Цены на недвижимость на Тенерифе в 2026 году

Завершённые сделки и цены предложения на юге Тенерифе

Цены на недвижимость на Тенерифе растут или снижаются?

На юге Тенерифе продаётся меньше объектов вторичного рынка, а цены предложения в основных курортных районах после нескольких лет быстрого роста стабилизировались. В первом полугодии 2026 года количество сделок со вторичным жильём в четырёх южных муниципалитетах сократилось на 16,4–27,1%. В Лос-Кристианос последние полные годовые данные нотариата показывают, что цены фактических продаж квартир на вторичном рынке заметно выросли в 2024 году, а в 2025 году практически не изменились.

Данные Idealista за октябрь 2026 года показывают, что цены предложения больше не растут прежними темпами. По сравнению с октябрём предыдущего года цены в объявлениях в Лос-Кристианос и Коста-Адехе были ниже на 0,1%, а в Плайя-де-лас-Америкас со стороны муниципалитета Арона — на 1,8%. Во всех трёх районах цены предложения оставались ниже прежних пиков. Это изменения цен в объявлениях, а не стоимости каждой отдельной квартиры или фактически достигнутых цен продажи.

Цены предложения показывают, сколько хотят получить собственники. Цены завершённых сделок показывают, сколько заплатили покупатели. Чтобы оценить свои апартаменты, сначала посмотрите, за сколько действительно продались похожие апартаменты в вашем комплексе, а затем изучите, какие ещё варианты доступны покупателям.

Краткий обзор рынка недвижимости юга Тенерифе (обновлено в ноябре 2026 года)

• Цены завершённых сделок в Los Cristianos (нотариальная статистика, 2025): 3,473€/m2 для вторичных апартаментов (-0.4% за год после скачка на +16.9% в 2024 году).
• Количество сделок на вторичном рынке юга Тенерифе (министерство, 1-е полугодие 2026 года к 1-му полугодию 2025 года): Arona: снижение на 16.4%, Adeje: на 17.3%, Granadilla de Abona: на 17.6%, Guía de Isora: на 27.1%.
• Цены предложения в объявлениях (Idealista, октябрь 2026 года): в Лос-Кристианос и Коста-Адехе они были на 0,1% ниже уровня октября 2025 года, а в Плайя-де-лас-Америкас (часть Ароны) — на 1,8% ниже. Речь идёт о ценах предложения, а не о фактических ценах сделок.
• Региональный индекс цен (INE, 2-й квартал 2026 года): Общий индекс цен на жильё для Canary Islands, включающий новостройки и вторичное жильё на всех островах, вырос на 11.0% по сравнению с предыдущим годом.

Моя оценка рынка на сегодняшний день

Каждый день работая с покупателями и продавцами в Los Cristianos и Costa Adeje, я вижу, что вторичный рынок юга Тенерифе вышел на плато.

Покупатели не исчезли, и волны вынужденных продаж, которая могла бы вызвать обвал цен, нет. Покупатели просто стали гораздо более избирательными. С 2021 по 2024 год растущий спрос позволял продавать даже при оптимистично установленных ценах. В 2026 году покупатели сравнивают каждое объявление с прямыми альтернативами и отказываются от объектов с завышенной ценой предложения. По моему опыту, именно это противостояние высоких ожиданий продавцов и избирательных покупателей сдерживает продажи. Объекты с реалистичными ценами по-прежнему находят покупателей.

За сколько на самом деле продавались апартаменты в Los Cristianos

Портал Portal Estadístico del Notariado отслеживает фактические цены, указанные в нотариальных актах о переходе права собственности (escrituras). Если рассматривать именно вторичные апартаменты в Los Cristianos (почтовый индекс 38650), цены резко выросли в 2024 году, а затем стабилизировались в 2025 году.

Источник: статистический портал нотариата, Los Cristianos (38650), отчёты по вторичному рынку от 27 сентября 2026 года. «Всё вторичное жильё» включает апартаменты, дома и виллы.

Хотя общее количество сделок со всеми типами вторичной недвижимости в Los Cristianos снизилось на 13.7% в 2025 году, продажи вторичных апартаментов, напротив, немного выросли: с 380 до 389 (+2.4%), а средняя цена удержалась около 3,473€/m2.

