I prezzi degli immobili di Tenerife, nel 2023, aumenteranno o diminuiranno?

I prezzi degli immobili a Tenerife saliranno o scenderanno nel 2023? Come è stato influenzato il mercato dal Coronavirus? Come ha influito la Brexit sui prezzi a Tenerife? (Aggiornato a gennaio 2023).

La risposta breve è: i prezzi degli immobili a Tenerife sono in aumento e non mostrano segni di rallentamento fino al 2023.

La risposta lunga è qui sotto, dove condivido i miei pensieri su ciò che sta accadendo con il mercato immobiliare e i prezzi qui, tenendo conto del Coronavirus e della pandemia, delle restrizioni ai viaggi e della Brexit e della regola dei 90 giorni per gli acquirenti britannici, del conflitto in Ucraina, ecc, delle recessioni in varie economie, ecc:

Per tutto il 2022 e il 2023 il mercato immobiliare di Tenerife ha continuato a crescere e il problema più grande per gli acquirenti è stato la mancanza di offerta. Ci sono poche proprietà in vendita e una grande quantità di potenziali acquirenti in cerca. Per la mia agenzia, il 2021 è stato un anno record. Tuttavia, a maggio 2022, avevo già superato i risultati ottenuti nel 2021 e ho concluso il 2022 con quasi 20 milioni di euro di vendite, di gran lunga il nostro volume più alto di sempre. Basti dire che è stato un anno estremamente intenso in tutto il sud dell'isola e a tutti i livelli, dai monolocali alle ville.

Il prezzo medio di vendita per la mia agenzia nel 2022 è stato di 454.000 €, con un enorme aumento rispetto al 2021 (che si aggirava intorno ai 260.000 €), dovuto principalmente all'enorme aumento della domanda di case e ville nella fascia alta del mercato. Una delle nostre vendite è stata probabilmente la vendita residenziale con il prezzo più alto nel sud di Tenerife: una grande villa moderna a Costa Adeje Golf con un prezzo di oltre 6.000.000 € che abbiamo chiuso nel settembre 2022.

Chi ha comprato?

Lavoro in tutti i mercati europei. Vendo a molti inglesi e a molti non inglesi. Dall'enorme numero di vendite che abbiamo avuto nel 2021 e nel 2022, le nazionalità (che erano 16) erano molto diverse. 43% delle nostre vendite a Britannico12% a spagnoli, 7% a belgi, tedeschi e irlandesi e 24% a cechi, italiani, ucraini, olandesi, russi, lituani, svedesi, polacchi, ungheresi, sloveni e rumeni. Il numero di acquirenti provenienti da questi Paesi è in aumento e questo è un mercato a cui prestiamo molta attenzione.

Il mercato britannico è ancora il più grande, ma è diminuito come percentuale complessiva delle nostre vendite:

26% delle nostre vendite nel 2021 e 2022 sono state a prezzo pieno richiesto. Non è una cosa normale, ma erano tutti immobili di buona qualità e a buon prezzo, in zone popolari.

Che tipo di offerte vengono fatte e accettate per una proprietà a Tenerife?

Nel 2021, il prezzo medio richiesto è stato di 268.000 € e l'offerta media accettata di 262.000 €. Si tratta di un'offerta media accettata di 97% del prezzo richiesto su tutte le nostre vendite.

Nel 2022 il prezzo medio richiesto è stato più o meno di 468.500 € e l'offerta media accettata è stata di 454.000 €. Questo dà una cifra identica di 97% del prezzo richiesto essere accettati in media.

È più che mai importante rivolgersi agli acquirenti del resto d'Europa, oltre che del Regno Unito. Paesi come la Repubblica Ceca, l'Ungheria, la Romania e la Polonia sono molto attivi, così come gli Stati baltici. Ho aumentato in modo massiccio il nostro budget di marketing nel 2020, quando sono entrate in vigore le restrizioni Covid, e questo ha dato i suoi frutti per me e per i miei clienti che volevano vendere. Soprattutto quando molte agenzie si sono tirate indietro e hanno ridotto le loro spese di marketing (alcune a zero).

Effetto Brexit, come ha influito la Brexit sui prezzi degli immobili a Tenerife?

