Vendre une propriété à Tenerife

Vous vendez votre propriété à Tenerife ? Vous vous posez probablement de nombreuses questions sur la procédure, les frais, les taxes, etc :

• Combien coûte la vente d'une propriété à Tenerife ?
• Quels impôts devez-vous payer lorsque vous vendez une maison ou un appartement à Tenerife ?
• De quels documents ai-je besoin pour vendre ma propriété à Tenerife ?
• Qu'est-ce qui est impliqué ? Quels sont les aspects juridiques ?
• Quelles mesures devez-vous prendre ?
• Combien de temps faut-il normalement pour vendre une propriété à Tenerife ?
• Faut-il être à Tenerife pour vendre ?
• Vous voulez connaître les frais, les taxes et le calendrier.

Deuxièmement, vous voulez probablement savoir sur qui vous pouvez compter pour vendre votre propriété et comment fonctionnent les agents immobiliers ici. En général, les vendeurs veulent savoir :

• Devrais-je travailler avec un agent ?
• Devrais-je travailler avec 5 agents ?
• Que vont-ils faire pour moi ?
• Comment puis-je m'assurer que je choisis un agent qui me donne les meilleures chances de vendre ?
• Quelle commission vont-ils demander et en valent-ils la peine ?

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Plate-forme de marketing exclusive - I Love Tenerife !

Jetez un coup d'œil à l'une des plates-formes dont je dispose et auxquelles aucun autre agent n'a accès : mon groupe Facebook Ténériffe.J'aime Tenerife" Je l'ai construit de rien à plus 80 000 membres très actifs ! C'est à côté de notre page qui a plus de 30.000 ! Ce groupe m'appartient, il est exclusif pour moi et les clients avec lesquels je travaille - les agents ici paieraient beaucoup d'argent pour y avoir accès ! Beaucoup ont demandé. Aussi grand que soit ce groupe et aussi efficace qu'il puisse être, il ne représente qu'une petite partie de ce que je fais...

Et ce n'est qu'UNE seule méthode que j'utilise.

Voici une annonce que nous avons diffusée pour une villa - 3 jours sur notre groupe pendant le week-end et nous avons eu près de 40.000 vues ! C'est incroyable pour seulement 3 jours !

Alors, revenons aux questions

Tout d'abord, abordons les aspects techniques, les processus, les aspects juridiques. Je peux vous donner un aperçu de tout cela, mais gardez à l'esprit que je fais cela tous les jours, encore et encore, donc pour moi, ces choses sont assez simples et directes, mais pour un vendeur avec peu ou pas d'expérience du marché ici, cela peut sembler un peu écrasant et vous pouvez finir par avoir la tête qui tourne ! Mais, c'est pourquoi vous engagez un professionnel, n'est-ce pas ? Pour s'occuper de tout cela pour vous - et je le ferai.

Tout d'abord, pour tout vendeur, je vérifierai si vous êtes résident fiscal ou non-résident. En effet, les taxes et les paiements résultant de la vente sont très différents dans les deux cas. La façon la plus simple de le déterminer, si vous n'êtes pas sûr, est de considérer où vous payez votre impôt sur le revenu personnel chaque année. Si c'est en Espagne, auprès de l'autorité fiscale espagnole (Hacienda), vous êtes fiscalement résident ici. Si vous ne payez pas d'impôts en Espagne, même si vous y vivez, vous êtes, aux fins de la vente, dans l'une des situations suivantes non-résident. Vous n'avez pas le choix, c'est votre statut fiscal qui le détermine.

Ainsi, la plupart de mes clients ont tendance à être non-résidents. La plupart d'entre eux vivent au Royaume-Uni, en Irlande, en Belgique, en Scandinavie et dans plusieurs autres pays, principalement en Europe.

Impôt sur les gains en capital

En tant que vendeur non-résident, vous devez payer 3% du prix de vente "en lieu et place de l'impôt sur les plus-values" Qu'est-ce que cela signifie ?

Prix de vente 200 000
L'impôt payé est de 3% (200 000 € x 3%), soit 6 000 €.

