Coûts récurrents de la possession d'un bien immobilier à Tenerife

Frais de communauté à Tenerife

Les charges de copropriété constituent la variable la plus importante de votre budget mensuel de propriétaire, et la plus mal comprise. Deux appartements au même prix d'achat peuvent se situer dans des complexes aux structures de charges très différentes.

Pour la plupart des acheteurs du sud de Tenerife, les frais se situent dans l'une des trois catégories suivantes :

• Complexe résidentiel de base : environ 60 € à 90 € par mois. Un petit immeuble d'appartements simple, sans piscine ou doté seulement d'une piscine commune basique, sans ascenseur ou avec un seul, aux aménagements paysagers minimes, nécessitant un nettoyage et une gestion modestes.
• Complexe de moyenne gamme avec équipements : environ 100 € à 150 € par mois. Piscine, ascenseurs, jardins, nettoyage régulier, accès sécurisé dans certains cas, fonds de réserve opérationnel. Le chiffre par défaut dans le calculateur ci-dessus se situe dans cette tranche.
• Appart-hôtel, complexe de luxe ou haut de gamme : 200 € à 400 €+ par mois. Réception, sécurité, piscines multiples ou piscines chauffées, entretien des espaces verts plus intensif, parfois des installations de spa ou de salle de sport, parfois un programme de location géré sur place. Certains grands complexes de luxe se situent au-dessus de cela.

Le bon montant à budgétiser dépend entièrement de la catégorie dans laquelle se trouve le complexe immobilier en question, et non d'une quelconque “ moyenne ” générale. Deux appartements affichés au même prix de 300 000 € peuvent entraîner des charges de copropriété mensuelles qui diffèrent de 200 € ou plus une fois que l'on compare correctement les complexes.

Qu'est-ce qui fait augmenter les charges de copropriété

Certains de ces éléments sont évidents – les piscines, les jardins et les services de réception coûtent de l'argent à faire fonctionner. D'autres le sont moins. L'entretien des ascenseurs est l'un des principaux facteurs sous-estimés : les ascenseurs coûtent cher à inspecter, entretenir, moderniser et finalement remplacer, et un complexe doté de trois ou quatre ascenseurs affichera généralement des charges nettement plus élevées qu'un autre n'en comptant qu'un seul, et ce, avant même de prendre en compte d'autres installations. Lors de la comparaison de complexes apparemment similaires, le nombre d'ascenseurs est l'un des premiers indicateurs utiles du niveau probable des charges.

Ce que les charges de copropriété couvrent généralement

Les frais de copropriété sont approuvés par la association de copropriétaires (l'association des copropriétaires) et payer pour la gestion commune de l'immeuble. Les inclusions typiques sont :

• nettoyage et entretien des parties communes
• entretien de piscine et de jardin
• maintenance et inspection des ascenseurs
• assurance immeuble collectif
• électricité et eau collectives
• frais de syndic
• contributions au fonds de réserve légalement requis (fonds de réserve)

La loi espagnole fixe le montant minimum du fonds de réserve à 10% du budget annuel de la copropriété. Une copropriété bien gérée dispose d’une réserve supérieure à ce montant et l’utilise pour financer les réparations imprévues sans avoir à imposer de charges extraordinaires aux copropriétaires.

Cotisations exceptionnelles – décidées par les copropriétaires

A cotisation extraordinaire est une cotisation spéciale facturée à tous les copropriétaires pour un projet spécifique que la communauté a décidé d'entreprendre – généralement une réparation ou une amélioration majeure que les charges courantes et le fonds de réserve ne peuvent pas couvrir à eux seuls. Des exemples courants sont le remplacement de la toiture, les travaux de façade, la modernisation de l'ascenseur, la rénovation de la piscine ou d'importantes réparations de plomberie.

Les derramas ne sont pas des impositions arbitraires faites aux propriétaires. Elles sont proposées lors de l'assemblée générale de la copropriété, discutées et votées par les propriétaires eux-mêmes. Le résultat reflète ce que la copropriété a convenu de vouloir financer. Les acheteurs doivent les considérer comme un aspect normal de la vie au sein d'une communauté de propriétaires en Espagne, et non comme un risque caché.

