Are Tenerife Property Prices, in 2025, going up or down?

Are property prices in Tenerife going up or down right now, in 2025? How has the market been affected by Coronavirus? How has Brexit affected prices in Tenerife? (Updated July 2025.)

The short answer is – property prices in the popular resorts of Los Cristianos, Playa de Las Americas, Costa Adeje etc – the South of Tenerife, have been rising over recent years and are up around 30% since 2020 and this year – 2025, they have shown no signs of falling.

Dlouhá odpověď je níže, kde se podělím o své myšlenky ohledně toho, co se děje s trhem nemovitostí a cenami zde, s přihlédnutím k koronaviru a pandemii, cestovním omezením a brexitu a pravidlu 90 dnů pro britské kupce, konfliktu na Ukrajině atd., recesi v různých ekonomikách atd:

The property price boom in Tenerife really began aftet the Covid lockdowns began to lift. Demand really started to surge from all of the traditional markets. Demand increased further with the onset of the war in Ukraine, when lots of Eastern European buyers began to look for save havens to park their money. Tenerife is about as far away, in Europe, as you can be from the conflict zones and as such we have seen a large amount of buyers emanating from Ukraine, Latvia, Lithuania, Estonia, Poland and the Czech Republic.

As a result of this increase in demand, supply has dwindled and prices have inevitably squeezed higher and higher. Its Summer 2025 and we have had yet another busy Winter & Spring season with lots of sales – we have already surpassed the total sales volume from last year. And last month (June, typically a quite month) we sold 3 properties totalling around 2 million Euros, wherer another year, in June, it would not be unheard of to sell 1 or even zero properties.

There is still a shortage of good quality properties for sale at what I would call “reasonable” prices. Hundreds of new agents are plying their trade with little to no experience and in order to “get the listing” from the owners they speak with, they are often tempted to be very optimistic with their valuations. Inevitably, many owners will go with the agent promising them the highest price and then later find their property has received little to no interest and they have missed the best months of the year to sell. For example, I have seen 1 beds on complexes in Los Cristianos, which I would value at 250,000€, but which are listed at 300,000€ or 320,000€. Many of the smaller villas which I would value at 600,000€ for example, are listed at 900,000€ and so on. 6 months into the selling process, reductions are made but they are nowhere near what is required to generate interest and so many of this properties sit on websites and do nothing. Now is actually a great time for reflection – if you have had your property listed for sale since November 2024 for example, then either something went wrong (lack of access due to rentals for example) or you overpriced. As we know everything priced correctly will sell between November and May.

Its a great time for owners, thinking about prodej nemovitostí na Tenerife, as prices are at an all time high, but that does not mean you can hope to sell for 30% more than your property is actually worth! It is easy to understand why this happens though – owners often look online for similar properties, see 3 or 4 properties similar to theirs (which are overpriced) and end up following suit, not realising they are a long way from a realistic selling price.

Není to poprvé, co jsme se ocitli v této ambiciózní hodnotící smyčce! Jak se zvětšuje rozdíl mezi očekáváním prodávajících a rozpočtem kupujících, transakce se zpomalují. Nemovitosti, které jsou správně oceněny a správně naceněny, se budou prodávat, ostatní budou nadále stagnovat a vyčkávat na trhu s malým nebo žádným zájmem.

To by vysvětlovalo velkou část poklesu vykazovaných transakcí. Takže titulky typu "Prodej nemovitostí na Tenerife klesl o 16%!" nevyjadřují, že CENY neklesly o 16% - neklesly vůbec, pouze počet prodejů, což lze z velké části vysvětlit nedostatkem dobrých nemovitostí, které by byly skutečně k dispozici ke koupi.

To give some idea, the average 1 bed apartment which was 160,000€-ish a few years back, may achieve 230,000€ or 240,000€ now. The best 1 beds on the market, can sell for more than 300,000€ (we sold a front-line 1 bed in Los Cristianos for well over 400,000€ this year for example.) Townhouses that were 300,000€ are often listed closer to 500,000€ – many are not moving though….

At the higher end, it is not uncommon for villas in the South in good positions to be listed in excess of 2 Million Euros, this is no longer the huge budget it used to be. And the highest sales prices we have seen in the past few years have been the villas around Costa Adeje Golf where 5,000,000€ to 6,000,000€ is a common price point now.

Kdo nakupoval?

