Gaan de vastgoedprijzen op Tenerife in 2023 omhoog of omlaag?

Gaan de vastgoedprijzen op Tenerife nu, in 2023, omhoog of omlaag? Hoe is de markt beïnvloed door het Coronavirus? Hoe heeft Brexit de prijzen op Tenerife beïnvloed? (Bijgewerkt in januari 2023.)

Het korte antwoord is - de vastgoedprijzen op Tenerife zijn gestegen en vertonen tot nu toe in 2023 geen tekenen van vertraging.

Het lange antwoord staat hieronder waar ik mijn gedachten deel over wat er gebeurt met de vastgoedmarkt en de prijzen hier, rekening houdend met het Coronavirus en de pandemie, reisbeperkingen en Brexit en de 90 dagen regel voor Britse kopers, het conflict in Oekraïne etc, recessies in verschillende economieën etc:

Gedurende 2022 en in 2023 bleef de vastgoedmarkt in Tenerife bloeien en het grootste probleem voor kopers was uiteindelijk een gebrek aan aanbod dat, terwijl ik dit schrijf. Er zijn weinig eigendommen te koop en een grote hoeveelheid potentiële kopers op zoek. Voor mijn agentschap was 2021 een recordjaar. Toch had ik in mei 2022 al overtroffen wat we in 2021 hadden bereikt en eindigde 2022 met bijna 20 miljoen euro aan verkopen, verreweg ons hoogste volume ooit. Het volstaat te zeggen dat het extreem druk is geweest in het hele zuiden van het eiland en op elk niveau, van studio-appartementen tot villa's.

De gemiddelde verkoopprijs voor mijn agentschap in 2022 bedroeg 454.000€ - een enorme stijging ten opzichte van 2021 (dat ongeveer 260.000€ bedroeg), wat vooral te danken was aan een enorme stijging van de vraag naar huizen en villa's aan de bovenkant van de markt. Een van onze verkopen was mogelijk de hoogst geprijsde residentiële verkoop in het zuiden van Tenerife - een grote, moderne villa in Costa Adeje Golf met een prijs van meer dan 6.000.000 € die we in september 2022 afsloten.

Wie heeft er gekocht?

Ik werk op alle markten in Europa. Ik verkoop aan veel Britten en veel niet-Britten. Uit het enorme aantal verkopen dat we in 2021 en 2022 hebben gehad, waren de nationaliteiten (waarvan er 16 waren) zeer gemengd. 43% van onze verkopen waren aan Britse, 12% naar Spanje, 7% naar België, Duitsland en Ierland en 24% naar Tsjechië, Italië, Oekraïne, Nederland, Rusland, Litouwen, Zweden, Polen, Hongarije, Slovenië en Roemenië. Het aantal kopers uit deze landen stijgt en dit is een markt waaraan wij veel aandacht besteden.

De Britse markt is dus nog steeds onze grootste markt, maar het totale percentage van onze omzet is gedaald:

26% van onze omzet in 2021 en 2022 waren op volledige vraagprijs. Dat is niet normaal, maar het waren allemaal goed geprijsde, goede woningen in populaire gebieden.

Wat voor soort aanbiedingen doen mensen en accepteren ze voor onroerend goed op Tenerife?

In 2021 bedroeg de gemiddelde vraagprijs 268.000€ en het gemiddelde aanvaarde bod 262.000€. Dit is een gemiddeld aanvaard bod van 97% van de vraagprijs over al onze verkopen.

In 2022 bedroeg de gemiddelde vraagprijs ongeveer 468.500 euro en het gemiddelde aanvaarde bod 454.000 euro. Dit geeft een identiek cijfer van 97% van de vraagprijs wordt gemiddeld geaccepteerd.

