Una guida passo passo su come funziona solitamente l'acquisto di una proprietà a Tenerife, dalla prima selezione al completamento, tasse e registrazione.
Questa pagina è scritta per acquirenti seri non residenti che desiderano una chiara panoramica del processo, dei principali punti decisionali e delle aree in cui gli acquirenti tendono a commettere errori evitabili.
Di cosa tratta questa pagina
Questa è una panoramica pratica del processo di acquisto a Tenerife. Spiega la sequenza usuale, cosa dovrebbe accadere in ogni fase, cosa è necessario verificare prima di impegnarsi e dove il processo diventa più specifico a seconda della proprietà, dell'acquirente e della struttura finanziaria.
Non si tratta di consulenza legale e non sostituisce una rappresentanza professionale indipendente. Il suo compito è aiutarti a capire come funziona il processo prima che tu inizi a firmare cose o a trasferire denaro.
Per chi è questo
- Acquirenti che pianificano l'acquisto di una casa per le vacanze a Tenerife
- Pensionati o persone che si trasferiscono in preparazione di un trasferimento permanente o semi-permanente
- Acquirenti stranieri per la prima volta che desiderano un quadro più chiaro passo dopo passo
- Mutuatari che hanno bisogno di capire tempi e documentazione
- Acquirenti che pagano in contanti, che vogliono evitare di diventare casuali solo perché non sono coinvolti finanziamenti
Come funziona il processo di acquisto in sintesi
- Individua che tipo di acquisto stai facendo e cosa deve fare l'immobile.
- Definisci il budget completo, comprese le spese di acquisto e i costi di proprietà post-acquisto.
- Seleziona le proprietà e visualizzale con un quadro chiaro, non solo con un'atmosfera vacanziera.
- Metti ordine nella tua struttura di acquisto, includendo NIE, fondi e pianificazione del mutuo, se pertinente.
- Accordi i termini generali e solo allora passate a una fase di prenotazione o precontratto.
- Effettua la due diligence prima di dare per scontato che l'accordo sia sicuro.
- Finalizzare la finanza se necessario e prepararsi per il completamento.
- Completare dal notaio.
- Paga le tasse pertinenti e registra l'acquisto.
- Imposta la proprietà correttamente per la realtà che inizia dopo il completamento.
Questa è la versione semplificata. Le transazioni reali variano e alcune fasi si sovrappongono, ma la struttura di base rimane la stessa.
1. Definisci per cosa stai effettivamente comprando
Prima delle visite, prima delle discussioni sul budget e decisamente prima di versare qualsiasi caparra, chiarisci quale scopo dovrà avere l'immobile.
L'acquisto di una casa vacanze non viene giudicato allo stesso modo di un acquisto per residenza permanente. Un acquirente che pianifica di trascorrere alcuni mesi all'anno, qualcuno che si trasferisce, una famiglia e un nomade digitale non hanno bisogno della stessa cosa, anche se tutti iniziano cercando appartamenti simili online.
La posizione giusta, il tipo di edificio, il complesso, il profilo dei costi di gestione e persino la disposizione dipendono da come effettivamente utilizzerai la proprietà.
Ritorno alla realtà
Gli acquirenti spesso iniziano con “cosa mi piace?” mentre la domanda più utile è “cosa deve fare questa proprietà per la mia vita?” Sbagliare questo all’inizio tende a distorcere ogni decisione successiva.
2. Stabilisci il budget reale, non solo il limite di prezzo
Uno degli errori più comuni negli acquisti all'estero è trattare il prezzo di acquisto come il budget. Non lo è.
È necessario comprendere i costi di acquisto più ampi, e anche i costi di proprietà che iniziano dopo il completamento. Il budget giusto è la cifra che si può spendere in sicurezza, una volta considerata l'intera prospettiva di acquisizione.
Per questo motivo, il posto migliore per iniziare è con entrambe queste cose:
Se il denaro è coinvolto, la disciplina di bilancio diventa ancora più importante, perché la documentazione, i requisiti del creditore e le tempistiche possono tutti restringere ciò che appare possibile sulla carta.
3. Shortlist and view property
Una volta che conosci il tuo scopo e il tuo budget reale, puoi selezionare gli immobili in modo più intelligente.
