diventano scomodi
Ritorno alla realtà
Gli acquirenti spesso si stressano per avere tutto pronto subito, quando la domanda in realtà è più semplice. Cosa deve essere effettivamente in ordine ora, e cosa deve essere pronto solo prima della fase successiva che ne dipende?
Controlli per appartamenti e complessi
Per gli acquirenti di appartamenti, la due diligence non dovrebbe fermarsi alla singola unità. Conta il complesso.
In pratica, alcune delle domande più importanti sulla proprietà si trovano a un livello complesso piuttosto che all'interno dell'appartamento stesso. Gli acquirenti dovrebbero pensare a:
- spese condominiali e cosa coprono effettivamente
- regolamenti edilizi e restrizioni
- solidità del fondo di riserva e pressione dei costi futuri
- la sensazione complessiva di proprietà del complesso
- se il complesso si presta a un uso vacanziero, a un uso a tempo pieno o a entrambi
Un appartamento visivamente attraente nel complesso sbagliato può comunque essere un acquisto sbagliato.
Verità pratica
Alcune delle cose di cui gli acquirenti si pentono di più non sono nascoste all'interno dell'appartamento. Si manifestano in seguito nell'esperienza di possesso, attraverso le spese condominiali, il profilo dei vicini, le regole condominiali, gli standard di manutenzione, l'accesso e il modo in cui il complesso funziona effettivamente nella vita reale.
Punti extra per gli acquirenti di mutui
Se hai bisogno di un mutuo, la due diligence non riguarda solo il fatto che l'immobile sia legalmente vendibile. Riguarda anche se la transazione rimane praticabile una volta che il creditore e il processo di valutazione sono pienamente coinvolti.
Gli acquirenti di mutui dovrebbero prestare particolare attenzione a:
- assumendo che le prime conversazioni ammontino a una solida posizione di mutuo
- accettare troppo alla leggera una struttura di deposito non rimborsabile
- dimenticando che la proprietà stessa può incidere sull'esito del prestito
- non è chiaro cosa succede se la valutazione o l'offerta non sono all'altezza
Cosa può ancora andare storto dopo che tutti si sentono a proprio agio
Un acquirente può sentirsi pronto per il mutuo, un venditore può sentirsi rassicurato, e la transazione può comunque diventare instabile in seguito perché la valutazione risulta bassa, al finanziatore non piace qualcosa della proprietà, o la posizione completa di sottoscrizione finisce per essere più restrittiva di quanto suggerito dalla conversazione iniziale.
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Fondi e meccaniche di completamento
Il completamento non riguarda solo la firma. Riguarda anche assicurarsi che il denaro si muova nel modo giusto, nei posti giusti, al momento giusto. In pratica, ciò può comportare il pagamento al venditore, l'estinzione di un mutuo esistente, le ritenute concordate messe da parte in attesa di passaggi successivi e la scelta del metodo di pagamento che effettivamente si adatta alla transazione.
La maggior parte degli acquirenti si concentra sull'atto di compravendita e presume che la gestione dei fondi si risolverà da sola. Di solito succede, ma solo se è stata organizzata adeguatamente in anticipo. Il modo in cui paghi ha più importanza di quanto la maggior parte degli acquirenti pensi, finché non si trova al tavolo del notaio.
Il deadlock di trasferimento e come lo risolviamo
Con i bonifici bancari diretti, si presenta regolarmente un problema pratico, tanto da valere la pena comprenderlo prima di arrivarci. L'acquirente non vuole inviare il denaro finché i documenti non saranno firmati. Il venditore non firmerà finché il denaro non sarà arrivato. Entrambe le posizioni sono completamente razionali. Nessuno si muove per primo. Ciò causa una reale ansia il giorno stesso per chiunque non sia stato avvertito in anticipo.
