Puis-je vendre ma propriété à Tenerife avec des locataires ?

Le risque principal

La plus grosse erreur que font les propriétaires est de penser que la coopération du locataire et la libération des lieux sont la même chose.

Ils ne le sont pas.

Un locataire peut vraiment vouloir dire ce qu'il dit lorsqu'il affirme qu'il partira si vous vendez. Mais une bonne intention n'est pas la même chose qu'avoir un endroit où aller, pouvoir se permettre le déménagement, pouvoir financer un nouveau dépôt, ou être émotionnellement prêt à déraciner un foyer établi.

Si vous concluez une vente, que vous acceptez un acompte, ou que vous signez un contrat dearras avant que cette réalité ne soit réglée, le risque est le vôtre.

Pourquoi les accords informels échouent

C'est l'une des hypothèses les plus courantes des vendeurs à Tenerife :

“Ils ont toujours dit qu'ils partiraient si je voulais vendre.”

Cela semble rassurant jusqu'au moment où le locataire doit en tenir compte.

À ce stade, la situation semble souvent très différente :

• ils sont là depuis des années et se sentent bien installés
• leurs enfants sont enracinés dans la région
• Leurs emplois sont à proximité
• Le loyer de remplacement a fortement augmenté
• des propriétés similaires ne sont plus disponibles à un prix proche de leur loyer actuel
• le coût du déménagement, les cautions et les frais d'agence deviennent un véritable obstacle

C'est alors qu'une entente cordiale peut se détériorer très rapidement.

Why I speak to the tenant before agreeing to market

One of the most dangerous things I hear from owners is: “I know the tenant. We have an agreement. They will leave when I sell.” Owners may be entirely sincere, but knowing somebody personally does not mean you understand their tenancy rights or control when they can move.

I have encountered this situation several times and have refused to market properties until I have spoken directly with the tenant. I want to know whether they understand that the property is going to be advertised and sold, whether they genuinely intend to leave, what timescale they have in mind, and whether they have a realistic place to go. I am not being difficult. I am trying to protect the owner from a potentially very expensive mistake.

A perfectly friendly arrangement can change almost overnight. A tenant might innocently ask in a Facebook group: “My landlord is selling and I need somewhere else to live. Does anyone know of a rental?” Someone replies: “Check your contract. Selling doesn’t automatically mean you have to leave.” The tenant then seeks advice, discovers rights they did not know they had, or realises how difficult finding another home will be. They have every right to understand their position. The owner’s mistake was assuming a gentleman’s agreement guaranteed vacant possession.

Stop assuming everything is under control just because you own the property and have a good relationship with your tenant. You may control the decision to sell, but not necessarily the date on which the property can legally be delivered vacant.

My conversation with the tenant is an initial reality check, not a legal guarantee or an attempt to pressure them. The tenancy agreement, applicable law, notices and any agreed surrender must be checked by a qualified lawyer and appropriately documented. A cooperative conversation alone is not enough to promise vacant possession in a binding sale contract.

Pourquoi le contrat d'Arras crée un réel danger

Avant de signer un contrat d'arrhes, le problème du locataire reste votre problème à évaluer.

Après avoir signé et reçu un acompte en stipulant que la propriété sera livrée sans locataires, vous avez transformé cette incertitude en exposition réelle pour le vendeur.

Vous êtes maintenant lié par le temps pour vendre aux conditions convenues.

Vous pouvez penser que les locataires partiront très probablement. Ils le pensent peut-être aussi. Mais s'ils ne le font pas, si l'un d'eux tombe malade, se casse une jambe, perd le bien de remplacement sur lequel il comptait, ou ne peut tout simplement pas déménager à temps, son problème réel devient votre problème.

C'est le point auquel la confiance excessive du vendeur devient coûteuse.

For illustration, on a 400,000€ sale a 10% deposit is 40,000€. If the parties have expressly agreed arras penitenciales under Article 1454 of the Civil Code and the seller withdraws in circumstances covered by that provision, the seller may have to return 80,000€ in total: the original deposit plus an equivalent amount. Not every deposit contract has that effect automatically. Other contractual remedies may apply, so the exact arras wording and the promised vacant-possession terms require legal review before signing.

Un contrat inexistant, ou un mauvais contrat, ne vous met pas à l'abri.

Ceci est une autre erreur majeure de vendeur.

Certains propriétaires pensent être protégés parce qu'il n'y a pas de contrat de location écrit approprié. D'autres s'appuient sur un accord fait maison dont la formulation est du genre “ vous devez partir si nous voulons vendre ” et pensent que cela règle la question.

Ce n'est pas une hypothèse sûre.