Le visite non dovrebbero essere trattate come un concorso di bellezza. Riguardano l'adattamento, l'attrito e la realtà del futuro possesso. Le domande giuste dipendono dal tipo di proprietà, ma in termini generali dovresti pensare a:
- se l'area si adatta al modo in cui utilizzerai effettivamente la proprietà
- se l'edificio o il complesso si adatta ai tuoi obiettivi di proprietà
- se la disposizione e l'accesso avranno ancora senso una volta svanito lo spirito festivo
- se la proprietà comporta costi di gestione o problemi condominiali non evidenti dall'annuncio
- se qualcosa sulla proprietà renda la due diligence più urgente o più complessa
Who should be involved at viewing stage
At viewing stage, buyers are usually best served by keeping the process simple and the roles around the property clear.
It is entirely normal to attend with a spouse, family member, or genuine personal companion. Legal advice, translation support, and other professional input may become useful later in the process. That is a separate question.
What tends to create confusion is when one person is acting as a mixture of translator, property finder, informal adviser, negotiator, and would-be representative without a clearly defined role.
At viewing stage, that usually adds more noise than value.
Ritorno alla realtà
The first purpose of a viewing is simply to decide whether the property is genuinely right for you. Once that is clear, legal advice, due diligence, mortgage input, and any other professional support can follow in the right sequence.
The more blurred the roles become at viewing stage, the easier it is for confusion, mixed incentives, or unnecessary interference to enter the process.
For that reason, many agencies will not permit intermediaries, property finders, informal advisers, or other commercial representatives to attend viewings. It is better to understand this in advance than to have someone arrive on the day and then be refused access to the property.
Attrito transazionale da cercare precocemente
Una proprietà può essere attraente, ben posizionata e legalmente vendibile, e comunque rivelarsi un acquisto sbagliato. Regolamenti complessi, costi condominiali, restrizioni edilizie, accessi scomodi, inadeguatezza ad essere abitata a tempo pieno e aspettative di rendita irrealistiche sono tutti esempi di problemi che non sempre si manifestano nell'annuncio.
4. Prepara la tua documentazione e la tua struttura di acquisto
Prima che l'accordo vada troppo avanti, la parte acquirente dovrebbe iniziare a organizzarsi. A seconda dell'acquisto, ciò potrebbe includere:
- Pianificazione NIE
- prova dei fondi o documenti sulla fonte dei fondi
- preparazione mutuo se è coinvolto il finanziamento
- Decidere chi acquista e con quale struttura di proprietà
- pensare in anticipo alla logistica bancaria e dei pagamenti
Se stai acquistando con un finanziamento, questa fase è ancora più importante. La tempistica del mutuo può influire sull'intera operazione, incluso quanto fiduciosamente dovresti procedere nella fase di prenotazione.
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5. Fare un'offerta chiara e concordare i termini chiave prima del versamento di qualsiasi acconto
Una volta trovata la proprietà giusta, la fase successiva non consiste solo nel fare un'offerta. Si tratta di fare un'offerta su basi chiare in modo che acquirente e venditore siano allineati sui termini che contano davvero.
Ciò significa solitamente essere d'accordo:
- il prezzo
- l'importo del deposito
- chi terrà il deposito
- il lasso di tempo previsto per pagarlo
- il cronoprogramma target
- Cosa è incluso nella vendita
- Quali condizioni devono ancora essere soddisfatte
- quale revisione legale avverrà prima che il contratto diventi vincolante
Questa fase è importante perché è qui che scopri se entrambe le parti concordano veramente sullo stesso accordo.
Un acquirente potrebbe pensare di aver concordato il prezzo, ma se le aspettative sull'importo del deposito, su chi lo controlla o sulle tempistiche generali sono diverse, allora l'affare non è così definito come sembra.
Questo è il punto in cui gli acquirenti hanno bisogno di chiarezza, non di pressione.
Il modo più semplice per comprare correttamente
In practical terms, the simplest route is usually this: narrow your search properly, find the right property, make the offer on a clear basis, agree the terms, then put your independent lawyer in place and move straight to the full contract.
Se acquirente e venditore sono allineati, l'avvocato può allora lavorare con l'agente sul contratto, rivederlo e modificarlo dove necessario, spiegare adeguatamente il documento e inviarlo a voi per la firma o firmarlo per vostro conto se è già in vigore una procura.
A mio parere, quello è il modo più pulito e meno stressante di acquistare a Tenerife.
6. Passare alla fase del contratto completo, non a una prenotazione vaga
A mio parere, gli acquirenti non devono essere affrettati a pagare una caparra separata solo perché qualcuno dice che è così che funziona a Tenerife.
Se la proprietà è giusta, il prezzo è concordato, i termini chiave sono allineati e l'acquirente è serio, la strada migliore è solitamente quella di far intervenire l'avvocato dell'acquirente, finalizzare correttamente il contratto completo di arras e poi pagare la caparra reale secondo il contratto corretto.