La soluzione che utilizziamo ora è una piattaforma di pagamento istantaneo in cui sia l'acquirente che il venditore hanno conti sullo stesso sistema regolamentato, regolamentato dalla Banca di Spagna, con tutti gli esborsi impostati e confermati prima dell'appuntamento. Pagamento al venditore, qualsiasi riscatto di mutuo, ritenute concordate, tutto strutturato in anticipo. Quando tutti si siedono dal notaio, i fondi si spostano lì e poi, da un conto sicuro all'altro, di fronte a tutti. Ci vogliono circa dieci minuti. Il blocco non esiste.
Ci vuole un po' di organizzazione per impostare in anticipo, motivo per cui lo facciamo presto. Al momento di arrivare dal notaio, tutto è già preparato. Gli uffici notarili con cui lavoriamo lo accettano. È il meccanismo di completamento più pulito disponibile per le transazioni di trasferimento e la maggior parte degli acquirenti non l'ha mai incontrato prima.
Atto di deposito
Questo viene sollevato dagli acquirenti che ne hanno letto e talvolta assumono che risolva lo stesso problema di trasferimento. Funziona in modo diverso. Con un atto di deposito, il notaio controlla l'erogazione dopo la firma, il che significa che i fondi devono arrivare diversi giorni prima dell'appuntamento e il notaio gestisce il rilascio anziché le parti direttamente. È una via percorribile ma richiede più tempo di preavviso e più pianificazione anticipata.
Per le transazioni che coinvolgono un acquirente e un venditore residenti nel Regno Unito, entrambi operanti in sterline, il requisito dell'euro unico presso il notaio aggiunge un ulteriore livello da organizzare.
Assegno circolare
Tradizionale, tangibile e sempre più arcaico. Costa denaro emetterlo e costa denaro al destinatario depositarlo. Ancora utilizzato, ma non più l'opzione predefinita e ovvia che un tempo era, e non sempre il percorso più agevole in una transazione ben organizzata.
Ciò che sia acquirenti che venditori sottovalutano
La firma e la registrazione non sono lo stesso evento. L'atto non viene inviato per la registrazione alla conservatoria il giorno stesso. Il notaio non rilascerà l'atto per la registrazione finché tutto non sarà in ordine. Se i fondi non arrivano o vengono ritirati dopo la firma, il processo si interrompe. Questa sicurezza funziona in entrambe le direzioni e comprenderla elimina gran parte dell'ansia che si accumula intorno al giorno del rogito quando nessuno l'ha spiegata chiaramente in precedenza.
AML e provenienza dei fondi
Gli acquirenti devono inoltre prendere seriamente i controlli antiriciclaggio e la preparazione della provenienza dei fondi. Non si tratta di una tecnicalità da lasciare all'ultimo momento.
Se il percorso dei fondi non è adeguatamente documentato o la provenienza dei fondi non è spiegata chiaramente, si crea attrito esattamente dove i compratori meno desiderano che si crei, a fine processo quando i tempi sono stretti e le aspettative sono già fissate.
Una preparazione accurata qui riduce lo stress altrove.
Ritorno alla realtà
Una quantità sorprendente di stress nelle fasi finali delle transazioni immobiliari non è causato dall'accordo in sé. È causato dagli acquirenti che presumono che il lato delle fonti di finanziamento sarà facile da spiegare in seguito.
Affitto e presunzioni di utilizzo per le case vacanze
Se parte della tua logica di acquisto dipende dalla locazione turistica, dalla flessibilità d'uso o dalle future opzioni di noleggio, tali presupposti devono essere trattati come parte della due diligence, non come qualcosa a cui pensare in seguito.
Gli acquirenti spesso semplificano eccessivamente quest'area. Suppongono che una proprietà possa essere utilizzata in un certo modo perché proprietà simili sembrano essere utilizzate in quel modo, o perché qualcuno ha parlato genericamente del potenziale di affitto. Ciò non è sufficiente ed è sempre bene verificare adeguatamente prima che il denaro venga scambiato.
Uno degli errori più comuni che vedo è l'assunzione da parte degli acquirenti che un complesso turistico dia automaticamente il diritto di pubblicizzare su Airbnb o piattaforme simili. Non è così. Una classificazione di complesso turistico descrive come l'edificio è registrato e gestito, non concede ai singoli proprietari la licenza per gestire affitti vacanza a breve termine in modo indipendente. Le due cose vengono regolarmente confuse, e la confusione è aggravata dagli annunci immobiliari su Facebook e altri siti di social media che descrivono un complesso come “turistico” e implicano una libertà di affitto che semplicemente non esiste nella pratica.
