Lois de location à long terme à Tenerife : droits des locataires et des propriétaires (Mise à jour 2026)

Cette page est un guide pratique sur les bases du droit espagnol de la location de longue durée, tel qu'il s'applique à résidence principale, en d'autres termes, une propriété louée comme résidence principale du locataire. Ce n'est pas un substitut à un avis juridique sur un litige précis, mais cela vous aidera à comprendre le cadre avant de paniquer, de signer quelque chose que vous ne devriez pas, ou de vous fier à ce qu'un agent, un propriétaire ou un ami dit autour d'un café.

Note importante : Je ne travaille pas en tant que courtier en location. Cette page a un caractère purement informatif. Pour obtenir des conseils concernant votre propre contrat, votre avis d’huissier de justice, votre augmentation de loyer ou votre litige, veuillez contacter un avocat espagnol indépendant.

La première chose à comprendre est la suivante. À Tenerife, comme dans le reste de l'Espagne, la question cruciale n'est généralement pas le terme général qui est écrit sur le contrat. C'est le objectif réel de la location. Si le bien est loué comme résidence habituelle du locataire, le 'Ley de Arrendamientos Urbanos', généralement appelé la LAU, donne au locataire des protections que beaucoup de gens sous-estiment encore.

Situation juridique vérifiée le 13 novembre 2026 : Le Congrès a abrogé le Real Decreto-ley 28/2026 le 12 novembre. La décision a été publiée au BOE le 13 novembre. Les modifications prévues pour le 15 novembre n’entreront pas en vigueur. Le Congrès a validé séparément le Real Decreto-ley 29/2026, entré en vigueur, en règle générale, le 8 octobre. Les deux décrets doivent être examinés séparément. Les protections existantes des locataires et la prolongation extraordinaire décrite ci-dessous pour les contrats remplissant les conditions restent pertinentes.

Le point de départ, s'agit-il d'une résidence principale ou d'une véritable location saisonnière ?

Le véritable objectif des locations immobilières. Appeler un contrat “ location de 11 mois ” ne signifie pas automatiquement qu’il est temporaire. Si le logement est utilisé pour répondre à un besoin de logement permanent, le locataire peut bénéficier des protections d’un contrat de location habituelle.

De 8 octobre 2026, Le décret-loi 29/2026 introduit un cadre révisé pour un logement temporaire véritable. Il exige une raison réelle et prouvable de vivre hors de la résidence habituelle du locataire. Cette raison doit être énoncée dans le contrat, et le propriétaire supporte le fardeau de la preuve. Les nouvelles règles prévoient généralement une durée convenue de plus de 31 jours et de moins de 12 mois, avec des exceptions lorsque la raison temporaire persiste.

Les contrats saisonniers ou temporaires existants ont une transition distincte : ceux signés avant l’entrée en vigueur du nouveau décret conservent leur régime antérieur jusqu’à la fin du délai convenu ; une nouvelle location temporaire tombe alors sous le régime des nouvelles règles. L’appellation saisonnière frauduleuse ne règle pas le problème. Les dates des contrats et l’utilisation réelle du bien immobilier doivent encore être vérifiées.

L'absence de contrat écrit, ou un mauvais contrat, ne met pas automatiquement le propriétaire en position de sécurité.

C'est l'une des plus grosses erreurs que commettent les propriétaires. Ils supposent que, parce qu'il n'y a pas de contrat écrit adéquat, le locataire n'a aucun droit significatif. Ou alors, ils se basent sur un contrat fait maison avec des clauses telles que “ vous devez partir si je veux vendre ” et pensent que cela suffit.

Ce n'est pas une hypothèse sûre.

Si la réalité de l'arrangement est que la propriété constitue la résidence habituelle du locataire, le cadre juridique peut tout de même avoir de l'importance, même lorsque la documentation est faible, informelle ou mal rédigée. Autrement dit, l'absence de contrat approprié n'annule pas automatiquement la protection si ce qui existe dans la pratique est une location résidentielle.

De même, une clause rédigée par les parties ne prime pas simplement sur le cadre impératif qui s'applique à une véritable location de logement. Les propriétaires devraient être très prudents avant de supposer qu'une clause vague ou unilatérale les sauvera plus tard si la position juridique réelle est plus forte qu'ils ne le pensaient.

Combien de temps un locataire peut-il rester dans une location longue durée à Tenerife ?

