Законы о долгосрочной аренде на Тенерифе: права арендаторов и владельцев (Обновление 2026 г.)

Эта страница представляет собой практическое руководство по основам испанского законодательства о долгосрочной аренде, применимого к основное место жительства, иными словами, имущество, сданное в аренду в качестве основного места жительства арендатора. Это не замена юридической консультации по конкретному спору, но это поможет вам понять рамки, прежде чем паниковать, подписывать то, что не следует, или полагаться на слова агента, владельца или друга за чашкой кофе.

Важное примечание: Я не занимаюсь оказанием услуг по аренде недвижимости. Эта страница предназначена исключительно для ознакомления. Если вам нужна консультация по поводу вашего собственного договора, уведомления об увеличении арендной платы или спора, обратитесь к независимому испанскому юристу.

Первое, что нужно понять, это следующее. На Тенерифе, как и во всей Испании, ключевым моментом обычно является не то, что написано в названии контракта. Это реальная цель аренды. Если недвижимость арендуется как обычное место жительства арендатора, применяется Закон о городском найме, обычно называемый ЛАУ, предоставляет арендатору защиту, которую многие люди до сих пор недооценивают.

Правовое положение проверено 13 ноября 2026 года: Конгресс отменил Real Decreto-ley 28/2026 12 ноября. Решение опубликовано в BOE 13 ноября. Изменения, запланированные на 15 ноября, не вступят в силу. Конгресс отдельно утвердил Real Decreto-ley 29/2026, который в целом вступил в силу 8 октября. Эти два декрета необходимо рассматривать отдельно. Действующая защита нанимателей и описанное ниже чрезвычайное продление для договоров, отвечающих установленным условиям, сохраняют значение.

Исходная точка, это основной дом или настоящая сезонная аренда?

Основная цель договоров аренды заключается в этом. Называть договор “арендным соглашением на 11 месяцев” автоматически не означает, что он является временным. Если недвижимость используется для удовлетворения постоянной потребности в жилье, арендатору могут предоставляться права обычного жилья.

От 8 октября 2026 года, Закон № 29/2026 представляет собой пересмотренную схему предоставления подержанного временного жилья. В нем предусмотрено наличие реальной и поддающейся проверке причины для проживания вне привычного места жительства арендатора. Эта причина должна быть указана в договоре аренды, и на арендодаче лежит бремя её доказательства. Новые правила в целом предусматривают срок действия соглашения не более 31 дня и не более 12 месяцев, с возможностью продления в случае сохранения временной причины.

Существующие подлинные сезонные или временные контракты имеют отдельный переходный период: те, которые были подписаны до вступления в силу нового постановления, сохраняют прежний режим до окончания согласованного срока; повторное временное сдачу недвижимости подпадает под новые правила. Наличие фальшивой сезонной маркировки не решает проблему. Дата заключения контракта и фактическое использование недвижимости все еще необходимо проверить.

Отсутствие письменного договора или плохой договор автоматически не ставят владельца в безопасное положение

Это одна из самых больших ошибок, которую допускают владельцы. Они полагают, что, поскольку нет надлежащего письменного договора, у арендатора нет никаких существенных прав. Или они полагаются на самодельный договор с формулировками вроде “вы должны съехать, если я захочу продать”, и считают, что этим все сказано.

Это небезопасное предположение.

Если реальность договора заключается в том, что имущество является обычным местом жительства арендатора, правовая база все равно может иметь значение, даже если документация слаба, неофициальна или плохо составлена. Другими словами, отсутствие надлежащего договора не аннулирует автоматически защиту, если на практике существует договор аренды жилого помещения.

Равным образом, пункт, составленный сторонами, не отменяет обязательную основу, применяемую к подлинному жилищному найму. Владельцы должны быть очень осторожны, полагая, что расплывчатый или односторонний пункт может выручить их позже, если фактическое юридическое положение окажется более сильным, чем они предполагали.

Как долго арендатор может оставаться в долгосрочной аренде на Тенерифе?

