AI twierdzi, że mój apartament na Teneryfie jest wart więcej. Na czym opiera się ta wartość?

Autorstwa Andy’ego Warda, agenta nieruchomości z Teneryfy

Sprzedawcy zaczynają dostarczać mi przeglądy technologii AI i ChatGPT od Google, które podają cenę mieszkań w ich okolicy lub kompleksie. Czasami ta cena jest wyższa niż ta, jaką według mnie kupujący by realistycznie zapłacili. Rozumiem, dlaczego właściciel miałby wziąć to pod uwagę. Wygląda to jak niezależna odpowiedź na prosty problem: ile kosztuje mieszkanie tutaj?

Pierwszym pytaniem, jakie zadaję, jest to, jakiego rodzaju ceny podaje przegląd. Czy są to ceny płacone przez konkretnych użytkowników, czy też ceny, które domagają się właściciele nieruchomości?

To rozróżnienie często brakuje. Nie mogę zobaczyć wszystkiego, co weszło w skład odpowiedzi Google, więc nie twierdzę, że wzięło ono tę liczbę z konkretnych ogłoszeń. Ale regularnie widuję wyższe ceny odsprzedaży, które były widoczne przez długi czas, nie przynosząc jednak żadnych sprzedaży. Pewne odpowiedzi nie są zbyt pomocne dla sprzedającego, jeśli nigdy nie powiedzą mu, czy jego ceny są odpowiednie na rynku.

Trzy osoby mogą osiągnąć ten sam błąd w rozpoczęciu pracy.

Widzę tę samą pułapkę w różnych formach. Właściciel sprawdza mieszkania, które są obecnie ogłaszane w jego kompleksie. Rozwój realizowany przez sztuczną inteligencję podsumowuje ceny, które znajduje w internecie. Agent, który nie zna dobrze danej inwestycji, sprawdza te ogłoszenia i proponuje podobną cenę.

Trzy odpowiedzi mogą się wzajemnie uzupełniać. Jeśli jednak wszystkie opierają się na apartamentach, które pozostają bez sprzedawcy, porozumienie nie wydaje się tak przekonujące. Może po prostu chodzi o powtarzanie tych samych cen.

Z tego powodu najpierw szukamy już zrealizowanych transakcji. W firmie Tenerife Estate Agents – Andy Ward mamy dostęp do oficjalne zarejestrowane ceny sprzedaży Otrzymane z rejestru gruntów w Hiszpanii. Te indywidualne transakcje dostarczają mi cen, dat i wymiarów, które mogę przeanalizować, zamiast polegać wyłącznie na podsumowaniu cen podawanych przez internet.

Do osobnej wyceny poszukuję ogólnie porównywalnych sprzedań w Twojej ulicy lub kompleksie w ciągu ostatnich 12–24 miesięcy. Łączę je z moimi własnymi sprzedażami i wiedzą dotyczącą stanu, położenia, widoków i przestrzeni zewnętrznej. Zakres obejmowania jest różny, a niedawne sprzedaże mogą jeszcze nie być widoczne. Dokumentacja stanowi dowód, a moja ocena wyjaśnia, w jaki sposób odnosi się ona do Twojego mieszkania. Powinniśmy być ostrożni z przekonaniem właściciela, że jego mieszkanie jest najlepszym w kompleksie. Kupujący będą sami dokonywali porównań.

Nie sprzedana nieruchomość nadal stanowi przydatne źródło danych

Nie mówię, że powinniśmy ignorować apartamenty obecnie oferowane do sprzedaży. Jeśli podobne nieruchomości pozostają dostępne po tej samej cenie przez rok lub dłużej, to mówi nam coś ważnego: te ceny nie przynoszą efektu sprzedaży.

Nie mówi nam to, czy oferty zostały odrzucone, ani nie podaje dokładnego limitu cenowego dla każdego mieszkania. Ale cena, która wielokrotnie nie przyniosła efektów, jest słabym fundamentem dla nowej oferty. Jest bardziej przydatna jako ostrzeżenie o tym, gdzie możemy stracić klientów.

Co dzieje się, gdy “prostujemy” się wyższą ceną?

Właściciele czasami chcą zacząć sprzedaż powyżej poziomu, który mogę sobie pozwolić, i zobaczyć, co się stanie. To ich decyzja, i rozumiem pokusę. Zagrożenie polega na tym, że cena testowa stanie się kwotą, którą oczekują otrzymać, nawet jeśli zapytania i prezentacje pokazują coś innego. Wtedy wiarygodna późniejsza oferta może wywołać rozczarowanie, ponieważ jest ona mierzona w porównaniu z kwotą, której sprzedaż nigdy nie była wsparta.

Jeśli zdecydujemy się na testowanie wyższej ceny, musimy ustalić, co oznacza test. Czy zainteresowani kupujący zadają zapytania? Czy przeglądają nieruchomość? Co staje się powtarzającymi się zastrzeżeniami? Czy pojawiają się oferty? Kiedy przeanalizujemy cenę? Fotografia i szersze marketingowe działania pomagają dobrze prezentować nieruchomość przed kupującymi, ale nie mogą one przekonać ich do przyjęcia ceny, której nie potwierdzają dane empiryczne.

Czego należy się zapytać, gdy AI podaje nam liczbę

Zapytaj o źródła informacji. Czy są to aktualne wyceny, indeksy cen ogłoszeniowych czy transakcje już zawarte? Jak długo są dostępne porównywalne apartamenty na rynku? Czy są one rzeczywiście podobne do Twojego? Jeśli odpowiedź nie pozwala odróżnić cen zapytanych od cen uzyskanych, użyj jej jako bodziec do dalszych badań, a nie jako wyceny.

Moja Przewodnik po cenach nieruchomości na Teneryfie opisuje sposób interpretacji szerszych danych statystycznych. Dla uzasadnionej oceny własnego mieszkania, uwzględniającej dowody potwierdzające cenę, Zgłoś osobistą wycenę.