Czy ceny nieruchomości na Teneryfie, w 2023 roku, pójdą w górę czy w dół?

Czy ceny nieruchomości na Teneryfie idą w górę czy w dół już teraz, w 2023 roku? Jak na rynek wpłynął Coronavirus? Jak Brexit wpłynął na ceny na Teneryfie? (Aktualizacja styczeń 2023.)

Krótka odpowiedź brzmi - ceny nieruchomości na Teneryfie rosną i jak na razie w 2023 roku nie wykazują oznak spowolnienia.

Długa odpowiedź jest poniżej, gdzie dzielę się moimi przemyśleniami na temat tego, co dzieje się z rynkiem nieruchomości i cenami tutaj, biorąc pod uwagę Coronavirus i pandemię, ograniczenia w podróżowaniu i Brexit oraz zasadę 90 dni dla brytyjskich nabywców, konflikt na Ukrainie itp, recesje w różnych gospodarkach itp:

Przez cały 2022 i do 2023 roku rynek nieruchomości na Teneryfie kontynuował boom i największy problem dla kupujących zakończył się brakiem podaży, który, jak piszę to. Istnieje niewiele nieruchomości na sprzedaż i duża ilość potencjalnych nabywców szukających. Dla mojej agencji rok 2021 był rekordowy. Jednak już w maju 2022 roku przekroczyłem to, co osiągnęliśmy w 2021 roku i zakończyłem 2022 rok z prawie 20 milionami euro w sprzedaży, zdecydowanie naszym najwyższym wolumenem w historii. Wystarczy powiedzieć, że był niezwykle zajęty na całym południu wyspy i na każdym poziomie, od apartamentów typu studio do willi.

Średnia cena sprzedaży dla mojej agencji w 2022 roku wyniosła 454.000€ - ogromny wzrost w stosunku do 2021 roku (który wynosił około 260.000€), który był głównie w dół do ogromnego wzrostu popytu na domy i wille w wyższym segmencie rynku. Jedna z naszych sprzedaży była całkiem możliwe najwyżej wyceniona sprzedaż mieszkaniowa w południowej części Teneryfy - duża, nowoczesna willa w Costa Adeje Golf wyceniona na ponad 6.000.000€, którą zamknęliśmy we wrześniu 2022 roku.

Kto kupował?

Pracuję na wszystkich rynkach w całej Europie. Sprzedaję wielu Brytyjczykom i wielu nie-Brytyjczykom. Z ogromnej liczby sprzedaży, którą mieliśmy w 2021 i 2022 roku, narodowości (których było 16) były bardzo mieszane. 43% naszej sprzedaży do Brytyjczycy12% do hiszpańskiego, 7% do każdego z belgijskich, niemieckich i irlandzkich i 24% były przez resztę, które były czeskie, włoskie, ukraińskie, holenderskie, rosyjskie, litewskie, szwedzkie, polskie, węgierskie, słoweńskie i rumuńskie. Liczba nabywców z tych krajów rośnie i jest to rynek, któremu poświęcamy wiele uwagi.

Tak więc rynek brytyjski jest nadal naszym największym, ale spadł jako ogólny procent naszej sprzedaży:

26% naszej sprzedaży w 2021 i 2022 roku to. na stronie pełna cena wywoławcza. To nie jest normalne, ale wszystkie były dobrze wycenione, dobre właściwości w popularnych obszarach.

Jakie oferty ludzie składają i przyjmują za nieruchomości na Teneryfie?

W 2021 roku średnia cena wywoławcza wyniosła 268 000€, a średnia zaakceptowana oferta 262 000€. Jest to średnia zaakceptowana oferta wynosząca. 97% ceny wywoławczej nad całą naszą sprzedażą.

W 2022 roku średnia cena wywoławcza wyniosła mniej więcej 468 500 €, a średnia zaakceptowana oferta - 454 000 €. Daje to identyczną liczbę 97% ceny wywoławczej przyjmowane średnio.

Bardziej niż kiedykolwiek ważne jest, aby skierować się do nabywców z reszty Europy, a także z Wielkiej Brytanii. Kraje takie jak Czechy, Węgry, Rumunia i Polska są bardzo aktywne, podobnie jak kraje bałtyckie. Masowo zwiększyłem nasz budżet marketingowy w 2020 roku, gdy ograniczenia Covid weszły w życie i to się opłaciło dla mnie i dla moich klientów, którzy chcieli sprzedać. Zwłaszcza gdy wiele agencji wycofało się i zmniejszyło swoje wydatki marketingowe (niektóre do zera).

Efekt Brexitu, czyli jak Brexit wpłynął na ceny nieruchomości na Teneryfie?

Zasada 90/180 nie wydaje się wpływać na popyt - właściciele nadal mogą spędzać tu do 6 miesięcy w roku. Patrząc na nabywców z Wielkiej Brytanii, większość z nich to osoby w wieku produkcyjnym, które generalnie chcą spędzić tutaj 2 lub 3 tygodnie, więc nie mają na to wpływu.

