Proces nákupu na Tenerife

1. Definujte, co vlastně kupujete

Než se pustíte do prohlídek, diskusí o rozpočtu a rozhodně před zaplacením zálohy si ujasněte, jakou funkci má nemovitost plnit.

Nákup rekreačního domu se neposuzuje stejně jako nákup domu určeného k trvalému bydlení. Kupující, který plánuje pobývat pár měsíců v roce, někdo, kdo se stěhuje, rodina a digitální nomád, nepotřebují stejné věci, i když všichni začínají prohlížením podobných bytů online.

Správná poloha, typ budovy, komplex, profil provozních nákladů a dokonce i půdorys závisí na tom, jak budete nemovitost skutečně využívat.

2. Stanovte skutečný rozpočet, nejen cenový limit

Jednou z nejčastějších chyb při nákupu v zahraničí je považovat kupní cenu za rozpočet. Není to tak.

Musíte pochopit širší náklady na pořízení a také náklady na vlastnictví, které začínají po dokončení transakce. Správný rozpočet je částka, kterou si můžete bezpečně dovolit, když zvážíte celkový obraz akvizice.

Z tohoto důvodu je nejlepší začít s oběma těmito:

• Kalkulačka nákladů pro kupujícího na Tenerife
• Běžné náklady na vlastnictví nemovitosti na Tenerife

Pokud jsou do toho zapojeny finance, rozpočtová kázeň je ještě důležitější, protože dokumentace, požadavky věřitelů a načasování mohou zúžit to, co vypadá na papíře jako možné.

3. Shortlist and view property

Jakmile znáte svůj účel a svůj reálný rozpočet, můžete nemovitosti vybírat chytřeji.

Prohlídky by neměly být brány jako soutěž krásy. Jde o vhodnost, tření a budoucí realitu vlastnictví. Správné otázky závisí na typu nemovitosti, ale obecně byste měli přemýšlet o:

• zda se daná oblast hodí k tomu, jak budete nemovitost skutečně využívat
• zda budova nebo komplex vyhovují vašim vlastnickým cílům
• zda rozložení a přístup budou stále dávat smysl, až opadne sváteční nálada
• zda nemovitost nevykazuje provozní náklady nebo komunitní problémy, které nejsou z inzerátu zřejmé
• Zda něco ohledně nemovitosti činí due diligence naléhavější nebo složitější

Who should be involved at viewing stage

At viewing stage, buyers are usually best served by keeping the process simple and the roles around the property clear.

It is entirely normal to attend with a spouse, family member, or genuine personal companion. Legal advice, translation support, and other professional input may become useful later in the process. That is a separate question.

What tends to create confusion is when one person is acting as a mixture of translator, property finder, informal adviser, negotiator, and would-be representative without a clearly defined role.

At viewing stage, that usually adds more noise than value.

4. Připravte si dokumentaci a nákupní strukturu

Než se obchod posune příliš daleko, měla by se kupující strana začít organizovat. V závislosti na nákupu to může zahrnovat:

• Plánování IE
• doklady o zdroji či původu finančních prostředků
• Příprava hypotéky, pokud je zapojeno financování
• rozhodování o tom, kdo kupuje a v jaké vlastnické struktuře
• přemýšlení dopředu o bankovních a platebních logistikách

Pokud nakupujete na financování, tato fáze je ještě důležitější. Načasování hypotéky může ovlivnit celou transakci, včetně toho, jak sebevědomě byste měli postupovat ve fázi rezervace.

Užitečná další stránka:

• Hypotéky na Tenerife

5. Učiňte nabídku na jasném základě a dohodněte klíčové podmínky před zaplacením jakékoli zálohy

Jakmile najdete tu správnou nemovitost, další krok neznamená pouze podání nabídky. Je to podání nabídky na jasném základě, aby kupující a prodávající byli ve shodě ohledně podmínek, na kterých skutečně záleží.

To obvykle znamená souhlas:

• cena
• výše vkladu
• kdo bude držet vklad
• očekávaná lhůta pro jeho zaplacení
• cílový časový rámec dokončení
• co je zahrnuto v prodeji
• Jaké podmínky je třeba ještě splnit
• Jaká právní kontrola proběhne, než se smlouva stane závaznou

Tato fáze je důležitá, protože zde zjistíte, zda se obě strany skutečně shodují na stejné dohodě.