По договорам найма жилого помещения, заключенным 6 марта 2019 года или позднее, если наймодателем является физическое лицо, наниматель имеет право на проживание сроком до пять лет. Если арендодатель является компанией или другой юридической организацией, этот минимальный защищенный период увеличивается до семь лет, при условии, что это основное место жительства арендатора и договор подпадает под действие LAU.

Здесь многие старые предположения по-прежнему вызывают проблемы. Годовой контракт — это часто только отправная точка. Если согласованный срок меньше пяти лет, или семи, если арендодатель является юридическим лицом, договор автоматически продлевается на годичные периоды до достижения минимального срока, если арендатор должным образом не уведомит о нежелании продолжать.

Таким образом, если арендатор снимает недвижимость на Тенерифе в качестве основного места жительства, вопрос состоит не просто в том, “что написано в договоре на первой странице?”. На самом деле главный вопрос заключается в том, является ли договор договором найма жилого помещения, регулируемым LAU. Если это так, то пункты, которые пытаются лишить арендатора этих минимальных прав, как правило, не имеют юридической силы.

Старый миф о 11 месяцах по-прежнему вызывает путаницу

Одна из самых распространенных проблем на Тенерифе – это убеждение, что 11-месячный контракт автоматически заканчивается через 11 месяцев, и арендатор должен съехать. Это часто неверно.

Если договор действительно является договором аренды жилья, а собственность является обычным местом жительства арендатора, 11-месячный срок обычно не отменяет установленный законом минимальный срок. На практике это означает, что многие арендаторы, которым было сказано, что они должны съехать по истечении короткого письменного срока, на самом деле имеют право остаться.

В равной степени многим владельцам дали плохие советы в другом направлении. Если владелец хочет максимальной гибкости и не хочет брать на себя обязательства по аренде жилья, он должен очень внимательно относиться к тому, как сдается собственность и для каких целей. Простое название чего-либо краткосрочным не делает его таковым.

Должен ли арендатор ежегодно продлевать договор?

Не так, как думают многие. Более старое представление о том, что арендатор должен официально “продлить” договор в течение узкого годового промежутка времени, вводит в заблуждение. В стандартном договоре аренды жилья LAU, если первоначальный срок меньше установленного законом минимума, договор автоматически продлевается на ежегодные периоды до достижения пяти или семилетнего минимума, если только арендатор не уведомит о своем нежелании продолжать.

Это важно, потому что арендаторам по-прежнему иногда говорят, что они “пропустили продление” или потеряли свои права, потому что не подписали новый документ. Вот как в настоящее время работает большинство договоров жилой аренды.

Что происходит после первых 5 или 7 лет?

После окончания защищённого минимального срока договор может продлеваться на годичные периоды, в общей сложности не более чем на три дополнительных года, если ни одна из сторон не направит надлежащее уведомление в установленный срок. По действующей статье 10.1 LAU обычный срок уведомления составляет не менее четырёх месяцев для наймодателя и двух месяцев для нанимателя. Наниматель также может отказаться от последующего годичного продления, соблюдая срок, предусмотренный этой нормой. Необходимо проверить правила, применимые к конкретному договору, и возможные чрезвычайные продления.

Новый режим, запланированный на 15 ноября 2026 года, не вступит в силу. Конгресс отменил Real Decreto-ley 28/2026 до его вступления в силу. Предусмотренные им последовательные продления на пять или семь лет, шестимесячный срок уведомления со стороны наймодателя и новая компенсационная схема не применяются. Это не отменяет первоначальный защищённый минимальный срок в пять или семь лет и отдельные продления по правилам, которые остаются в силе.

Необычное продление контракта на два года и изменения, внесенные в 2026 году

Меры, предусмотренные в марте указом-законе № 8/2026, были отменены резолюцией Конгресса от 28 апреля, опубликованной 30 апреля 2026 года. Теперь их больше нельзя использовать в качестве постоянной основы для каждого нового запроса.

От 8 октября 2026 года, Последнее положение пятого пункта Реал-декрето-лей 29/2026 предусматривает внесение внеочередного продления для уже действующих на эту дату договоров аренды жилья по обычному месту проживания. Наниматель должен запросить такое продление, иметь задолженность по арендной плате и ежемесячно платить ее в течение предыдущих восьми месяцев. Оно действует в ежегодных периодах в течение до двух дополнительных лет при сохранении существующих условий.