La regola dei 90/180 non sembra influire sulla domanda: i proprietari possono ancora trascorrere qui fino a 6 mesi all'anno. Se si considerano gli acquirenti provenienti dal Regno Unito, la maggior parte di loro tende ad essere in età lavorativa e a trascorrere qui 2 o 3 settimane alla volta, per cui non ne risentono più di tanto.

Lo stesso vale per tutti gli altri acquirenti extracomunitari, ad esempio dalla Russia e dagli Stati Uniti. Molti inglesi hanno acquistato in Florida e se la cavano benissimo anche senza accesso illimitato.

Uno degli effetti della Brexit è che i britannici devono scegliere quando trascorrere le vacanze qui: molti erano abituati ad arrivare a ottobre/novembre e a rimanere fino a Pasqua. Questo non è più possibile e molti rinunciano a ottobre, novembre e dicembre e scelgono di arrivare a gennaio per 3 mesi. Nel 2022, la situazione sembrava essersi calmata a ottobre e novembre, quando normalmente sarebbe aumentata. Poi le cose sono decollate per me poco prima del Natale e da allora sono sempre state molto impegnative. Questo è probabilmente dovuto al fatto che la folla invernale rappresenta un grande volume di vendite nella fascia di prezzo compresa tra i 185.000€ e i 250.000€ per gli appartamenti da 1 letto e costituisce una grande percentuale dei nostri venditori, di cui parlerò più dettagliatamente nella prossima sezione.

La Brexit potrebbe anche aumentare il volume delle vendite superiori a 500.000 euro, in quanto molti acquirenti che dispongono dei fondi necessari acquisteranno e richiederanno il Golden Visas, che consente loro di accedere tutto l'anno alla zona Schengen. Quest'anno abbiamo già avuto vendite guidate da questa soglia di 500.000 euro.

Le aspettative dei venditori sui prezzi:

Per quanto riguarda i venditori, dal 2008 circa, 95% delle mie vendite sono state effettuate ad acquirenti in contanti, quindi la maggior parte dei venditori con cui ho avuto a che fare non hanno mutui - molti sono stati estinti e quelli che hanno acquistato dal 2008 non ne hanno preso uno.

Questo è molto diverso da come era prima della crisi finanziaria, quando la maggior parte degli acquisti avveniva con mutui spagnoli ad alto LTV (80% - 100% del prezzo).

Molti dei venditori con cui ho a che fare hanno superato i 70 anni. Sono in pensione, possiedono un immobile di proprietà, hanno un reddito da pensione e non sono sottoposti ad alcuna pressione per la vendita, se non quella di pensare che sia il momento giusto per loro. Quindi aspettarsi che improvvisamente abbassino i prezzi di 20% o più non è realistico. E non insulteremo i proprietari i cui immobili hanno un prezzo corretto e realistico proponendo loro offerte di questo tipo: questo infastidisce le persone e non ci fa alcun favore.

Ci possono essere persone in età lavorativa che hanno bisogno di vendere (problemi di liquidità con l'attività a casa, ecc.), ma non ho visto e non vedo affatto questo fenomeno.

I prezzi sono in calo a Tenerife?

Finora, decisamente no! I prezzi sono aumentati nel complesso a causa della riduzione dell'offerta. Il mercato è molto vivace e la mancanza di immobili in vendita, combinata con l'enorme domanda da parte degli acquirenti, ha fatto salire i prezzi nel corso del 2022 e del 2023 - così come l'inflazione in tutta Europa, meglio avere un immobile del valore di 200.000€ e vederlo aumentare a 220.000€, piuttosto che avere 200.000€ in banca che saranno erosi dall'inflazione per un valore di 20.000€ in termini di capacità di spesa!

Ci sono molti annunci di immobili troppo cari - purtroppo alcuni agenti diranno al proprietario tutto ciò che pensano di voler sentire per ottenere l'annuncio. È molto frequente che un immobile del valore di 210.000 €, ad esempio, venga valutato 245.000 €. Il proprietario sceglie l'agente che gli offre il prezzo più alto e poi resta fermo per 12 mesi chiedendosi perché non ha venduto! Io non lo faccio: non vedo davvero il motivo di promettere troppo e poi non essere in grado di vendere l'immobile e se siete un proprietario a cui è successo questo, dovreste davvero abbandonare l'agente che ha fatto questo e vi ha fatto perdere tempo e parlare con uno che sarà diretto con voi su quanto vale davvero il vostro immobile.

Assisteremo ad un enorme calo dei prezzi delle proprietà a Tenerife?