Questo è più pulito, più onesto e molto più in linea con la serietà dell'impegno che si sta assumendo.
Gli accordi di prenotazione vengono spesso presentati agli acquirenti come sistemi per assicurarsi la proprietà, ma in molti casi offrono all'acquirente una protezione reale molto limitata. Sono spesso molto più utili all'agente che all'acquirente.
Perché? Perché il pagamento di una caparra può creare un vantaggio iniziale.
- l'acquirente ora ha denaro a rischio
- il venditore potrebbe ancora non essere adeguatamente impegnato
- il documento stesso spesso non è in linea in modo pulito con il contratto completo che arriva in seguito
- potrebbero esserci ancora importanti questioni legali e pratiche che non sono state adeguatamente risolte
Ciò crea una dinamica negativa. L'acquirente pensa di essersi assicurato la proprietà. Il venditore spesso lo vede come un gesto piuttosto che un impegno finale serio. L'agente ora ha un pezzo di carta firmato e un acquirente che potrebbe sentirsi finanziariamente intrappolato e costretto a proseguire.
Una delle ragioni per cui ciò accade a Tenerife è la struttura stessa del mercato. Molta merce è generica, ampiamente condivisa e non legata strettamente a un agente. In tali situazioni, la pressione per una prenotazione rapida riguarda spesso meno la protezione dell'acquirente e più il tentativo di creare un impegno finanziario anticipato in una vendita che non è così sicura come l'acquirente potrebbe essere indotto a credere.
Ritorno alla realtà
Agli acquirenti viene a volte detto che pagare una caparra rapidamente è l'unico modo per assicurarsi una proprietà. In pratica, tale urgenza può avere tanto a che fare con la struttura del mercato e il debole controllo che un agente ha sull'annuncio, quanto con una reale tutela dell'acquirente.
Se domande importanti rimangono senza risposta, un pagamento veloce non rende l'affare più sicuro. Solitamente espone maggiormente l'acquirente.
Il percorso a minor stress per un acquirente
Il modo meno complicato per acquistare è solitamente questo: identificare la proprietà giusta, concordare il prezzo e i termini chiave, nominare il proprio avvocato, dargli procura se si desidera che il processo venga gestito in modo pulito, e lasciare che la transazione proceda attraverso la fase contrattuale appropriata anziché una fase di prenotazione intermedia.
Il tuo avvocato potrà quindi rivedere e modificare il contratto, confermare se è sensato ed equilibrato, spiegartelo correttamente e inviartelo per la firma o firmarlo a tuo nome se la procura è già in vigore.
Una delle mie raccomandazioni pratiche agli acquirenti è questa: quando scegliete il vostro avvocato, assicuratevi che disponga di un apposito conto fiduciario per detenere il vostro deposito. Ciò vi fornisce una struttura più chiara e sicura per passare alla fase del contratto reale.
Il deposito può poi essere versato sul conto fiduciario separato dell'avvocato anziché essere inserito in una struttura di prenotazione preliminare. Successivamente, l'avvocato può anche occuparsi del perfezionamento, presenziare dal notaio per conto vostro se necessario e gestire le fasi post-vendita tenendovi informati.
Nella mia esperienza, questo è il modo più semplice ed efficace per comprare qui. Meno pressione, meno confusione e molta meno probabilità di essere spinti a pagare soldi prima che l'affare sia effettivamente pronto per quel livello di impegno.
Il processo giusto non è quello che porta più velocemente i soldi sul tavolo. È quello che dà all'acquirente la giusta chiarezza, la giusta rappresentanza e un contratto che rifletta effettivamente ciò che le parti stanno cercando di ottenere.
7. Due diligence e controlli legali
È qui che la transazione passa da “Lo voglio” a “Capisco cosa sto comprando”.
Su un'inserzione ben preparata, un notevole lavoro preliminare dovrebbe già essere stato svolto dall'agente immobiliare prima che un acquirente raggiunga questa fase. Prima che una proprietà venga messa sul mercato con noi, viene controllata la nota catastale, viene verificata la proprietà e tutti i proprietari nominati vengono confermati come informati e allineati su prezzo, commissioni e tasse. Ciò è particolarmente importante in situazioni in cui una proprietà è in comproprietà tra fratelli, ex coniugi o partner commerciali. A mio avviso, tale allineamento dovrebbe essere affrontato prima che un'inserzione diventi attiva, non scoperto a metà transazione.
Nella fase di due diligence, l'attenzione si sposta ai controlli in sospeso specifici per questo acquirente, questo accordo e questo momento.
