Quali documenti mi servono per vendere una proprietà a Tenerife?

La risposta breve

Di solito non è necessario avere tutti i documenti a portata di mano prima di parlare con un agente immobiliare, ma è necessario avere una visione chiara di ciò che esiste, ciò che manca e ciò che potrebbe richiedere tempo per essere ottenuto.

In termini pratici, il file principale del venditore solitamente ruota attorno a:

• prova di proprietà
• una nota simple aggiornata
• documento d'identità valido e NIE laddove pertinente
• una certificazione energetica
• ricevuta IBI più recente
• Informazioni sul debito della comunità ove applicabile
• Informazioni relative a mutui o ipoteche se la proprietà non è libera da debiti
• documenti di supporto per eventuali allegati, questioni ereditarie, locatizie o di procura

Quello che chiedo di solito per primo

In pratica, la prima cosa di cui di solito ho bisogno non è ogni documento in una volta sola. Sono le informazioni di cui ho bisogno per ordinare un attuale nota simple.

Faccio molto poco senza questo. Una volta ottenuta la nota semplice, posso iniziare a verificare correttamente la proprietà, i dettagli del titolo, gli allegati e qualsiasi onere registrato che influenzi la proprietà.

se hai la scrittura

Chiedere al proprietario di controllare nella escritura o atto di proprietà quando ha acquistato l'immobile. Di solito, intorno alle pagine 4, 5 o 6, c'è una sezione intitolata Dati anagrafici. In quella sezione di solito c'è una frase del tipo “finca numero 12345 di Adeje”, o del comune competente.

Quel numero di finca e comune di solito mi bastano per iniziare velocemente.

Se non riesci a trovare la scrittura

Se il proprietario non riesce a trovare l'atto, di solito chiedo:

• il nome completo di uno dei proprietari
• il loro numero NIE
• conferma se questa è l'unica proprietà che possiedono a Tenerife

Con quello, posso spesso cercare manualmente nel Catasto e iniziare a costruire il fascicolo da lì.

I documenti più importanti

Quando aiuto un proprietario a preparare una vendita, la prima priorità è solitamente stabilire correttamente la posizione legale dell'immobile. In pratica, ciò inizia normalmente con la nota semplice.

Da lì, il file del venditore principale di solito ruota attorno a:

• l'atto di proprietà o escritura
• una nota simple aggiornata
• documenti d'identità validi e dettagli del NIE del venditore
• l'ultima posizione IBI
• l'attestato di prestazione energetica
• Informazioni sul debito condominiale dove l'immobile fa parte di un complesso
• Informazioni relative a mutui o ipoteche se la proprietà non è libera da debiti
• documenti di supporto per qualsiasi questione relativa a locazione, eredità, allegato o procura

Non tutti i venditori avranno tutti i documenti ordinatamente pronti fin dal primo giorno. La chiave è sapere cosa esiste, cosa manca e cosa si può reperire rapidamente prima che la vendita diventi seria.

Titolo e documenti di registro

Atto di proprietà o scrittura privata

L'escritura è l'atto notarile che registra l'acquisizione della proprietà. È uno dei documenti fondamentali di proprietà e solitamente il punto di partenza per verificare chi possiede cosa, come lo ha acquisito e se ci sono problemi evidenti nella descrizione legale.

Nota simple

La nota simple è uno dei documenti più utili in tutto il processo. È un estratto informativo del Catasto Immobiliare che mostra il proprietario registrato, la descrizione legale della proprietà e qualsiasi onere o limitazione registrata che la interessi.

Se l'immobile dispone di un trastero separato, un posto auto o un altro annesso, anche questi potrebbero dover essere verificati separatamente. I venditori spesso presumono che tutto sia sotto un unico atto pulito quando non è così.

Se vuoi capire questo documento correttamente, leggi La Nota Simple a Tenerife e cosa ti dice.

Identificazione del venditore

Di solito avrai bisogno del passaporto del venditore, del DNI, del NIE o di altri dati di identificazione a seconda della nazionalità e della posizione fiscale. Se ci sono più proprietari, la posizione di ciascun proprietario deve essere chiara.

Documenti di successione, se pertinenti

Se la proprietà è pervenuta per eredità, la documentazione successoria e la situazione catastale devono essere in ordine prima che la vendita possa essere completata correttamente.

Certificato energetico

L'attestato di prestazione energetica non è solo un accessorio gradito. Fa parte della normale documentazione legale e di marketing relativa a una vendita.

Se non ne hai uno valido, organizzalo prima che dopo. Se il certificato è mancante, possiamo organizzarlo per te. Leggi Certificati di prestazione energetica a Tenerife per i venditori.

Comunità, tasse e pratiche burocratiche per le utenze

Ricevuta IBI

L'ultima ricevuta IBI è uno dei documenti standard del venditore. Aiuta a confermare la posizione fiscale comunale ed è utile anche per verificare i riferimenti immobiliari e la coerenza amministrativa.

