Koszty bieżące posiadania nieruchomości na Teneryfie

Opłaty wspólnotowe na Teneryfie

Opłaty wspólnotowe są największą pojedynczą zmienną w miesięcznym bilansie utrzymania nieruchomości i zarazem najbardziej źle rozumianą. Dwa apartamenty w tej samej cenie zakupu mogą znajdować się w kompleksach o zupełnie odmiennych strukturach opłat.

Dla większości nabywców z południowego Teneryfy opłaty mieszczą się w jednym z trzech przedziałów:

• Podstawowy kompleks mieszkaniowy: od około 60€ do 90€ miesięcznie. Mały, prosty blok mieszkalny, bez basenu lub tylko z podstawowym wspólnym, bez wind lub z jedną, minimalna architektura krajobrazu, skromne sprzątanie i administracja.
• Kompleks o średnim standardzie z udogodnieniami: około 100€ do 150€ miesięcznie. Basen, windy, ogrody, regularne sprzątanie, w niektórych przypadkach dostęp z ograniczeniem wstępu, fundusz remontowy. Domyślna wartość w powyższym kalkulatorze mieści się w tym przedziale.
• Apart-hotel, luksusowy obiekt lub kompleks z bogatym zapleczem: od 200 do 400 euro i więcej miesięcznie. Recepcja, ochrona, wiele basenów lub baseny podgrzewane, bardziej intensywna pielęgnacja terenu, czasami zaplecze spa lub siłowni, czasami zarządzany program wynajmu działający na miejscu. Niektóre większe luksusowe kompleksy stoją wyżej niż ten.

Odpowiednia kwota do uwzględnienia w budżecie zależy całkowicie od tego, w jakim przedziale znajduje się konkretne osiedle, a nie od jakiejkolwiek ogólnej “średniej”. Dwa apartamenty w tej samej cenie 300 000 euro mogą wiązać się z miesięcznymi opłatami wspólnotowymi różniącymi się o 200 euro lub więcej, gdy dokładnie porówna się oba kompleksy.

Co powoduje wzrost opłat wspólnotowych

Część z tych kosztów jest oczywista – utrzymanie basenów, ogrodów i usług recepcyjnych wiąże się z wydatkami. Inne już niekoniecznie. Konserwacja wind jest jednym z bardziej niedocenianych czynników: przeglądy, serwis, modernizacja i ostatecznie wymiana wind są kosztowne, a kompleks z trzema lub czterema windami zazwyczaj wiąże się ze znacznie wyższą opłatą niż ten z jedną windą, nawet przed uwzględnieniem innych udogodnień. Porównując pozornie podobne kompleksy, liczba wind jest jednym z pierwszych przydatnych wskaźników pozwalających oszacować, na jakim poziomie prawdopodobnie ukształtuje się opłata.

Co zazwyczaj obejmują opłaty wspólnotowe

Opłaty wspólnotowe są ustalane przez wspólnota właścicieli i opłacają wspólne utrzymanie budynku. Typowe elementy obejmują:

• sprzątanie i konserwacja części wspólnych
• konserwacja basenu i ogrodu
• konserwacja i przeglądy wind
• ubezpieczenie budynku wielorodzinnego
• prąd i woda w częściach wspólnych
• opłaty za zarządcę budynku
• wpłaty na fundusz rezerwowy wymagany przez prawofundusz rezerwowy)

Zgodnie z hiszpańskim prawem wysokość funduszu rezerwowego wynosi co najmniej 10% rocznego budżetu wspólnoty mieszkaniowej. Dobrze zarządzana wspólnota dysponuje kwotą wyższą niż ta i wykorzystuje ją na nieplanowane naprawy, unikając w ten sposób konieczności nakładania na właścicieli nadzwyczajnych opłat.

Derramas – nadzwyczajne składki decydowane przez właścicieli

A składka jest to specjalna opłata nakładana na wszystkich właścicieli na potrzeby konkretnego projektu, który wspólnota postanowiła zrealizować – zazwyczaj chodzi o poważną naprawę lub modernizację, której nie da się sfinansować wyłącznie ze standardowych opłat i funduszu rezerwowego. Typowymi przykładami są wymiana dachu, prace związane z fasadą, modernizacja windy, remont basenu lub poważne naprawy instalacji wodno-kanalizacyjnej.