Cosa c'è tipicamente da confermare in questa fase
- Tassa sulla plusvalenza Si tratta di un'imposta a carico del venditore, ma laddove il venditore non sia residente in Spagna, l'acquirente deve conoscere la cifra in anticipo, poiché l'importo appropriato potrebbe dover essere trattenuto al completamento. È meglio stabilirlo prima dell'appuntamento notarile, non calcolarlo sul momento il giorno stesso.
- Spese condominiali: Un certificato dell'amministratore della comunità che conferma che le tasse sono pagate e aggiornate. Questo di solito deve essere ordinato in anticipo. Alcuni amministratori sono veloci, altri no, e la tempistica è importante perché il certificato spesso deve essere richiesto dopo il pagamento dell'ultima quota.
- IBI e acqua: Verificato con il Comune e l'ufficio SAC. A volte questo può essere gestito da remoto, a volte richiede un appuntamento di persona a seconda del comune.
- Spazzatura Di norma, se possibile, si controlla insieme all'IBI.
- Elettricità Una recente fattura che riporta il numero di riferimento del contratto, CUPS, è normalmente sufficiente per il trasferimento post-completamento a nome dell'acquirente. Nient'altro di complicato è solitamente necessario in questa fase.
Un malinteso comune sui debiti
Agli acquirenti viene a volte consigliato di fare attenzione a non comprare una proprietà con debiti. Non è proprio il modo giusto di pensarla.
Una proprietà può ancora essere venduta anche se ci sono debiti in sospeso come arretrati dell'IBI o delle quote condominiali, perché tali somme possono essere calcolate, trattenute dai proventi della vendita e saldate dopo il completamento. Il problema non è se esista un importo. Il problema è se esso sia conosciuto, quantificato e gestito correttamente nel contratto e negli accordi di compravendita.
La proporzione conta in questa fase
Una cosa che occasionalmente crea attrito è la ricezione di una richiesta documentale standard da parte del consulente di un acquirente prima ancora che il contratto sia stato redatto. A volte ciò può includere ricevute IBI pluriennali, documenti condominiali, bollette delle utenze e altra documentazione prima che venga versato un acconto e prima che l'acquirente abbia preso un serio impegno contrattuale.
A mio avviso, quella è la fase sbagliata per quel livello di richiesta. Prima del contratto e del deposito, il processo dovrebbe rimanere proporzionato. Una volta concordato il contratto e entrambe le parti sono impegnate, lo standard cambia e la dovuta diligenza pertinente dovrebbe essere gestita in modo appropriato e tempestivo.
Il tempismo è importante. Un controllo ragionevole al momento giusto fa parte di una transazione ben gestita. Una richiesta eccessiva al momento sbagliato è solitamente solo rumore.
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8. Approvazione del mutuo e preparazione finale
Se stai acquistando con finanziamento, il coordinamento tra agente immobiliare, avvocato e rappresentante della banca dovrebbe essere già ben avviato a questo punto.
L'importo pattuito del mutuo fa parte del finanziamento d'acquisto e il saldo dei fondi dovrebbe essere pronto per il trasferimento. A questo punto, il processo del creditore, il processo legale e la tempistica della transazione devono allinearsi correttamente.
È qui che gli acquisti di mutui diventano spesso più pesanti dal punto di vista amministrativo di quanto gli acquirenti si aspettino.
Cosa sta succedendo di solito in questa fase
- la banca sta revisionando e finalizzando la pratica di mutuo
- i propri controlli e i requisiti di conformità del mutuante vengono completati
- Il lato legale e il lato del mutuo vengono coordinati insieme
- l'atto di acquisto e l'atto di ipoteca sono entrambi in preparazione per la firma
- metodo di pagamento, origine dei fondi e logistica di completamento sono in fase di conferma
In molti casi, la banca nominerà una gestoria specializzata per rappresentare la propria parte nel processo di mutuo. Il loro compito è esaminare la documentazione, verificare la conformità e assicurarsi che i requisiti legali della banca siano correttamente soddisfatti prima del completamento.
Il mutuo non è solo tra te e la banca
Gli acquirenti spesso pensano che la fase del mutuo riguardi semplicemente la banca che dice sì e invia il denaro. In pratica, ci sono solitamente diverse parti in movimento coinvolte: la filiale, i sistemi interni del mutuante, la gestoria nominata dalla banca, l'avvocato, l'agente, il notaio e la tempistica della firma stessa.
Più fluida risulta questa fase, più è probabile che ci sia qualcuno che la sta coordinando adeguatamente dietro le quinte.
