Běžné náklady na vlastnictví nemovitosti na Tenerife

Poplatky za komunitu na Tenerife

Poplatky společenství vlastníků jsou zdaleka největší proměnnou ve vašich měsíčních nákladech na vlastnictví a zároveň tou nejméně chápanou. Dva apartmány se stejnou kupní cenou se mohou nacházet v komplexech s velmi odlišnou strukturou poplatků.

Pro většinu kupujících na jihu Tenerife spadají poplatky do jedné ze tří kategorií:

• Základní rezidenční komplex: přibližně 60 € až 90 € za měsíc. Malý, jednoduchý bytový dům, bez bazénu nebo jen s jednoduchým společným, bez výtahů nebo jen s jedním, minimální úprava zeleně, skromný úklid a administrativa.
• Komplex střední kategorie s vybavením: přibližně 100–150 € za měsíc. Bazén, výtahy, zahrady, pravidelný úklid, v některých případech uzavřený areál, fungující fond oprav. Výchozí hodnota v kalkulačce výše spadá do této kategorie.
• Apart-hotel, luxusní komplex nebo komplex s bohatým vybavením: 200 € až 400 € a více za měsíc. Recepce, ostraha, několik bazénů nebo vyhřívané bazény, intenzivnější údržba pozemků, někdy lázeňské či posilovací zařízení, někdy program pronájmu spravovaný přímo v místě. Některé větší luxusní komplexy jsou na tom ještě o úroveň výše.

Správná částka, kterou je třeba počítat do rozpočtu, závisí výhradně na tom, do jaké cenové kategorie konkrétní komplex spadá, a nikoli na nějakém obecném “průměru”. Dva byty se stejnou cenou 300 000 € mohou mít měsíční poplatky za správu, které se liší o 200 € nebo více, jakmile tyto komplexy řádně porovnáte.

Co způsobuje růst poplatků za správu domu

Některé z těchto nákladů jsou zřejmé – provoz bazénů, zahrad a recepčních služeb něco stojí. Jiné věci už tak zřejmé nejsou. Údržba výtahů patří mezi nejčastěji podceňované faktory: kontrola, servis, modernizace a případně výměna výtahů jsou nákladné, a komplex se třemi nebo čtyřmi výtahy má obvykle výrazně vyšší poplatky než ten s jediným výtahem, a to ještě před zohledněním jakýchkoli dalších zařízení. Při srovnávání zdánlivě podobných komplexů je počet výtahů jedním z prvních užitečných ukazatelů toho, na jaké úrovni se poplatek pravděpodobně bude pohybovat.

Co obvykle pokrývají poplatky za správu domu (nebo komunitní poplatky)

Poplatky společenství vlastníků jsou schváleny společenství vlastníků jednotek (sdružení vlastníků) a hradit náklady na společný provoz budovy. Mezi typické položky patří:

• čištění a údržba společných prostor
• údržba bazénu a zahrady
• údržba a revize výtahů
• pojištění společných prostor domu
• společná elektřina a voda
• poplatky za správu budovy
• příspěvky do zákonem povinného rezervního fondurezervní fond)

Španělský zákon stanoví, že rezervní fond musí činit minimálně 10% ročního rozpočtu společenství vlastníků. Dobře spravované společenství vlastníků má v rezervním fondu vyšší částku a využívá ji na neplánované opravy, aniž by bylo nutné ukládat vlastníkům mimořádné příspěvky.

Derramas – mimořádné příspěvky, o nichž rozhodují vlastníci

A příspěvek jedná se o mimořádný příspěvek, který se vybírá od všech vlastníků na konkrétní projekt, o jehož realizaci se společenství vlastníků rozhodlo – obvykle jde o rozsáhlou opravu nebo modernizaci, kterou nelze pokrýt pouze z běžného poplatku a rezervního fondu. Mezi běžné příklady patří výměna střechy, práce na fasádě, modernizace výtahu, rekonstrukce bazénu nebo rozsáhlé opravy vodovodního potrubí.

Derramas nejsou svévolnými poplatky uvalenými na vlastníky. Jsou navrženy na valné hromadě společenství vlastníků, projednány a odhlasovány samotnými vlastníky. Výsledek odráží to, do čeho se společenství dohodlo investovat. Kupující by je měli vnímat jako běžnou součástí vlastnictví nemovitosti ve španělském společenství vlastníků, nikoli jako skryté riziko.