Derramas nie są arbitralnymi nakładami na właścicieli. Są one proponowane na corocznym zgromadzeniu ogólnym wspólnoty, omawiane i poddawane pod głosowanie przez samych właścicieli. Wynik odzwierciedla to, w co wspólnota zgodziła się zainwestować. Kupujący powinni traktować je jako normalną część bycia częścią hiszpańskiej wspólnoty właścicieli, a nie jako ukryte ryzyko.

Niemniej jednak w praktyce wysokość i częstotliwość opłat derrama zależą od konkretnego osiedla. Dobrze utrzymane osiedle, dysponujące solidnym funduszem rezerwowym oraz społecznością, która przez lata konsekwentnie inwestowała, zazwyczaj boryka się z niższymi i rzadszymi opłatami derrama. Kompleks, w który zainwestowano zbyt mało, lub taki, który zbliża się do końca cyklu eksploatacji głównych elementów wyposażenia (windy, dachy, instalacja basenowa), będzie zazwyczaj narażony na wyższe opłaty. Nabywca staje się częścią sytuacji, jaką faktycznie prezentuje dany kompleks, w tym decyzji, jakie wspólnota prawdopodobnie podejmie w nadchodzących latach.

Prąd i woda

Energia elektryczna

Sieć dystrybucji energii elektrycznej na Teneryfie jest obsługiwana przez Endesa Distribución, regulowanego operatora sieci będącego właścicielem linii przesyłowych. Z kolei strona sprzedaży detalicznej jest rynkiem konkurencyjnym. Właściciele nieruchomości mogą wybrać swojego sprzedawcę detalicznego. Sprzedaż detaliczna Endesa pozostaje najpopularniejsza, ale Iberdrola, Octopus Energy, Repsol i inni również sprzedają energię elektryczną klientom na Teneryfie, czasami ze znacznie różniącymi się strukturami taryfowymi, w tym wariantami uwzględniającymi pory dnia, które mogą sprzyjać wzorcom użytkowania domów wakacyjnych. Zmiana dostawcy jest prosta i nie wpływa na samo przyłącze do sieci.

Niezależnie od tego, z jakim dostawcą jesteś, rachunek zazwyczaj składa się z dwóch części:

• Opłata stała (moc umowna), płatna w każdym okresie rozliczeniowym bez względu na faktyczne zużycie. W przypadku typowej umownej mocy przyłączeniowej wynoszącej 3,3 kW dla mieszkania z jedną lub dwiema sypialniami daje to około od 15 do 18 euro miesięcznie przed jakimkolwiek zużyciem. Różni dostawcy ustalają ceny opłat stałych nieco inaczej.
• Konsumpcja, opłata pobierana jest za zużyte kWh. W przypadku rzadko używanego apartamentu wakacyjnego dociąga to często kolejne 5 do 15 euro miesięcznie. W przypadku nieruchomości zamieszkałej na stałe, z regularnym korzystaniem z klimatyzacji latem, zużycie może istotnie wzrosnąć.

Praktyczna kwestia jest taka, że w nieużywanym apartamencie wakacyjnym nadal ponosi się podstawowe koszty energii elektrycznej wynikające samej opłaty stałej, nawet gdy nikogo tam nie ma. Kupujący planujący bardzo sporadyczne użytkowanie czasami zakładają, że mogą całkowicie odłączyć zasilanie. W praktyce utrzymują umowę aktywną ze względu na lodówki, alarmy, systemy automatyki i wygodę po przyjeździe, akceptując opłatę stałą jako część kosztów utrzymania.

Woda

Opłaty za wodę pobiera dostawca świadczący usługi dla gminy lub spółdzielnia, w której kompleks posiada system współdzielenia rachunków. Informacje o dostawcy i cyklu rozliczania płatności można znaleźć w najnowszym rachunku za wodę pobranych przez nieruchomość.