Kupující si může myslet, že se dohodl na ceně, ale pokud se očekávání ohledně výše zálohy, kdo ji kontroluje, nebo celkového načasování liší, pak dohoda není tak jistá, jak se zdá.

Zde kupující potřebují jasnost, nikoli nátlak.

6. Přejděte k plnému znění smlouvy, nikoli k vágní rezervaci

Podle mého názoru není třeba kupující tlačit do placení samostatné rezervační zálohy jen proto, že někdo tvrdí, že to tak na Tenerife funguje.

Pokud je nemovitost v pořádku, cena dohodnuta, klíčové podmínky v souladu a kupující je seriózní, je obvykle lepší cestou zapojit kupujícího právníka, řádně finalizovat plnou smlouvu o závdavcích a poté zaplatit skutečnou zálohu podle řádné smlouvy.

To je čistší, upřímnější a mnohem více v souladu s vážností závazku, který je učiněn.

Rezervační smlouvy jsou kupujícím často prezentovány jako způsob zajištění nemovitosti, ale v mnoha případech nabízejí kupujícímu jen velmi malou skutečnou ochranu. Často jsou mnohem užitečnější pro realitního makléře než pro kupujícího.

Protože rezervační platba může vytvořit ranou páku.

• kupující nyní nese riziko
• prodávající nemusí být stále řádně zavázán
• Samotný dokument se často nezarovnává čistě s celou smlouvou, která následuje.
• důležité právní a praktické otázky dosud nemusí být řádně zodpovězeny

To vytváří špatnou dynamiku. Kupující si myslí, že si nemovitost zajistil. Prodávající to často vidí spíše jako gesto než jako vážný konečný závazek. Realitní makléř má nyní podepsaný kus papíru a kupujícího, který se může cítit finančně v pasti a nucen pokračovat.

Jedním z důvodů, proč se to na Tenerife děje, je sama struktura trhu. Velká část nemovitostí je obecná, široce sdílená a není pevně vázána na jednoho agenta. V těchto situacích je tlak na rychlou rezervaci často méně o ochraně kupujícího a více o snaze vytvořit časný finanční závazek pro prodej, který není ani zdaleka tak jistý, jak by si kupující mohl myslet.

7. Náležitá péče a právní kontroly

Zde transakce přechází z “Chci to” na “Rozumím tomu, co kupuji”.

Na dobře připraveném listingu by měl makléř už předem odvést značné množství práce, než kupec dospěje do této fáze. Než se nemovitost u nás dostane na trh, je zkontrolován nota simple, ověřeno vlastnictví a všichni uvedení majitelé jsou potvrzeni jako informovaní a shodní s cenou, provizí a daněmi. To je obzvláště důležité v situacích, kdy je nemovitost ve společném vlastnictví sourozenců, bývalých manželů nebo obchodních partnerů. Podle mého názoru by tato dohoda měla být vyřešena ještě předtím, než se listing zveřejní, nikoli zjištěna v polovině transakce.

Ve fázi due diligence se pozornost přesouvá na zbývající kontroly, které jsou specifické pro tohoto kupujícího, tuto transakci a tento okamžik.

Co je v této fázi obvykle potřeba potvrdit

• Daň z kapitálových výnosů Jedná se o daň na straně prodávajícího, ale pokud prodávající není rezidentem ve Španělsku, kupující strana potřebuje tuto částku znát předem, protože může být nutné ji při dokončení transakce zadržet. Je lepší tuto skutečnost stanovit před schůzkou u notáře, než ji na místě v den jednání teprve zjišťovat.
• Poplatky za správu nemovitosti Potvrzení od správce komunity o zaplacených a aktuálních poplatcích. Toto je obvykle nutné objednat předem. Někteří správci jsou rychlí, jiní ne, a načasování je důležité, protože certifikát se často musí vyžádat po zaplacení nejnovějšího poplatku.
• IBI a voda: Zkontrolováno s radnicí a kanceláří SAC. Někdy to lze vyřídit na dálku, jindy to vyžaduje osobní schůzku v závislosti na obci.
• Smetí: Obvykle se kontroluje současně s IBI, je-li to možné.
• Elektřina Nedávná faktura s číslem smlouvy, CUPS, obvykle stačí k převodu do vlastnictví kupujícího po dokončení. V této fázi obvykle není potřeba nic složitějšího.