Si vous avez acheté une propriété pour un coût total de 150 000 € et que vous la vendez maintenant pour 200 000 €, vous avez réalisé un bénéfice de 50 000 € qui donne lieu à un impôt sur les plus-values de 19%, soit 9 500 €. Mais comme vous ne serez pas là à la fin de l'année fiscale pour déclarer et payer cet impôt (vous vivez dans un autre pays et payez des impôts ailleurs), une retenue d'impôt est appliquée au moment où vous vendez le bien, d'où le paiement de 3% "au lieu de l'impôt sur les plus-values".

Si vous devez payer plus que cela, comme dans l'exemple ci-dessus, vous pouvez faire calculer ce montant et choisir de payer la totalité de la somme due - bien que la plupart des gens ne le fassent pas et que la différence entre le 3% et les plus-values réelles dues ne soit normalement pas si importante. Toutefois, si vous comptez vendre pour 3 millions d'euros alors que vous avez acheté pour 500 000 euros, vous devez absolument prendre conseil auprès de votre conseiller financier et juridique ! Comme les plus-values peuvent s'élever à 475 000 €, mais qu'une retenue de 3% ne s'élève qu'à 90 000 €, la différence est énorme et l'Hacienda (autorité fiscale en Espagne), j'en suis sûr, serait intéressée par le reste de ce que vous devez. Dans la plupart des cas, cependant, la différence est de 4 000, 6 000, 8 000, etc. et il est peu probable que vous soyez poursuivi pour ce montant. Donc - 3% du prix de vente, c'est ce que vous devez payer en tant que vendeur non-résident.

Frais d'agent

En général, ces frais représentent 5% du prix de vente, auxquels s'ajoute une petite taxe équivalente à la TVA, ce qui porte le total à 5,325%. Certaines agences facturent davantage, mais il s'agit là des taux standard auxquels il faut s'attendre. Vous pouvez essayer de les négocier mais n'oubliez pas que les agents collaborent entre eux - beaucoup ! Ainsi, dans de nombreux cas, ils se partagent ce montant. Et lorsqu'ils annoncent votre propriété à d'autres agences, ils doivent confirmer qu'ils ont une commission standard en place sur la vente afin de pouvoir payer les autres agents qui leur apporteront des acheteurs. Sans 5%, ils ne seront pas en mesure de collaborer et ne pourront pas maximiser les chances de vente. Il est rarement avantageux de travailler avec un agent qui propose des honoraires plus bas, car les agents qui le font ne sont pas en mesure de maximiser votre marketing. Cela indique clairement que ces agents ne comprennent pas pleinement le marché et que la vente de biens immobiliers est très probablement une activité secondaire pour eux et non leur objectif principal.  

Donc, les frais d'agent et la taxe - 5.325%

Une autre taxe - Plusvalia

Il s'agit donc d'une sorte d'impôt sur les plus-values foncières qui augmente pour chaque année de détention. Il varie d'une propriété à l'autre et n'est donc pas un pourcentage fixe. Quelques exemples concrets :
Un lit simple à Los Cristianos, détenu depuis 8 ans - la taxe de séjour était de 1 680 €.
Un lit simple à Playa de Las Americas, détenu depuis 12 ans, plus la taxe sur la valeur ajoutée, était de 2 800 €.
Avec les bonnes informations, je peux calculer ce montant pour vous afin que vous sachiez à l'avance quels seront vos frais.

Déductions totales lors de la vente

Ce sont les principales déductions - vous êtes à la recherche de environ 9% au total. C'est un chiffre approximatif assez fiable à utiliser.

Exemple de déductions de vente

• Prix de vente 195.000
• 3% rétention 5,850€
• Frais d'agent 9,750
• Plusvalia 1,900€
• Déductions totales : 17,500€
• Le propriétaire reçoit 177 500 €.

Si vous souhaitez que l'un ou plusieurs de ces documents soient personnalisés en fonction de votre vente, faites-le moi savoir et je vous en enverrai quelques-uns par courrier électronique - je peux les réaliser en quelques minutes. Si vous avez un prêt hypothécaire, dites-moi le solde approximatif et je l'inclurai aussi. 

Autres dépenses

Autres dépenses lors de la vente - vous devez être à jour de vos frais de communauté, d'eau, d'électricité, d'IBI (taxe foncière annuelle comme la taxe d'habitation).