Struktura jest podobna do elektryczności:

• Opłata stała (opłata za usługę), która ma zastosowanie niezależnie od poziomu konsumpcji, zazwyczaj 8 EUR do 12 EUR za okres dwumiesięczny na mieszkanie.
• Konsumpcja, rozliczane za metr sześcienny. W przypadku typowego apartamentu używanego na wakacje oraz w celach skromnego całorocznego utrzymania, zużycie wynosi często od 10€ do 25€ za okres dwumiesięczny.

W przypadku rzadko używanego mieszkania, rachunki za wodę jako całość zazwyczaj wynoszą około 15 € do 25 € miesięcznie wszystko w cenie, w większości przypadków taniej niż prąd. Większe nieruchomości, nieruchomości z prywatnymi basenami oraz nieruchomości użytkowane przez cały rok będą droższe.

Jak wspomniano powyżej, niektóre kompleksy pobierają opłaty za wodę za pośrednictwem spółdzielni mieszczącą się w danym budynku, zamiast bezpośrednio od lokalnego dostawcy wody. Właściciel nadal płaci za własne zużycie wody – różni się jedynie sposób rozliczania, a nie sama cena.

IBI i wywóz śmieci

IBI – podatek od nieruchomości

IBI (Podatek od nieruchomości) to roczny lokalny podatek od nieruchomości, pobierany przez urzędy miejskie (urząd miasta) na której znajduje się nieruchomość. Jest to lokalny odpowiednik brytyjskiego podatku council tax pod względem koncepcji, choć nie mechaniki – IBI oblicza się na podstawie wartości katastralnej nieruchomości, a nie jej rodzaju lub osoby mieszkańca.

Wzór jest prosty:

Wartość katastralna × stawka podatku IBI gminy = roczny rachunek IBI

Stawka miejska różni się w zależności od urzędu gminy (ayuntamiento). W przypadku południowego Teneryfy główne stawki wynoszą w przybliżeniu:

• Arona (Los Cristianos, Las Américas, Chayofa, Palm-Mar): około 0,591 TP3T wartości katastralnej
• Adeje (Costa Adeje, La Caleta, Callao Salvaje): około 0,551 TP3T
• Granadilla de Abona (El Médano, strona Golf del Sur): około 0,51 TP3T do 0,61 TP3T
• San Miguel de Abona (Amarilla Golf, strona Golf del Sur): około 0,551 TP3T
• Santa Cruz de Tenerife: około 0,6651 TP3T

Stawki są okresowo weryfikowane przez każdy urząd gminy (ayuntamiento), dlatego aktualną kwotę dla konkretnej nieruchomości najlepiej sprawdzić na ostatnim rachunku podatku IBI.

Tak naprawdę wygląda rachunek w Los Cristianos

W przypadku typowego apartamentu z jedną lub dwiema sypialniami w Los Cristianos roczny podatek IBI wynosi zazwyczaj między 170 € i 300 €. To jest praktyczny zasięg, jaki najczęściej widzę na nieruchomościach, z którymi pracuję.

Wartości katastralne mogą być znacznie niższe od aktualnych wartości rynkowych, jednak nie istnieje jeden procentowy wskaźnik, który powinien być wykorzystywany przez kupujących do celów budżetowania. Warto przyjrzeć się faktycznej fakturze IBI nieruchomości, zamiast szacować jej wartość katastralną na podstawie ceny oferty lub ceny zakupu.

Przykładowy przykład: IBI na mieszkaniu w Los Cristianos

Na przykład, zakup mieszkania o wartości katastralnej 40 000 euro za 300 000 euro. Przy założeniu stopy IBI wynoszącej 0,59% i bez żadnych obniżek lub rabatów, obliczenie wygląda następująco:

40 000 € × 0,59% = 236 € rocznie

Ta sama nieruchomość w różnych gminach, przy tym samym stanie katastralnym:

Wartość katastrofalna jest podana na rachunku IBI i jest to informacja chroniona dostępna dla właścicieli lub upoważnionych przedstawicieli za pośrednictwem Katastrofa. To jest coś innego niż wartość referencyjna stosowany w przypadku niektórych podatków od przenoszenia własności.