Il periodo di riflessione di dieci giorni
Secondo la Legge 5/2019, una volta che il mutuante rilascia la documentazione vincolante del mutuo, comprese la FEIN e la FIAE, il mutuatario deve avere un periodo di riflessione obbligatorio di almeno dieci giorni di calendario prima che l'atto di mutuo possa essere firmato. La legge richiede anche una riunione notarile separata prima della firma, in cui il notaio spiega i termini del mutuo e verifica che il mutuatario li comprenda, prima che la firma vera e propria possa procedere.
In termini pratici, i dieci giorni decorrono dal momento in cui la documentazione viene effettivamente ricevuta, non da quando l'acquirente la richiede. Ciò significa che il mutuante controlla in parte l'inizio del conteggio temporale, controllando quando vengono rilasciati i documenti.
Questo è uno dei motivi per cui le transazioni ipotecarie a Tenerife hanno una tempistica minima realistica che le transazioni in contanti non hanno. Gli acquirenti che presumono di poter comprimere il processo di mutuo per eguagliare la velocità di un acquirente in contanti tendono a crearsi problemi e anche al venditore.
La visita notarile avviene due volte
Questa fase è spesso fraintesa dagli acquirenti stranieri. Si aspettano di andare dal notaio una sola volta, il giorno del rogito. Con un mutuo, non funziona così.
Innanzitutto, c'è la consulenza notarile pre-rogito legata alla documentazione del mutuo. Poi, successivamente, c'è la stipula vera e propria dell'atto di mutuo e dell'atto di compravendita. Se nessuno lo spiega chiaramente con sufficiente anticipo, gli acquirenti possono pensare che il processo sia ritardato quando in realtà sta semplicemente seguendo la sequenza legale.
La fase di preparazione notarile
Una volta che il mutuo è avviato correttamente, le informazioni relative al mutuo vengono trasmesse al notaio e vengono preparati entrambi gli atti:
- atto di acquisto
- l'atto di mutuo
A questo punto potrebbero esserci ulteriori verifiche sui fondi, sulla provenienza dei fondi, sulle vie di pagamento e su chi paga cosa a chi il giorno del rogito.
La comunicazione è più importante di quanto gli acquirenti realizzino
Uno dei modi più semplici per ridurre lo stress in questa fase è assicurarsi che ci sia un contatto umano reale in banca che sia effettivamente raggiungibile.
Un indirizzo email diretto e un numero di telefono diretto possono fare una grande differenza. Molte banche indirizzano le chiamate attraverso sistemi centrali, e può diventare sorprendentemente difficile raggiungere la persona che si occupa effettivamente della pratica. Un numero di cellulare diretto può far risparmiare molto tempo e frustrazione quando i tempi iniziano a stringere.
Perché la disponibilità del personale bancario è importante
Una questione pratica a cui gli acquirenti raramente pensano è la disponibilità di personale all'interno della banca.
Se la persona che gestisce il fascicolo sta per andare in vacanza, ciò può creare ritardi reali se nessuno si fa chiaramente carico del suo lavoro. Questa è una di quelle realtà transattive banali che sembrano minori finché non diventano il motivo per cui la tempistica di completamento inizia a slittare.
Se siete vicini al completamento, vale la pena verificare chiaramente se la persona con cui state trattando ha assenze pianificate in arrivo e chi sarà responsabile del fascicolo in caso di sua indisponibilità.
Il giorno della firma e il rappresentante della banca
Quando si organizza il giorno della firma, è anche importante assicurarsi che la persona con l'autorità di firmare per la banca sia effettivamente disponibile in quella data.
In caso contrario, un altro rappresentante autorizzato potrebbe dover intervenire, o la data di firma potrebbe dover essere modificata. Questo è un altro motivo per cui le transazioni ipotecarie richiedono un coordinamento più accurato di quanto molti acquirenti inizialmente presumano.
Anche se non acquisti con un mutuo, avrai comunque bisogno di una preparazione finale per quanto riguarda pagamenti, logistica della firma e preparazione del completamento. Ma gli acquirenti con mutuo dovrebbero capire che questa fase è solitamente dove la transazione diventa più dipendente dal coordinamento tra più parti.
9. Rogito notarile
Una volta pronto l'accordo, il perfezionamento avviene davanti a un notaio. Questa è la fase della firma formale in cui viene eseguito l'acquisto, ma a questo punto la maggior parte del lavoro effettivo dovrebbe essere già stata svolta in background.