Praktická realita je však taková, že výše a četnost derram se liší v závislosti na konkrétním komplexu. Dobře udržovaný komplex s dostatečným rezervním fondem a společenstvím vlastníků, které v průběhu let pravidelně investovalo, bude obvykle čelit nižším a méně častým derramám. Komplex, do kterého se investovalo nedostatečně, nebo který se blíží ke konci hlavního cyklu obnovy vybavení (výtahy, střechy, technické zařízení bazénu), bude čelit spíše vyšším příspěvkům. Kupující se stává součástí situace, jakou komplex ve skutečnosti představuje, včetně rozhodnutí, která společenství pravděpodobně učiní v následujících letech.

Elektřina a voda

Elektřina

Distribuční elektrická síť na Tenerife je provozována společností Endesa Distribución, regulovaným provozovatelem sítě, který vlastní vedení. Strana maloobchodního prodeje je však konkurenčním trhem. Vlastníci si mohou zvolit svého dodavatele. Maloobchodní prodej společnosti Endesa zůstává nejběžnější, ale Iberdrola, Octopus Energy, Repsol a další prodávají elektřinu zákazníkům na Tenerife, často s výrazně odlišnými strukturami tarifů, včetně variant závislých na denní době, které mohou vyhovovat vzorcům užívání rekreačních domů. Změna dodavatele je snadná a nemá vliv na samotné připojení k síti.

Bez ohledu na to, u kterého dodavatele jste, se účet obvykle skládá ze dvou částí:

• Stálá platba (smlouvaný výkon), placený v každém fakturačním období bez ohledu na skutečnou spotřebu. Pro typickou smluvní hladinu 3,3 kW u jedno nebo dvoupokojového bytu to vychází přibližně na 15 až 18 € měsíčně před jakoukoli spotřebou. Jednotliví dodavatelé stanovují paušální poplatky mírně odlišně.
• Spotřeba, účtováno za spotřebovanou kWh. U málo využívaného prázdninového apartmánu to často přidává dalších 5 až 15 € měsíčně. U trvale obydlené nemovitosti s pravidelným používáním klimatizace v létě může spotřeba výrazně vzrůst.

Praktickým úskalím je, že nevyužívaný rekreační apartmán má i nadále základní náklady na elektřinu plynoucí pouze ze stálých plateb, a to i když tam nikdo není. Kupující, kteří plánují velmi občasné využívání, si někdy představují, že mohou dodávku elektřiny zcela vypnout. V praxi si však smlouvu ponechávají aktivní kvůli lednicím, alarmům, automatickým systémům a pohodlnému příjezdu a stálé platby akceptují jako součást nákladů na vlastnictví.

Voda

Vodu na Tenerife účtuje místní dodavatel, přičemž většinu nemovitostí na jihu Tenerife zásobuje buď CIATF (Vodní konsorcium Tenerife) nebo obecní vodárenskou společností v jejich konkrétní oblasti, jako je ASA v některých okresech. Účty chodí na dvojměsíční cyklus, nikoliv měsíční.

Struktura je podobná elektřině:

• Stálá platba (servisní poplatek), který platí bez ohledu na spotřebu, obvykle 8 € až 12 € za dvouměsíční období na byt.
• Spotřeba, účtováno za metr krychlový. U typického apartmánu využívaného pro dovolené a s mírným celoročním provozem spotřeba obvykle přidává 10 € až 25 € za dvouměsíční období.

U málo používaného bytu se celková spotřeba vody obvykle pohybuje kolem 15 € až 25 € měsíčně vše v ceně, ve většině případů nižší než elektřina. Větší nemovitosti, nemovitosti se soukromými bazény a nemovitosti využívané na plný úvazek budou vycházet dráže.

Jak je uvedeno výše, některé komplexní objekty měří a účtují vodu prostřednictvím komunitního vyúčtování namísto přímého měření ze strany CIATF nebo místního dodavatele. Vlastník stále platí za svou vlastní naměřenou spotřebu – liší se způsob fakturace, nikoli samotné náklady.

IBI a poplatek za odvoz odpadu

IBI – daň z nemovitosti

IBI (Daň z nemovitostí) je roční místní daň z nemovitosti, kterou vybírá radnice (radnice) kde se nemovitost nachází. Koncepčně jde o místní obdobu britské daně z nemovitosti (council tax), i když mechanismem se liší – IBI se vypočítává z katastrální hodnoty nemovitosti, nikoli podle typu nemovitosti nebo jejího obyvatele.