Доступные данные за период с января по июль 2026 года показывают более высокие средние цены завершённых сделок в Los Cristianos. Это не означает, что стоимость одних и тех же апартаментов выросла на такую же сумму. На среднее значение также влияют размеры и состав продаваемых объектов. Для оценки конкретной недвижимости лучшим ориентиром остаются недавние продажи в том же комплексе.

Стало ли на юге Тенерифе продаваться меньше недвижимости?

Да. Статистика сделок Министерства жилищного строительства (MIVAU) за первое полугодие 2026 года, с января по июнь, показывает явное снижение числа завершённых сделок на вторичном рынке этих четырёх южных муниципалитетов по сравнению с первым полугодием 2025 года.

Источник: статистика сделок с жильём Министерства (MIVAU), муниципальные данные по вторичному рынку за январь–июнь. Данные за 2-й квартал 2026 года предварительные. Охватывает все типы жилой недвижимости.

Снижение числа сделок на 16%–27% не означает, что цены упали на 16%–27%. На рынке недвижимости количество сделок почти всегда меняется раньше цен. Когда продавцы настаивают на вчерашних пиковых ценах предложения, а покупатели отказываются их платить, до нотариуса доходит меньше сделок, а объекты месяцами остаются на порталах недвижимости. Нехватка предложений с реалистичной ценой в популярных комплексах также ограничивает само количество возможных продаж.

Почему необходимо отделять новостройки от вторичного жилья: Guía de Isora наглядно показывает, почему общие показатели могут вводить в заблуждение. Общее число продаж жилья в Guía de Isora на самом деле выросло со 154 в 1-м полугодии 2025 года до 161 в 1-м полугодии 2026 года исключительно потому, что продажи новостроек подскочили с 10 до 56, тогда как продажи вторичного жилья упали со 144 до 105. Нотариальные акты по новостройкам, подписанные в 2026 году, обычно относятся к договорам резервирования на стадии строительства, заключённым 18–24 месяца назад, поэтому они не отражают сегодняшний спрос на вторичном рынке.

Что происходит на основных рынках юга острова?

Лос-Кристианос

Los Cristianos перешёл от быстрого роста к более стабильному рынку. Статистика апартаментов также показывает, почему стоит смотреть глубже заголовков о снижении числа сделок: продажи апартаментов оказались устойчивее вторичного рынка в целом. При оценке конкретного объекта комплекс, вид, терраса и состояние намного важнее средней цены по городу.

Costa Adeje и Adeje

Costa Adeje охватывает всё: от комплексов со студиями в Torviscas Bajo до вилл стоимостью в несколько миллионов евро в La Caleta. У покупателей на этих рынках совершенно разные бюджеты и приоритеты. Недавние продажи в конкретном комплексе или на определённой улице гораздо полезнее, чем попытка рассматривать весь муниципалитет как единый рынок.

Playa de las Américas и Arona

Часть Playa de las Américas, относящаяся к Arona, составляет лишь часть муниципалитета, в который также входят Los Cristianos, Palm Mar, Chayofa и населённые пункты в глубине острова. Курортные апартаменты и жилой дом вдали от побережья рассчитаны на разных покупателей, поэтому замедление на уровне муниципалитета даёт общий контекст, а не оценку стоимости того или другого объекта.

Granadilla de Abona и Guía de Isora

Замедление вторичного рынка не ограничивается Arona и Adeje. В Granadilla, куда входит El Médano, и в Guía de Isora отправной точкой по-прежнему должен быть ближайший рынок конкретного объекта. Различие между новостройками и вторичным жильём в Guía особенно важно при интерпретации общих показателей продаж.

Как цены предложения могут вводить продавцов в заблуждение

Когда продавец просматривает Idealista или проходит мимо витрин агентств недвижимости в Los Cristianos, он естественным образом ориентируется на самую высокую увиденную цену похожих апартаментов. Если собственник видит в своём комплексе объявление за 315,000€, оценка в 250,000€, основанная на зарегистрированных ценах завершённых сделок, может стать для него неожиданностью.

