Plná moc na Tenerife pro kupující a prodávající nemovitosti

Pověření k zastupování ve Španělsku

Zjednodušeně řečeno, plná moc je formální notářský dokument, který umožňuje jedné osobě zmocnit druhou, aby jednala jejím jménem.

V transakci s nemovitostí na Tenerife to může znamenat podpis u notáře, vyřizování dokumentů, řešení daňových a administrativních kroků, přijímání nebo autorizace finančních prostředků nebo řešení jiných úkonů souvisejících s koupí či prodejem, v závislosti na tom, jak byla plná moc formulována.

Důležitým bodem je, že neexistuje žádná univerzální “nemovitost PLN”. Plná moc může být široká nebo úzká, jednoduchá nebo podrobná, a právě proto je její znění tak důležité.

Kdy kupující a prodávající používají plnou moc na Tenerife

Někdy je plná moc o pohodlí. Někdy je o praktičnosti. Někdy se stává kritickou, protože kupující nebo prodávající prostě nemůže být na správném místě ve správný čas.

Kdo by měl mít plnou moc a koho byste se měli obávat?

Plná moc není jen administrativní zkratka. Je to přenos právní autority. Proto není otázkou jen to, zda byl dokument řádně sepsán. Je to také otázka, zda osoba, která tuto autoritu obdrží, je tou správnou osobou, která by ji měla držet.

Ve většině nemovitostních transakcí je nejbezpečnějším držitelem plné moci obvykle nezávislý právník, který jedná jasně ve vašem zájmu, nebo v některých případech bližší rodinný příslušník, kterému plně důvěřujete. Někdy může být použit i blízký přítel, ale to obvykle nepřidává stejnou úroveň ochrany nebo struktury jako skutečně nezávislý právní zástupce.

Kupující a prodávající by měli být obezřetní při udělování plné moci komukoli, jehož obchodní zájem závisí na proběhnutí transakce, zejména tam, kde tato osoba rovněž kontroluje tok informací, peněz, jednání nebo kontakt s notářem.

Proč by realitní makléři neměli za žádných okolností držet vaši plnou moc

Plná moc je přenos právní autority. V nesprávných rukou je to otevřená výzva ke střetu zájmů.

Osoba, která vydělává provizi z prodeje, má jednu hlavní motivaci: transakce se musí dokončit. Pokud tato osoba drží širokou plnou moc k podpisu smluv a dokončovacích dokumentů, kontroluje cenu, podmínky a to, co se o obchodě dozvíte.

Když zástupce drží plnou moc pro obě strany, v podstatě si sám píše hodnocení. Může schvalovat finanční prostředky, podepisovat popisy nemovitostí, které jste nikdy neviděli ve španělštině, a přehlížet problémy s tituly nebo dokumenty, které by nezávislý právník okamžitě zastavil.

Profesionální standard je čisté oddělení rolí:

• Realitní makléřpředstavuje nemovitost, vyjednává cenu a udržuje obchodní dynamiku.
• Nezávislý právník: drží veškerou potřebnou plnou moc, chrání vaši právní pozici a funguje jako kontrola obchodu.

Jako jednoduché pravidlo platí: pokud na vás někdo tlačí, abyste podepsali plnou moc obecného rozsahu a zároveň vás odrazuje od najmutí vlastního právníka, odejděte. Tato struktura funguje pro ně, ne pro vás.

Jedna z nejhorších pozic, do které se kupující může dostat

V praxi je jednou z nejhorších pozic, do kterých se může kupující dostat, tato: předá širokou plnou moc realitnímu agentovi nebo “poradci”, jehož odměna závisí na dokončení prodeje, a přitom vůbec nemá nezávislého právníka nebo právního zástupce, který by ho zastupoval.

To je obzvláště riskantní tam, kde už byla prosazena a zaplacena slabá rezervace. V tu chvíli může mít kupující již peníze v sázce, zvýšil se tlak na pokračování a stejná osoba, která má prospěch z dokončení obchodu, může nyní také řídit doporučení, hybnost a přístup k právnímu procesu.