Basura – lokalna opłata za wywóz śmieci i odpady ściekowe

Basura to roczna opłata za wywóz śmieci i odpady komunalne, pobierana przez lokalny urząd gminy (ayuntamiento). Typowe kwoty dla standardowego apartamentu na południu Teneryfy wynoszą w przybliżeniu:

• Arona: około 78€ do 90€ rocznie
• Adeje około 60€ do 80€ rocznie
• Granadilla de Abona około 70€ do 90€ rocznie

Niektóre gminy stosują dopłatę Rady Wyspy Teneryfy (Cabildo de Tenerife), która pojawia się na tym samym rachunku, w zależności od roku i lokalnych ustaleń.

W wielu kompleksach apartamentów na południowym Teneryfie opłaty za wywóz śmieci (basura) są pobierane w ramach opłaty wspólnotowej (comunidad), a nie fakturowane bezpośrednio każdemu właścicielowi przez urząd gminy (ayuntamiento). Wspólnota opłaca rachunek w imieniu właścicieli, a koszt ten jest dalej przekazywany. Jest to jedno z najczęstszych źródeł nieporozumień typu “myślałem, że to w cenie” – koszt śmieci widnieje na wyciągu wspólnotowym, ale jest opłacany przez właściciela, a nie pokrywany z budżetu wspólnoty. Zobacz wyjaśnienie w poprzedniej sekcji dotyczące tego, co naprawdę oznacza “fakturowanie za pośrednictwem wspólnoty”.

Ani podatek IBI, ani opłata za wywóz śmieci nie stanowią szokującej kwoty w przypadku typowego mieszkania, ale oba te koszty powinny znaleźć się w rocznym budżecie, zamiast być odkrywane dopiero po sfinalizowaniu transakcji.

Ubezpieczenia

Ubezpieczenie nie jest największym kosztem utrzymania, ale rezygnacja z niego nie jest mądrością. W zależności od nieruchomości i sposobu jej użytkowania, właściciele mogą potrzebować ubezpieczenia murów i stałych elementów, ubezpieczenia mienia ruchomego lub obu tych rodzajów.

Typowe składki za mieszkanie na Południowej Teneryfie wynoszą od 150€ i 350€ rocznie, w zależności od poziomu ubezpieczenia, wartości nieruchomości oraz wartości wyposażenia. Wille, większe nieruchomości oraz nieruchomości wynajmowane w celach wakacyjnych (VV) zazwyczaj wypadają drożej.

Podatek od nieruchomości dla nierezydentów (Modelo 210)

Indywidualni właściciele niebędący rezydentami generalnie deklarują dochód z własnego użytku lub dochód z okresów nieużytkowanych w nieruchomości miejskiej za pomocą programu Modelo 210. Okresy te są rozpatrywane oddzielnie w ramach przepisów dotyczących dochodu z najmu.

Do celów ilustracji przypuśćmy, że nieruchomość niezamieszkała ma wartość katastrofalną wynoszącą 100 000 € i że wskaźnik imputacji 1,1% ma zastosowanie przez cały rok. Roczny podatek wynosi:

• 209 € rocznie dla rezydenta UE lub EOG
• 264 € rocznie dla rezydenta Wielkiej Brytanii lub innego kraju spoza UE, po Brexicie

Podatek został złożony na właściciela, nie na nieruchomość. Dwóch zarejestrowanych właścicieli w tytule własności oznacza dwa osobne zgłoszenia każdego roku, zazwyczaj z dwiema osobnymi opłatami dla biura obsługi (gestoría).

Pełna metodologia obliczeń, w tym wskaźnik imputacji, podział na stawkę unijną i spoza UE, termin Brexit oraz to, co ulega zmianie w przypadku wynajmu nieruchomości, została omówiona na stronie Podatki przy zakupie na Teneryfie.