Cela dit, la réalité pratique est que la taille et la fréquence des derramas dépendent du complexe. Un complexe bien entretenu, doté d'un fonds de réserve sain et d'une communauté qui a investi régulièrement au fil des ans, aura tendance à faire face à des derramas plus faibles et moins fréquentes. Un complexe qui a sous-investi, ou un autre qui approche de la fin d'un cycle d'équipements majeurs (ascenseurs, toitures, machinerie de piscine), aura tendance à en connaître de plus importantes. Un acheteur s'inscrit dans la situation réelle que présente le complexe, y compris les décisions que la communauté est susceptible de prendre dans les années à venir.

L'électricité et l'eau

L'électricité

Le réseau de distribution d'électricité à Ténérife est exploité par Endesa Distribución, le gestionnaire de réseau réglementé propriétaire des lignes. La fourniture au détail, en revanche, relève d'un marché concurrentiel. Les propriétaires peuvent choisir leur fournisseur d'électricité. Endesa reste le fournisseur le plus courant, mais Iberdrola, Octopus Energy, Repsol et d’autres fournissent également de l’électricité aux clients de Ténérife, parfois avec des structures tarifaires sensiblement différentes, notamment des variantes en fonction de l’heure de la journée qui peuvent être avantageuses pour les modes de consommation des résidences secondaires. Changer de fournisseur est simple et n’affecte pas le raccordement au réseau lui-même.

Quel que soit votre fournisseur, la facture se compose généralement de deux parties :

• L'abonnement (puissance souscrite), payée à chaque période de facturation, indépendamment de la consommation réelle. Pour un niveau de puissance souscrit typique de 3,3 kW pour un appartement d'une ou deux chambres, cela représente environ De 15 € à 18 € par mois avant toute consommation. Les différents fournisseurs facturent les frais fixes de manière légèrement différente.
• Consommation, facturé au kWh consommé. Pour un appartement de vacances peu utilisé, cela ajoute souvent 5 € à 15 € supplémentaires par mois. Pour un bien occupé à l'année avec une utilisation régulière de la climatisation en été, la consommation peut augmenter de manière significative.

Le point pratique est qu'un appartement de vacances inutilisé entraîne toujours un coût d'électricité de base lié uniquement à l'abonnement, même lorsque personne n'y est. Les acheteurs qui prévoient une utilisation très intermittente supposent parfois qu'ils peuvent couper complètement l'alimentation. En pratique, ils maintiennent le contrat actif pour les réfrigérateurs, les alarmes, les systèmes automatiques et pour faciliter leur retour, et acceptent l'abonnement comme faisant partie du coût de possession.

L'eau

L'eau à Tenerife est facturée par le fournisseur local, la plupart des propriétés du sud de Tenerife étant alimentées soit par CIATF (Consorcio de Aguas de Tenerife) ou par la compagnie des eaux municipale de leur secteur spécifique, telle que l'ASA dans certains districts. Les factures fonctionnent sur une cycle bimestriel, et non mensuel.

La structure est similaire à celle de l'électricité :

• L'abonnement (frais de service), qui s'applique indépendamment de la consommation, généralement 8 € à 12 € par période bimensuelle sur un appartement.
• Consommation, facturé au mètre cube. Pour un appartement type utilisé pour les vacances ainsi que pour une modeste occupation à l'année, la consommation ajoute souvent 10 € à 25 € par période bimensuelle.

Pour un appartement peu occupé, l'eau dans son ensemble tend à s'élever à environ 15 € à 25 € par mois tout compris, moins cher que l'électricité dans la plupart des cas. Les propriétés plus grandes, celles dotées d'une piscine privée et celles occupées à temps plein se situeront plus haut.

Comme indiqué ci-dessus, certains complexes mesurent et facturent l'eau via le relevé de la communauté plutôt que directement par le CIATF ou le fournisseur local. Le propriétaire paie toujours sa propre consommation mesurée – c'est le circuit de facturation qui diffère, et non le coût de base.

IBI et ordures ménagères

IBI – la taxe foncière locale

IBI (Taxe foncièreest la taxe foncière annuelle locale, perçue par la mairie (mairieoù se trouve la propriété. C'est l'équivalent local de la taxe d'habitation britannique dans le concept, bien que non dans la mécanique, l'IBI est calculé sur la valeur cadastrale de la propriété, et non sur le type de propriété ou l'occupant.