Данное положение касается окончания обязательного продления в соответствии со статьей 9.1. до 31 декабря 2028 года. Также в нем указаны сроки истечения указанных в статье 10 продлений и Гражданского кодекса. tácita reconducción. Дата указана в тексте в категории 9.1, поэтому нецелесообразно пытаться применить этот принцип к всем категориям товаров.

Из исключений следует отметить различные условия, согласованные сторонами, новый договор и надлежащим образом заявленную, реальную и подтвержденную необходимость для арендодателя или членов семьи, проживающих в доме. В отношении данной исключения по продлению постановление отменяет требование о включении в первоначальный договор условия необходимости в таком продлении. Также оно исключает согласованное продление или заключение нового договора на аренде, стоимость которой на 5% ниже.

Другие предусмотренные законом продления могут иметь приоритет. Отдельные ноябрьские правила согласования, содержавшиеся в отменённом Real Decreto-ley 28/2026, не вступят в силу. Прежде чем рассчитывать на определённую дату окончания найма, поручите проверить применимое продление и даты договора.

Новый указ прямо сохраняет права на продление, заявленные или оформленные при соблюдении действовавшего в то время Реал Декоррио-лей 8/2026, без необходимости повторного оформления заявления. Любое дальнейшее ходатайство после окончания этого продления должно соответствовать новым правилам. Поэтому необходимо проверять каждое отдельное заявление, а не отказываться от него просто потому, что мартский указ был отменен.

Может ли арендодатель вернуть себе недвижимость для личного пользования?

Иногда, да. Общий порядок восстановления в соответствии со статьей 9.3 LAU в течение защищённого периода обычно требует, чтобы индивидуальный арендодатель, по крайней мере в течение первого года, имел в первоначальном договоре пункт о наличии конкретной необходимости, а также уведомление о причинах в течение не менее двух месяцев. Соответствующая необходимость распространяется на арендодателя, близких родственников по крови или усыновлению, а также на супруга или супругу в случае окончательного развода, развода или аннулирования брака.

Эту обычную норму следует отличать от описанного выше исключения из чрезвычайного продления на два года. Это специальное исключение снимает требование о наличии соответствующего пункта в первоначальном договоре, если потребность реальна и подтверждена. Это разные нормы с разными условиями. Поэтому перед направлением уведомления собственнику следует проверить подходящее правовое основание.

Может ли арендодатель продать недвижимость на Тенерифе с арендатором?

Да. Арендодатель может продать сдаваемую в аренду недвижимость. Наличие арендатора само по себе не препятствует продаже.

Многим владельцам не нравится, что покупателю обычно приходится уважать существующий договор найма жилья. После реформы 2019 года покупатель арендованного жилья, как правило, должен соблюдать действующий договор найма в течение защитного периода, даже если договор не зарегистрирован в поземельном кадастре.

Таким образом, реальная проблема в коммерческом, а не в юридическом плане. Некоторые покупатели рады приобрести недвижимость вместе с арендатором, особенно инвесторы. Другие хотят получить свободную площадь. Но это не проблема арендатора — просто уехать по требованию, если закон говорит об обратном.

Если вы владелец, который думает о продаже, именно здесь начинается множество серьезных ошибок. То, что арендатор говорит, что, скорее всего, уедет, — это не то же самое, что продавец фактически контролирует график. Я подробнее рассматриваю этот риск здесь: Могу ли я продать свою недвижимость на Тенерифе с жильцами?

Что владельцы, планирующие продать, часто делают не так

Многие владельцы считают, что вопрос аренды “в основном решен”, потому что арендаторы дружелюбны, нет надлежащего письменного договора, или всегда существовало джентльменское соглашение о том, что арендаторы съедут, если владелец захочет продать.

Именно в этом и кроется риск.