Pour les contrats de logement signés à partir du 6 mars 2019, si le propriétaire est une personne physique, le locataire a le droit de rester jusqu'à cinq ans. Si le propriétaire est une société ou une autre entité juridique, cette période minimale protégée passe à sept ans, à condition que le logement soit la résidence principale du locataire et que le contrat soit régi par la LAU.

C'est ici que de nombreuses vieilles hypothèses posent encore problème. Un contrat d'un an n'est souvent qu'un point de départ. Si la durée convenue est inférieure à cinq ans, ou sept ans lorsque le propriétaire est une entité juridique, le contrat est prolongé automatiquement par périodes annuelles jusqu'à ce que cette durée minimale soit atteinte, à moins que le locataire ne donne un préavis approprié indiquant qu'il ne souhaite pas continuer.

Donc, si un locataire loue une propriété à Tenerife comme résidence principale, la question n'est pas simplement “ que dit le contrat en page un ? ”. La vraie question est de savoir si le contrat est une location de logement régie par la LAU. Si c'est le cas, les clauses qui tentent de priver le locataire de ces droits minimaux ne sont généralement pas exécutoires.

Le vieux mythe des 11 mois continue de prêter à confusion

L'un des problèmes les plus courants à Tenerife est la croyance qu'un contrat de 11 mois se termine automatiquement après 11 mois et que le locataire doit partir. C'est souvent faux.

Si l'accord est véritablement une location de logement et que la propriété est la résidence habituelle du locataire, une durée de 11 mois ne prime généralement pas sur la durée minimale légale. En pratique, cela signifie que de nombreux locataires à qui il a été dit qu'ils devaient quitter les lieux à la fin d'un contrat écrit de courte durée ont en réalité le droit de rester.

De même, de nombreux propriétaires ont reçu de mauvais conseils dans l'autre sens. Si un propriétaire souhaite une flexibilité maximale et ne veut pas s'engager dans une location de logement, il doit être très prudent quant à la manière dont le bien est loué et à quelle fin. Le simple fait d'appeler quelque chose à court terme ne le rend pas tel quel.

Le locataire doit-il renouveler le contrat chaque année ?

Pas de la manière dont beaucoup de gens le pensent. L'ancienne idée selon laquelle le locataire doit formellement “ renouveler ” dans une période annuelle restreinte est trompeuse. Dans un contrat de logement LAU standard, si la durée initiale est inférieure au minimum légal, le contrat est prolongé automatiquement par périodes annuelles jusqu'à ce que le minimum de cinq ou sept ans soit atteint, à moins que le locataire ne donne avis qu'il ne souhaite pas continuer.

Cela importe car les locataires se font parfois encore dire qu'ils ont “ manqué leur renouvellement ” ou perdu leurs droits parce qu'ils n'ont pas signé un nouveau document. Ce n'est pas ainsi que le cadre actuel fonctionne pour la plupart des contrats résidentiels.

Que se passe-t-il après les 5 ou 7 premières années ?

À l’issue de la durée minimale protégée, le contrat peut être prolongé par périodes annuelles pendant trois années supplémentaires au maximum si aucune partie ne donne congé valablement et dans les délais. Selon l’actuel article 10.1 de la LAU, le préavis habituel est d’au moins quatre mois pour le bailleur et deux mois pour le locataire. Le locataire peut aussi refuser une prolongation annuelle ultérieure en respectant le préavis prévu par cette disposition. Le régime applicable au contrat et les éventuelles prolongations extraordinaires doivent toujours être vérifiés.

Le nouveau régime prévu pour le 15 novembre 2026 n’entrera pas en vigueur. Le Congrès a abrogé le Real Decreto-ley 28/2026 avant son entrée en vigueur. Ses prolongations successives de cinq ou sept ans, son préavis de six mois pour le bailleur et son nouveau régime d’indemnisation ne s’appliquent pas. Cela ne supprime ni la durée minimale protégée initiale de cinq ou sept ans, ni les prolongations distinctes prévues par les règles qui restent en vigueur.

La prolongation extraordinaire de deux ans et les changements de 2026

La mesure de mars figurant dans le Real Decreto-ley 8/2026 a été abrogée par une résolution du Congrès datée du 28 avril et publiée le 30 avril 2026. Il ne devrait plus être présenté comme base continue pour toutes les nouvelles demandes.