Problém není v tom, zda daná osoba působí nápomocně, přesvědčivě nebo zkušeně. Problém je v tom, že její komerční zájem spočívá v uskutečnění transakce. To není totéž jako nezávislá ochrana kupujícího.

Kupující potřebuje někoho, jehož úkolem je zpochybňovat dohodu, zpřísnit papírování, v případě potřeby zpomalit jednání a chránit jeho pozici, pokud se něco nezdá být v pořádku. To není stejná role jako osoba placená po dokončení. Pokud jste si nejistí, čistší cestou je obvykle jmenovat nezávislý právník dle vlastního výběru.

Jak řeším žádosti o plnou moc při reálných transakcích

Pro kupující je moje výchozí rada jednoduchá: vaše plná moc by měla být u vašeho vlastního nezávislého právníka, nikoli u realitního makléře. Pokud mě kupující požádá o držení široké plné moci, vždy je budu nabádat, aby si místo toho najali právníka a tohoto právníka použili jako svého právního zástupce a zmocněnce.

Pro prodávající je realita na Tenerife taková, že mnoho majitelů nepoužívá právníka při jednoduchém dalším prodeji. V takových případech mohu někdy držet omezenou plnou moc, abych pomohl dokončit transakci, ale pouze za jasných podmínek a nikdy jako náhradu řádných informací nebo souhlasu.

• Pověření k jednání považuji za pokyn k provedení dohodnutých kroků, nikoli za volnost improvizovat.
• Jakákoli klíčová akce, jako je podpis smlouvy, odsouhlasení data dokončení, schválení platby, je nejprve potvrzena e-mailem, takže existuje písemný záznam o tom, co bylo schváleno a proč.
• Pokud je prodávající volný a rozumně flexibilní ohledně termínů, mé rada stále zní: přijďte osobně, vyzvedněte si osobní věci z nemovitosti, vyřešte zbývající záležitosti a zúčastněte se notářského řízení osobně, namísto delegování všeho.

Obecná rada je jasná: nedávejte rozsáhlé pravomoci dotěrnému zprostředkovateli, který vám zároveň říká, abyste nevyužívali právníka. Moje vlastní praxe je opačná, kupující plné moci tlačí na nezávislé právníky a v malém počtu případů prodejců, kde plnou moc držím, je vše předem písemně schváleno.

Podpis na Tenerife vs. podpis ve vaší domovské zemi

Podepsání plné moci na Tenerife

Pokud je to možné, podepsání plné moci na Tenerife je často čistší a jednodušší cesta. Dokument lze od začátku navrhnout tak, aby splňoval španělské notářské požadavky, místní profesionálové mohou zkontrolovat, zda formulace skutečně vyhovuje zamýšlenému realitnímu obchodu, a proces je obvykle rychlejší a méně administrativně náročný než jeho vyřizování v zahraničí.

Pro mnoho kupujících a prodávajících, zvláště pokud už jsou na ostrově, je to nejjednodušší cesta.

Podepsání plné moci ve Spojeném království nebo jiné domovské zemi

Zde mnoho lidí dělá špatný předpoklad. Pokud je plná moc podepsána ve Spojeném království, nejedná se v podstatě o plnou moc ve stylu Spojeného království. Jedná se o plnou moc pro španělské použití připravenou ve formě, která musí být také přijatelná pro notáře ve Spojeném království, který ji ověřuje.

To znamená, že právní účel dokumentu je stále španělský. Musí obsahovat pravomoci potřebné pro použití před španělským notářem a pro samotnou transakci s nemovitostí ve Španělsku. Ale také musí být prezentován způsobem, se kterým bude britský notář ochoten pohodlně jednat.

V praxi to často znamená jeden ze dvou formátů:

• dvoujazyčný dokument, často se španělštinou v jednom sloupci a angličtinou v druhém
• celá španělská verze s plným věrným anglickým překladem, svázané dohromady jako jeden dokument

To je jeden z důvodů, proč je plná moc podepsaná v zahraničí často pomalejší, podroBNější a celkově dražší než její vyřízení lokálně na Tenerife.