Vzorec je jednoduchý:

Katastrální hodnota × obecní sazba daně IBI = roční daňový výměr IBI

Místní poplatek se liší podle jednotlivých radnic. Pro jižní Tenerife se hlavní sazby pohybují zhruba takto:

• Arona (Los Cristianos, Las Américas, Chayofa, Palm-Mar): přibližně 0,591 TP3T katastrální hodnoty
• Adeje (Costa Adeje, La Caleta, Callao Salvaje): přibližně 0,551 TP3T
• Granadilla de Abona (El Médano, strana Golf del Sur): přibližně 0,5% až 0,6%
• San Miguel de Abona (Amarilla Golf, strana Golf del Sur): přibližně 0,551 TP3T
• Santa Cruz de Tenerife: přibližně 0,6651 TP3T

Sazby jsou jednotlivými ayuntamientos pravidelně přezkoumávány, takže aktuální částku pro konkrétní nemovitost je nejlepší ověřit z nejnovějšího vyúčtování daně IBI.

Jak účet v Los Cristianos ve skutečnosti vypadá

U typického bytu s jednou nebo dvěma ložnicemi v Los Cristianos se roční částka za daň z nemovitostí (IBI) obvykle pohybuje mezi 170 € a 300 €. To je praktický rozsah, který vidím nejčastěji na pozemcích, se kterými pracuji.

Důvodem, proč se výše daně pohybuje právě na této úrovni, a to i přes Aronovu sazbu 0,591 TP3T, je skutečnost, že katastrální hodnota použitá pro výpočet daně z nemovitostí (IBI) je výrazně nižší než tržní hodnota nemovitosti. U bytů na jižním Tenerife se katastrální hodnoty obvykle pohybují v rozmezí 10% až 25% tržní hodnoty, někdy nižší u starších nemovitostí, jejichž katastrální hodnoty nebyly po mnoho let podstatně revidovány. To je mnohem méně, než kupující přicházející z Velké Británie nebo severní Evropy obvykle očekávají.

Řešený příklad: IBI u typického apartmánu v Los Cristianos

Vezměme si byt v Los Cristianos s tržní hodnotou 300 000 € a katastrální hodnotou 40 000 € – což je reálná částka pro byt s jednou nebo dvěma ložnicemi v této lokalitě. Výpočet daně IBI při použití sazby 0,59% v obci Arona vychází na:

40 000 € × 0,59% = 236 € ročně

Stejná nemovitost v různých obcích (ayuntamientos), za stejného katastrálního předpokladu:

Katastrální hodnotu lze potvrdit na nejaktuálnějším účtu za daň IBI nebo prostřednictvím veřejného vyhledávání v katastru na adrese catastro.hacienda.gob.es. Pokud byla nemovitost podstatně zrekonstruována nebo pokud byla katastrální hodnota přehodnocena v nedávné době, bude tato hodnota na vyšší hranici obvyklého rozmezí.

Basura – místní poplatek za odvoz odpadu a stočné

Basura je roční poplatek za odvoz odpadu a stočné, který vybírá místní radnice (ayuntamiento). Typické částky za standardní apartmán na jihu Tenerife se pohybují přibližně takto:

• Arona: kolem 78 € až 90 € za rok
• Adeje přibližně 60 € až 80 € za rok
• Granadilla de Abona kolem 70 € až 90 € za rok

Některé obce uplatňují přirážku ostrovní rady Cabildo de Tenerife, která se objevuje na stejném vyúčtování, v závislosti na roce a místní dohodě.

V mnoha apartmánových komplexech na jižním Tenerife se poplatky za odvoz odpadu (basura) vybírají prostřednictvím příspěvků do fondu společenství vlastníků (comunidad), namísto toho, aby je městský úřad (ayuntamiento) fakturoval každému vlastníkovi přímo. Společenství zaplatí účet jménem vlastníků a tyto náklady jsou na ně přefakturovány. To je jeden z nejčastějších zdrojů nedorozumění typu “myslel(a) jsem, že je to v ceně” – poplatek za basura je sice uveden na vyúčtování společenství, ale platí ho vlastník, nikoli společenství ze svých prostředků. Viz poznámka v předchozí části o tom, co “fakturace prostřednictvím společenství” ve skutečnosti znamená.

Ani IBI, ani odvoz odpadu nepředstavují u běžného bytu šokující částku, ale obě položky by měly být součástí ročního rozpočtu a ne až překvapením po dokončení.

Pojištění

Pojištění není tou největší náklady na vlastnictví, ale jeho vynechání není chytrá úspora. V závislosti na nemovitosti a způsobu jejího užívání mohou majitelé potřebovat pojištění nemovitosti, pojištění domácnosti, nebo obojí.