Užitečné podpůrné stránky:

• Kontrolní seznam pro koupi nemovitosti na Tenerife
• Nota Simple: Co Vám Řekne

8. Schválení hypotéky a finální příprava

Pokud kupujete s financováním, koordinace mezi realitním makléřem, právníkem a zástupcem banky by už v této fázi měla být v plném proudu.

Dohodnutá výše hypotéky tvoří část kupní ceny a zbývající prostředky by měly být připraveny k převodu. V tomto okamžiku se musí správně sladit proces poskytovatele úvěru, právní proces a časový harmonogram transakce.

Zde se nákupy nemovitostí na hypotéku často stanou administrativně náročnějšími, než kupující očekávají.

Co se obvykle v této fázi děje

• Banka kontroluje a finalizuje hypoteční spis
• vlastní kontroly a požadavky věřitele na dodržování předpisů jsou splněny
• právní a hypoteční stránka jsou koordinovány dohromady
• kupní smlouva i hypoteční smlouva jsou připravovány k podpisu
• platební metoda, zdroj peněz a logistika dokončení se potvrzují

V mnoha případech banka jmenuje specializovanou gestorii, která bude zastupovat její stranu hypotečního procesu. Jejich úkolem je zkontrolovat dokumentaci, ověřit soulad s předpisy a ujistit se, že právní požadavky banky jsou před dokončením řádně pokryty.

Desetidenní lhůta pro rozmyšlenou

Podle zákona 5/2019, jakmile věřitel vydá závaznou hypoteční dokumentaci, včetně FEIN a FIAE, musí mít dlužník povinné lhůtu na rozmyšlenou minimálně deset kalendářních dnů před podpisem hypoteční smlouvy. Zákon rovněž vyžaduje samostatnou schůzku u notáře před podpisem, kde notář vysvětlí podmínky hypotéky a ověří, že jim dlužník rozumí, než může dojít k samotnému podpisu.

V praxi se deset dní počítá od skutečného obdržení dokumentace, nikoli od okamžiku, kdy si ji kupující vyžádá. To znamená, že věřitel do určité míry kontroluje spuštění počítání tím, že kontroluje, kdy jsou dokumenty vydány.

Toto je jeden z důvodů, proč hypoteční transakce na Tenerife mají minimální realistický časový rámec, který hotovostní transakce nemají. Kupující, kteří předpokládají, že mohou zkrátit hypoteční proces tak, aby odpovídal rychlosti hotovostního kupujícího, si sami a prodávajícímu způsobují problémy.

Přípravná fáze u notáře

Jakmile je hypoteční část řádně rozběhnutá, hypoteční informace se předají notáři a připraví se obě listiny:

• kupní smlouva
• hypoteční listina

V této fázi mohou probíhat další kontroly týkající se finančních prostředků, zdroje finančních prostředků, platebních tras a toho, kdo komu z jaké částky v den dokončení platí.

Proč je dostupnost bankovních zaměstnanců důležitá

Jedním praktickým problémem, o kterém kupující zřídka přemýšlejí, je dostupnost personálu v bance.

Pokud osoba, která se zabývá spisem, odjíždí na dovolenou, může to způsobit skutečné zpoždění, pokud práci po ní nikdo zjevně nepřevezme. To je jedna z těch všedních transakčních skutečností, která zní banálně, dokud se nestane důvodem, proč se harmonogram dokončení začne posouvat.

Pokud se blížíte k dokončení, je vhodné si jasně ověřit, zda osoba, se kterou jednáte, nemá naplánovanou nějakou absenci a kdo bude mít odpovědnost za spis, pokud nebude k dispozici.

Den podpisu a zástupce banky

Když se organizuje den podpisu, je také důležité zajistit, aby osoba s oprávněním podepisovat za banku byla v daném termínu skutečně k dispozici.

Pokud ne, může být nutné, aby se jej ujal jiný oprávněný zástupce, nebo může být nutné upravit datum podpisu. To je další důvod, proč hypoteční transakce vyžadují čistší koordinaci, než si mnozí kupující zpočátku myslí.

Pokud nekupujete s hypotékou, stále potřebujete finální přípravy týkající se plateb, logistiky podpisu a připravenosti na dokončení. Kupující s hypotékou by však měli pochopit, že v této fázi se transakce obvykle nejvíce spoléhá na koordinaci mezi více stranami.