Časové rámce a náklady

Typický časový rámec, pokud je podepsáno v zahraničí

Použijeme-li jako příklad Velkou Británii, je často možné nechat vypracovat plnou moc, podepsat ji před notářem, opatřit apostilou podle Haagské úmluvy a zaslat zpět do Španělska zhruba za 7 až 14 dní.

Ale to není záruka. Načasování se může lišit v závislosti na tom, jak rychle je návrh odsouhlasen, jak dostupný je místní notář, jak rychle je apostila zpracována a jak je dokument vrácen kurýrem nebo poštou.

Pokud existuje reálná šance, že pověření bude v domovské zemi potřeba, je obvykle lepší vyřídit si ho včas, než těsně před podpisem smlouvy, dokončením transakce nebo jiným pevným termínem.

Běžné náklady na Tenerife

V praxi se může běžná plná moc týkající se nemovitostí, sepsaná místně ve Španělsku, pohybovat v rozmezí 100 až 160 EUR, v závislosti na počtu zúčastněných osob, složitosti dokumentu a množství zahrnutých podrobností.

Typické náklady ve Spojeném království

V praxi se zahraničně podepsaná plná moc ve Spojeném království v době psaní tohoto textu často pohybuje kolem 400 až 500 liber, ale záleží na celkovém balíčku, kdo ji vypracuje, co účtuje britský notář, náklady na apostilu a jakékoli náklady na kurýra nebo vrácení.

Stojí za to pochopit, že i když je návrh již připraven, britský notář může stále provádět dodatky, přidávat vlastní detaily, měnit formátování dokumentu nebo si účtovat poplatky za to, co považuje za draftingovou práci. Příchod s návrhem tedy neznamená vždy, že se vyhnete nákladům na drafting.

Proč je náčrt (drafting) důležitější, než si mnoho lidí uvědomuje

Řada plných mocí je vypracována pouze pro zjevné první použití. Podepište listinu, pokud vše půjde podle plánu. Problém je, že transakce s nemovitostmi ne vždy jdou přesně podle plánu.

Dokončení může být zpožděno. Může se objevit problém s titulem. Parkovací místo může mít samostatnou listinu. Notář může zjistit nesrovnalost v popisu nemovitosti. Manžel nebo sourozenec jednající na základě plné moci může potřebovat podepsat ve dvou funkcích. Nepřítomný kupující může náhle potřebovat náhradní řešení, protože plánovaná plná moc chybí nebo je vadná.

Proto by plná moc měla být sepsána pro skutečný, nikoli jen pro ideální verzi transakce, ve kterou každý na začátku doufá.

Proč může být přílišná specifičnost na jednu nemovitost způsobovat problémy

Toto je jeden z nejméně pochopených problémů se zmocněním k nakládání s nemovitostmi.

Lidé si často myslí, že když je moc velmi specifická pro nemovitost, která je kupována nebo prodávána, je to bezpečnější. Ve skutečnosti to může způsobit její křehkost.

Například:

• Byt má sklad nebo parkovací místo s odděleným listem vlastnictví a prodávající si toho nebyl vědom.
• popis nemovitosti v nota simple se dokonale neshoduje s tím, co strany očekávaly
• katastrální odkaz obsahuje chybu nebo nesrovnalost, což není neobvyklé
• nemovitost se ukáže, že se skládá z více než jednoho rejstříkového zápisu

Pokud je plná moc příliš úzce formulována kolem jednoho zdánlivě jednoduchého popisu, technická nesoulad může najednou zkomplikovat situaci přesně v okamžiku, kdy všichni očekávají podpis.

To neznamená, že by moc měla být vágní. Znamená to, že by měla být rozumně sepsána. Pokud je žádoucí nějaká územní lokalizace, je často praktičtější ji rámovat Španělskem, Kanárskými ostrovy, provincií, nebo dokonce obcí, jako je Arona nebo Adeje, než ji tak úzce vázat na popis jednoho konkrétního aktiva, že pouhá běžná nepřesnost v titulu způsobí potíže.

