Lopende kosten van eigendom in Tenerife

Gemeenschapskosten op Tenerife

VvE-bijdragen zijn de grootste variabele factor in je maandelijkse eigendomskostenplaatje, en het meest misbegrepen. Twee appartementen met dezelfde aankoopprijs kunnen zich in complexen bevinden met sterk uiteenlopende kostenstructuren.

Voor de meeste kopers in Zuid-Tenerife vallen de kosten in één van drie categorieën:

• Eenvoudig wooncomplex: ongeveer € 60 tot € 90 per maand. Een klein, eenvoudig appartementengebouw, geen zwembad of slechts een eenvoudig gedeeld zwembad, geen liften of slechts één, minimale aanleg van groen, bescheiden schoonmaak en beheer.
• Middenklassecomplex met faciliteiten: ongeveer 100€ tot 150€ per maand. Zwembad, liften, tuinen, regelbare schoonmaak, in sommige gevallen een afgesloten toegang, werkend reservefonds. Het standaardbedrag in de calculator hierboven valt in deze categorie.
• Aparthotel, luxe of faciliteitenrijk complex: € 200 tot € 400+ per maand. Receptie, beveiliging, meerdere zwembaden of verwarmde zwembaden, intensiever terreinonderhoud, soms spa- of gymfaciliteiten, soms een verhuurprogramma dat ter plaatse wordt beheerd. Sommige grotere luxecomplexen bevinden zich hier boven.

Het juiste bedrag dat je moet begroten, hangt volledig af van de categorie waarin het betreffende complex valt, en niet van een algemeen “gemiddelde”. Twee appartementen met dezelfde prijs van 300.000 € kunnen maandelijkse servicekosten hebben die 200 € of meer van elkaar verschillen, als je de complexen goed met elkaar vergelijkt.

Wat drijft de VvE-bijdragen op

Som hiervan ligt voor de hand – zwembaden, tuinen en receptiediensten kosten geld om te exploiteren. Soms is dat minder vanzelfsprekend. Het onderhoud van liften is een van de grotere onderschatte kostenposten: liften zijn duur om te inspecteren, te onderhouden, te moderniseren en uiteindelijk te vervangen, en een complex met drie of vier liften brengt doorgaans een aanzienlijk hogere bijdrage met zich mee dan een complex met slechts één lift, nog los van eventuele andere voorzieningen. Bij het vergelijken van schijnbaar vergelijkbare complexen is het aantal liften een van de eerste nuttige indicatoren voor waar de hoogte van de servicekosten waarschijnlijk zal liggen.

Wat gemeenschappelijke kosten meestal dekken

De gemeenschapsbijdragen worden vastgesteld door de vereniging van eigenaren (de vereniging van eigenaren) en bijdragen aan de gemeenschappelijke exploitatiekosten van het gebouw. Typische kostenposten zijn:

• schoonmaak en onderhoud van de gemeenschappelijke ruimtes
• onderhoud van zwembad en tuin
• onderhoud en inspectie van liften
• gezamenlijke opstalverzekering
• gezamenlijke elektriciteit en water
• beheerskosten van het gebouw
• bijdragen aan het wettelijk verplichte reservefonds (reservefonds)

Het reservefonds is volgens de Spaanse wet vastgesteld op minimaal 10% van de jaarlijkse begroting van de vereniging van eigenaren. Een goed geleide vereniging van eigenaren houdt meer dan dit bedrag aan en gebruikt het voor onvoorziene reparaties, zonder dat er buitengewone heffingen aan de eigenaren hoeven te worden opgelegd.

Derramas – buitengewone bijdragen, besloten door de eigenaren

A ongeluk is een buitengewone heffing die aan alle eigenaren in rekening wordt gebracht voor een specifiek project dat de gemeenschap heeft besloten uit te voeren – doorgaans een ingrijpende reparatie of verbetering die niet volledig kan worden gedekt door de reguliere bijdrage en het reservefonds. Veelvoorkomende voorbeelden zijn het vervangen van het dak, gevelwerkzaamheden, de modernisering van de lift, de renovatie van het zwembad of ingrijpende reparaties aan het leidingwerk.

Derramas zijn geen willekeurige opleggingen aan eigenaren. Ze worden voorgesteld tijdens de algemene ledenvergadering van de VvE, besproken en door de eigenaren zelf in stemming gebracht. Het resultaat weerspiegelt waarin de gemeenschap heeft afgesproken te willen investeren. Kopers moeten deze beschouwen als een normaal onderdeel van het deel uitmaken van een Spaanse eigenarenvereniging, en niet als een verborgen risico.