Проблема не только юридическая. Она практическая и финансовая. Если владелец начнет маркетинг, найдет покупателя, возьмет задаток или подпишет договор аванса, предполагая, что недвижимость будет передана пустой, продавец может взять на себя обязательства, которые он на самом деле не контролирует.

И как только арендаторы осознают, что не могут найти сопоставимое жилье, не могут позволить себе сегодняшнюю арендную плату или обнаружат, что их юридическая позиция может быть сильнее, чем они думали, рычаги влияния владельца, основанные на рукопожатиях, часто очень быстро исчезают.

Если вы смотрите на это с точки зрения риска продажи, а не с точки зрения законодательства об аренде, прочтите эту страницу также: Могу ли я продать свою недвижимость на Тенерифе с жильцами?

Имеет ли арендатор преимущественное право покупки, если недвижимость продается?

Потенциально, да. LAU предоставляет арендатору права тантео и отзыв, В общем, это право покупателя приобрести объект недвижимости первым или вступить в процесс продажи в предусмотренных законом обстоятельствах.

От 8 октября 2026 года, Измененная статья 25.8 запрещает договорное расторжение этих прав. Старое соглашение об аренде или расторжение необходимо оценивать в соответствии с применимым законом, действующим на момент его заключения; не следует считать, что каждое ранее заключенное соглашение об аренде автоматически становится недействительным.

Пересмотренный закон также касается продаж недвижимости в комплекте с другими товарами. Правильные уведомления, цена, выделенная на арендуемое жильё, и применимые договорные условия должны быть проверены в соответствии с законодательством перед завершением сделки.

Могут ли агент или владелец войти в собственность для показов?

Не просто потому, что они хотят его продать или сдать в аренду. Во время аренды арендатор имеет право на мирное пользование имуществом. Осмотры, проверки и доступ должны быть согласованы. Арендодатель или агент не имеет автоматического права входить, когда ему удобно.

На практике, разумные арендаторы часто идут навстречу обоснованным просьбам о доступе, но это сильно отличается от того, чтобы говорить, что владелец или агент могут просто зайти с потенциальными покупателями, потому что срок договора подходит к концу или в доме идет продажа.

Какую сумму залога можно взять при долгосрочной аренде?

Согласно действующим правилам по вкладам и гарантиям LAU, законом предусмотрен фиксированный денежный депозит, залог, является арендная плата за месяц для аренды жилья. Кроме того, стороны могут договариваться о дополнительных гарантиях, но при договорах аренды на срок до пяти лет или семь лет, если арендодателем является юридическое лицо, эти дополнительные гарантии ограничиваются аренда еще на два месяца. Старые контракты могут регулироваться другими правилами.

Пересмотренные правила от 8 октября 2026 года Также запрещается требовать от арендатора оформления страховки по неисполнению обязательств по оплате аренды или аналогичного страхования, а также введение письменного протокола о передаче недвижимости по завершении срока аренды. Применение пересмотренных требований к более старой договоренности должно быть проверено в соответствии с применимым режимом.

Пополнение средств и дополнительные гарантии остаются отдельными категориями. Трехмесячный платеж, просто называемый “пополнением”, требует четкого разбора.

Может ли арендная плата увеличиваться, когда бы владелец ни захотел?

Нет. В течение срока действия договора ежегодные изменения арендной платы должны соответствовать условиям соглашения и закону. Без прямого положения о ежегодном изменении арендной платы ежегодный рост не происходит автоматически.

Временный лимит, предусмотренный указом от марта, не может просто быть признан постоянным законом после его отмены. Для более раннего повышения необходимо проверить дату заключения контракта, дату обновления и применимые правила.

Для ежегодных обновлений, попадающих в период 8 октября 2026 года и 31 декабря 2027 года, В пункте 6 заключительного постановления Real Decreto-ley 29/2026 говорится:

• Не допускается повышение арендной платы выше установленного максимального уровня в рамках системы референсных цен.
• В противном случае увеличение составляет сумму, согласованную сторонами в новом соглашении; без нового соглашения оно не может превышать 2%.