Si l'arrangement est vraiment une occupation résidentielle, les locataires peuvent encore avoir des droits, même si les documents sont faibles, informels, mal rédigés ou incomplets. Et une clause inscrite dans un contrat artisanal ne résout pas magiquement le problème si elle va à l'encontre de la situation juridique réelle.

En pratique, l'absence de contrat adéquat rend souvent les propriétaires trop confiants. Ils pensent que l'absence de paperasse leur donne de la flexibilité. En réalité, cela peut signifier qu'ils n'ont pas du tout bien compris leur position.

Vote de novembre 2026 sur le logement : les vérifications à faire avant de vendre

Situation juridique examinée le 13 novembre 2026 : Le Congrès a validé le Real Decreto-ley 29/2026 le 12 novembre et a abrogé le Real Decreto-ley 28/2026. Les deux décisions ont été publiées au BOE le 13 novembre. Le RDL 29 reste, en règle générale, en vigueur depuis le 8 octobre. Le RDL 28 a été abrogé avant son entrée en vigueur prévue le 15 novembre. Ses règles supplémentaires de prolongation, de préavis et d’indemnisation n’entreront donc pas en vigueur.

From 8 October 2026, RDL 29/2026, amending Article 25 of the LAU, strengthens tenants’ preferential purchase rights when a rented home is sold. Where that revised provision applies, the tenant cannot contractually waive those rights. The tenant normally has 30 calendar days, beginning the day after formal notification of the decision to sell, price and essential terms, to exercise the right of first refusal. A sale of several properties together does not necessarily remove those rights if the rented home is legally identifiable. The Land Registry also requires evidence of the relevant notices where applicable.

Older contracts can remain subject to earlier rules. Your lawyer should check the tenancy dates and any existing waiver before handling notices or agreeing completion dates.

Under RDL 29/2026, final provisions five and six, un locataire remplissant les conditions peut demander des prolongations annuelles pour deux années supplémentaires au maximum, sous réserve de son historique de paiement, de la catégorie d’échéance concernée et des exceptions légales. La date limite du 31 décembre 2028 est expressément rattachée à la fin de la prolongation obligatoire de l’article 9.1. La disposition vise également certaines prolongations de l’article 10 et la reconduction tacite du Code civil, dite tácita reconducción, cette date ne doit donc pas être présentée comme une échéance unique applicable à tous les cas. Le décret limite aussi certaines révisions annuelles du loyer jusqu’au 31 décembre 2027. Si le loyer dépasse le plafond de référence applicable, aucune augmentation n’est permise. Dans les autres cas, une augmentation sans nouvel accord ne peut dépasser 2%. Ces règles sont conditionnelles et ne constituent pas un plafond universel de 2% pour toutes les locations. Un projet de vente ne garantit pas, à lui seul, que le locataire doive partir.

Les prolongations successives proposées de cinq ou sept ans, le préavis de six mois pour le bailleur et le nouveau régime d’indemnisation en cas de non-renouvellement du RDL 28/2026 ne s’appliqueront pas. Cette obligation particulière envisagée disparaît donc de l’évaluation de la vente. Cela ne signifie pas que le locataire doive partir à la date de fin écrite au contrat, ni qu’une vente mette automatiquement fin au bail.

RDL 29/2026 also tightens the treatment of temporary residential tenancies. A genuine temporary purpose must be supportable. Simply putting the word “temporary” on a contract does not make an ordinary home a short-term let, and the landlord may need to prove the temporary reason. Contract duration, repeated agreements and transitional provisions all matter. For a non-resident owner, this is another reason to have the actual tenancy reviewed rather than relying on a contract heading or an informal understanding.

Le résultat du vote est désormais confirmé par la résolution officielle d’abrogation et le texte distinct de validation. Pour le vendeur, le point pratique reste le même : ne promettez pas à un acheteur une livraison libre de locataires avant d’avoir vérifié la situation juridique du locataire et un calendrier réaliste.

Pour un guide plus approfondi du cadre juridique de ceci, lisez Lois de location à long terme à Tenerife : droits des locataires et des propriétaires (Mise à jour 2026).

Pourquoi la réalité du marché change tout

De nombreux propriétaires jugent le probable déménagement du locataire sur la base des anciens niveaux de loyer, des anciennes conditions d'offre et des anciennes hypothèses.

C'est dangereux.

Un couple qui a emménagé il y a trois ans pour 650 € par mois pourrait découvrir qu'un bien comparable coûte 1 100 € ou plus, en supposant qu'ils en trouvent un. Il se peut qu'ils soient disposés à le faire en principe, mais incapables de le faire en pratique.

Cela change tout.

Le vendeur souhaite toujours conclure la transaction. L'acheteur s'attend toujours à la livraison. Le locataire est maintenant confronté à un marché qu'il ne peut pas se permettre ou auquel il ne peut pas accéder.