Un completamento senza intoppi raramente è il risultato di presentarsi il giorno stesso e sperare che tutto vada per il verso giusto. Di solito dipende da un'attenta preparazione nell'avvicinamento, una buona comunicazione tra l'agente, l'avvocato dell'acquirente, la parte del venditore, la banca se c'è, e l'ufficio notarile.
La fase notarile inizia prima del giorno della firma
In pratica, il processo notarile di solito inizia ben prima dell'effettivo appuntamento per la firma. Iniziamo a metterci in contatto con un amministratore notarile per la vendita, e gran parte della preparazione viene gestita via email in anticipo.
Alcuni studi notarili utilizzano ora anche sistemi interni per ogni vendita in cui agente, avvocato e amministratore notarile sono tutti connessi. Ciò rende il processo molto più chiaro perché i documenti sono raggruppati in un unico posto anziché dover ricostruire il fascicolo da otto diverse catene di email per sei settimane.
Cosa deve essere pronto prima del completamento
Dal nostro punto di vista, è buona norma non affrettare la fase di scrittura finché quasi tutto ciò che è necessario per la firma non è già pronto.
Ciò di solito significa:
- le fatture chiave e le cifre sono state raccolte
- la piena erogazione dei fondi è chiara
- tutti i trasferimenti e i vaglia postali sono registrati correttamente
- la scia del deposito è chiara e organizzata
- lo studio notarile ha quanto necessario per preparare la bozza dell'atto nel modo corretto
Una parte molto pratica di questo è setacciare tutti i depositi e i trasferimenti effettuati per la vendita e organizzarli chiaramente, inclusi nomi, dati bancari, IBAN, date e percorso da un conto all'altro. Ciò rende la traccia di controllo molto più facile da seguire e aiuta sia con le aspettative AML sia con la preparazione dell'ufficio notarile.
La firma è solo la parte visibile
I compratori spesso pensano che il rogito sia principalmente incentrato sull'incontro in ufficio notarile. In realtà, quell'incontro è solo la parte visibile finale di un fascicolo che dovrebbe essere già ben organizzato prima che qualcuno si sieda a firmare.
Perché il follow-up di persona è ancora importante
Gli studi notarili si trovano spesso a gestire molteplici rogiti, molteplici fascicoli e un flusso costante di lavoro in arrivo. Presentarsi di persona nel periodo che precede una vendita, mostrare interesse e assicurarsi che il fascicolo sia attivamente in lavorazione può fare una reale differenza.
Quella non è teatro. È gestione transazionale pratica.
Come funzionano davvero gli appuntamenti per le firme
Una volta che il file è sufficientemente pronto, viene organizzato un giorno per la firma. In pratica, ciò potrebbe assomigliare a lunedì 5 alle 10:30 circa, piuttosto che a uno slot rigido e preciso come si aspettano alcuni acquirenti esteri.
Questi appuntamenti non sono sempre precisi. L'ufficio potrebbe essere molto occupato, potrebbe essere tranquillo, oppure il funzionario notarile potrebbe essere impegnato con una questione più complessa su un'altra vendita. Gli orari possono subire ritardi e di fatto li subiscono.
Questo è uno dei motivi per cui non pianifico mai un appuntamento notarile all'ultimo minuto. Se ho una firma, non prenoto nient'altro fino al tardo pomeriggio. In questo modo non c'è pressione inutile se il processo richiede più tempo del previsto.
Perché le firme molto anticipate sono difficili
Gli acquirenti a volte presumono di poter semplicemente richiedere un appuntamento dal notaio al mattino presto. In pratica, ciò è spesso irrealistico.
Una delle ragioni principali è che l'ufficio del notaio di solito ordina le informazioni catastali definitive la mattina della firma, e ci vuole tempo perché arrivino. Inoltre, il funzionario notarile che si occupa del fascicolo spesso non è disponibile molto prima delle 9:30 o delle 9:45. Questa combinazione può creare un vero collo di bottiglia per chi spera di firmare molto presto.
Ecco come una firma anticipata può funzionare
Se una firma anticipata conta davvero, l'unico modo realistico per migliorarne le possibilità è attraverso una preparazione intensiva in anticipo.
Ciò può significare inviare l'intero fascicolo al notaio con diversi giorni di anticipo, controllare e confermare ogni dettaglio in anticipo, procedere il giorno prima come se l'atto stesse avvenendo allora, e assicurarsi che tutto, tranne l'atto finale e le conferme di trasferimento in tempo reale, sia già pronto per partire.
Se vengono richiesti anche i dati catastali il giorno prima e il funzionario notarile è disposto a collaborare sui tempi, allora la firma può a volte essere completata molto prima e più agevolmente del solito. Ma ciò accade solo perché il fascicolo è stato preparato adeguatamente in anticipo, non perché qualcuno ha semplicemente chiesto un appuntamento anticipato.