Problémy tohoto druhu se často projeví až při řádné kontrole listin, což je jeden z důvodů, proč by kupující i prodávající měli chápat roli nota simple. Pokud prodáváte, toto se také přirozeně řadí vedle stránky nota simple prodávajícího a vaší širší přípravy dokumentů před uvedením na trh.

Přenositelnost, proč na ní může hodně záležet

Tohle je další bod, na který se často zapomíná, protože většinu času ho nikdo nepotřebuje. Ale když je potřeba, může se neúměrně zviditelnit.

Běžným příkladem je toto. Jedna osoba přijede na Tenerife s plnou mocí od manžela/manželky, sourozence nebo jiného spoluvlastníka. Všichni očekávají, že transakce bude podepsána, zatímco jsou zde. Pak se objeví zpoždění, prodej se posune o týden nebo dva a osoba na ostrově musí odletět domů z pracovních nebo rodinných důvodů.

A co teď?

Pokud moc umožňuje smysluplnou přenositelnost nebo vhodnou náhradu, mohou stále existovat možnosti. Bez této flexibility se dohoda může stát mnohem obtížnější, než bylo nutné.

Převoditelnost není druh klauzule, o kterém většina lidí na začátku přemýšlí. Ale přesně tento druh věcí se stává důležitým, když se transakce přestane dokonale hodit.

Konflikt zájmů

Tento bod je obzvláště důležitý tam, kde jedna strana může jednat na základě moci pro jinou, zatímco zároveň jedná vlastním jménem.

Například jeden prodávající může být na Tenerife s plnou mocí pro manžela/manželku, bratra nebo jiného spoluvlastníka. V den dokončení transakce může daná osoba potřebovat:

• podepsat jménem nepřítomné strany
• podepsat ve své osobní funkci
• přijmout prostředky
• autorizovat vklady, převody nebo platební pokyny
• řešit zadržení nebo mechanismy dokončení
• jednat s notářem jménem obou stran

Bez vhodného znění se přesně zamýšlená osoba, která měla usnadnit prodej, může ocitnout neschopná provést samotné úkony, které transakce vyžaduje.

Toto není běžný problém s nadpisy. Ale v případech, kdy na tom záleží, na tom záleží hodně.

Kupující často přehlíží následující body

Použití plné moci pro přípravu související s NIE

Pokud se očekává, že plná moc bude použita pro žádost o NIE nebo související správu na straně kupujícího, podpůrné identifikační doklady jsou stejně důležité jako samotná plná moc.

V praxi, pokud kupující není z EU, je rozumné si předem ověřit, zda je vyžadován ověřený přepis pasu a jak přesně ho chce přijímající úřad nebo právník připravit. Toto je jeden z těch drobných administrativních bodů, které mohou způsobit neúměrnou prodlevu, pokud si ho nikdo včas nezkontroluje.

Ústní zmocnění, málo známá pojistka na straně kupujícího

Jedná se o specifický notářský mechanismus, o kterém většina kupujících nikdy neslyšela. Tuto cestu není možné běžně plánovat a nelze se na ni spoléhat bez rozmyslu. Někdy však může pomoci v případě, že plná moc kupujícího byla ztracena, zapomenuta, byla chybná nebo neexistovala vůbec.

Může vzniknout také ve strukturách spojených s akt o uložení, kde je kupující fyzicky přítomen na ostrově a podepisuje tento notářský úkon lokálně.

V praxi to může někdy fungovat jako záchranný mechanismus na straně kupujícího. Ale to není konec příběhu. Otázka autority musí být následně vyřešena a pozdější ratifikace musí být řešena bezodkladně, protože transakce stále zahrnuje daně, zadržení a kroky po podpisu, které je třeba řádně vyřešit.

Pokud kupujete a chcete mít jasnější širší souvislosti těchto fází, přečtěte si Proces nákupu na Tenerife.