To samo dotyczy wszystkich innych nabywców spoza UE, na przykład z Rosji i USA. Mnóstwo Brytyjczyków kupiło na Florydzie i doskonale sobie tam radzi bez nieograniczonego dostępu.

Jednym z efektów Brexitu jest to, że Brytyjczycy muszą teraz wybrać, kiedy chcą spędzić swoje wakacje, ponieważ wielu z nich było przyzwyczajonych do przyjazdu w październiku / listopadzie i pozostania aż do Wielkanocy. Nie jest to już możliwe i wielu z nich zrezygnuje z października, listopada i grudnia i zdecyduje się na przyjazd w styczniu na 3 miesiące. W 2022 roku wydawało się, że w październiku i listopadzie, kiedy to normalnie wzrasta, wszystko się uspokaja. I wtedy rzeczy naprawdę wystartowały dla mnie tuż przed Christams i były zajęte od tego czasu. Jest to prawdopodobne, ponieważ ten zimowy tłum stanowi dużą ilość sprzedaży w okolicach 185.000€ do 250.000€ w przedziale cenowym dla apartamentów z 1 łóżkiem i stanowi dużą część naszych sprzedawców, co omówię bardziej szczegółowo w następnej sekcji.

Brexit może również zwiększyć wolumen sprzedaży powyżej 500 000 EUR, ponieważ wielu nabywców, którzy mają fundusze, zakupi i złoży wniosek o Złotą Wizę - dając im większy dostęp przez cały rok do strefy Schengen. W tym roku mieliśmy już sprzedaż napędzaną w dużym stopniu przez ten próg 500 000 €.

Oczekiwania sprzedających co do cen:

Tak daleko, jeśli chodzi o sprzedawców, od 2008 ish, 95% mojej sprzedaży były do nabywców pieniężnych, więc większość sprzedawców mam do czynienia z nie mają kredytów hipotecznych - wiele z nich zostało spłaconych i tych, którzy kupują od 2008 nie wziął jeden.

To bardzo różni się od tego, jak było przed kryzysem finansowym, kiedy większość kupowała z hiszpańskimi kredytami hipotecznymi na wysokim LTV (80% - 100% ceny).

Wiele sprzedawców, z którymi mam do czynienia są dobrze w ich 70-tych. Są na emeryturze, własne outright, mają dochód emerytalny i są pod niewielką do nie presją do sprzedaży innych niż myślą, że to o właściwym czasie dla nich. Więc oczekiwanie, że nagle spadnie ich ceny o 20% lub więcej nie jest realistyczne. I nie będziemy obrażać właścicieli, których właściwości są prawidłowo i realistycznie wycenione przez umieszczenie takich ofert do nich - to tylko denerwuje ludzi i nie robi nam żadnych przysług.

Być może są ludzie w wieku produkcyjnym, którzy muszą sprzedawać (problemy z przepływem gotówki z firmą w domu itp.), ale ja nie widziałem i nie widzę tego zbyt wiele.

Czy ceny na Teneryfie spadają?

Jak dotąd, zdecydowanie nie! Ogólnie rzecz biorąc, rosną, ponieważ podaż się zacieśniła. Rynek jest bardzo prężny, a brak nieruchomości na sprzedaż w połączeniu z ogromnym popytem ze strony kupujących spowodował wzrost cen w 2022 i 2023 roku - podobnie jak inflacja w całej Europie, lepiej trzymać nieruchomość wartą 200.000€ i mieć wzrost do 220.000€, niż mieć 200.000€ w banku, które zostanie zniszczone przez inflację do wysokości 20.000€ w zakresie siły nabywczej!

Istnieje sporo ofert nieruchomości o zawyżonych cenach - niestety niektórzy agenci powiedzą właścicielowi wszystko, co myślą, że chcą usłyszeć, aby dostać ofertę. Widzimy to bardzo często, gdzie nieruchomość warta 210.000€ na przykład, jest wyceniona na 245.000€. Właściciel idzie z agentem, który oferuje wyższą cenę, a następnie siedzi na 12 miesięcy zastanawiając się, dlaczego nie sprzedał! Ja tego nie robię - ja naprawdę nie widzę sensu w overpromising, a następnie nie jest w stanie sprzedać nieruchomość i jeśli jesteś właścicielem, że to się stało, to naprawdę powinno być rowu agenta, który zrobił to i zmarnował swój czas i mówić do jednego, który będzie prosto z tobą o tym, co Twoja nieruchomość jest naprawdę warta.

Czy zobaczymy ogromne spadki cen nieruchomości na Teneryfie?