Se il proprietario non ha l'ultima ricevuta dell'IMU, o non è nemmeno sicuro di cosa sia, non è raro. Di solito possiamo aiutarlo a capire cosa manca e, se necessario, fissare un appuntamento e accompagnarlo per risolverlo.

Spazzatura

Anche lo smaltimento dei rifiuti può essere rilevante. In alcuni casi viene fatturato separatamente. In altri casi potrebbe essere già incluso nella quota condominiale. I venditori spesso non sanno quale si applica alla loro proprietà, quindi questo è uno dei piccoli punti amministrativi che vale la pena chiarire subito.

Certificato di debito comunitario

Se l'immobile fa parte di un condominio, ciò è importante. Ci si aspetta solitamente che il venditore fornisca un certificato che attesti la sua posizione debitoria con il condominio.

In pratica, spesso parleremo direttamente all'amministrazione della comunità. Molti di loro ci conoscono e sono felici di aiutarci. Se questa non è la strada migliore, possiamo anche fornire al proprietario il testo di un'e-mail che può inviare da solo.

Acqua ed elettricità

Sono utili anche le bollette dell'acqua e dell'elettricità, sebbene l'acqua sia talvolta inclusa nelle spese condominiali.

Occasionalmente un venditore non dispone di una recente bolletta elettrica. In quel caso, le ricevute bancarie che mostrano il pagamento possono comunque aiutare. Se riusciamo a identificare il fornitore e sappiamo a nome di chi è l'account, spesso possiamo fare indagini da lì.

Cancellazione del mutuo e ipoteche

Se c'è ancora un mutuo, un pignoramento o qualsiasi altro gravame registrato sulla proprietà, questo deve essere compreso fin dall'inizio.

Questo è uno dei motivi per cui desidero la nota semplice il prima possibile. Di solito mostra se c'è ancora un mutuo o un altro problema registrato che interessa la proprietà.

Se c'è un mutuo, è molto utile sapere se il proprietario ha un contatto diretto in banca, idealmente via email. Ciò può far risparmiare tempo in seguito quando sono necessarie le cifre di riscatto o la documentazione per la cancellazione.

Se il proprietario lavora già con un gestore, un consulente fiscale o un avvocato, desidero anche questi dettagli in anticipo. È molto meglio sapere chi è coinvolto prima che la vendita prenda slancio.

Inquilini e problemi di occupazione

Se l'immobile è affittato, le pratiche e la posizione di vendita diventano più complicate. In tal caso, contano i documenti di locazione, la situazione dei pagamenti e la realtà dell'occupazione effettiva.

Non dare per scontato che la mancanza di documenti di locazione metta il venditore in una posizione di forza. E non dare per scontato che un accordo verbale amichevole con l'inquilino sia sufficiente se la vendita deve concludersi con possesso libero.

Se questo si applica alla tua proprietà, leggi Posso vendere la mia proprietà a Tenerife con inquilini? e Leggi sull'affitto a lungo termine a Tenerife, diritti di inquilini e proprietari.

Se non sei a Tenerife

Non tutti i venditori saranno presenti sull'isola per ogni fase. Se ti trovi all'estero o un proprietario non può partecipare, una procura potrebbe diventare rilevante.

Questa non è una cosa da improvvisare all'ultimo momento. Se sembra probabile che sia necessaria, chiariscila presto. Leggi Procura a Tenerife per acquirenti e venditori.

Ciò che i proprietari spesso non capiscono

• supponendo che l'atto descriva tutta la storia attuale senza controllare l'ultima nota semplice
• dimenticando che il parcheggio o lo stoccaggio possono essere inclusi in separati dettagli di proprietà
• scoprire troppo tardi che l'attestato di prestazione energetica è mancante o scaduto
• non controllare la posizione del debito della comunità in tempo utile
• pensare che la cancellazione del mutuo possa essere lasciata all'ultimo momento
• sottovalutare quanto le questioni di locazione o ereditarie possano influire sui tempi
• affidandosi alla memoria piuttosto che raccogliere la documentazione effettiva

Lista di controllo del venditore

Prima di andare sul mercato, vorrei avere chiarezza su quanto segue:

• Posso ordinare la nota simple immediatamente, o ho prima bisogno di dettagli sulla finca o sul proprietario per effettuare la ricerca nel Registro?
• Chi possiede esattamente la proprietà?
• La nota simple più recente corrisponde con la proprietà e la descrizione che mi aspetto?
• Il certificato energetico è valido e pronto?
• La posizione dell'IBI è chiara?
• C'è ancora un mutuo, un sequestro o un altro vincolo che grava sulla proprietà?
• C'è un certificato di debito condominiale da affrontare?
• Ci sono inquilini, problemi di successione o proprietari assenti che potrebbero influire sui tempi?
• Se qualcosa manca, chi può aiutare a fornirlo, il proprietario, la comunità, la banca, il gestore o l'avvocato?
• Ho la documentazione di supporto corretta per tutto quanto sopra?