Koszty zmieniają się, jeśli posiadasz licencję na wynajem wakacyjny (VV)

Właściciele z VV (Dom wakacyjny) licencja na prowadzenie działalności polegającej na wynajmie nieruchomości jako krótkoterminowego lokalu wakacyjnego wiąże się ze znacząco inną strukturą kosztów niż w przypadku nierezydentów niemających takiego wynajmu. Największe znaczenie mają trzy zmiany.

1. IGIC od dochodu z wynajmu nieruchomości wakacyjnych

Wynajem nieruchomości na wakacje na Wyspach Kanaryjskich jest zazwyczaj objęty podatkiem IGIC. 7%. W ramach programu REPEP dla małych firm może mieć zastosowanie zwolnienie dla osób kwalifikujących się do tego programu i mających siedzibę na Wyspach Kanaryjskich. Nie należy zakładać, że jedynie niskie dochody z wynajmu czynią właściciela zwolnionym z opodatkowania. Przed opracowaniem budżetu lub wynajmem należy upewnić się u swojego doradcy podatkowego co do spełnienia przez operatora obowiązków związanych z rejestracją, opodatkowaniem i wystawianiem faktur. Wynajem zwyczajowego mieszkania jest zasadniczo zwolniony z opodatkowania, pod warunkiem spełnienia odpowiednich wymogów. Zobacz Aktualne wytyczne REPEP w sprawie ATC.

2. Model 210 zależy od sposobu wykorzystania nieruchomości

Terminy wypoczynkowe są uznawane zgodnie z zasadami dotyczącymi dochodu z najmu. Terminy wykorzystywane do własnych celów lub nieobsługiwane mogą również stanowić obowiązek wypłacania dochodu. Głównymi punktami są:

• Wyniki z wynajmu mogą być zgrupowane rocznie, pod warunkiem spełnienia określonych warunków. Zobacz nasze Terminy składania wniosków Modelo 210 do obecnych terminów i do przejścia w 2026 roku.
• Mieszkańcy UE/EOG płacą 19% w odniesieniu do przychodów netto z wynajmu, po odliczeniu dozwolonych kosztów, takich jak opłaty wspólnotowe, podatek IBI, ubezpieczenie, odsetki od kredytu hipotecznego, naprawy, amortyzacja oraz koszty zarządzania proporcjonalne do okresu wynajmu
• Osoby spoza UE (w tym mieszkańcy Wielkiej Brytanii po brexicie) płacą 24% od dochodu brutto z wynajmu, bez możliwości odliczenia kosztów

Pozycja osób spoza UE jest znacznie surowsza niż pozycja rezydentów UE, ponieważ wynajmujący z Wielkiej Brytanii nie mogą odliczyć kosztów prowadzenia najmu od dochodu przed opodatkowaniem. Przy tym samym dochodzie z najmu właściciel z Wielkiej Brytanii może zapłacić znacznie wyższy podatek IRNR niż właściciel będący rezydentem UE w przypadku tej samej nieruchomości.

Koszty księgowości i zgodności z przepisami rosną

Konto wynajmu wiąże się z większą ilością pracy niż raportowanie dochodów z własnego użytku, obejmujące rejestry dochodów i wydatków oraz wszelkie odrębne opłaty podatkowe. Kwartalny raport księgowy nie oznacza konieczności składania raportu Modelo 210 co kwartał. Typowe koszty gestorii lub księgowości wynoszą: 120 € do 180 € kwartalnie, Często więcej, od 100 do 200 euro rocznie, jeśli nie jest to wynajem dla osób niebędących rezydentami. Sprawdź cenę i co obejmuje z księgowym.

Należy pamiętać, że uzyskanie nowej licencji VV na Teneryfie jest obecnie bardzo mocno ograniczone na podstawie ustawy Ley 6/2025 (obowiązującej od 13 grudnia 2025 r.). Powyższy obraz kosztów dotyczy istniejących nieruchomości z licencją VV; jeśli kupujesz z myślą o uzyskaniu licencji VV, zobacz Licencje na wynajem wakacyjny (VV) na Teneryfie pierwszy.