L’IA affirme que mon appartement à Tenerife vaut plus cher. Sur quels chiffres se base-t-elle ?

Par Andy Ward, Tenerife Estate Agents

Les vendeurs commencent à me fournir des présentations sur l’IA de Google et ChatGPT qui indiquent le prix des appartements dans leur quartier ou leur complexe. Parfois, ce prix est supérieur à la marge que je pense que les acheteurs seraient prêts à payer. Je comprends pourquoi un propriétaire prendrait cette information en considération. Cela ressemble à une réponse indépendante à une question simple : quel est le prix d’un appartement ici ?

La première question que je me pose est quelle sorte de prix est indiquée dans l’analyse générale. Est-ce le prix payé par quelqu’un ou celui que demandent les propriétaires ?

Cette distinction est souvent absente. Je ne peux pas voir tout ce qui a été pris en compte dans la réponse de Google, donc je ne prétends pas que cette donnée soit issue de certaines annonces spécifiques. Mais je constate régulièrement des prix de vente plus élevés qui sont visibles depuis longtemps sans avoir produit de ventes. Une réponse convaincante n’est guère utile pour un vendeur si elle ne lui indique jamais si ses chiffres sont valables sur le marché.

Trois personnes peuvent arriver au même point de départ erroné

Je vois la même trame sous différentes formes. Un propriétaire vérifie les appartements actuellement annoncés dans son complexe. Une synthèse informatique résume les prix qu’elle trouve en ligne. Un agent qui ne connaît pas bien le projet regarde ces annonces et propose un prix similaire.

Les trois réponses peuvent sembler corroborer l’une l’autre. Pourtant, si elles reposent toutes sur des appartements restés indisponibles, l’accord n’est pas aussi rassurant qu’il n’y paraît. Il se peut que les prix demandés ne soient que des reprises des mêmes tarifs.

C’est pourquoi nous recherchons avant tout des ventes conclues. À Tenerife Estate Agents – Andy Ward, nous disposons d’un accès Prix officiellement enregistrés de vente Ces transactions individuelles m'apportent des informations telles que les prix, les dates et les dimensions enregistrées, ce qui me permet d'enquêter plutôt que de me fier à un sommaire des prix proposés en ligne.

Pour une évaluation personnelle, je recherche généralement des ventes comparables dans votre quartier ou votre complexe immobilier au cours des 12 à 24 derniers mois. Je les combine avec mes propres ventes achevées et ma connaissance de l’état, de la situation, des vues et de l’espace extérieur. Les informations varient, et les ventes récentes peuvent encore ne pas être apparues. Les registres fournissent des preuves, tandis que mon évaluation explique comment cela s’applique à votre appartement. Nous devrions être prudents face à la conviction du propriétaire selon laquelle leur appartement est le meilleur du complexe. Les acheteurs feront leur propre comparaison.

Une annonce non vendue reste une donnée utile

Je ne dis pas que nous devrions ignorer les appartements actuellement en vente. Si des propriétés similaires sont restées disponibles à un prix donné pendant un an ou plus, cela nous indique quelque chose d’important : ces prix de vente ne donnent pas lieu à une vente.

Cela ne nous indique pas si les offres ont été rejetées, ni le plafond exact pour chaque appartement. Mais un prix qui n'a pas fonctionné à plusieurs reprises est une base faible pour une nouvelle offre immobilière. Il est plus utile comme avertissement quant aux endroits où nous risquons de perdre des acheteurs.

Que se passe-t-il lorsque nous essayons simplement un prix plus élevé ?

Les propriétaires veulent parfois commencer au-dessus du niveau que je peux supporter et voir ce qui se passera. C’est leur décision, et je comprends la tentation. Le danger est que le prix de test devienne le montant qu’ils s’attendent à recevoir, même lorsque les demandes d’informations et les visites nous indiquent autre chose. Une offre ultérieure crédible peut alors paraître décevante car elle est mesurée par rapport à un chiffre qui n’a jamais été soutenu par une vente.

Si nous décidons d’essayer un prix plus élevé, nous devons convenir de la signification de cette expérimentation. Les acheteurs qualifiés s’intéressent-ils à l’objet ? Les personnes intéressées visitent-elles le site ? Quels sont les principaux obstacles rencontrés ? Des offres arrivent-elles ? Quand allons-nous revoir le prix ? La photographie et une meilleure communication marketing aident un bien à attirer les acheteurs, mais elles ne suffisent pas à faire accepter un prix qui ne serait pas fondé sur des données probantes.

Que demander lorsque l’IA vous donne un chiffre

Demandez les sources. Sont-ce des listes actualisées, des indices de prix publicisés ou des transactions conclues ? Depuis combien de temps les appartements comparables sont-ils sur le marché ? Sont-ils vraiment similaires au vôtre ? Si la réponse ne permet pas de distinguer les prix demandés des prix obtenus, utilisez-la comme un signal d’alerte pour enquêter, et non comme une évaluation.

Mon Guide des prix immobiliers à Tenerife explique comment lire les chiffres plus larges. Pour une évaluation raisonnée de votre propre appartement, y compris les preuves qui étayent le prix, Demandez une évaluation personnalisée.