Pracuji na všech trzích v Evropě. Prodávám spoustě Britů a spoustě ne-Britů. Z obrovského množství prodejů, které jsme měli v letech 2021 až 2024, to bylo celkem 21 různých národností. Z toho 31% našich prodejů připadalo na Britský, 8% připadalo na španělštinu, 7% na belgičtinu, němčinu a irštinu a 40% na ostatní země, kterými byly čeština, italština, irština, švédština, francouzština, švýcarština, rumunština, polština, slovinština, ruština, nizozemština, litevština, maďarština, slovenština, islandština a norština. Počet kupujících z těchto zemí roste a tomuto trhu věnujeme velkou pozornost.

Britský trh je tedy stále naším největším trhem, ale jeho podíl na celkovém prodeji se snížil:

Jaké nabídky lidé podávají a přijímají za nemovitosti na Tenerife?

V roce 2021 byla přijatá nabídka 97% z nabídkové ceny nad všemi našimi prodeji.

V roce 2022 byla průměrná přijatá částka identifikována na 97% z nabídkové ceny.

In 2023 and 2024, it was 96% z požadované ceny. 

Velký počet národností ukazuje, proč je důležitější než kdy jindy zaměřit se na kupující ze zbytku Evropy i ze Spojeného království. Země jako Česká republika, Maďarsko, Rumunsko a Polsko jsou velmi aktivní, stejně jako pobaltské státy. V roce 2020 jsem masivně navýšil náš marketingový rozpočet, protože začala platit omezení Covidu, a to se vyplatilo mně i mým klientům, kteří chtěli prodávat. Zvláště když se mnoho agentur stáhlo a snížilo své marketingové výdaje (některé až na nulu.) Dodnes zde mnoho agentů prodává pouze na jednom nebo dvou španělských portálech a zanedbává 10 až 15 mezinárodních portálů, odkud přichází mnoho kupujících - nemají marketingový rozpočet, aby plně využili všechny marketingové kanály, které jsou nyní k dispozici.

Ovlivnil brexit ceny nemovitostí na Tenerife?:

Nezdá se, že by pravidlo 90/180 mělo vliv na poptávku - majitelé zde mohou stále trávit až 6 měsíců ročně. Pokud se podíváme na kupující ze Spojeného království, většina z nich je v produktivním věku a obvykle zde chtějí strávit 2 až 3 týdny, takže je to příliš neovlivní.

To platí i pro všechny ostatní kupující ze zemí mimo EU, například z Ruska a USA. Spousta Britů nakoupila například na Floridě a zvládá to tam naprosto bez problémů i bez neomezeného přístupu.

One effect Brexit may be having is that Brits now have to choose when to take their holidays here as many were used to arriving in October / November and staying right the way through until Easter. This is no longer possible and many will now forgo October, November and December and opt to arrive in January for 3 months.  In 2022 and 2023, it did seem to quieten in October and November when it would normally be increasing. And then things really took off for me just before Christmas and have been busy since then. This is likely because this Winter crowd do account for a large volume of sales around the 230,000€ to 260,000€ price range for 1 bed apartments and make up a large proportion of our sellers, which I will cover in more detail in the next section.

Brexit may also have increased the volume of sales in excess of 500,000€, as many buyers opted to apply for Golden Visas after spending more than 500,000€  – giving them more access year round to the Schengen Zone. We have already had sales this year driven very much by this 500,000€ threshold. However this scheme has now ended as of March 2025.

Očekávání prodávajících ohledně cen:

So far as sellers, for the past 15 ears or more, 95% of my sales have been to cash buyers. So when these owners come to sell, very few of them have mortgages and those that did, have paid them off.

To je velmi odlišné od situace před finanční krizí, kdy většina lidí nakupovala na španělské hypotéky s vysokým LTV (80% - 100% z ceny).

Mnoho prodejců, se kterými jednám, je ve věku kolem 70 let. Jsou v důchodu, vlastní nemovitost, mají příjem z důchodu a nejsou pod žádným jiným tlakem, než že si myslí, že je pro ně ten správný čas. Málokdy je na prodávající vyvíjen skutečný tlak, aby rychle našli kupce.

Možná existují lidé v produktivním věku, kteří potřebují prodat (problémy s peněžními toky při podnikání doma apod.), ale já jsem se s tím nesetkal a ani se s tím moc nesetkávám. Pokud je cena správně stanovena, nemovitosti se prodají za cenu blízkou ceně nabídkové.

Klesají ceny na Tenerife?