Het is belangrijker dan ooit om zich te richten op kopers uit de rest van Europa, naast het Verenigd Koninkrijk. Landen als Tsjechië, Hongarije, Roemenië en Polen zijn zeer actief, evenals de Baltische staten. Ik heb ons marketingbudget in 2020 massaal verhoogd toen de Covid-beperkingen van kracht werden en dat heeft vruchten afgeworpen voor mij en voor mijn klanten die wilden verkopen. Vooral toen veel bureaus zich terugtrokken en hun marketinguitgaven verminderden (sommige tot nul).

Brexit effect, hoe heeft Brexit de vastgoedprijzen in Tenerife beïnvloed?:

De 90/180-regel lijkt de vraag niet te beïnvloeden - eigenaars kunnen hier nog steeds tot 6 maanden per jaar verblijven. De meeste kopers uit het VK zijn van werkende leeftijd en willen hier meestal 2 of 3 weken per keer verblijven, dus dat is niet echt van invloed.

Dit geldt ook voor alle andere kopers van buiten de EU, bijvoorbeeld uit Rusland en de VS. Veel Britten hebben in Florida gekocht en redden zich daar prima zonder onbeperkte toegang.

Een van de gevolgen van Brexit is dat Britten nu moeten kiezen wanneer zij hun vakantie hier doorbrengen, aangezien velen gewend waren in oktober/november aan te komen en tot Pasen te blijven. Dit is niet langer mogelijk en velen zullen nu afzien van oktober, november en december en ervoor kiezen om in januari aan te komen voor 3 maanden. In 2022 leek het rustig te worden in oktober en november, wanneer het normaal gesproken zou toenemen. En toen kwam het voor mij echt op gang vlak voor Kerstmis en sindsdien is het druk. Dit is waarschijnlijk omdat deze wintermassa goed is voor een groot verkoopvolume rond de prijsklasse van 185.000 tot 250.000 euro voor appartementen met 1 bed en een groot deel van onze verkopers uitmaakt.

Brexit kan ook het aantal verkopen van meer dan 500.000 euro doen toenemen, aangezien veel kopers die over de middelen beschikken, gouden visa zullen kopen en aanvragen - waardoor zij het hele jaar door meer toegang krijgen tot de Schengenzone. We hebben dit jaar al verkopen gehad die sterk leunden op deze drempel van 500.000 euro.

Verwachtingen van verkopers over prijzen:

Wat verkopers betreft, sinds 2008 zijn 95% van mijn verkopen aan contante kopers geweest, dus de meeste verkopers met wie ik te maken heb, hebben geen hypotheek - velen zijn afbetaald en degenen die sinds 2008 hebben gekocht, hebben er geen genomen.

Dit is heel anders dan vóór de financiële crisis, toen de meesten kochten met Spaanse hypotheken tegen een hoge LTV (80% - 100% van de prijs).

Veel van de verkopers waar ik mee te maken heb zijn ver in de 70. Zij zijn gepensioneerd, bezitten een eigen woning, hebben pensioeninkomsten en staan niet of nauwelijks onder druk om te verkopen, behalve dat zij denken dat het voor hen het juiste moment is. Dus verwachten dat ze plotseling hun prijzen met 20% of meer laten zakken is niet realistisch. En wij zullen eigenaars van woningen die correct en realistisch geprijsd zijn niet beledigen door hen dergelijke aanbiedingen te doen - dat irriteert mensen alleen maar en bewijst ons geen dienst.

Misschien zijn er mensen in de werkende leeftijd die moeten verkopen (cashflowproblemen met bedrijf in eigen land enz.), maar ik heb daar nog niet veel van gezien en zie dat ook niet.

Dalen de prijzen op Tenerife?

Tot nu toe zeker niet! Ze zijn over het algemeen gestegen omdat het aanbod krap is geworden. De markt is zeer levendig en het gebrek aan te koop staande woningen in combinatie met de enorme vraag van kopers heeft de prijzen in 2022 en tot in 2023 opgedreven - net als de inflatie in heel Europa, beter een woning van 200.000€ in bezit te hebben en deze te laten stijgen tot 220.000€, dan 200.000€ op de bank te hebben die door de inflatie zal worden uitgehold met 20.000€ aan koopkracht!