Источник: отчёты Idealista о ценах предложения жилой недвижимости, октябрь 2026 года. Лос-Кристианос: 4 810€/м² (максимум в феврале 2026 года); район Коста-Адехе: 5 257€/м² (максимум в апреле 2026 года); Плайя-де-лас-Америкас, Арона: 5 959€/м² (максимум в ноябре 2025 года). Эти данные отражают цены в объявлениях, а не завершённые сделки, и учитывают изменение методологии Idealista в июле 2026 года.

Динамика цен предложения показывает, как меняются цены в объявлениях. Текущие объявления показывают, какие ещё варианты доступны покупателям. Ни то ни другое не говорит, за сколько продадутся именно ваши апартаменты. Чтобы это определить, начните с недавних продаж похожих апартаментов в вашем комплексе.

Снижение завышенной цены предложения не обязательно означает падение реально достижимой стоимости объекта. Иногда собственник просто приближается к цене, по которой недвижимость могла продаться с самого начала.

За цифрами на порталах скрывается реальность, которую продавцы редко видят:

• Объявление, по которому нет продажи уже 18 месяцев: Даты публикации на порталах обновляются всякий раз, когда агент редактирует объявление, поэтому давно не продающиеся объекты выглядят новыми. Когда мы изучаем для клиентов дорогие «аналоги», нередко переходя к видеообзору объекта на YouTube, чтобы проверить дату загрузки, или проверяя даты файлов фотографий, мы регулярно обнаруживаем, что апартаменты стоят непроданными уже 12–18 месяцев.
• Агенты, «покупающие» поручение на продажу: Многие неопытные агенты на юге Тенерифе не проверяют официальные данные реестра недвижимости о завершённых продажах. Вместо этого они смотрят на существующие цены предложения на порталах и добавляют сверху ещё немного, чтобы другой агент не предложил владельцу более высокую оценку. Другие понимают, что цена фантастическая, но просто кивают и соглашаются с пожеланиями собственника, чтобы получить объект в работу, надеясь через несколько месяцев постепенно убедить его снизить цену.
• Миф о сотрудничестве через WhatsApp: Агенты часто обещают продавцам разослать объявление с завышенной ценой по многочисленным агентским группам WhatsApp на Тенерифе, в которых работают сотни сотрудничающих между собой агентов. Эти сети полезны для объектов с реалистичными ценами, но они не волшебная палочка для фантастических ожиданий. Объявление с завышенной ценой можно пересылать многократно и всё равно не привлечь серьёзного покупателя.

Как завышенная цена вашего объекта помогает продавать соседям

Вот реальный пример из оценки, проведённой в жилом комплексе из шести корпусов на юге острова.

Проверенные данные реестра недвижимости о продажах во всех шести корпусах показали, что обычные апартаменты продавались примерно за 230,000€–250,000€. Более того, у нас был актуальный ориентир: по идентичным апартаментам в том же комплексе, с качественным полным ремонтом и лучшим видом, только что приняли предложение на 269,000€. На основании конкретных данных я рекомендовал выставить объект за 250,000€, установив абсолютный максимум в 269,950€ при строгом условии: собственник согласится снизить цену через 90 дней, если интереса не будет.

Другой агент сказал собственнику, что готов без опасений выставить объект за 315,000€. Понятно, что собственник решил попробовать более высокую цену.

Так было принято решение о цене. Вот почему такая цена предложения может работать против собственника:

1. Она становится ценовым ориентиром для конкурирующих продавцов: При такой цене объявление рискует привлекать совсем мало просмотров, зато следующий собственник, который выставит объект за 265,000€ или 270,000€, будет выглядеть исключительно выгодным вариантом. Объявление с завышенной ценой может превратиться в бесплатную приманку, помогающую соседям продавать свою недвижимость.
2. Может возникнуть проблема с оценкой для ипотеки (tasación): В жилых комплексах, привлекательных для местных жителей, многие покупатели рассчитывают на испанскую ипотеку. Даже если покупатель соглашается заплатить 315,000€, независимый оценщик банка (tasador) проверяет сопоставимые завершённые сделки по данным реестра недвижимости. Если оценка оказывается ниже согласованной цены, покупателю могут понадобиться дополнительные собственные средства, пересмотр цены или другой объект. Завышенная цена сокращает круг ипотечных покупателей и создаёт проблему, которую хороший маркетинг решить не способен.
3. Замкнутый круг работы с несколькими агентствами: Проще обвинить маркетинг, чем усомниться в цене. После нескольких месяцев тишины собственник может передать апартаменты трём, четырём или даже восьми агентствам. Со временем он теряет представление о том, кто рекламирует объект, разные агентства публикуют разные цены, поскольку сведения о снижениях доходят до них неравномерно, а реальные покупатели отказываются от объекта, потому что объявления выглядят хаотично и выдают отчаяние продавца.