In un caso recente, tale livello di preparazione ci ha permesso di completare una firma venerdì mattina entro le 10:15, con i trasferimenti effettuati dal notaio e le conferme aggiunte all'atto prima della firma.
Presentarsi in anticipo
Di solito arriviamo con circa trenta minuti di anticipo. Questo ci dà il tempo di occuparci dei dettagli dell'ultimo minuto, controllare chi è arrivato, confermare i documenti e aiutare l'ufficio a mettere a punto tutto prima che il fascicolo venga chiamato.
La bozza dell'atto e i controlli finali
Prima della firma vera e propria, di solito viene stampata e revisionata una bozza dell'atto. È qui che le problematiche evidenti dovrebbero essere individuate e corrette.
Ciò può includere:
- nomi e ortografia
- passaporto o dettagli di identità
- indirizzi
- dettagli coniugali
- numeri di conto corrente
- cifre di pagamento e ritenute
Questo è uno dei motivi per cui un fascicolo ordinato e ben preparato è così importante. Se i dettagli sono già stati organizzati correttamente, i controlli finali sono molto più facili da gestire.
Il controllo catastale mattutino
Il giorno dell'atto, l'ufficio notarile ordinerà una visura catastale aggiornata e approfondita. Fino a quando questa non tornerà indietro, l'atto non potrà essere firmato.
In termini pratici, ciò significa che l'orario più realistico per firmare è solitamente intorno a metà mattinata. Per molti uffici, una finestra tipica per le firme potrebbe variare dalle 10:30 fino al primo pomeriggio.
Se lo studio notarile è particolarmente ben preparato e la relazione è solida, a volte è possibile concordare tempi alternativi. Ma questo di solito dipende dal fatto di aver svolto la maggior parte del lavoro in anticipo, piuttosto che aspettarsi che l'ufficio risolva tutto sul momento.
Il giorno del rogito è raramente così pulito come immaginano gli acquirenti
Gli acquirenti stranieri a volte si aspettano che il completamento si svolga come un appuntamento privato con un unico momento di inizio chiaro e un unico momento di fine chiari. In realtà, è spesso più fluido di così. L'atteggiamento giusto è arrivare preparati, concedersi del tempo e capire che l'ufficio sta gestendo contemporaneamente diverse parti in movimento.
Cosa fa il notaio e cosa non fa il notaio
Il ruolo del notaio è quello di supervisionare l'esecuzione formale dell'atto e garantire che la firma avvenga correttamente nell'ambito del quadro giuridico spagnolo. Tale ruolo è importante, ma gli acquirenti dovrebbero comunque comprendere che il notaio non è la stessa cosa che avere qualcuno che agisce esclusivamente nell'interesse dell'acquirente durante l'intera transazione.
Questo è uno dei motivi per cui la qualità della preparazione in anticipo è così importante. Nel momento in cui ci si trova di fronte al notaio, le persone giuste dovrebbero già aver svolto la maggior parte dei controlli e dei coordinamenti più seri.
Dopo la firma, la transazione passa alla fase di post-completamento, che include tasse, registrazione, trattenute ove pertinente e qualsiasi ulteriore formalità di trasferimento di proprietà.
10. Tasse, registrazione e completamento
La firma dal notaio non è la fine del processo. Dopo il rogito, l'acquisto passa attraverso una fase di pagamento delle imposte e di registrazione che gli acquirenti dovrebbero comprendere prima di arrivarci, non dopo.
Pagamento delle imposte
Per la maggior parte degli acquisti di rivendita, la tassa applicabile è l'imposta sulle trasferte immobiliari delle Canarie al 6,5% del prezzo d'acquisto dichiarato. Questo deve essere pagato entro il termine richiesto post-firma. Non è facoltativo e non è qualcosa da rimandare.
Per gli acquisti di nuove costruzioni la struttura fiscale è diversa, con l'applicazione dell'IGIC anziché dell'imposta di trasferimento. Se stai acquistando una nuova costruzione, assicurati di aver compreso la posizione fiscale in anticipo anziché trattarla come un ripensamento in questa fase.
Gli acquirenti dovrebbero anche comprendere la regola di ritenuta sulle 3% e qualsiasi ritenuta sulla plusvalía, qualora il venditore sia non residente. Si tratta di imposte a carico del venditore, non dell'acquirente, ma incidono comunque sui dati di completamento poiché l'acquirente potrebbe dover trattenere tali importi dal prezzo di vendita e pagarli per conto del venditore dopo il completamento.