Na co se prodejci často zapomíná

Jeden prodávající jedná za druhého

Tam, kde jsou spoluvlastníci, manželé, sourozenci nebo podíly zděděné, může plná moc prodej výrazně usnadnit. Ale pouze v případě, že byla vypracována s ohledem na skutečnou vlastnickou realitu.

To je obzvláště důležité tam, kde jedna osoba podepisuje jak za sebe, tak i za jiného prodejce.

Přijímání a přesun prodejních výnosů

Mnoho prodejců se soustředí pouze na to, zda moc umožňuje podpis kupní smlouvy. V praxi je však důležitý i tok peněz. Pokud osoba jednající na základě plné moci může potřebovat přijímat peníze, schvalovat platby, řešit zadržení prostředků nebo zadávat převody, musí být dokument dostatečně široký pro skutečnou mechaniku dokončení.

Staré úzké pravomoci často vytvářejí nové problémy

Někdy právník připraví plnou moc pro jednu konkrétní záležitost, dědický krok, dřívější nákup nebo jeden správní úkon a klient si později myslí, že bude čistě fungovat i pro prodej. Často tomu tak nebude.

Pokud byla moc zamýšlena pouze pro jeden úzký účel, nepředpokládejte, že automaticky splní další úkol jen proto, že se týká stejného majetku nebo stejných rodinných příslušníků.

Pokud se chystáte prodávat, je to jeden z důvodů, proč se včas zorganizovat s Vaše prodejní dokumenty a, kde je to vhodné, vyhledat příslušné rady ohledně zda by se měl při prodeji angažovat právník.

Adekvátní plná moc na Tenerife by měla obvykle pokrývat

Přesné znění musí vždy záviset na transakci a mělo by být zkontrolováno právníkem nebo notářem, který ji připravuje. V praktickém smyslu by však plná moc měla být obvykle dostatečně široká, aby pokryla věci, které skutečná transakce pravděpodobně bude vyžadovat, a nejen nejzjevnější úkon podpisu.

• podpis u notáře
• řešení skutečného stavu registru a pozice titulu, nikoli pouze jeho idealizované verze
• správa doplňkových titulů, pokud jsou relevantní, například parkování nebo skladování
• vyřizování splácení hypotéky, poplatků nebo zádržného, kde je to relevantní
• přijímání nebo schvalování finančních prostředků, kde je to relevantní
• daňové, registrační a poprodejní formality, je-li to relevantní
• a podpora správy na straně kupujícího, pokud je to zamýšleno
• náhradní plnění nebo převoditelnost tam, kde to dává smysl
• Konflikt zájmů, kdy jedna osoba může jednat ve více než jedné funkci

Běžné chyby u plných mocí na Tenerife

• za předpokladu, že jakákoli plná moc postačí
• považovat existenci plné moci za důkaz, že transakce bude snadná
• navrhování pro ideální transakci spíše než pro tu reálnou
• příliš mnoho specifikace na popis jedné nemovitosti
• zapomínaje, že parkoviště, komora nebo přístavky mohou být samostatně vlastněny
• za předpokladu, že britské pojetí je dostatečné pro dokument používaný ve Španělsku
• čeká příliš dlouho na organizaci cizozemským právně jednajícím zplnomocněním
• za předpokladu, že stará úzká moc pokryje novou transakci
• se zaměřením pouze na podpis a nikoli na finanční prostředky, zadržení nebo činnosti po podpisu
• zapomenutí zkontrolovat podpůrnou dokumentaci nezbytnou pro to, co se od advokáta skutečně očekává

Opravdu potřebujete plnou moc?

Ne, ne vždy.

Mnoho kupujících a prodávajících dokončuje transakce na Tenerife bez použití jakékoli plné moci. Pokud se mohou všichni zúčastnit, časování je přímočaré a transakce je řešena čistě, plná moc nemusí být nutná.

Ale kde je cestování nepohodlné, existuje více vlastníků, jedna strana je v zahraničí, načasování je nejisté, nebo by se transakce jednoduše řešila efektivněji prostřednictvím zástupce, řádně vypracovaná plná moc může odstranit mnoho zbytečného tření.