De 8 octobre 2026, La disposition finale cinq du Real Decreto-ley 29/2026 prévoit une prolongation extraordinaire des contrats de location habituelle déjà en vigueur à cette date. Le locataire doit en demander la prolongation, être en règle avec les loyers et avoir réglé les loyers mensuels au cours des huit mois précédents. Elle s’applique sur une période annuelle pouvant aller jusqu’à deux années supplémentaires, les conditions existantes étant maintenues.

Cette disposition couvre la fin de la prolongation obligatoire prévue à l’article 9.1. jusqu'au 31 décembre 2028. Il indique également la fin des délais d’extension prévus par l’article 10 du Code civil. tácita reconducción. La date est expressément mentionnée dans la catégorie 9.1 du texte, il n’est donc pas sûr de la généraliser en une règle universelle concernant la date d’expiration.

Les exceptions comprennent des conditions différentes convenues par les parties, un nouveau contrat, ainsi que des besoins réels et prouvés du propriétaire ou de la famille admissible pour occuper le logement. Pour cette exception particulière concernant l’extension, le décret supprime l’obligation d’inclure la clause de nécessité dans le contrat initial. Il exclut également un renouvellement ou un nouveau contrat convenus à un loyer inférieur de 5% euros au moins.

D’autres prolongations légales peuvent être prioritaires. Les règles distinctes de coordination prévues pour novembre par le Real Decreto-ley 28/2026 abrogé n’entreront pas en vigueur. Faites vérifier la prolongation applicable et les dates du contrat avant de présumer la date de fin du bail.

Le nouveau décret sauvegarde expressément les demandes de prolongation ou les communications formulées pendant la période de validité du Real Decreto-ley 8/2026, sans nécessiter de nouvelle communication. Toute demande ultérieure après la fin de cette prolongation devra respecter les nouvelles règles. Une demande antérieure doit donc être vérifiée individuellement plutôt que de l’ignorer simplement parce que le décret de mars a été abrogé.

Le propriétaire peut-il récupérer le logement pour son usage personnel ?

Parfois, oui. Un redressement ordinaire en vertu de l’article 9.3 de la LAU pendant la période de protection nécessite normalement que le propriétaire soit un particulier, au moins pendant la première année, qu’il y ait une clause de nécessité expresse dans le contrat initial et que l’ancien propriétaire ait donné un préavis d’au moins deux mois précisant la cause. La nécessité à satisfaire comprend le propriétaire, les membres de la famille de premier degré par sang ou adoption, ou un conjoint admissible suite à une décision de séparation définitive, de divorce ou d’annulation du mariage.

Distinguez cette règle ordinaire de l’exception à la prolongation extraordinaire de deux ans décrite ci-dessus. Cette exception particulière écarte l’exigence d’une clause dans le contrat initial lorsque le besoin est réel et démontré. Il s’agit de dispositions différentes, soumises à des conditions différentes. Le propriétaire doit donc faire vérifier la voie juridique appropriée avant de donner congé.

Un propriétaire peut-il vendre un bien immobilier à Tenerife avec un locataire en place ?

Oui. Un propriétaire peut vendre un bien immobilier qui est loué. L'existence d'un locataire n'empêche pas en soi la vente.

Ce que beaucoup de propriétaires n'aiment pas, c'est que l'acheteur devra généralement respecter le bail de location résidentielle existant. Depuis la réforme de 2019, un acheteur d'un bien immobilier résidentiel loué doit généralement respecter le bail en vigueur pendant la période de protection même si le contrat n'est pas enregistré au registre foncier.

Le véritable problème est donc commercial, pas juridique. Certains acheteurs sont heureux d'acheter avec un locataire en place, en particulier les investisseurs. D'autres veulent la pleine jouissance. Mais ce n'est pas au locataire de résoudre le problème en partant simplement sur demande si la loi dit le contraire.

Si vous êtes un propriétaire qui envisage de vendre, c'est précisément là que beaucoup d'erreurs graves commencent. Un locataire qui dit qu'il partira probablement n'est pas la même chose que le vendeur qui contrôle réellement le calendrier. Je couvre ce risque plus en détail ici : Puis-je vendre ma propriété à Tenerife avec des locataires ?

Ce que les propriétaires qui prévoient de vendre font souvent mal

Beaucoup de propriétaires pensent que la question de la location est “globalement résolue” parce que les locataires sont amicaux, qu'il n'y a pas de contrat écrit formel, ou que tout le monde a toujours eu l'entente tacite que les locataires partiront si le propriétaire souhaite vendre.

C'est précisément là que se situe le risque.