Dat gezegd hebbende, is de praktische realiteit dat de omvang en frequentie van 'derramas' afhangen van het complex. Een goed onderhouden complex met een gezond reservefonds en een gemeenschap die de loop der jaren continu heeft geïnvesteerd, zal doorgaans te maken krijgen met kleinere, minder frequent voorkomende 'derramas'. Een complex waarin te weinig is geïnvesteerd, of een complex dat het einde nadert van een grote vervangingscyclus (liften, daken, zwembadinstallaties), zal doorgaans grotere tegemoet kunnen zien. Een koper stapt hoe dan ook in de situatie zoals die zich op dat moment aandient, inclusief de beslissingen die de gemeenschap de komende jaren waarschijnlijk zal nemen.

Elektriciteit en water

Elektriciteit

Het elektriciteitsdistributienetwerk op Tenerife wordt beheerd door Endesa Distribución, de gereguleerde netwerkbeheerder die eigenaar is van de kabels. De kleinhandelsmarkt is echter een concurrerende markt. Eigenaren kunnen hun energieleverancier kiezen. De lever tak van Endesa blijft het meest gebruikelijk, maar Iberdrola, Octopus Energy, Repsol en anderen verkopen allemaal elektriciteit aan klanten op Tenerife, soms met materieel verschillende tariefstructuren, waaronder tijdgebonden varianten die gunstig kunnen zijn voor het gebruikspatroon van vakantiehuizen. Overstappen van leverancier is eenvoudig en heeft geen invloed op de netaansluiting zelf.

Ongeacht bij welke leverancier je bent aangesloten, bestaat de factuur meestal uit twee delen:

• De vaste kosten (afgenomen vermogen), dat per factureringsperiode wordt betaald, ongeacht het daadwerkelijke verbruik. Bij een gangbaar contractvermogen van 3,3 kW voor een appartement met één of twee slaapkamers komt dit neer op ongeveer 15 tot 18 euro per maand vóór het verbruik. De vaste kosten worden door verschillende leveranciers op iets andere wijze berekend.
• Verbruik, in rekening gebracht per verbruikte kWh. Voor een vakantieappartement dat weinig wordt gebruikt, komt hier vaak nog eens 5 tot 15 euro per maand bij. Bij een woning die fulltime bewoond wordt en waar in de zomer regelmatig airconditioning wordt gebruikt, kan het verbruik aanzienlijk stijgen.

Het praktische punt is dat een ongebruikt vakantieappartement nog steeds basale elektriciteitskosten met zich meebrengt door alleen al de vaste aansluitkosten, zelfs wanneer er niemand is. Kopers die een zeer sporadisch gebruik plannen, gaan er soms vanuit dat ze de stroomvoorziening volledig kunnen uitschakelen. In de praktijk houden ze het contract actief voor koelkasten, alarmen, automatische systemen en een comfortabele aankomst, en accepteren ze de vaste aansluitkosten als deel van de bezitskosten.

Water

Water in Tenerife wordt gefactureerd door de lokale leverancier, waarbij de meeste eigendommen in het zuiden van Tenerife worden geleverd door hetzij CIATF (Waterschap van Tenerife) of door het gemeentelijke waterbedrijf in hun specifieke gebied, zoals ASA in sommige districten. Rekeningen lopen via een tweemaandelijkse cyclus, niet maandelijks.

De structuur is vergelijkbaar met elektriciteit:

• De vaste kosten (servicekosten), wat ongeacht de consumptie geldt, doorgaans € 8 tot € 12 per tweemaandelijkse periode op een appartement.
• Verbruik, in rekening gebracht per kubieke meter. Bij een doorsnee appartement dat wordt gebruikt voor vakanties plus een bescheiden jaarlijks verbruik, bedragen de kosten vaak € 10 tot € 25 per tweemaandelijkse periode.

Voor een licht gebruikt appartement bedragen de waterkosten over het algemeen ongeveer €15 tot €25 per maand alles inbegrepen, in de meeste gevallen goedkoper dan elektriciteit. Grotere woningen, woningen met een privézwembad en woningen die permanent worden bewoond, vallen hoger uit.

Zoals hierboven vermeld, meten en factureren sommige complexen water via de gemeenschappelijke afrekening in plaats de direct door CIATF of de lokale leverancier. De eigenaar betaalt nog steeds voor het eigen gemeten verbruik – het is de factureringsroute die verschilt, niet de onderliggende kosten.

IBI en basura

IBI – de lokale onroerendgoedbelasting

IBI (Onroerendezaakbelasting) is de jaarlijkse onroerendezaakbelasting, geheven door het gemeentehuis (gemeentehuis) waar het pand zich bevindt. Het is conceptueel vergelijkbaar met de Britse council tax, hoewel de werking anders is; de IBI wordt berekend op basis van de kadastrale waarde van het pand, en niet op basis van het type pand of de bewoner.