Naprawdę nie sądzę. Po prostu nie widzę wiele z niczego, co napędza ceny w dół. Biorąc pod uwagę popyt w tej chwili, większość właściwości, które są wyceniane rozsądnie przyciągnie zainteresowanie i bardzo prawdopodobnie sprzedać, więc impuls do spadku cen dalej po prostu nie ma. Jesteśmy teraz 3 lata do Covid, blokady, ograniczenia podróży itp, rok do kryzysu kosztów utrzymania, wojny na Ukrainie i rosnącej inflacji, a ceny nie spadły, popyt jest wyższy niż kiedykolwiek, a sprzedaż kwitnie! Naprawdę wygląda na to, że ci, którzy siedzą na uboczu i czekają na wielki krach, zostali daleko w tyle.

Porady dla kupujących:

Jeśli chcesz kupić dobrze wycenioną nieruchomość, znaleźć taki, który jest na sprzedaż w cenie, z którą jesteś zadowolony, że ma sens w obecnym rynku i zrobić rozsądną ofertę na nim. Lub użyć agenta, aby znaleźć jeden dla Ciebie - mamy ogromne sieci agentów, że wysyłamy wnioski, gdy ktoś szuka czegoś konkretnego, to jest dość dużo najszybszy sposób znalezienia czegoś.

A jeśli nieruchomość jest przystępna, dont stracić go, ponieważ nie zaakceptować swoją ofertę - pomyśl o tym, czy za różnicę między ceną wywoławczą i oferty, jest to warte utraty i konieczności rozpoczęcia wszystko z wyszukiwania, a następnie może nie być w stanie znaleźć inny?

Niskie oferty:

Wszyscy słyszeliśmy historie o tym, jak kolega brata przyjaciela dostał to i owo za okazyjną cenę po złożeniu "bezczelnej oferty" - bla, bla, bla...

W związku z tym jest wielu niedoszłych nabywców, którzy uważają, że muszą zacząć naprawdę nisko - obraźliwie nisko "na wszelki wypadek...". Otrzymuję oferty tego typu za pośrednictwem poczty elektronicznej regularnie i w większości przypadków albo po prostu je usuwam, albo wysyłam im link do tej informacji o cenach. Nie ma po prostu żadnego uzasadnienia ani powodu, aby wysyłać mi pocztą elektroniczną głupią ofertę na nieruchomość, której nawet nie odwiedzili - i nie będę jej traktować poważnie, ani zawracać właścicielowi głowy.

Pamiętaj, jeśli widzisz nieruchomość, która wygląda na przyzwoitą cenę, powiedzmy 250.000€ - nie marnuj swojego i sprzedawcy czasu oferując 190.000€. Jeśli byliby zadowoleni z 190.000€ i byli "zdesperowani, aby sprzedać" z jakiegoś powodu, to jest bardzo mało prawdopodobne, że byłoby to wymienione na 250.000€...! To może naprawdę zirytować właściciela i jeśli jesteś naprawdę zainteresowany, to jest to naprawdę zły sposób na rozpoczęcie negocjacji.

Jeśli nadal chcesz, że 250.000 € nieruchomości za 190.000 € - jedynym sposobem może ewentualnie dostać to jest czekając kilka lat na ceny, aby spaść tak nisko (co jest bardzo mało prawdopodobne) lub być w odpowiednim miejscu w odpowiednim czasie, gdy jest zdesperowany sprzedawca szukający szybkiej sprzedaży - ale większość czasu te zostaną zatrzaśnięte przez ludzi, którzy mieszkają tutaj / są zaangażowane w nieruchomości lub którzy mają bardzo dobre relacje z agentami tutaj, którzy je dostać - to nie zdarza się często.

Wyciągnij z tego wszystkiego wnioski:

Napisałem ten akapit prawie trzy lata temu po wznowieniu lotów i ponownym wzroście sprzedaży i okazał się on bardzo trafny:

Jeśli masz dobry budżet i wiesz, czego chcesz, a to pojawia się na sprzedaż - kup to. Bo jeśli nie, to ktoś inny to zrobi, zwłaszcza jeśli jest to w popularnej okolicy i dobrze wycenione.

Tak widzę rynek, tak widziałem w zeszłym roku i jak na razie w tym roku.

Jeśli sprzedajesz nieruchomość na Teneryfie i chcesz uzyskać jasną poradę na temat najlepszej strategii, rzuć mi e-mail lub wypełnij poniższy formularz. Co robię teraz jest bardzo skuteczny, to działa i to jest coraz doskonałe wyniki. Mam bardzo różne podejście do większości innych agencji tutaj - nie będzie wchodzić w szczegóły, jak staliśmy się tak skuteczne w sprzedaży, jak oczywiście, inni agenci czytać tę stronę, ale jeśli chcesz porozmawiać o tym, jak mogę pomóc Ci rynku i sprzedaży nieruchomości na Teneryfie, skontaktuj się ze mną teraz i pokażę ci, co robimy.