Le problème n'est pas simplement juridique. Il est pratique et financier. Si le propriétaire commence à commercialiser, trouve un acheteur, accepte un acompte ou signe un contrat de réservation en supposant que la propriété sera livrée vide, le vendeur peut s'engager sur un calendrier qu'il ne contrôle pas réellement.

Et une fois que les locataires réalisent qu'ils ne peuvent pas trouver de logement comparable, qu'ils ne peuvent pas se permettre les loyers d'aujourd'hui, ou qu'ils découvrent que leur position juridique est peut-être plus solide qu'ils ne le pensaient, le pouvoir de négociation du propriétaire s'estompe souvent très rapidement.

Si vous abordez cela sous l'angle du risque de vente plutôt que sous l'angle du droit locatif, lisez aussi cette page : Puis-je vendre ma propriété à Tenerife avec des locataires ?

Le locataire a-t-il un droit de préemption si la propriété est vendue ?

Potentiellement, oui. La LAU donne au locataire des droits de Tanteo et retracto, c’est-à-dire le droit d’acheter en premier ou d’entrer dans une vente dans les circonstances prévues par la loi.

De 8 octobre 2026, L'article 25.8 révisé interdit la renonciation contractuelle à ces droits. Une renonciation ou un accord de ce type doivent être évalués en fonction de la législation applicable à chaque moment donné ; n'assumez pas que toute renonciation antérieure devienne automatiquement invalide.

La loi révisée s’applique également aux ventes de biens immobiliers accompagnés d’autres biens. Les avis de vente, le prix attribué à la propriété louée et les règles contractuelles applicables doivent être vérifiés juridiquement avant que la vente puisse avoir lieu.

L'agent ou le propriétaire peut-il entrer dans la propriété pour des visites ?

Non pas simplement parce qu'ils veulent le vendre ou le relouer. Pendant la durée du bail, le locataire a droit à la jouissance paisible des lieux. Les visites, les inspections et l'accès doivent être convenus. Un propriétaire ou un agent n'a pas le droit automatique d'entrer quand cela lui convient.

En pratique, les locataires raisonnables coopèrent souvent avec les demandes d'accès raisonnables, mais c'est très différent de dire que le propriétaire ou l'agent peut simplement se présenter avec des visiteurs parce que le contrat arrive à son terme ou que la propriété est mise sur le marché.

Quel dépôt peut être pris pour une location à long terme ?

Aux termes des règles actuelles relatives au dépôt et à la garantie de la LAU, le dépôt en espèces statutaire, caution, est un mois de loyer pour un contrat de location de logement. De plus, les parties peuvent convenir de garanties supplémentaires, mais pour les contrats de location de logement d’une durée maximale de cinq ans ou de sept ans si le propriétaire est une personne morale, ces garanties supplémentaires ne peuvent excéder : deux mois de loyer supplémentaires. Les contrats plus anciens peuvent suivre des règles différentes.

Les règles révisées de 8 octobre 2026 Il est également interdit d’exiger du locataire une assurance locative ou une garantie similaire, et il est également nécessaire d’introduire un registre écrit des transferts à la fin du bail. L’application des exigences révisées à un contrat antérieur doit être vérifiée en fonction du régime applicable à ce contrat.

Le dépôt de garantie et les garanties supplémentaires restent des éléments distincts. Une demande de trois mois, décrite simplement comme “ le dépôt ”, nécessite une ventilation claire.

Le loyer peut-il être augmenté chaque fois que le propriétaire le souhaite ?

Non. Durant le contrat, les mises à jour des loyers annuels doivent être conformes à l’accord et à la loi. Sans clause d’actualisation expresse, il n’y a pas d’augmentation annuelle automatique.

La limite temporaire du décret de mars ne peut pas être considérée comme une loi permanente après son abrogation. Pour une hausse antérieure, il faut vérifier la date de conclusion du contrat, la date de mise à jour et les règles applicables.

Pour les mises à jour annuelles entre 8 octobre 2026 et 31 décembre 2027, La disposition finale six du Real Decreto-ley 29/2026 prévoit :

• Pas d'augmentation lorsque le loyer dépasse le maximum applicable en vertu du système des prix de référence.
• Autrement, l'augmentation correspond à celle qui a été récemment convenue par les parties ; sans nouvel accord, elle ne peut pas dépasser 2%.