De formule is simpel:

Kadastrale waarde × gemeentelijk IBI-tarief = jaarlijkse IBI-rekening

Het gemeentelijke tarief verschilt per gemeente. Voor Zuid-Tenerife zijn de belangrijkste tarieven ongeveer:

• Arona (Los Cristianos, Las Américas, Chayofa, Palm-Mar): ongeveer 0,59% aan kadastrale waarde
• Adeje (Costa Adeje, La Caleta, Callao Salvaje): ongeveer 0,55%
• Granadilla de Abona (El Médano, kant van Golf del Sur): ongeveer 0,5% tot 0,6%
• San Miguel de Abona (Amarilla Golf, kant Golf del Sur): ongeveer 0,551 TP3T
• Santa Cruz de Tenerife: ongeveer 0,6651 TP3T

De tarieven worden periodiek herzien door elke gemeente, dus het huidige bedrag voor een specifieke woning kan het beste worden bevestigd aan de hand van de meest recente IBI-rekening.

Hoe de rekening er daadwerkelijk uitziet in Los Cristianos

Voor een typisch appartement met één of twee slaapkamers in Los Cristianos ligt de jaarlijkse IBI-rekening meestal tussen € 170 en € 300. Dat is het praktische bereik dat ik het vaakst zie op de landgoederen waar ik mee werk.

De reden dat de rekening op dat bedrag uitkomt, ondanks het 0,59%-tarief van Arona, is dat de kadastrale waarde die voor de berekening van de IBI wordt gebruikt, aanzienlijk lager ligt dan de marktwaarde van het onroerend goed. Voor appartementen in Zuid-Tenerife liggen de kadastrale waarden doorgaans in de orde van grootte van 10% tot 25% aan marktwaarde, soms lager voor oudere panden waarvan de kadastrale waarden al vele jaren niet substantieel zijn herzien. Dat is veel lager dan kopers uit het VK of Noord-Europa meestal verwachten.

Uitgewerkt voorbeeld: IBI op een typisch appartement in Los Cristianos

Neem een appartement in Los Cristianos met een marktwaarde van 300.000 euro en een kadastrale waarde van 40.000 euro – een realistisch bedrag voor een appartement met één of twee slaapkamers in deze buurt. De berekening van de IBI, op basis van het tarief van 0,591 TP3T van Arona, komt uit op:

40.000 € × 0,59% = 236 € per jaar

Hetzelfde pand in verschillende gemeenten, bij dezelfde kadastrale veronderstelling:

De kadastrale waarde kan worden bevestigd op de meest recente IBI-rekening of via de openbare Catastro-zoekopdracht op catastro.hacienda.gob.es. Als een eigendom ingrijpend is gerenoveerd, of als de kadastrale waarde recenter is herzien, zal het bedrag zich aan de hogere kant van het typische bereik bevinden.

Basura – de lokale afvalstoffen- en rioolheffing

Basura is de jaarlijkse afvalstoffenheffing en rioolrechten die wordt geheven door de lokale gemeente. Typische bedragen voor een standaard appartement in Zuid-Tenerife zijn ongeveer:

• Arona: ongeveer € 78 tot € 90 per jaar
• Adeje ongeveer 60€ tot 80€ per jaar
• Granadilla de Abona ongeveer 70€ tot 90€ per jaar

Sommige gemeenten passen een toeslag toe van de Cabildo de Tenerife (eilandraad) die op dezelfde rekening verschijnt, afhankelijk van het jaar en de lokale regeling.

In veel appartementencomplexen in Zuid-Tenerife wordt de afvalstoffenheffing (basura) geïnd via de VvE-bijdrage (community fee) in plaats van dat deze direct door het gemeentehuis (ayuntamiento) aan elke eigenaar in rekening wordt gebracht. De VvE betaalt de rekening namens de eigenaren en de kosten worden doorberekend. Dit is een van de meest voorkomende bronnen van verwarring van het type “ik dacht dat dat inbegrepen was”: de basurakosten staan op het VvE-overzicht, maar worden betaald door de eigenaar en worden niet door de VvE gedragen. Zie de opmerking in de vorige paragraaf over wat “doorbelast via de VvE” daadwerkelijk betekent.

Zowel de IBI als het afvalwastoerisme is geen schokkend bedrag voor een doorsnee appartement, maar beide zouden in het jaarbudget moeten staan in plaats van pas na de oplevering te worden ontdekt.

Verzekering

Verzekering is niet de grootste eigendomskostenpost, maar het overslaan ervan is geen slimme besparing. Afhankelijk van het eigendom en hoe het wordt gebruikt, hebben eigenaren mogelijk een opstalverzekering, een inboedelverzekering of beide nodig.