Hypothèques espagnoles et frais d'annulation - évidemment, si vous avez une hypothèque sur votre propriété, vous devez la rembourser. C'est assez simple, une fois que vous avez une vente confirmée et que vous connaissez la date à laquelle vous signerez la vente, vous pouvez demander un certificat d'annulation d'hypothèque à votre banque. Ce certificat indiquera le montant qu'ils veulent le jour de la signature et inclura les éventuels frais de rachat lors de l'annulation du prêt.

Il y a une autre charge que la banque ne mentionnera pas et c'est un montant pour l'administration et l'enregistrement de l'annulation de l'hypothèque au registre foncier - tout un programme... Ce qui signifie que lorsque votre hypothèque est annulée, l'annulation doit être enregistrée et votre banque n'a littéralement aucun intérêt à le faire. Mais il est important qu'elle soit annulée, sinon la charge hypothécaire restera contre la propriété et peut être un vrai casse-tête à supprimer plus tard. Il faut compter 600 ou 700 € pour cela, mais si vous demandez à votre banque de s'en occuper, elle vous facturera environ le double de ce montant.

Dépenses extraordinaires de la communauté. Lorsqu'une communauté a un paiement supplémentaire en cours (par exemple, elle peut facturer un supplément de 30 € par mois pendant 24 mois pour peindre l'extérieur d'un bâtiment) et que vous avez un an d'ancienneté, le montant restant doit être calculé et ajouté au certificat communautaire dont vous aurez besoin au moment de la vente. Ces frais sont appelés "derramas" et, légalement, le vendeur de la propriété est responsable du paiement de la totalité de la derrama lors de la vente. S'il reste 12 mois à 30 € par mois, le vendeur devra payer les 360 € au moment de la vente.

Embargos, taxes. Je n'en vois pas beaucoup, mais ils peuvent surgir de temps en temps. Si, pour une raison quelconque, votre propriété est grevée d'une charge, celle-ci sera prélevée sur le produit de la vente. Ainsi, si vous devez 20 000 € au fisc espagnol et qu'il a placé un embargo sur votre propriété pour ce montant, ce n'est pas vraiment un problème, tant que nous avons tous les documents pertinents, à jour, indiquant le montant exact dû, y compris les intérêts et le mode de paiement.

Cela couvre généralement tout. Comme vous pouvez le voir, il y a beaucoup de choses à penser et à vérifier. Vous pouvez trouver tout cela vous-même ou engager un grand agent immobilier qui le fera pour vous !

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Le bon agent pour vendre votre propriété

Supposons que vous ayez trouvé un agent qui puisse organiser tout cela pour vous et s'occuper de tout, que va-t-il faire en matière de marketing pour vendre votre propriété et obtenir le meilleur prix ?

Eh bien, j'ai passé la majeure partie des 15 dernières années à résoudre ce problème. À l'époque, quand j'ai commencé, je n'avais aucune expérience et très peu d'idées - je partais de rien...

Et c'était assez difficile au début - j'essayais de m'établir, j'étais largement ignoré par d'autres agents qui étaient établis depuis longtemps et j'essayais de me frayer un chemin et de gagner un peu de terrain.

J'ai persévéré. J'ai travaillé dur, j'ai essayé un grand nombre de méthodes et de moyens différents, dont certains ont commencé à porter leurs fruits. J'ai donc fait plus de ce qui marchait, moins de ce qui ne marchait pas et j'ai continué à expérimenter et à faire des recherches, à chercher cet angle, à regarder ce que les autres agents ne faisaient tout simplement pas bien - et j'en ai trouvé beaucoup !

Très vite, je me suis retrouvé en concurrence avec de petits agents - et je les ai battus à plate couture. J'ai continué, j'ai continué à travailler, petit à petit, à tester des choses, à comprendre des choses et à ajouter constamment au processus que j'utilisais. Souvent, je devais apprendre de nouvelles compétences en partant de zéro, de nouvelles techniques, dont certaines étaient assez techniques et difficiles. Beaucoup de lectures, beaucoup de recherches sur Google, beaucoup de tests...