Cette disposition ne fait pas disparaître la distinction ancienne entre les grands propriétaires et les petits propriétaires. Elle doit également être interprétée en regard de l’article 18 révisé, qui prévoit une cotisation annuelle. IRAV plafond. L’IRAV est l’indice de révision annuelle des loyers ; il diffère de la valeur du prix de référence de l’immeuble. Un nouvel accord ne signifie pas que les parties peuvent ignorer d’autres limites contraignantes, et un plafond de 2% € n’est pas automatiquement un droit de facturer 2% €.

Vérifiez l’existence de l’indice applicable, de la règle relative au prix de référence et du contrat avant de calculer une augmentation, surtout dans le cas d’un bail datant de plus de dix ans.

Un locataire peut-il partir plus tôt ?

Généralement oui, mais pas instantanément et pas toujours sans frais. Un locataire dans un contrat de logement peut généralement se retirer une fois qu'au moins six mois ont été reçus, à condition qu'ils accordent au moins Préavis de 30 jours. Le contrat peut également prévoir valablement une indemnisation du bailleur, généralement jusqu’à un mois de loyer pour chaque année de contrat restante, avec une réduction proportionnelle pour les périodes plus courtes.

Cela signifie que les locataires ont une certaine flexibilité, mais ils devraient quand même lire attentivement le contrat avant de supposer qu'il n'y a pas de frais de sortie.

Qui paie les frais d'agence pour une location résidentielle de longue durée ?

Pour les locations de logements en vertu de la réglementation actuelle, les frais de gestion de l’agence immobilière et de la formalisation du contrat incombent au propriétaire.

De 8 octobre 2026, L’article 20 révisé interdit expressément de transférer ces frais directement ou indirectement au locataire, y compris les frais de gestion, de modification ou de renouvellement du contrat. Un service véritablement facultatif et non essentiel ne peut être facturé au locataire que s’il l’a expressément demandé par écrit et s’il a été informé que ce service était facultatif et quels seraient ses coûts.

Un contrat ou une charge antérieure doit être vérifié au regard de ses règles applicables à chaque période. Le changement de nom d’une commission d’agence ne constitue pas en soi une légalité.

Ce que les propriétaires à Tenerife doivent être réalistes quant à

Si vous êtes un propriétaire qui envisage de louer votre propriété à long terme, l'essentiel est simple. Une véritable location résidentielle n'est pas un arrangement occasionnel d'un an qui peut être rompu à volonté parce que vos projets ont changé. Si vous avez besoin de flexibilité pour vendre le bien vacant, l'utiliser personnellement à court terme, ou changer de stratégie au cours d'une année, vous devez le comprendre avant de le louer comme résidence principale à quelqu'un.

De nombreux litiges à Tenerife débutent car le propriétaire pensait que le contrat était temporaire, alors que la réalité de l'arrangement en faisait une location immobilière protégée. Cette inadéquation est coûteuse, stressante et évitable.

Ce que les locataires à Tenerife devraient retenir de cela

Si votre propriétaire ou votre agent vous dit que vous avez un mois pour partir, cela ne le rend pas automatiquement vrai. Les premières questions sont les suivantes :

• La propriété est-elle votre résidence principale ?
• Le contrat est-il vraiment une location de logement au titre de la LAU ?
• Quand le contrat a-t-il été signé ?
• Le propriétaire est-il un particulier ou une entreprise ?
• Le propriétaire a-t-il donné un préavis légal approprié, le cas échéant ?
• La demande d’extension antérieure reste-t-elle pertinente, ou pourrait-on envisager une extension légale actuelle ?

Si les réponses indiquent un bail résidentiel protégé, le locataire pourrait avoir des droits beaucoup plus solides qu'on ne le lui a fait croire.

Un dernier point pratique

La loi espagnole sur la location est détaillée et les litiges individuels peuvent dépendre de la formulation exacte du contrat, des dates, de l'objet de la location et de ce qui a été communiqué par écrit. Ainsi, bien que le cadre ci-dessus soit un guide fiable des bases, il est toujours judicieux d'obtenir des conseils juridiques indépendants sur tout litige sérieux, toute expulsion imminente, toute vente, toute augmentation de loyer ou toute demande de recouvrement.

Mais, pour commencer, les locataires comme les propriétaires à Tenerife sont mieux servis par la loi telle qu'elle est réellement aujourd'hui que par les mythes à moitié rappels qui circulent encore en ligne.

Auteur Andy Ward

Situation juridique vérifiée : 13 novembre 2026