Typische premies voor een appartement in Zuid-Tenerife liggen tussen € 150 en € 350 per jaar, afhankelijk van het dekkingsniveau, de waarde van het pand en de waarde van de inboedel. Villa's, grotere panden en panden die worden verhuurd als VV-vakantiewoning vallen meestal hoger uit.

Belasting voor niet-ingezetenden (Model 210)

Als u als niet-ingezetene een eigendom heeft op Tenerife, heeft u een jaarlijkse belastingaangifteverplichting bij de AEAT, zelfs als de woning niet wordt verhuurd. Dit wordt aangegeven via Modelo 210 in het Spaanse belastingstelsel voor niet-ingezetenen.

Voor een appartement van 300.000 euro met een kadastraal inkomen van 100.000 euro bedraagt het jaarlijkse bedrag ongeveer:

• € 209 per jaar voor een inwoner van de EU of EER
• € 264 per jaar voor een in Britse of andere niet-EU-ingezetene, na de Brexit

De belastingaangifte is gedaan per eigenaar, niet per object. Twee geregistreerde eigenaren op de título betekent twee afzonderlijke aangiften elk jaar, meestal met twee aparte gestoría-kosten.

De volledige berekeningsmethode, inclusief het imputatiepercentage, de uitsplitsing tussen EU- en niet-EU-tarieven, de timing van de brexit en wat er verandert als het pand wordt verhuurd, wordt behandeld op Belastingen bij de aankoop op Tenerife.

De kosten veranderen als u een vergunning voor vakantieverhuur (VV) heeft

Eigenaars met een VV (Vakantiewoning) vergunning om het eigendom te exploiteren als een vakantieverhuur voor korte termijn worden geconfronteerd met een aanzienlijk ander kostenplaatje dan niet-verhurende niet-ingezetenen. Drie veranderingen zijn het belangrijkst.

1. IGIC op 7% op basis van huurinkomsten

Inkomsten uit toeristische verhuur op korte termijn op de Canarische Eilanden zijn onderworpen aan IGIC tegen het algemene tarief van 7%. De eigenaar brengt 7% IGIC in rekening bovenop de prijs per nacht, int dit bedrag bij de gasten en draagt het af aan de Canarische belastingdienst. Langetermijnverhuur voor bewoning is vrijgesteld van IGIC; alleen kortetermijnverhuur aan toeristen, zoals toegestaan met een VV-vergunning, is hieraan onderworpen.

Model 210 verandert van jaarlijks naar per kwartaal

Voor een niet-verhuurde woning wordt Model 210 eenmaal per jaar ingediend op basis van het toegerekende inkomen. Zodra de woning wordt verhuurd, verandert het regime:

• Model 210 is ingediend kwartaal-, op basis van de werkelijke huurinkomsten
• EU/EER-ingezetenden betalen 19% op de nettohuuropbrengsten, na aftrek van toegestane kosten zoals VvE-bijdragen, onroerendezaakbelasting (IBI), verzekeringen, hypotheekrente, reparaties, afschrijving en beheerskosten die evenredig zijn aan het verhuurgebruik
• Niet-EU-ingezetenden (inclusief Britse ingezetenden na de brexit) betalen 24% op de bruto-huuropbrengsten, waarbij geen aftrek van kosten is toegestaan

De niet-EU-positie is materieel strenger dan die van de EU, omdat Britse verhuurders de kosten van het runnen van de verhuur niet kunnen verrekenen met het inkomen vóór belasting. Bij dezelfde huurinkomsten kan een Britse eigenaar uiteindelijk aanzienlijk meer aan IRNR betalen dan een in de EU gevestigde eigenaar voor hetzelfde pand zou doen.

3. Accountants- en nalevingskosten nemen toe

Omdat de aangiften per kwartaal in plaats van per jaar worden gedaan, en omdat de IGIC, IRNR en eventuele lokale toeristenbelasting allemaal moeten worden bijgehouden en ingediend, liggen de administratiekosten voor het beheren van een woning met een VV-vergunning aanzienlijk hoger dan voor een niet-verhurende niet-ingezetene. Typische kosten van een gestoría of accountant bedragen € 120 tot € 180 per kwartaal, soms meer, tegenover 100€ tot 200€ per jaar voor een belastingaangifte voor niet-verhurende niet-ingezetenen.

Merk op dat het verkrijgen van een nieuwe VV-vergunning op Tenerife nu extreem beperkt is onder Wet 6/2025 (van kracht sinds 13 december 2025). Het kostenplaatje hierboven is van toepassing op bestaande vergunde VV-woningen; als u koopt met het oog op een VV-vergunning, zie Vakantieverhuurlicenties (VV) op Tenerife eerste.