Obvyklé pojistné za byt na jihu Tenerife se pohybuje mezi 150 € a 350 € za rok, v závislosti na úrovni krytí, hodnotě nemovitosti a hodnotě vybavení. Vily, větší nemovitosti a nemovitosti pronajímané jako prázdninové domy VV se obvykle pohybují výše.

Daň z nemovitosti pro nerezidenty (formulář 210)

Pokud vlastníte nemovitost na Tenerife jako nerezident, máte každoroční povinnost podat daňové přiznání u AEAT, a to i v případě, že nemovitost není pronajímána. To se podává prostřednictvím formuláře Modelo 210 v rámci španělského daňového systému pro nerezidenty.

Pro byt v hodnotě 300 000 € s katastrální hodnotou 100 000 € je roční částka přibližně:

• 209 € za rok pro obyvatele EU nebo EHP
• 264 € za rok pro rezidenta Spojeného království nebo jiné země mimo EU, po Brexitu

Daňové přiznání je podáno na majitele, nikoliv na nemovitost. Dva registrovaní vlastníci na dokumentu título znamenají dvě samostatná podání každý rok, obvykle se dvěma samostatnými poplatky za gestorii.

Kompletní metodika výpočtu, včetně míry imputace, rozdělení poměru mezi EU a mimo EU, načasování Brexitu a toho, co se změní, pokud je nemovitost pronajímána, je uvedena na Daně při nákupu na Tenerife.

Náklady se mění, pokud máte licenci na pronájem pro dovolenou (VV)

Majitelé s VV (Rekreační dům) povolení k provozování nemovitosti jako krátkodobého prázdninového pronájmu čelí výrazně odlišné nákladové struktuře než nepronajímající nerezidenti. Na třech změnách záleží nejvíce.

1. IGIC na úrovni 7% z příjmů z pronájmu

Příjmy z krátkodobých turistických pronájmů na Kanárských ostrovech podléhají dani IGIC v základní sazbě 7%. Majitel účtuje k ceně za noc daň IGIC ve výši 7%, vybírá ji od hostů a odvádí ji kanárskému daňovému úřadu. Dlouhodobé pronájmy k bydlení jsou od daně IGIC osvobozeny; tato daň se vztahuje pouze na krátkodobé turistické pronájmy, jaké povoluje licence VV.

Změny u formuláře Modelo 210 z ročního na čtvrtletní

U nemovitosti, která se pronajímá, se formulář Modelo 210 podává jednou ročně z titulu připsaného příjmu. Jakmile je nemovitost pronajata, režim se mění:

• Formulář 210 se podává čtvrtletní, ze skutečného příjmu z pronájmu
• obyvatelé EU/EHP platí 19% z čistých příjmů z pronájmu, po odpočtu povolených výdajů, jako jsou poplatky společenství vlastníků, daň IBI, pojištění, úroky z hypotéky, opravy, odpisy a náklady na správu poměrně odpovídající době pronájmu
• Obyvatelé států mimo EU (včetně obyvatel Spojeného království po brexitu) platí 24% z hrubých příjmů z pronájmu, přičemž nejsou povoleny žádné odpočty výdajů

Pozice nečlenů EU je podstatně přísnější než pozice členů EU, protože britští pronajímatelé nemohou započíst náklady na provoz pronájmu proti příjmům před zdaněním. Při stejném příjmu z pronájmu může britský vlastník nakonec zaplatit výrazně vyšší daň IRNR, než jakou by na téže nemovitosti zaplatil vlastník s bydlištěm v EU.

3. Náklady na účetnictví a plnění předpisů rostou

Vzhledem k tomu, že hlášení jsou čtvrtletní namísto ročních, a protože je nutné sledovat a odvádět daň IGIC, IRNR a případnou místní turistickou daň, jsou odborné poplatky za správu nemovitosti s licencí VV podstatně vyšší než u nepronajímaného nerezidenta. Obvyklé náklady na gestorii nebo účetního se pohybují 120 € až 180 € čtvrtletně, někdy více, oproti 100 € až 200 € ročně za podání pro nerezidenta, který nepronajímá.

Upozorňujeme, že získání nové licence VV na Tenerife je nyní v důsledku zákona Ley 6/2025 (účinného od 13. prosince 2025) extrémně omezeno. Výše uvedený přehled nákladů se vztahuje na stávající nemovitosti s licencí VV; pokud kupujete nemovitost s úmyslem získat licenci VV, viz Licence na prázdninové pronájmy (VV) na Tenerife první.