Lorsque je n'étais pas en train de répertorier des propriétés ou de faire des visites, je travaillais sur des sites web, des pages de médias sociaux, j'apprenais les dernières percées en matière de référencement et les techniques de marketing. Par rapport aux agents plus importants et établis, je disposais d'un très petit budget pour travailler et je devais constamment sortir des sentiers battus. J'ai appris à faire tout ce que les autres agents faisaient, mais à un niveau BEAUCOUP plus élevé, en particulier les photos - WOW, les photos... choquantes, tout simplement choquantes, ce qui m'a permis d'avoir une bien meilleure présentation et de faire en sorte que mes annonces immobilières sautent aux yeux - et c'est toujours le cas aujourd'hui, étonnamment !

Et il n'y avait pas que les photos, il y avait tellement d'autres choses qu'ils ne faisaient pas pour commercialiser les propriétés - alors j'ai appris tout cela aussi !

Qu'est-ce qui fonctionne aujourd'hui ?

Mais ce processus d'apprentissage ne s'arrête jamais vraiment, le travail, la recherche, l'apprentissage, le développement de nouvelles méthodes. Si je n'utilisais que les méthodes que j'utilisais à l'époque, aujourd'hui - cela ne fonctionnerait plus. Le marketing évolue et change constamment et j'ai vu de nombreux agents ne pas suivre le rythme.

Aujourd'hui, je passe encore beaucoup de temps à chercher ces nouvelles méthodes, à peaufiner ce que je fais déjà, à faire des tests fractionnés sur les pages, les formulaires de contact, les nouvelles méthodes avec la photographie, les vidéos, les médias sociaux, le référencement, l'optimisation Google, le marketing par courriel, le marketing de recherche locale - un tas de choses qui s'ajoutent toutes à une plateforme incroyablement efficace pour vendre des propriétés à Tenerife.

Ce n'est pas standard ou normal, et je peux compter sur les doigts d'une main le nombre d'autres agents ici qui travaillent comme ça. Il n'y a pas vraiment de raison que j'explique chaque détail de chaque aspect de ce que je fais maintenant, car cela ferait des pages et des pages. Mais je fais tout ce que vous pouvez attendre et bien plus encore - je vais vraiment beaucoup plus loin, je pousse beaucoup plus fort et quand vous travaillez avec moi, je vous donne des résultats.

Tout ce que je vous demande en retour, c'est d'avoir l'esprit ouvert et d'oublier tout ce que vous avez pu lire sur Facebook ou ce qu'on vous a dit dans un bar, à propos de la vente d'une propriété ici. Ce que je fais fonctionne.

Si vous travaillez avec moi et me laissez faire ce que je fais, je vous garantis que vous aurez les meilleures chances de vendre votre propriété - c'est aussi simple que cela.

S'il y a une raison pour laquelle je ne pense pas pouvoir vendre votre propriété, je vous dirai pourquoi. Si je ne peux pas vous aider, je vous dirai pourquoi.

Ceux que je prends en charge en verront rapidement les bénéfices. Ils auront un listing de très haute qualité, un excellent article, des photos de haute qualité, etc. mais ce n'est que le début et ce n'est que ce que vous pouvez voir.

La plupart de mes activités se déroulent dans les coulisses, de manière invisible. Le marketing et la promotion, la recherche d'acheteurs, la syndication à des centaines d'autres agents dont je pense qu'ils peuvent avoir des acheteurs, le marketing dans de nombreux pays différents dans différentes langues et toute une série d'aspects plus techniques qui m'aident à trouver le BON acheteur pour votre propriété.

Comparez cela à l'approche standard des agents : ils listent littéralement n'importe quel bien à n'importe quel prix, avec des photos terribles, un texte simple et ennuyeux et très peu d'intérêt réel pour la suite, car ils ont des centaines et des centaines de biens, et il devient évident que mon approche est beaucoup plus efficace.

J'ai commencé à concurrencer ces agences alors que j'étais une entreprise individuelle, sans bureau, sans expérience et avec très peu d'argent. J'ai dû trouver les moyens les plus efficaces de vendre. Ce que j'ai aujourd'hui est une version massivement améliorée et plus complète de ce que j'ai fait à l'époque.

