Welke documenten heb ik nodig om een woning te verkopen op Tenerife?

Het korte antwoord

Je hebt meestal niet elk document nodig voordat je met een makelaar spreekt, maar je hebt wel een duidelijk beeld nodig van wat er is, wat er ontbreekt en wat tijd kan kosten om te verkrijgen.

In de praktijk draait het hoofdverkoopdossier doorgaans om:

• eigendomsbewijs
• een actuele nota simple
• geldige identificatie en NIE waar relevant
• een energieprestatiecertificaat
• laatste IBI-ontvangstbewijs
• gemeenschapschuldeninformatie waar van toepassing
• hypotheek- of bezwaringsinformatie indien het pand niet schuldenvrij is
• ondersteunende documenten voor eventuele bijlagen, nalatenschap, huur of volmachtkwesties

Wat ik meestal als eerste vraag

In de praktijk wil ik meestal niet meteen alle documenten. Het gaat om de informatie die ik nodig heb om een huidige te bestellen nota simple.

Ik doe heel weinig zonder dat. Zodra ik de nota simple heb, kan ik beginnen met het correct controleren van het eigendom, de titelgegevens, bijlagen en eventuele geregistreerde lasten die het onroerend goed betreffen.

als u de inschrijving heeft

Vraag de eigenaar om in de akte of eigendomsakte van toen hij/zij het pand kocht te kijken. Meestal staan rond pagina 4, 5 of 6 een sectie met de kop Registratiegegevens. In dat gedeelte staat normaal gesproken een zin in de trant van “kavel nummer 12345 van Adeje”, of welke gemeente ook van toepassing is.

Dat fidexnummer en gemeente zijn voor mij meestal voldoende om snel aan de slag te gaan.

Als u de escritura niet kunt vinden

Als de eigenaar de escritura niet kan vinden, vraag ik meestal om:

• de volledige naam van een van de eigenaren
• hun NIE-nummer
• bevestiging of dit het enige appartement is dat ze bezitten op Tenerife

Daarmee kan ik vaak handmatig het Kadaster doorzoeken en van daaruit het dossier opbouwen.

De belangrijkste documenten

Als ik een eigenaar help bij de voorbereiding van een verkoop, is de eerste prioriteit meestal om de juridische status van het onroerend goed goed vast te stellen. In de praktijk begint dat normaal gesproken met de nota simple.

Van daaruit draait het kernverkoopproces meestal om:

• de eigendomsakte of escritura
• een actuele nota simple
• geldige identificatie en NIE-gegevens van de verkoper
• de laatste IBI-positie
• het energiecertificaat
• gemeenschapschuldeninformatie waarbij het pand deel uitmaakt van een complex
• hypotheek- of bezwaringsinformatie indien het pand niet schuldenvrij is
• ondersteunende documenten voor huur-, erfenis-, bijlage- of volmachtkwesties

Niet elke verkoper heeft op dag één elk document netjes klaar. Het belangrijkste is te weten wat er bestaat, wat er ontbreekt en wat er snel geleverd kan worden voordat de verkoop serieus wordt.

Titel- en registratiedocumenten

Titelakte of escritura

Het *escritura* is de notariële eigendomsakte die de verwerving van het onroerend goed vastlegt. Het is een van de fundamentele eigendomsdocumenten en meestal het beginpunt om te verifiëren wie wat bezit, hoe ze het hebben verworven en of er duidelijke problemen zijn met de juridische beschrijving.

Akte van eigendom

De nota simple is een van de meest nuttige documenten in het hele proces. Het is een informatief uittreksel uit het Kadaster dat de geregistreerde eigenaar, de juridische omschrijving van het onroerend goed, en eventuele geregistreerde bezwaringen of beperkingen die erop van toepassing zijn, weergeeft.

Als het pand een aparte berging, parkeerplaats of een andere bijruimte heeft, moet dat mogelijk ook apart worden gecontroleerd. Verkopers gaan er vaak van uit dat alles onder één nette titel valt, terwijl dat niet het geval is.

Als u dit document goed wilt begrijpen, lees De Nota Simple op Tenerife en wat het u vertelt.

Verkoperidentificatie

Je hebt meestal het paspoort, DNI, NIE of andere identiteitsgegevens van de verkoper nodig, afhankelijk van de nationaliteit en fiscale situatie. Als er meer dan één eigenaar is, moet de positie van elke eigenaar duidelijk zijn.

Nalatenschap of erfrechtelijke documenten, indien relevant

Als het pand via erfopvolging is verkregen, moeten de erfstukken en de registratiepositie in orde zijn voordat de verkoop correct kan worden afgerond.

Energiecertificaat

Het energieprestatiecertificaat is niet zomaar een leuke extra. Het maakt deel uit van de normale juridische en marketingdocumentatie rondom een verkoop.

Als u geen geldige heeft, sorteer deze dan liever vroeg dan laat. Als het certificaat ontbreekt, kunnen wij dat voor u regelen. Lees Energieprestatiecertificaten op Tenerife voor verkopers.

Gemeenschap, belastingen en administratie voor nutsvoorzieningen

IBI-bon

Het laatste IBI-ontvangstbewijs is een van de standaard documenten van de verkoper. Het helpt de gemeentelijke belastingpositie te bevestigen en is ook nuttig voor het controleren van eigendomsreferenties en administratieve consistentie.