Ad esempio, se il prezzo d'acquisto è 300.000€, il 3% di ritenuta è di 9.000€. Se la plusvalía da trattenere è di 2.000€, l'acquirente non consegna l'intero importo di 300.000€ al venditore. L'acquirente paga 289.000€ al venditore, trattiene un totale di 11.000€ e poi effettua autonomamente tali pagamenti fiscali. Ecco perché è importante che queste cifre siano chiare prima del giorno della firma, non calcolate al tavolo del notaio.
Perché la tempistica del pagamento delle tasse è importante
La scadenza fiscale post-firma è una scadenza reale, non una linea guida. Se la si perde, possono seguire delle maggiorazioni.
In pratica, se il tuo avvocato ha una procura e si occupa del post-completamento, di solito se ne occuperà come parte del processo. Ma se ti occupi da solo delle cose, o ti affidi a qualcun altro per gestirle, assicurati che sia chiaramente concordato chi è responsabile e quando verrà pagato.
Registrazione
Dopo che l'imposta è stata pagata, l'atto di acquisto viene presentato al Catasto per la registrazione a nome dell'acquirente.
La registrazione non è istantanea. In pratica possono volerci diverse settimane, a volte più a lungo a seconda del carico di lavoro del registro. Questo intervallo tra la firma e la registrazione finale è normale e previsto.
Firmato non è la stessa cosa di registrato
A volte gli acquirenti presumono che una volta firmato l'atto, tutto sia finito. In pratica, compreso e pienamente registrato sono cose diverse.
Il trasferimento si perfeziona dal notaio il giorno della firma. L'iscrizione segue in seguito. Per la maggior parte degli acquirenti questo non crea alcun problema pratico, ma vale la pena capirlo in modo che un ritardo nella ricezione dell'atto completamente registrato non causi inutili allarmismi.
Dopo la registrazione: impostare correttamente la proprietà
Una volta fatta la firma, e poi successivamente una volta completata la registrazione, ci sono solitamente alcuni passaggi di proprietà rimanenti da affrontare:
- Utenze: I contratti di elettricità, acqua e altre forniture devono essere intestati all'acquirente. Per l'elettricità, il riferimento CUPS della bolletta precedente è ciò che di solito rende questo trasferimento agevole.
- Spese condominiali: L'amministratore della comunità deve essere informato del cambio di proprietà in modo che le future richieste di pagamento vengano inviate alla persona giusta.
- IBI: L'Ayuntamiento deve essere aggiornato in modo che le future fatture IBI vengano emesse correttamente.
- Tasse per non residenti Se non sei residente e non affitti la proprietà, avrai comunque l'obbligo di presentare il Modelo 210 annuale. Questa non è una tassa di completamento, ma è qualcosa da capire e pianificare prima che scada il primo termine di presentazione.
Nessuno di questi è particolarmente drammatico, ma fanno parte della realtà della proprietà che inizia una volta che la firma è stata apposta. Lasciarli irrisolti crea semplicemente attriti evitabili in seguito.
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Verifiche della realtà che gli acquirenti devono sentire
Il processo è semplice sulla carta, ma non tutti gli affari dall'aspetto semplice sono a basso rischio
Alcuni acquirenti confondono la velocità con la sicurezza. Un affare che sembra semplice potrebbe essere solo uno in cui nessuno ha ancora posto le domande più difficili.
Gli acquirenti in contanti possono commettere errori evitabili a causa di eccessiva sicurezza.
Non aver bisogno di un mutuo rimuove un livello di scrutinio dal processo, e quel livello stava lavorando a tuo favore anche se non sembrava così. Un creditore ordinerà una valutazione indipendente, controllerà lo stato legale della proprietà e valuterà se rappresenta una garanzia adeguata per il loro prestito. Nessuna di queste cose viene fatta a tuo beneficio, ma individua i problemi. Gli acquirenti in contanti saltano tutto questo. Ciò rende la tua due diligence più importante, non meno, perché nessun altro la sta facendo per te.
Non ogni ritardo è un disastro, ma alcuni ritardi ti dicono qualcosa
Un ritardo può essere una normale coordinazione. Può anche essere il primo segnale che la transazione è più complicata di quanto sembrasse inizialmente. Il contesto è importante.
La casa giusta non è solo quella che ti entusiasma per prima
Il miglior acquisto è di solito quello che ha ancora senso dopo l'entusiasmo, dopo la realtà dei costi e dopo che le domande sulla proprietà sono state portate allo scoperto.
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