Это положение не отменяет прежнего различия между крупными и более мелкими землевладельцами. Оно также должно рассматриваться в контексте пересмотренной статьи 18. IRAV Стойка. IRAV — это ежегодный индекс изменения арендной платы; он отличается от суммы базовой цены объекта недвижимости. Новая договоренность не означает, что стороны могут игнорировать другие обязательные ограничения, а 2% -й уровень арендной платы не является автоматическим правом на установку 2%-го уровня арендной платы.

Перед исчислением увеличения необходимо проверить применимый индекс, правило определения референтной цены и договор, особенно в случае более старой аренды.

Может ли арендатор съехать раньше?

Обычно да, но не мгновенно и не всегда бесплатно. Арендатор в договоре найма жилого помещения, как правило, может отказаться, как только по крайней мере шесть месяцев прошли, при условии, что они дадут как минимум 30 дней уведомления. Договор также может предусматривать компенсацию арендодателю, как правило, в размере до одной месячной арендной платы за каждый оставшийся год действия договора, с пропорциональным уменьшением для более коротких периодов.

Это означает, что арендаторы действительно имеют гибкость, но им следует внимательно читать договор, прежде чем предполагать отсутствие платы за расторжение.

Кто оплачивает агентские сборы при долгосрочной аренде жилья?

По действующему законодательству расходы на аренду жилья, управление агентством недвижимости и оформление договоров возлагаются на арендодателя.

От 8 октября 2026 года, В пересмотренной статье 20 прямо запрещено возлагать эти расходы на арендатора напрямую или косвенно, включая плату за управление, изменение или продление договора аренды. Сервис, являющийся действительно опционным и не являющимся неотъемлемой частью договора аренды, может взиматься с арендатора только в том случае, если он прямо и в письменной форме просит об этом и получает ответ, что это опционное предложение и что его стоимость будет указана отдельно.

Старый контракт или сборы следует проверить на соответствие применимым правилам, действующим на данный момент. Переименование агентской комиссии само по себе не делает его законным.

То, о чем владельцам на Тенерифе нужно быть реалистами

Если вы владелец, думающий о сдаче своей недвижимости в долгосрочную аренду, ключевой момент прост. Настоящая аренда жилья — это не случайное годичное соглашение, которое можно расторгнуть по собственному желанию из-за изменения ваших планов. Если вам нужна гибкость для продажи на условиях вакантности, личного использования недвижимости в короткие сроки или смены стратегии в течение года, вы должны понять это, прежде чем сдавать ее в качестве основного жилья кому-то.

Многие споры на Тенерифе возникают из-за того, что владелец считал договор временным, тогда как реальность договоренности сделала его защищенным жилым наймом. Такое несоответствие дорогостоящее, стрессовое и его можно избежать.

Что арендаторы на Тенерифе должны из этого извлечь

Если ваш арендодатель или агент говорит вам, что у вас есть месяц, чтобы уехать, это не делает это автоматически правдой. Первые вопросы таковы:

• Является ли эта собственность вашим основным местом жительства?
• Является ли договор аренды жилья по-настоящему жилищным наймом согласно LAU?
• Когда был подписан договор?
• Является ли арендодатель частным лицом или компанией?
• Предоставил ли арендодатель должным образом юридическое уведомление, если таковое имеется?
• Сохраняется ли актуальность ранее подаваемого запроса на продление, или может быть применена действующая нормативная процедура продления?

Если ответы указывают на защищаемое жилое помещение, арендатор может иметь гораздо более сильные права, чем предполагалось.

Последний практический момент

Законодательство Испании об аренде носит детальный характер, и отдельные споры могут зависеть от точной формулировки договора, дат, цели сдачи в аренду и того, что было сообщено в письменной форме. Поэтому, хотя приведенная выше структура является надежным руководством по основам, по-прежнему целесообразно получить независимую юридическую консультацию по любому серьезному спору, угрозе выселения, продаже, повышению арендной платы или иску о взыскании.

Но для начала, как арендаторы, так и владельцы на Тенерифе лучше защищены действующим законодательством, чем полузабытыми мифами, которые до сих пор циркулируют в Интернете.

Автор Энди Уорд

Правовое положение проверено: 13 ноября 2026 года