L’IA afferma che il mio appartamento a Tenerife vale di più. Su che cifra si basa questa cifra?

Di Andy Ward, Tenerife Estate Agents

I venditori stanno iniziando a fornirmi panoramiche su Google AI e ChatGPT che forniscono cifre relative agli appartamenti nella loro zona o nel loro complesso. A volte quella cifra è superiore alla soglia che ritengo che gli acquirenti paghino realisticamente. Capisco perché un proprietario possa dare importanza a questo dato. Sembra una risposta indipendente a una semplice domanda: quanto costa un appartamento qui?

La prima cosa che chiedo è quale tipo di prezzo viene riportato nell’overview. È il prezzo pagato da qualcuno o quello richiesto dai proprietari?

Quella distinzione spesso manca. Non riesco a vedere tutto ciò che è stato incluso nella risposta di Google, quindi non sostengo che abbia preso la sua cifra da determinati annunci. Ma vedo regolarmente prezzi di richiesta più elevati che sono stati visibili per un lungo periodo senza produrre vendite. Una risposta sicura non è molto utile per un venditore se non gli dice mai se i suoi numeri hanno funzionato sul mercato.

Tre persone possono raggiungere lo stesso punto di partenza sbagliato

Vedo la stessa trappola in diverse forme. Un proprietario controlla gli appartamenti attualmente pubblicizzati nel suo complesso. Una panoramica AI riassume i prezzi che trova online. Un agente che non conosce bene lo sviluppo analizza questi annunci e propone una cifra simile.

Le tre risposte possono sembrare in contraddizione tra loro. Tuttavia, se si basano tutte su appartamenti che non sono stati venduti, l'accordo non è così rassicurante come sembra. Si potrebbe semplicemente trattare di ripetizioni delle stesse richieste di prezzo.

Ecco perché cerco prima di tutto immobili già venduti. A Tenerife Estate Agents – Andy Ward abbiamo accesso a Prezzi ufficiali di vendita registrati provenienti dai registri immobiliari spagnoli. Queste transazioni individuali mi forniscono i prezzi, le date e le dimensioni registrate da analizzare, anziché affidarmi a una sintesi online dei prezzi richiesti.

Per una valutazione personale, in genere cerco immobili simili nella vostra zona o nel vostro complesso negli ultimi 12-24 mesi. Li combino con le mie vendite effettuate e la mia conoscenza della condizione, della posizione, delle viste e degli spazi esterni. La copertura varia e le vendite recenti potrebbero ancora non essere disponibili. I registri forniscono prove, mentre la mia valutazione spiega come si applica al vostro appartamento. Dovremmo essere cauti riguardo alla convinzione del proprietario secondo cui il suo appartamento è il migliore del complesso. Gli acquirenti faranno la loro propria comparazione.

Un annuncio non venduto rimane comunque un dato utile

Non sto dicendo che dovremmo ignorare gli appartamenti attualmente in vendita. Se delle case simili sono rimaste disponibili a un prezzo specifico per un anno o più, questo ci dice qualcosa di importante: quei prezzi richiesti non hanno portato a nessuna vendita.

Non ci dice se le offerte sono state respinte, né fornisce un tetto preciso per ogni appartamento. Ma un prezzo che non ha mai funzionato ripetutamente è una base debole per un nuovo annuncio immobiliare. È più utile come avvertimento su dove potremmo perdere acquirenti.

Cosa succede quando “ci proviamo” con un prezzo più alto?

I proprietari vogliono a volte iniziare al di sopra del livello che posso sostenere e vedere cosa succede. È una decisione loro e capisco la tentazione. Il pericolo è che il prezzo di test diventi l'importo che si aspettano di ricevere, anche quando le richieste e le visite immobiliari ci dicono altro. Un'offerta più credibile in seguito può allora risultare deludente perché è misurata rispetto a un numero che non è mai stato supportato da una vendita.

Se decidiamo di testare un prezzo più alto, dobbiamo concordare cosa significhi il test. Gli acquirenti qualificati stanno facendo domande? Stanno guardando la proprietà? Quali obiezioni continuano ad emergere? Arrivano offerte? Quando rivedremo il prezzo? La fotografia e la pubblicità più ampia aiutano un buon immobile a raggiungere gli acquirenti, ma non possono convincere questi ultimi a accettare un prezzo che le prove non supportano.

Cosa chiedere quando l’IA ti fornisce un dato

Richiedete le fonti. Sono dati aggiornati, indici dei prezzi pubblicizzati o transazioni concluse? Da quanto tempo gli appartamenti comparabili sono sul mercato? Sono davvero simili ai vostri? Se la risposta non consente di distinguere tra domande e prezzi raggiunti, utilizzatela come spunto per indagare, non come valutazione.

Il mio Guida ai prezzi delle proprietà a Tenerife spiega come leggere i dati più generali. Per una valutazione ponderata del proprio appartamento, includendo le prove a supporto del prezzo, richiedi una valutazione personale.