9. Dokončení u notáře

Jakmile je dohoda připravena, dokončení probíhá u notáře. Toto je formální fáze podpisu, kde je kupní smlouva provedena, ale v této fázi by većina skutečné práce měla být již provedena v pozadí.

Hladký průběh zřídkakdy bývá výsledkem toho, že se dostavíte v den D a doufáte, že vše zapadne na své místo. Obvykle závisí na pečlivé přípravě v předstihu, dobré komunikaci mezi realitním makléřem, právníkem kupujícího, stranou prodávajícího, případně bankou a notářskou kanceláří.

Co musí být připraveno před dokončením

Z naší strany je dobrým zvykem neuspěchat fázi podpisu, dokud není téměř vše potřebné k podpisu již na místě.

To obvykle znamená:

• Klíčové účty a údaje byly shromážděny
• úplné poskytnutí finančních prostředků je jasné
• jakékoli převody a bankovní šeky jsou řádně zaúčtovány
• Vkladová stopa je jasná a organizovaná
• notářská kancelář má vše potřebné k řádné přípravě návrhu smlouvy

Velmi praktickou součástí je třídění všech vkladů a převodů provedených při prodeji a jejich přehledné uspořádání, včetně jmen, bankovních údajů, IBANů, dat a trasy z jednoho účtu na druhý. Tím se výrazně usnadní sledování auditu a pomáhá to jak s očekáváními AML, tak s vlastní přípravou notářské kanceláře.

Proč je osobní následná péče stále důležitá

Notářské kanceláře se často potýkají s mnoha dokončeními, mnoha spisy a neustálým přílivem práce. Fyzická přítomnost v době před prodejem, projevení zájmu a zajištění toho, že se na spisu aktivně pracuje, může znamenat skutečný rozdíl.

To není divadlo. Je to řízení praktických transakcí.

Jak skutečně fungují podpisové schůzky

Jakmile je soubor dostatečně připraven, je domluven den podpisu. V praxi to může být například pondělí 5. v 10:30 dopoledne, nikoli pevně daný přesný termín, jaký očekávají někteří zahraniční kupující.

Tyto termíny nemusí být vždy přesné. V kanceláři může být hodně rušno, klidno, nebo se notářský úředník může zabývat složitějším případem při jiném prodeji. Časy se mohou a také posouvají.

To je jeden z důvodů, proč nikdy nepočítám s notářským zápisem do svého nabitého programu. Pokud mám podpis, nic dalšího si neplánuji až do pozdního odpoledne. Tímto způsobem není žádný zbytečný tlak, pokud proces trvá déle, než se očekává.

Proč jsou velmi časné podpisy obtížné

Kupující si někdy myslí, že si mohou jednoduše vyžádat ranní podpis u notáře. V praxi je to často nereálné.

Jedním z hlavních důvodů je, že notářská kancelář si obvykle objednává finální informace z katastru nemovitostí ráno v den podpisu, a jejich zpracování trvá. Navíc úředník notářské kanceláře, který má danou věc na starosti, často není na svém místě dříve než v 9:30 nebo 9:45. Tato kombinace může vytvořit skutečné úzké hrdlo pro kohokoli, kdo doufá, že podepíše velmi brzy.

Návrh smlouvy a finální kontroly

Před samotným podpisem obvykle následuje vyhotovení a kontrola návrhu listiny. Zde by měly být zachyceny a opraveny zjevné nesrovnalosti.

To může zahrnovat:

• Jména a hláskování
• pasový nebo identifikační údaje
• adresy
• rodinný stav
• čísla bankovních účtů
• platební údaje a zadržení

Toto je jeden z důvodů, proč je klidný, dobře připravený spis tak důležitý. Pokud jsou detaily již řádně uspořádány, poslední kontroly se mnohem snadněji zvládnou.

Ranní kontrola katastru nemovitostí

V den podpisu si notářská kancelář objedná aktualizovaný, hlubší výpis z katastru nemovitostí. Dokud tento výpis nenabude platnosti, nelze smlouvu podepsat.

V praxi to znamená, že nejbližší reálný čas pro podpis je obvykle kolem pozdního dopoledne. Pro mnoho kanceláří může typické okno pro podpisy trvat od zhruba 10:30 do časného odpoledne.