Non credo proprio. Non vedo nulla che possa spingere i prezzi al ribasso. Data la domanda attuale, la maggior parte degli immobili che hanno un prezzo ragionevole attireranno l'interesse e molto probabilmente saranno venduti, quindi l'impulso a far scendere ulteriormente i prezzi semplicemente non c'è. Siamo ormai a 3 anni di Covid, blocchi, restrizioni di viaggio, ecc., a un anno di crisi del costo della vita, alla guerra in Ucraina e all'aumento dell'inflazione, e i prezzi non sono scesi, la domanda è più alta che mai e le vendite sono in piena espansione! Sembra proprio che coloro che si sono seduti ai margini in attesa di un grande crollo siano stati lasciati indietro.

Consigli per gli acquirenti:

Se volete acquistare un immobile a buon prezzo, trovatene uno in vendita a un prezzo che vi soddisfa, che abbia senso nel mercato attuale e fate un'offerta sensata. Oppure utilizzate un agente per trovarne uno per voi: abbiamo un'enorme rete di agenti a cui inviamo richieste quando qualcuno cerca qualcosa di specifico, è praticamente il modo più veloce per trovare qualcosa.

E se l'immobile è conveniente, non perdetelo perché non hanno accettato la vostra offerta - pensate se per la differenza tra il prezzo richiesto e la vostra offerta, vale la pena di perderlo e di dover ricominciare da capo la vostra ricerca e poi magari non riuscire a trovarne un altro?

Offerte al ribasso:

Tutti abbiamo sentito raccontare di come il fratello di un amico abbia ottenuto il tale o il talaltro a un prezzo stracciato dopo aver fatto "un'offerta sfacciata"... bla, bla, bla...

Per questo motivo, ci sono molti aspiranti acquirenti che credono di dover partire da un prezzo molto basso, un prezzo insultante, "non si sa mai...". Ricevo regolarmente offerte di questo tipo via e-mail e nella maggior parte dei casi le cancello o invio loro un link a queste informazioni sui prezzi. Non c'è alcuna giustificazione o motivo per inviarmi via e-mail un'offerta insensata su una proprietà che non hanno nemmeno visitato - e non la prenderò sul serio, né disturberò il proprietario.

Tenete presente che se vedete un immobile che sembra avere un prezzo decente, ad esempio 250.000 €, non sprecate il vostro tempo e quello del venditore offrendo 190.000 €. Se si accontentassero di 190.000€ e fossero "disperati di vendere" per qualche motivo, è molto improbabile che l'immobile sia quotato a 250.000€...! Questo può davvero infastidire il proprietario e, se si è veramente interessati, è un pessimo modo di aprire una trattativa.

Se volete ancora quella proprietà da 250.000€ per 190.000€ - l'unico modo per ottenerla è aspettare diversi anni che i prezzi scendano così tanto (il che è molto improbabile) o trovarsi nel posto giusto al momento giusto, quando c'è un venditore disperato che cerca una vendita rapida - ma la maggior parte delle volte queste proprietà vengono acquistate da persone che vivono qui / sono coinvolte nel settore immobiliare o che hanno ottimi rapporti con gli agenti qui che le ottengono - non succede spesso.

Da tutto questo si può trarre una conclusione:

Ho scritto questo paragrafo quasi tre anni fa, dopo la ripresa dei voli e la ripresa delle vendite, e si è rivelato molto accurato:

Se avete un buon budget e sapete cosa volete e viene messa in vendita, compratela. Perché se non lo fate voi, lo farà qualcun altro, soprattutto se si trova in una zona popolare e ha un buon prezzo.

Questo è il mio modo di vedere il mercato, questo è ciò che ho visto l'anno scorso e finora quest'anno.

Se state vendendo un immobile a Tenerife e volete un consiglio chiaro sulla strategia migliore, scrivetemi un'e-mail o compilate il modulo sottostante. Quello che sto facendo in questo momento è molto efficace, funziona e sta ottenendo risultati eccellenti. Ho un approccio molto diverso da quello della maggior parte delle altre agenzie - non entrerò nei dettagli su come siamo diventati così efficaci nella vendita, perché ovviamente altri agenti leggono questo sito web, ma se volete fare una chiacchierata su come posso aiutarvi a commercializzare e vendere la vostra proprietà a Tenerife, contattatemi subito e vi mostrerò cosa facciamo.