C'est là qu'une hypothèse faible devient un problème de vente sérieux.

Signes avant-coureurs que la location pourrait devenir un obstacle majeur

Beaucoup de propriétaires attendent trop longtemps pour bien lire la situation du locataire. En réalité, les signes avant-coureurs apparaissent souvent très tôt.

At the valuation stage and in early conversations around selling, I am looking for signals like:

• si les locataires semblent pragmatiques et déjà en mouvement, ou anxieux et acculés
• qu'ils envisagent déjà des alternatives, qu'ils aient une date de déménagement cible ou un endroit réaliste où aller
• si l'atmosphère est coopérative, ou gênante, défensive et passive-agressive
• s'ils rendent l'accès anticipé et la communication faciles, ou difficiles dès le départ
• s'ils semblent comprendre le changement à venir, ou s'ils essaient de ne pas y faire face

Plus un locataire est installé depuis longtemps, plus il a tendance à s'enraciner et à se sentir à l'aise, et plus il faut généralement s'attendre à une résistance une fois que la perspective d'un départ réel se concrétise.

Si les premières visites sont déjà gênantes, s'ils restreignent l'accès, ne maintiennent pas les lieux présentables, s'ils soupirent et grognent pendant les visites, ou s'ils font de chaque rendez-vous une bataille, il ne s'agit pas de problèmes de personnalité aléatoires. Ce sont souvent des signes que le locataire ne voit pas encore de solution viable pour lui-même.

Ne présumez pas qu'un investisseur résoudra le problème

Certains propriétaires se consolent avec l'idée que, si les locataires ne partent pas, ils pourront simplement vendre à un investisseur.

En pratique, c'est souvent irréaliste.

La plupart des acheteurs sur ce marché ne sont pas des investisseurs locatifs à long terme. Et lorsque le loyer actuel est bas par rapport au prix demandé, la propriété n'est souvent pas particulièrement attrayante en tant qu'investissement de toute façon.

Donc, si vous lancez la propriété en supposant que vous pourrez toujours vous rabattre sur une vente à un investisseur avec des locataires en place, vous pourriez compter sur un profil d'acheteur qui existe à peine.

Vendre occupé ou vendre vacant

Il est beaucoup plus facile de présenter et de vendre un bien immobilier une fois qu'il a été vidé, nettoyé, dépersonnalisé et rendu véritablement disponible que lorsqu'un ménage stressé y vit encore et n'a pas de plan clair de sortie.

Hypothèses courantes des vendeurs qui se révèlent fausses

• “Ils ont dit qu'ils partiraient si je vendais.”
• “Il n'y a pas de contrat approprié, donc ce ne sera pas un problème.”
• “Ce sont des amis à nous, alors ils seront raisonnables.”
• “Nous pouvons simplement les prévenir.”
• “Si ça devient difficile, on vendra juste à un investisseur.”
• “Ils savent depuis longtemps que nous pourrions vendre.”

Aucune de ces hypothèses n'est équivalente à avoir un plan de sortie clair, réaliste et juridiquement réalisable.

Liste de contrôle du vendeur avant la mise sur le marché

• Connaissez-vous réellement le statut juridique et la date de début de la location ?
• Est-ce que je me fie à un accord verbal plutôt qu'à un vrai plan ?
• Les locataires ont-ils montré des signes crédibles qu'ils peuvent déménager, et pas seulement dit qu'ils le feraient ?
• Peuvent-ils se permettre de manière réaliste le loyer de remplacement actuel dans le quartier ?
• Ont-ils déjà un endroit où aller, ou seulement des intentions vagues ?
• Sont-ils coopératifs pour l'accès et la communication maintenant, ou déjà stressés et résistants ?
• Suis-je sur le point de signer un contrat d'arrhes avant que la question du poste vacant ne soit vraiment résolue ?
• Si les locataires ne partent pas à temps, ai-je réellement un recours, ou juste un espoir ?

Le poste de meilleur vendeur

Dans la plupart des cas, la position la plus forte pour un vendeur est de vendre une fois que les locataires sont déjà partis.

Ce n'est pas parce que chaque propriété louée est impossible à vendre. C'est parce qu'une absence de locataire élimine généralement d'un coup plusieurs couches de risques évitables :

• risque d'occupation
• risque d'accès
• présentation du risque
• risque de calendrier
• risque de confiance de l'acheteur

L'exception est lorsque les locataires sont véritablement alignés sur le plan, se préparent clairement à déménager, ont un endroit réaliste où aller et qu'il existe des preuves crédibles que la sortie prend effectivement forme plutôt que de n'être que discutée.

Si ce n'est pas le cas, la position la plus sûre est généralement de régler l'occupation d'abord, puis de lancer correctement la vente.