Proč je moje apartmá na Tenerife hodnoceno nižší než ty ostatní, které jsou online inzerovány?

Andy Ward, Tenerife Estate Agents

Prodejci někdy ptají, proč navrhuji cenu nižší než za podobné byty, které mohou vidět inzerované ve svém komplexu. Chápu jejich zmatení. Na obrazovce vidí jasné ceny, zatímco já jim dávám jinou hodnotu a žádám je, aby věřili mému úsudku.

Také chápu podezření: chce ten agent rychle prodat nemovitost na mé náklady? Kdybych byl v té situaci, tak bych také chtěl vysvětlení.

Problém je v tom, že údaje o daném nemovitém statku a cena, kterou kupující zaplatí, nejsou stejným typem důkazů.

Co nám sděluje dlouho nevyhovující nabídková cena

Srovnatelné byty jsem viděl inzerované po dobu delší než roku, v některých případech i více než 18 měsíců, aniž by se prodávaly. Tyto nabídkové ceny byly testovány a nepovedly k prodeji. Jsou důkazem toho, co se stalo nefungovalo Pro tyto nemovitosti nejsou důkazy o tom, za jakou cenu se vaše bude prodávat.

To nám nedává přesnou hodnotu vaší byty. Ale není to dobrý důvod k tomu, abyste nastavili stejnou cenu a očekávali jiný výsledek.

Inzerát mi také nemůže říct všechno. Možná se majitel odmítl nabídce, bylo složité domluvit prohlídky nebo měl spíš spěch. To nemohu zjistit z popisu nemovitosti. Mohu říct pouze to, že cena, která tam stojí už více než rok bez prodeje, by měla být považována za varování, nikoli za základ pro stanovení ocenění nemovitosti.

To, co hledám místo toho

Mám přístup k oficiální zaznamenané prodejní ceny z dokončených transakcí, získaných z registru nemovitostí ve Španělsku. Můžu si prohlédnout jednotlivé prodeje v vaší ulici nebo komplexu, včetně zaznamenané ceny, data a velikosti nemovitosti. Obecně upřednostňuji vhodná srovnání z posledních 12–24 měsíců spolu s byty, které jsem sám prodával.

Vždy existují rozdíly, které je třeba zvážit. Lepší poloha, větší terasa, výhled nebo stav vnitřních prostor mohou ospravedlnit vyšší cenu. Stejně tak by mohl ospravedlňovat nižší cenu byt, který potřebuje opravy. Pokud jsem neměl nemovitost ještě prohlédnout, jakákoli navržená nabídka je pouze předběžná. Mohu vysvětlit, jak bych ji uváděl na trh a jaké nabídky bych musel zvážit, ale nemohu s konečnou cenou telefonicky slíbit nic jiného.

Pokud je prodejce nejistý, můžu mu ukázat dokončené prodeje, které mohu osobně ověřit, včetně nemovitostí, které jsem sám prodával. Měli by být schopni porovnat skutečné transakce s reklamovanými údaji, které nalezli, místo aby mi věřili jen na slovo.

Požádejte oba agenty o jejich důkazy.

Pokud realitní makléř navrhne nižší cenu, než jste očekávali, požádejte ho o vysvětlení důvodů. Které srovnatelné byty se již prodaly? Jak podobné byly? Jaké reakce kupujících zaznamenal? Stejné otázky položte i tomu makléři, který vám navrhuje mnohem vyšší cenu.

To neznamená, že se objeví každá nabídka nebo že jsou všechny byty srovnatelné. Záznamy mohou chvíli chvíli čekat na zveřejnění a nemusí popisovat terasu, výhled ani rekonstrukci. Pokud je důkaz omezený, vysvětlím to. proces osobní valorizace skládá se z zaznamenaných prodejních cen a z posouzení skutečné hodnoty nemovitosti.

Je to vaše věc a vaše rozhodnutí, kde to stanovíte. Mým úkolem je ukázat vám, co tento cenový model podporuje, co proti němu stojí a co budeme sledovat po jeho uvedení na trh. Vysokou cenu za nákup je možné snadno najít online. Cenou za nákup, která povede k prodeji, je třeba přemýšlet mnohem více.

Jakmile máte realistický prodejní rozsah, použijte jej Kalkulačka pro výpočet prodejních nákladů Porovnat to, co byste mohli koupit za různé prodejní ceny.

Pro širší obraz si přečtěte můj článek Průvodce cenami nemovitostí na Tenerife. Pokud chcete zkontrolovat důkazy týkající se vašeho vlastního bytu, Požádejte o osobní vyhodnocení.