Promotions sur tous les principaux portails immobiliers

J'inscris votre propriété sur tous les grands portails - Rightmove, Zoopla, Prime Location, Kyero, etc. Et aussi sur de très nombreux portails plus petits. 

J'inscris également votre propriété dans de très nombreuses langues, je ne me contente pas du marché anglophone - je commercialise activement dans les langues suivantes :

Espagnol
Allemand
Néerlandais
Français
Italien
Russe
Norvégien
Suédois
Finlandais
Danois
Portugais
Polonais

Mais je ne peux pas vous en montrer trop !

Je fais tellement d'autres choses, mais le problème en les écrivant ici, c'est que je ne veux pas donner un plan gratuit à tous les agents qui viennent et lisent cette page !

Il m'a fallu près de 15 ans pour perfectionner ce processus et j'aimerais beaucoup garder une grande partie de mes méthodes pour moi - pour des raisons évidentes.

Vous en savez maintenant un peu plus sur moi et vous avez une idée de la manière dont je travaille et de ce qui distingue mes méthodes.

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Études de cas

Au moment où j'écris ces lignes, il y a tout juste un mois, j'ai pris en charge une propriété à San Eugenio. Elle était avec un agent depuis environ 9 mois. Beaucoup de promesses mais aucun résultat. La propriétaire était frustrée et ennuyée car chaque fois qu'elle les appelait pour demander une mise à jour, ils lui conseillaient simplement de baisser le prix. Le vrai problème était qu'il s'agissait d'une grande agence avec beaucoup de personnel qui prenait en charge de nombreuses propriétés et n'en faisait que très peu. C'était un jeu de chiffres - nous en prenions autant que possible et nous en vendions peut-être 1 sur 10. Donc, si nous avons 500 propriétés, nous réalisons 50 ventes et NOUS sommes heureux. Le problème, c'est que leurs clients ne l'étaient pas. C'est du marketing PASSIF. Ils attendent que les acheteurs viennent à eux. Il n'y a pas beaucoup de travail, il s'agit plutôt de faire grimper les chiffres. Donc pour chaque vendeur heureux, il y a neuf vendeurs malheureux.

Dans ce cas, je suis allé voir la propriété le lundi, j'ai pris une série complète de photos, j'ai vérifié tous les détails, j'ai commandé les documents auprès du registre foncier et j'ai expliqué à la propriétaire ce à quoi elle pouvait s'attendre. Le lendemain, la propriété a été mise en ligne et dans les deux jours qui ont suivi, j'avais cinq visites prévues. La quatrième visite a eu lieu exactement une semaine après la première visite de la propriété et j'ai reçu une offre pendant la visite. Nous avons négocié et avons fini par conclure l'affaire deux jours plus tard, à un prix proche du prix demandé dans ce cas - un propriétaire très satisfait et un acheteur heureux.

Cela se produit à maintes reprises. La vente la plus rapide que j'ai faite - et cela m'a surpris aussi - j'ai vendu la propriété le même jour J'ai pris les photos. J'avais justement un acheteur avec moi, il m'a demandé s'il pouvait venir, il l'a aimé, il l'a proposé et le reste est de l'histoire ! Ce n'est pas normal ! Il y avait certainement un élément de chance (et il semble que plus je travaille dur, plus j'ai de la chance...) mais cette propriété était inscrite depuis plus d'un an auprès de plusieurs agents (ce n'est pas une bonne idée - je peux expliquer pourquoi quand nous parlons) et aucun d'entre eux n'avait même approché une vente, et aucun d'entre eux ne semblait faire le moindre effort.

Il n'est pas nécessaire que les choses se passent ainsi et elles ne le seront certainement pas si nous sommes faits l'un pour l'autre et si nous décidons de travailler ensemble. Je ne peux pas vous promettre de vendre dès la première visite ou même dans la première semaine ou le premier mois. Mais je peux vous promettre que si vous travaillez avec moi, je vous donnerai la meilleure chance possible de vendre. Parce que c'est ce dont tout vendeur a besoin.

Parlons de ce que je peux faire pour VOUS.

Remplissez le formulaire ci-dessous ou appelez-moi, vous pouvez me joindre directement au (0034) 671 114 013, et commençons !