Se il complesso dispone di una reception in loco e di un programma di affitto attivo, vale la pena indagare direttamente. Contatta la reception, parlaci, scopri cosa offrono effettivamente ai proprietari e a quali condizioni. Quella conversazione ti dirà di più sul quadro realistico degli affitti rispetto a qualsiasi descrizione di un annuncio.
Verità pratica
La locazione turistica a Tenerife è un argomento veramente complicato e le regole sono cambiate significativamente negli ultimi anni. In breve, le supposizioni sono pericolose qui. Ciò che fa un vicino, ciò che implica un agente o ciò che suggerisce un annuncio non è la stessa cosa di ciò che siete effettivamente autorizzati a fare come proprietari. Verificate attentamente prima che diventi parte della vostra logica di acquisto.
La realtà pratica che la maggior parte delle guide non coglie
Molti contenuti per acquirenti trattano la due diligence come se fosse solo un problema d'avvocato. Questo manca il punto.
Gli acquirenti devono capire che la due diligence riguarda anche l'abbinare la proprietà alla realtà della proprietà in cui si stanno effettivamente iscrivendo. Si tratta di trovare le domande che contano prima che si trasformino in rimpianti.
In termini reali, ciò può includere:
- se l'immobile è adatto all'uso previsto piuttosto che al solo uso immaginato
- se il complesso ti sembra a posto una volta superato lo stato d'animo vacanziero
- se i costi di gestione si adattano all'esperienza di proprietà che desideri
- se qualche scomoda verità è stata edulcorata nel marketing
- se l'operazione è ancora interessante dopo che sono state poste le domande più difficili
Una buona due diligence non uccide buoni acquisti. Elimina quelli deboli.
Checklist rapido di due diligence
Prima di versare una caparra o di spingersi troppo oltre, assicurati che le seguenti aree siano state adeguatamente considerate:
- La proprietà e la posizione del titolo sono chiare
- La descrizione della proprietà e ciò che viene venduto sono stati correttamente compresi
- Sono stati verificati carichi, debiti, restrizioni o passività
- La documentazione chiave della proprietà è stata esaminata
- Sono state prese in considerazione la complessa e comunitaria realtà dove pertinente
- I costi di gestione sono stati compresi, non ipotizzati
- Le ipotesi di locazione turistica sono state messe alla prova, non date per scontate
- La fattibilità del mutuo è intesa se è necessario un finanziamento
- Il rischio contrattuale e di deposito è compreso prima della firma
- Fondi, erogazione e preparazione delle fonti di finanziamento sono organizzati correttamente
Domande Frequenti sulla Due Diligence a Tenerife
Significa verificare i punti legali, documentali, finanziari e pratici che contano prima di impegnarsi nell'acquisto. Si tratta di capire sia se l'immobile può essere acquistato in sicurezza, sia se è effettivamente l'immobile giusto per l'uso previsto.
La due diligence dovrebbe iniziare prima che venga esposto denaro significativo. Gli acquirenti non dovrebbero trattare le fasi di prenotazione e deposito come se tutti i controlli importanti potessero attendere più tardi.
No. I controlli legali sono importanti, ma una buona due diligence include anche domande pratiche sulla proprietà, come i costi di gestione, le regole complesse, l'uso previsto, il rischio di mutuo e come la proprietà funzionerà effettivamente una volta che la si possiede.
Aiuta a chiarire la posizione registrata dell'immobile, inclusa la proprietà e le trascrizioni che potrebbero richiedere un'interpretazione nell'ambito della due diligence dell'acquirente.
Gli acquirenti di mutui devono capire che le prime conversazioni finanziarie non equivalgono a una posizione di prestito sicura. Devono inoltre comprendere il rischio del deposito, il rischio di valutazione e cosa succede se il creditore non procede alle condizioni previste.
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