Как рынок юга Тенерифе пришёл к нынешней ситуации

Более длительная история сделок в Arona показывает всплеск после пандемии и возвращение к более привычной активности:

• 2019 (до пандемии): 1,517 продаж на вторичном рынке
• 2020 (пандемийные ограничения): 1,057 продаж на вторичном рынке
• 2021: 1,517 продаж на вторичном рынке
• 2022 (всплеск после пандемии): 2,359 продаж на вторичном рынке
• 2023: 2,030 продаж на вторичном рынке
• 2024: 1,919 продаж на вторичном рынке
• 2025: 1,610 продаж на вторичном рынке

Всплеск 2022 года был вызван отложенным за время пандемии спросом и очень низкими процентными ставками. С тех пор число сделок постепенно снижалось к нормальным уровням 2019 года: 1,610 продаж в 2025 году против 1,517 в 2019 году. В первом полугодии 2026 года охлаждение продолжилось.

На более широком региональном уровне Национальный институт статистики Испании (INE) сообщил, что общий индекс цен на жильё для Canary Islands вырос на 11.0% по сравнению с предыдущим годом во 2-м квартале 2026 года. Однако этот показатель охватывает весь архипелаг, объединяет новостройки и вторичное жильё и включает рынки жилья для местных жителей на Gran Canaria и севере Тенерифе. Он не отражает происходящее непосредственно в курортных комплексах юга острова.

Почему последние данные о ценах на Канарских островах важно рассматривать в контексте

По данным Colegio de Registradores, средняя зарегистрированная цена продажи жилья на Канарских островах в третьем квартале 2026 года составила 2 850€/м² против 3 052€/м² в предыдущем квартале. Это снижение примерно на 6,6% за квартал.

Однако в третьем квартале 2025 года среднее квартальное значение составляло 2 600€/м². Следовательно, последний показатель примерно на 9,6% выше уровня годичной давности. Между вторым и третьим кварталами 2025 года средний квартальный показатель также снизился на 6,6%.

Эти изменения не означают, что каждый объект подорожал или подешевел на указанные проценты. Данные Registradores охватывают все Канарские острова, включают новостройки и вторичное жильё, а среднее значение может зависеть от типа и местоположения объектов, зарегистрированных в конкретном квартале. Эти показатели отличаются от упомянутого выше индекса цен на жильё INE.

Для владельцев недвижимости в Лос-Кристианос, Коста-Адехе и других районах юга Тенерифе эти цифры дают полезную общую картину, но не являются оценкой конкретной квартиры или виллы. При определении цены предложения гораздо важнее недавние сопоставимые продажи в том же комплексе или на той же улице, особенности объекта и текущие конкурирующие предложения.