Als de eigenaar niet de meest recente IBI-kwitantie heeft, of niet eens zeker weet wat het is, is dat niet ongebruikelijk. We kunnen hen meestal helpen uit te zoeken wat er ontbreekt en, waar nodig, een afspraak maken en met hen meegaan om het op te lossen.

Afval

Afval kan ook een rol spelen. In sommige gevallen wordt het apart gefactureerd. In andere gevallen kan het al zijn opgenomen in de gemeenschapskosten. Verkopers weten vaak niet wat van toepassing is op hun woning, dus dit is een van de kleine administratieve punten die het waard zijn om vroegtijdig te verduidelijken.

Gemeenschapsschuldbewijs

Als het pand deel uitmaakt van een gemeenschap van eigenaren, is dit van belang. Van de verkoper wordt doorgaans verwacht dat hij een attest verstrekt waaruit de schuldenpositie ten opzichte van de gemeenschap blijkt.

In de praktijk zullen we vaak rechtstreeks met de beheerders van de gemeenschap praten. Velen van hen kennen ons en helpen graag. Als dat niet de beste weg is, kunnen we de eigenaar ook de tekst voor een e-mail geven die hij zelf kan versturen.

Water en elektriciteit

Water- en elektriciteitsrekeningen zijn ook nuttig om te controleren, hoewel water soms is inbegrepen in de gemeenschappelijke kosten.

Soms heeft een verkoper geen recente elektriciteitsrekening. In dat geval kunnen bankbewijzen die betaling aantonen nog steeds helpen. Als we de leverancier kunnen identificeren en weten op wiens naam de rekening staat, kunnen we van daaruit vaak navraag doen.

Hypotheekannulering en lasten

Als er nog een hypotheek, beslag of een ander geregistreerd bezwaar rust op het onroerend goed, moet dat vroegtijdig worden begrepen.

Dat is een van de redenen waarom ik de nota simple zo vroeg mogelijk wil hebben. Hierin staat meestal of er nog een hypotheek of een ander geregistreerd probleem is dat het onroerend goed treft.

Als er een hypotheek is, is het erg handig om te weten of de eigenaar een direct contact heeft bij de bank, bij voorkeur per e-mail. Dat kan later tijd besparen als er aflosgegevens of annuleringsdocumenten nodig zijn.

Als de eigenaar al samenwerkt met een beheerder, belastingadviseur of advocaat, wil ik die informatie ook vroegtijdig. Het is veel beter om te weten wie erbij betrokken is voordat de verkoop vordert.

Huurders en bezettingsproblematiek

Als het pand verhuurd is, worden de papieren en de verkoopsituatie ingewikkelder. In dat geval zijn de huurdocumenten, de betalingssituatie en de feitelijke bewoningsrealiteit allemaal van belang.

Ga er niet vanuit dat ontbrekende huurcontracten de verkoper in een sterke positie plaatsen. En ga er niet vanuit dat een vriendelijke mondelinge overeenkomst met de huurder voldoende is als de verkoop met leegstand moet worden afgerond.

Als dit op uw eigendom van toepassing is, leest u Kan ik mijn woning op Tenerife verkopen met huurders? en Wetgeving voor Verhuur op Lange Termijn op Tenerife, Rechten van Huurders en Verhuurders.

Als je niet op Tenerife bent

Niet elke verkoper zal tijdens elke fase op het eiland aanwezig zijn. Als u zich in het buitenland bevindt, of als een eigenaar niet aanwezig kan zijn, kan een volmacht relevant worden.

Dat is geen improvisatie voor het einde van het proces. Als het waarschijnlijk nodig lijkt, moet je er vroeg duidelijkheid over krijgen. Lees Volmacht op Tenerife voor kopers en verkopers.

Wat eigenaren vaak missen

• ervan uitgaande dat de escritura het hele huidige verhaal vertelt zonder de laatste nota simple te controleren
• vergeten dat de parkeerplaats of berging onder aparte titelgegevens kan vallen
• te laat ontdekken dat het energieprestatiecertificaat ontbreekt of verlopen is
• de gemeenschapsschuldpositie niet vroeg genoeg controleren
• nadenken over hypotheekannulering kan tot het laatste moment worden uitgesteld
• onderschatten hoe huur- of erfeniskwesties de timing kunnen beïnvloeden
• steunend op het geheugen in plaats van het daadwerkelijke papierwerk erbij te pakken

Verkoperschecklist

Voordat ik naar de markt ga, wil ik duidelijkheid over het volgende:

• Kan ik de nota simple onmiddellijk bestellen, of heb ik eerst registergegevens of eigenaarsgegevens nodig om het Kadaster te doorzoeken?
• Wie is precies de eigenaar van de woning?
• Komt de laatste nota simple overeen met het eigendom en de beschrijving die ik verwacht?
• Is het energiecertificaat geldig en klaar?
• Is de IBI-positie duidelijk?
• Rust er nog een hypotheek, beslag of andere last op het onroerend goed?
• Is er een gemeenschapschuldbewijssprobleem om aan te pakken?
• Zijn er huurders, erfeniskwesties of afwezige eigenaren die de timing kunnen beïnvloeden?
• Als er iets ontbreekt, wie kan dan helpen dit aan te vullen: de eigenaar, de gemeenschap, de bank, de beheerder of de advocaat?
• Heb ik de juiste ondersteunende documenten voor al het bovenstaande?