La formule est simple :

Valeur cadastrale × taux de l'IBI municipal = facture annuelle de l'IBI

Le taux municipal varie selon l'ayuntamiento. Pour le sud de Tenerife, les principaux taux sont approximativement :

• Arona (Los Cristianos, Las Américas, Chayofa, Palm-Mar) : environ 0,591 TP3T de valeur cadastrale
• Adeje (Costa Adeje, La Caleta, Callao Salvaje) : environ 0,551 TP3T
• Granadilla de Abona (El Médano, côté Golf del Sur) : entre environ 0,51 TP3T et 0,61 TP3T
• San Miguel de Abona (Amarilla Golf, côté Golf del Sur) : environ 0,551 TP3T
• Santa Cruz de Tenerife: environ 0,6651 TP3T

Les tarifs sont réexaminés périodiquement par chaque ayuntamiento, il est donc préférable de confirmer le montant actuel pour un bien spécifique à partir de la facture d'IBI la plus récente.

À quoi ressemble réellement l'addition à Los Cristianos

Pour un appartement typique d'une ou deux chambres à Los Cristianos, la facture annuelle de l'IBI se situe généralement entre 170 € et 300 €. C'est la portée pratique que je vois le plus souvent sur les propriétés avec lesquelles je travaille.

La raison pour laquelle le montant de la facture s'élève à ce niveau, malgré le taux de 0,591 TP3T appliqué par Arona, tient au fait que la valeur cadastrale utilisée pour le calcul de l'IBI est nettement inférieure à la valeur marchande du bien immobilier. Pour les appartements du sud de Ténérife, les valeurs cadastrales se situent généralement entre De 10% à 25% de valeur de marché, parfois moins élevée pour les biens plus anciens dont les valeurs cadastrales n'ont pas été réévaluées de manière significative depuis de nombreuses années. C'est beaucoup plus bas que ce à quoi les acheteurs venant du Royaume-Uni ou d'Europe du Nord s'attendent généralement.

Exemple concret : IBI pour un appartement typique à Los Cristianos

Prenons l'exemple d'un appartement à Los Cristianos d'une valeur de marché de 300 000 €, dont la valeur cadastrale s'élève à 40 000 € – un chiffre réaliste pour un appartement d'une ou deux chambres dans ce quartier. Le calcul de l'IBI, en appliquant le taux de 0,591 TP3T d'Arona, donne :

40 000 € × 0,59% = 236 € par an

La même propriété dans différents ayuntamientos, sur la même hypothèse cadastrale :

La valeur cadastrale peut être confirmée sur la facture d'IBI la plus récente ou via la recherche publique du Catastro sur catastro.hacienda.gob.es. Si un bien a fait l'objet de rénovations substantielles, ou si la valeur cadastrale a été révisée plus récemment, le chiffre se situera vers la tranche supérieure de la fourchette typique.

Basura – la taxe locale d'ordures ménagères et d'assainissement

La basura est la taxe annuelle de ramassage des ordures ménagères et des eaux usées émise par la mairie locale. Les chiffres typiques pour un appartement standard dans le sud de Ténérife sont approximativement :

• Arona: environ 78 € à 90 € par an
• Adeje environ 60 € à 80 € par an
• Granadilla de Abona environ 70 € à 90 € par an

Certaines municipalités appliquent une surcharge du Cabildo de Tenerife (conseil insulaire) qui apparaît sur la même facture, selon l'année et l'arrangement local.

Dans de nombreux complexes d'appartements du sud de Tenerife, la basura est collectée par le biais des charges de copropriété plutôt que d'être facturée directement à chaque propriétaire par l'ayuntamiento. La copropriété paie la facture au nom des propriétaires et le coût est répercuté. C'est l'une des sources de confusion les plus fréquentes du type “ je pensais que c'était compris ” : le coût de la basura figure sur le relevé de charges, mais il est payé par le propriétaire, et non pris en charge par la copropriété. Voir l'encadré de la section précédente sur ce que signifie réellement “ facturé par le biais de la copropriété ”.

Ni l'IBI ni la taxe sur les ordures ménagères ne représentent un montant choquant pour un appartement typique, mais tous deux devraient figurer dans le budget annuel plutôt que d'être découverts après l'achat.

Assurance

L'assurance n'est pas le coût de possession le plus élevé, mais s'en passer n'est pas une économie judicieuse. Selon le bien et son utilisation, les propriétaires peuvent avoir besoin d'une assurance habitation, d'une assurance mobilier, ou des deux.