Что это означает, если вы покупаете

• Ориентируйтесь на комплекс, а не на город: Средняя цена €/m2 по городу не скажет вам, сколько стоят конкретные апартаменты. В одном и том же комплексе угловые апартаменты на нижнем этаже с солнечной террасой 40m2 имеют совершенно иную цену, чем квартира на среднем этаже с видом на дорогу, даже при одинаковой внутренней площади.
• Проверьте, сколько времени объект действительно находится в продаже: Не доверяйте датам публикации на порталах: они обновляются при редактировании объявлений. Если объект выставлен у нескольких агентств по немного разным ценам или видеообзор на YouTube загружен больше года назад, перед вами давно не продающаяся недвижимость. Всегда изучайте весь рынок, прежде чем делать письменное предложение.
• Уточните, понадобится ли вам банковская оценка (tasación): В востребованных курортных комплексах примерно 14 из 15 проводимых нами сделок совершаются без ипотеки. Однако если вы покупаете с испанской ипотекой, помните: банк рассчитает кредит на основании оценки своего оценщика, который использует исторические данные зарегистрированных сделок, а не цены, запрошенной продавцом.
• Заранее учитывайте расходы на покупку: Планируйте бюджет на налоги и сборы отдельно от цены недвижимости. Воспользуйтесь нашим калькулятором расходов на покупку недвижимости на Тенерифе, чтобы увидеть точную разбивку расходов при покупке вторичного жилья или новостройки.

Вы можете посмотреть наши актуальные объекты в продаже здесь. Если какой-либо объект вам понравится, свяжитесь с нами через страницу объявления и укажите свой бюджет, сроки и то, для каких целей вам нужны апартаменты.

Что это означает, если вы продаёте

Если вы хотите продать в 2026 году, а не просто оставаться на портале, ваша цена предложения должна опираться на реальные цены недавних продаж сопоставимых объектов.

Оценивая недвижимость, я сопоставляю три источника: подтверждённые недавние цены продаж из реестра недвижимости по вашему конкретному комплексу или улице, данные о завершённых сделках нашего агентства и конкурирующие объекты, которые потенциальный покупатель будет смотреть одновременно с вашим. Качественные фотографии, видео и презентация существенно помогают привлечь покупателей на просмотр, но маркетинг не способен спасти ничем не обоснованную цену.

После выхода объекта на рынок я анализирую обращения, просмотры, отзывы, предложения и изменения среди конкурирующих объектов. Это показывает, работает ли цена предложения или её нужно корректировать, вместо того чтобы месяцами оставлять объявление без изменений и надеяться на другой результат.

Можно ли ещё продать по рекордной для вашего комплекса цене в 2026 году?

Реалистичная цена не означает, что недвижимость нужно отдавать за бесценок. Поскольку рынок юга Тенерифе рос несколько лет, практически каждая наша недавняя завершённая продажа устанавливала новый ценовой максимум в своём комплексе или подходила к нему вплотную.

Вы можете поднять планку ранее достигнутых цен, если сам объект это оправдывает:

• Комплексы на первой линии у моря и востребованные курортные комплексы для комфортной жизни, где собственники редко выставляют объекты на продажу.
• Апартаменты с современным высококачественным ремонтом, который экономит покупателю 50,000€+ и месяцы строительных работ.
• Объекты с лучшей в здании ориентацией по сторонам света, видом на море или просторными солнечными террасами.

Разница в понимании того, где действительно проходит верхняя граница цены. Попытка получить на 5%–8% больше последней подтверждённой рекордной цены за выдающийся объект с качественным ремонтом представляет собой продуманную коммерческую стратегию. Выставить объект на 25% дороже лучших отремонтированных апартаментов в том же корпусе означает оставить его непроданным на два года.

Что показывают наши собственные завершённые сделки

Официальная статистика всегда отстаёт от того, что происходит за столом переговоров сегодня. В завершённых нашим агентством сделках на юге Тенерифе за последние три года, с 2024 по 2026 год, выделяются два устойчивых ориентира:

• Средний размер торга 4%: Согласованные предложения в среднем примерно на 4% ниже последней опубликованной цены предложения. Обратите внимание на различие: речь о 4% от реалистичной цены, при которой стороны договорились о сделке, а не о стандартной скидке, которую можно применить к завышенной цене объекта, уже 12–18 месяцев стоящего на Idealista.
• 2½ месяца от принятия предложения до нотариуса: После принятия предложения и подписания договора резервирования до завершения сделки у нотариуса проходит в среднем 10–11 недель. Это срок юридического оформления от принятия предложения до завершения сделки, а не время поиска покупателя на рынке.

Прочитайте наше подробное руководство по продаже недвижимости на Тенерифе, чтобы ознакомиться со всеми этапами юридического оформления и сроками.

Можно ли узнать, за сколько недвижимость на Тенерифе была продана на самом деле?