Pokud je notářská kancelář obzvláště dobře připravena a vztah je silný, lze někdy domluvit alternativní časy. To ale obvykle závisí na tom, že se většina práce udělá předem, spíše než na tom, že se očekává, že kancelář vyřeší vše na místě.

Co dělá notář a co notář nedělá

Úlohou notáře je dohlížet na formální provedení listiny a zajistit, aby byl podpis proveden správně v souladu se španělským právním řádem. Tato role je důležitá, ale kupující by si měli být vědomi, že notář nenahrazuje někoho, kdo by jednal výhradně v zájmu kupujícího během celé transakce.

To je jeden z důvodů, proč kvalita předchozí přípravy tolik záleží. Než se dostanete před notáře, ti správní lidé by už měli mít za sebou většinu seriózní kontroly a koordinace.

Po podpisu se transakce přesouvá do fáze po dokončení, která zahrnuje daně, registraci, případná zadržení a další administrativu spojenou s převodem vlastnictví.

10. Daně, registrace a po dokončení

Podpis u notáře není konec procesu. Po jeho dokončení následuje fáze placení daní a registrace, které by kupující měli pochopit ještě předtím, než se do ní dostanou, nikoli až poté.

Platba daně

Pro většinu nákupů z druhé ruky je relevantní daň z převodu nemovitosti na Kanárských ostrovech ve výši 6,5% z deklarované kupní ceny. Tuto daň je třeba zaplatit v zákonné lhůtě po podpisu smlouvy. Není to volitelné a není to něco, co by se dalo odložit.

Při nákupu nemovitostí ve výstavbě je daňová struktura odlišná, přičemž platí IGIC místo daně z převodu. Pokud kupujete nemovitost ve výstavbě, ujistěte se, že jste si daňovou situaci předem řádně pochopili, nikoli ji nechali na poslední chvíli.

Kupující by měli také pochopit pravidlo 3% zadržení a jakékoli zadržení plusvalía, pokud je prodávající nerezidentem. Jedná se o daně na straně prodávajícího, nikoli na straně kupujícího, ale i tak ovlivňují konečné částky, protože kupující může být nucen tyto částky zadržet z prodejní ceny a zaplatit je jménem prodávajícího po dokončení.

Například, pokud je kupní cena 300 000 €, 3% zadržená částka činí 9 000 €. Pokud je částka k zadržení pro plusvalíi 2 000 €, kupující nepředá prodávajícímu celých 300 000 €. Kupující zaplatí prodávajícímu 289 000 €, celkem si ponechá 11 000 € a poté tyto daně zaplatí zvlášť. Proto je nutné, aby tyto částky byly jasné před dnem podpisu a ne řešily se u notáře.

Registrace

Po zaplacení daně se kupní smlouva předloží katastrálnímu úřadu k zápisu na jméno kupujícího.

Registrace není okamžitá. V praxi může trvat několik týdnů, někdy i déle v závislosti na vytížení registru. Tato prodleva mezi podpisem a konečnou registrací je normální a očekávaná.

Po registraci: správné nastavení vlastnictví

Jakmile je provedeno podepsání a následně také registrace, je obvykle zbývá vyřešit několik kroků týkajících se vlastnictví:

• Služby: Smlouvy na elektřinu, vodu a další dodávky musí být převedeny na jméno kupujícího. U elektřiny obvykle převod usnadňuje referenční číslo CUPS z předchozího vyúčtování.
• Poplatky za správu nemovitosti Správce komunity je třeba informovat o změně vlastnictví, aby budoucí požadavky na poplatky šly správné osobě.
• IBI Radnice musí být aktualizována, aby byly budoucí faktury za IBI vydávány správně.
• Daň z příjmů nerezidentů Pokud nejste rezidentem a nemovitost nepronajímáte, budete mít stále povinnost ročního podání daňového přiznání Modelo 210. Nejedná se o daň ve fázi dokončení, ale je důležité ji pochopit a naplánovat si ji ještě předtím, než nastane první termín pro podání.

Žádná z těchto skutečností není nijak zvlášť dramatická, ale jsou součástí reality vlastnictví, která začíná poté, co je podepsána smlouva. Pokud zůstanou nevyřešené, později se vytvoří jen zbytečné třenice.

Související stránky

• Daně při nákupu na Tenerife
• Běžné náklady na vlastnictví nemovitosti na Tenerife