Les primes typiques pour un appartement dans le sud de Tenerife se situent entre 150 € et 350 € par an, en fonction du niveau de couverture, de la valeur du bien et de la valeur du mobilier. Les villas, les grandes propriétés et les propriétés utilisées comme locations de vacances (VV) ont tendance à se situer plus haut.

Impôt sur les biens immobiliers des non-résidents (Modèle 210)

Si vous possédez un bien immobilier à Tenerife en tant que non-résident, vous avez une obligation de déclaration fiscale annuelle auprès de l'AEAT, même si le bien n'est pas loué. Celle-ci est effectuée par le biais du Modelo 210 dans le système fiscal espagnol pour les non-résidents.

Pour un appartement de 300 000 € avec une valeur cadastrale de 100 000 €, le chiffre annuel est d'environ :

• 209 € par an pour un résident de l'UE ou de l'EEE
• 264 € par an pour un résident du Royaume-Uni ou d'un autre pays hors UE, après le Brexit

La déclaration d'impôts est déposée par propriétaire, et non par propriété. Deux propriétaires enregistrés sur le título signifient deux déclarations distinctes chaque année, généralement avec deux honoraires de gestoría séparés.

La méthodologie de calcul complète, y compris le taux d'imputation, la ventilation entre l'UE et les pays hors UE, le calendrier du Brexit et ce qui change si le bien est loué, est abordée sur Impôts lors de l'achat à Tenerife.

Les coûts changent si vous avez une licence de location de vacances (VV)

Propriétaires avec un VV (Location de vacances) l'autorisation d'exploiter le bien en tant que location de vacances de courte durée présente une structure de coûts sensiblement différente de celle des non-résidents qui ne louent pas. Trois changements sont particulièrement importants.

1. IGIC à 7% sur les revenus locatifs

Les revenus de la location touristique de courte durée aux îles Canaries sont soumis à l'IGIC au taux général de 7%. Le propriétaire facture 7% d'IGIC en plus du tarif à la nuitée, perçoit ce montant auprès des clients et le verse à l'administration fiscale des Canaries. Les locations résidentielles de longue durée sont exonérées de l'IGIC ; seules les locations touristiques de courte durée, telles que celles autorisées par la licence VV, y sont soumises.

2. Le modèle 210 passe d'annuel à trimestriel

Pour un bien non loué, le modèle 210 est déposé une fois par an sur les revenus imputés. Une fois que le bien est loué, le régime change :

• Le modèle 210 est déposé trimestriel, sur les revenus locatifs réels
• Les résidents de l'UE/EEE paient 19% sur les revenus locatifs nets, après les dépenses déductibles telles que les frais de communauté, l'IBI, l'assurance, les intérêts hypothécaires, les réparations, l'amortissement et les frais de gestion proportionnels à l'utilisation locative
• Les résidents non-UE (y compris les résidents britanniques post-Brexit) paient 24% sur les revenus locatifs bruts, sans déduction de frais autorisée

La position des résidents hors UE est sensiblement plus sévère que celle de l'UE, car les propriétaires britanniques ne peuvent pas déduire les frais de gestion de la location de leurs revenus avant impôt. Pour un même revenu locatif, un propriétaire britannique peut finir par payer beaucoup plus d'IRNR qu'un propriétaire résident de l'UE pour le même bien.

3. Les coûts de comptabilité et de conformité augmentent

Comme les déclarations sont trimestrielles plutôt qu'annuelles, et qu'il faut suivre et soumettre l'IGIC, l'IRNR ainsi que toute taxe de séjour locale, les honoraires professionnels pour la gestion d'un bien sous licence VV sont nettement plus élevés que pour un non-résident ne louant pas son bien. Les frais typiques de gestoría ou de comptabilité s'élèvent à 120 € à 180 € par trimestre, parfois plus, contre 100 € à 200 € par an pour une déclaration de non-résident sans revenus locatifs.

Notez que l'obtention d'une nouvelle licence VV à Tenerife est désormais extrêmement restreinte en vertu de la loi 6/2025 (en vigueur depuis le 13 décembre 2025). Le profil des coûts ci-dessus s'applique aux biens immobiliers disposant déjà d'une licence VV ; si vous achetez dans l'optique d'obtenir une licence VV, consultez Licences de location de vacances (VV) à Tenerife premier.