Да. Хотя в Испании нет бесплатного общедоступного сайта с ценами проданного жилья, как Zoopla или Rightmove в UK, мы используем официальные данные о сделках, полученные от Colegio de Registradores (испанского реестра недвижимости), наряду с данными о наших собственных завершённых продажах.

Если по вашему зданию есть записи, мы можем увидеть точную зарегистрированную цену продажи, дату и площадь апартаментов, которые недавно сменили владельца в вашем комплексе. Реестр не расскажет, была ли в квартире 4B совершенно новая кухня или вид на море. Именно знание комплексов и отдельных апартаментов делает эти данные полезными.

Прочитайте наше подробное руководство о том, как узнать цены проданной недвижимости на Тенерифе, чтобы понять, как использовать эти данные.

За сколько можно продать вашу недвижимость и сколько вы получите на руки?

Если вы рассматриваете продажу апартаментов или виллы на юге Тенерифе, сообщите мне название комплекса или улицу, тип недвижимости и примерные сроки. При наличии записей я проверю подтверждённые цены недавних продаж в вашем комплексе или вилл на вашей улице, сравню ваш объект с текущими конкурентами и дам вам честную оценку.

Мы также подготовим подробный расчёт налогов и расходов при продаже (Plusvalía, удержание налога на прирост капитала, энергетический сертификат и агентское вознаграждение), чтобы вы знали чистую сумму выручки до принятия решения. Для быстрой предварительной оценки вы также можете воспользоваться нашим калькулятором расходов на продажу и чистой выручки.

Запросите оценку недвижимости и расчёт чистой выручки

Часто задаваемые вопросы

Источники и примечания к методологии

• Статистический портал нотариата (Portal Estadístico del Notariado): Цены завершённых сделок и количество сделок на вторичном рынке в Los Cristianos (почтовый индекс 38650), данные получены 27 сентября 2026 года. Историческая таблица охватывает календарные годы с 2023 по 2025, а доступные показатели за период с января по июль 2026 года рассматриваются отдельно. Данные с фильтром по апартаментам и с фильтром по всему жилью приводятся раздельно.
• Министерство жилищного строительства (MIVAU), данные о сделках на вторичном рынке: Количество сделок с жильём по муниципалитетам: таблица 2.4 по вторичному рынку, ряды данных по новостройкам и всему жилью. Сравнение за 1-е полугодие охватывает январь–июнь 2025 года и январь–июнь 2026 года. Данные за 2-й квартал 2026 года предварительные.
• Отчёты Idealista о ценах: Цены предложения за октябрь 2026 года и исторические месячные ряды основаны на действующих объявлениях о продаже жилой недвижимости, а не на завершённых сделках. Idealista обновила методологию в июле 2026 года и скорректировала исторические данные для сопоставимости. Отчёты по районам: Лос-Кристианос, району Costa Adeje, и Playa de las Américas (Arona).
• Colegio de Registradores, Estadística Registral Inmobiliaria (III квартал 2026 года, опубликовано 5 ноября 2026 года): средние зарегистрированные цены продажи на Канарских островах (новостройки и вторичное жильё). Для сравнения использованы квартальные отчёты за II квартал 2026 года и III квартал 2025 года. Эти средние значения не позволяют оценивать недвижимость в отдельных курортных районах или жилых комплексах Тенерифе.
• INE (Instituto Nacional de Estadística), индекс цен на жильё за 2-й квартал 2026 года: Индекс цен на жильё (IPV): публикация за 2-й квартал 2026 года от 7 сентября 2026 года, общий региональный индекс для Canary Islands (+11.0% год к году).
• Данные агентства: Размер торга (~4% ниже последней цены предложения) и срок завершения сделки (~2.5 месяца от подписанного договора резервирования или принятого предложения до нотариального акта) рассчитаны по завершённым сделкам на вторичном рынке, проведённым Tenerife Estate Agents за трёхлетний период с 2024 по 2026 год. Эти наблюдения не являются официальной или репрезентативной статистикой по рынку в целом.

Проверено и обновлено Энди Уордом, Tenerife Estate Agents (Лос-Кристианос) · 9 ноября 2026 года.