Dlaczego mój apartament na Teneryfie ma niższą cenę niż inne ogłoszone w internecie?

Autorstwa Andy’ego Warda, agenta nieruchomości z Teneryfy

Sprzedawcy czasami pytają mnie, dlaczego sugeruję niższe ceny niż w podobnych mieszkaniach, które można zobaczyć w ich kompleksie. Rozumiem ich nieporozumienie. Na ekranie widzą jasne ceny, podczas gdy ja podaję im inną kwotę i proszę ich zaufać mojemu osądowi.

Rozumiem też podejrzenie: czy agent chce szybki wyjazd za moimi kosztami? Gdybym był w takiej sytuacji, też chciałbym uzyskać wyjaśnienie.

Problem polega na tym, że dane zawarte w ogłoszeniu oraz cena, jaką kupujący zapłaci, nie stanowią tego samego rodzaju dowodu.

Co nam mówi długo nieodebranej ceny sprzedaży

Od ponad roku widzę ogłoszenia o podobnych mieszankach, w niektórych przypadkach nawet od ponad 18 miesięcy, bez żadnego wyniku sprzedaży. Te ceny zaproszenia zostały przetestowane i nie przyniosły żadnego wyniku. Są one dowodem na to, co się dzieje. nie zadziałało w przypadku tych nieruchomości, nie ma dowodów na to, za jaką sprzeda się twoja nieruchomość.

To nie daje nam dokładnej wartości dla Twojego mieszkania. Ale to złą przyczyną jest ustalanie ceny na tym samym poziomie i oczekiwanie na inny wynik.

Reklama nie może mi powiedzieć wszystkiego. Być może właściciel odrzucił ofertę, trudno było zorganizować prezentacje lub nie miał on najmniejszego pośpiechu. Nie mogę tego ustalić na podstawie ogłoszenia. Mogę jednak powiedzieć, że cena pozostająca bez sprzedawcy od ponad roku powinna być traktowana jako ostrzeżenie, a nie jako wartość rynkowa.

To, czego szukam zamiast tego

Mój dostęp do oficjalne zarejestrowane ceny sprzedaży z transakcji zakończonych, uzyskanych z rejestrów nieruchomości w Hiszpanii. Mogę przeanalizować dane dotyczące sprzedaży w danym budynku lub kompleksie, w tym ceny, datę i wielkość nieruchomości. Zazwyczaj preferuję porównania z ostatnich 12–24 miesięcy, oprócz apartamentów, które sprzedałem sam.

Zawsze należy brać pod uwagę różnice. Lepšia lokalizacja, większa tarasowa część, widok lub stan wnętrza mogą uzasadniać wyższą cenę. Podobnie, apartament wymagający remontu może uzasadniać niższą cenę. Jeśli nie sprawdziłem jeszcze nieruchomości, wszelkie sugerowane ceny są jedynie informacjami preliminarowymi. Mogę wyjaśnić, jak ją sprzedam i jakie oferty musielibyśmy rozważyć, ale nie mogę obiecać ostatecznej ceny sprzedaży przez telefon.

Jeśli sprzedawca nie jest pewien, mogę pokazać mu zrealizowane transakcje, które mogę osobiście zweryfikować, w tym nieruchomości, które sprzedałem osobiście. Powinien być w stanie porównać rzeczywiste transakcje z ogłoszonymi danymi, które znalazł, zamiast polegać wyłącznie na moich słowach.

Poproś obie agencje o przedstawienie swoich dowodów

Kiedy agent nieruchomości zaproponuje cenę niższą od oczekiwanego przez Ciebie, poproś go o wyjaśnienie przyczyny. Jakie podobne mieszkania zostały sprzedane? Jakie miały one podobieństwa? Jakie reakcje odzwierciedliły się w wynikach sprzedaży? Podobne pytania zadaj również agentowi, który podaje ci znacznie wyższą cenę.

To nie znaczy, że każda sprzedaż zostanie zrealizowana lub że wszystkie mieszkania będą porównywalne. Dokumentacja może zająć trochę czasu, a opisanie tarasu, widoków lub remontu może nie być kompletny. Jeśli dostępne informacje są ograniczone, wyjaśniam to. proces oceny osobistej składa się z zarejestrowanych cen sprzedaży oraz oceny faktycznej wartości nieruchomości.

To twój dom i twoja decyzja, gdzie ustalić cenę. Moim zadaniem jest pokazać Ci, co podtrzymuje tę cenę, co jej sprzeciwia i co będziemy obserwować po jej opublikowaniu na rynku. Wysoka cena za sprzedaż jest łatwo znaleźć w internecie. Cena za sprzedaż, która przyniesie wynikający z niej wynik, wymaga znacznie więcej przemyślenia.

Po ustaleniu realistycznego przedziału cenowego, wykorzystaj Licznik kosztów sprzedaży by porównać to, co można kupić w różnych cenach wyprzedażowych.

Dla szerszej perspektywy przeczytaj mój Przewodnik po cenach nieruchomości na Teneryfie. Jeśli chcesz przyjrzeć się dokumentom dotyczącym swojego mieszkania, Zgłoś osobistą wycenę.