So far, definitely not! They have been increasing overall as supply has tightened. The market is very buoyant and the lack of properties for sale combined with enormous demand from buyers has means those sitting on their hands waiting for a crash in 2020 / 2021, have been very much left behind. Inflation across Europe has been another driver of property sales, better to hold a property worth 200,000€ and have it increase to 250,000€, than have 200,000€ in the bank which will be eroded by inflation to the tune of 50,000€, in terms of spending power!

Dočkáme se velkého poklesu cen nemovitostí na Tenerife?

I really don´t think so. I just don´t see much of anything driving prices down. Given the demand at the moment, most properties that are priced sensibly will attract interest and very likely sell, so the impetus to drop prices further is simply not there. We have been through Covid, lockdowns, travel restrictions etc, an ongoing cost of living crisis, 3 or 4 years of war in Ukraine and rising inflation, and prices have not fallen, demand is higher than ever and sales are continuing.

Rada pro kupující:

Pokud chcete koupit nemovitost za dobrou cenu, najděte si takovou, která je na prodej za cenu, která vám vyhovuje, která dává smysl na současném trhu, a podejte rozumnou nabídku. Je možné, že za ni nyní budete muset zaplatit více než loni nebo předloni, možná i mnohem více. Pokud však ceny nadále porostou tak, jako doposud, pak je pro vás nyní nejlepší čas na koupi.

A pokud je nemovitost cenově dostupná, neztrácejte ji proto, že by nepřijali vaši nabídku - zamyslete se nad tím, zda za rozdíl mezi nabídkovou cenou a vaší nabídkou stojí za to ji ztratit a začít hledat znovu a pak třeba nenajít jinou?

Nabídky s nízkou cenou:

Všichni jsme slyšeli příběhy o tom, jak kamarád bratra kamaráda získal za výhodnou cenu takovou a takovou věc poté, co předložil "drzou nabídku" - bla, bla, bla...

Proto se mnozí budoucí kupující domnívají, že musí začít opravdu nízko - urážlivě nízko "pro jistotu"... Takové nabídky dostávám pravidelně e-mailem a ve většině případů je buď prostě smažu, nebo jim pošlu odkaz na tyto informace o cenách. Neexistuje prostě žádné opodstatnění ani důvod, proč mi posílat e-mailem hloupou nabídku na nemovitost, kterou ani nenavštívili - a já ji nebudu brát vážně, ani s ní nebudu majitele obtěžovat.

Mějte na paměti, že pokud uvidíte nemovitost, která vypadá na slušnou cenu, řekněme 250 000 € - neztrácejte čas svůj ani prodávajícího nabídkou 190 000 €. Pokud by se spokojili se 190 000 € a z nějakého důvodu by "zoufale chtěli prodat", je velmi nepravděpodobné, že by byla uvedena za 250 000 €...! To může majitele opravdu naštvat, a pokud máte skutečný zájem, je to opravdu špatný způsob, jak zahájit jednání.

Pokud stále chcete nemovitost za 250 000 € za 190 000 € - jediný způsob, jak ji můžete získat, je čekat několik let, až ceny klesnou tak nízko (což je velmi nepravděpodobné), nebo být na správném místě ve správný čas, kdy je zoufalý prodávající, který hledá rychlý prodej - ale většinou je získají lidé, kteří zde žijí / zabývají se nemovitostmi nebo mají velmi dobré vztahy se zdejšími agenty, kteří je získávají - to se nestává často.

Z toho všeho plyne závěr:

I wrote this paragraph a few years ago after flights had restarted and sales really ramped up again and it has turned out to be very accurate:

Pokud máte dobrý rozpočet, víte, co chcete, a je to na prodej - kupte to. Protože pokud to neuděláte vy, udělá to někdo jiný, zejména pokud je to v oblíbené oblasti a za dobrou cenu.

Tak vidím trh, tak jsem ho viděl loni a zatím i letos.

Pokud prodáváte nemovitost na Tenerife a chcete se poradit o nejlepší strategii, napište mi e-mail nebo vyplňte níže uvedený formulář. To, co právě dělám, je velmi efektivní, funguje to a má to vynikající výsledky. Mám zcela odlišný přístup než většina ostatních agentur zde - nebudu zabíhat do podrobností o tom, jak jsme se stali tak efektivní v prodeji, protože je zřejmé, že ostatní agenti čtou tyto webové stránky, ale pokud si chcete popovídat o tom, jak vám mohu pomoci prodat a prodat vaši nemovitost na Tenerife, kontaktujte mě nyní a já vám ukážu, co děláme.