Er zijn nogal wat te dure advertenties van onroerend goed - helaas vertellen sommige makelaars de eigenaar alles wat ze denken te willen horen om de advertentie te krijgen. Wij zien dit heel vaak, wanneer een woning die bijvoorbeeld 210.000 euro waard is, wordt geprijsd voor 245.000 euro. De eigenaar gaat in zee met de makelaar die de hogere prijs biedt en vraagt zich vervolgens 12 maanden lang af waarom het niet verkocht is! Ik doe dit niet - ik zie echt niet het punt in te veel beloven en dan niet in staat zijn om het pand te verkopen en als je een eigenaar die dit is overkomen, moet je echt dumpen de agent die heeft dit gedaan en verspilde uw tijd en spreken met een die recht zal zijn met u over wat uw woning is echt de moeite waard.

Zullen we enorme prijsdalingen zien op Tenerife?

Ik denk het niet. Ik zie gewoon niets dat de prijzen omlaag drijft. Gezien de huidige vraag zullen de meeste huizen met een redelijke prijs belangstelling trekken en zeer waarschijnlijk worden verkocht, dus de prikkel om de prijzen verder te verlagen is er gewoon niet. We zitten nu 3 jaar in Covid, lockdowns, reisbeperkingen etc, een jaar in een kosten van levensonderhoud crisis, oorlog in Oekraïne en stijgende inflatie, en de prijzen zijn niet gedaald, de vraag is hoger dan ooit en de verkoop is booming! Het lijkt er echt op dat degenen die aan de zijlijn zitten te wachten op een enorme crash, ver achterblijven.

Advies voor kopers:

Als u een goed geprijsde woning wilt kopen, zoek dan een woning die te koop staat voor een prijs waarmee u tevreden bent, die zinvol is in de huidige markt en doe er een verstandig bod op. Of gebruik een makelaar om er een voor u te vinden - wij hebben enorme netwerken van makelaars die wij verzoeken sturen wanneer iemand op zoek is naar iets specifieks, dat is zowat de snelste manier om iets te vinden.

En als het pand betaalbaar is, verlies het dan niet omdat ze uw bod niet aanvaarden - denk erover na of het voor het verschil tussen de vraagprijs en uw bod de moeite waard is het te verliezen en helemaal opnieuw te moeten beginnen met zoeken en dan misschien geen ander te kunnen vinden?

Lage biedingen:

We hebben allemaal verhalen gehoord over hoe de vriend van de broer van een vriend dit en dat voor een spotprijs kreeg na een "brutaal bod" - bla, bla, bla...

Daarom zijn er veel potentiële kopers die denken dat ze heel laag moeten beginnen - beledigend laag "voor het geval dat...". Ik ontvang regelmatig dergelijke aanbiedingen via e-mail en in de meeste gevallen verwijder ik ze gewoon of stuur ze een link naar deze informatie over prijzen. Er is gewoon geen rechtvaardiging of reden om mij een gek bod te mailen op een woning die zij niet eens hebben bezocht - en ik neem het niet serieus, of val de eigenaar er niet mee lastig.

Denk eraan, als u een woning ziet die een fatsoenlijke prijs heeft van bijvoorbeeld 250.000€ - verspil dan niet uw tijd en die van de verkoper door 190.000€ te bieden. Als ze blij zouden zijn met 190.000€ en ze waren "wanhopig om te verkopen" om een of andere reden, is het zeer onwaarschijnlijk dat het zou worden vermeld op 250.000€ ...! Het kan de eigenaar echt irriteren en als je echt geïnteresseerd bent, is het een slechte manier om de onderhandelingen te openen.

Als u nog steeds dat pand van 250.000 euro wilt voor 190.000 euro - de enige manier waarop u het misschien kunt krijgen is door enkele jaren te wachten tot de prijzen zo laag worden (wat zeer onwaarschijnlijk is) of door op de juiste plaats op het juiste moment te zijn wanneer er een wanhopige verkoper is die op zoek is naar een snelle verkoop - maar meestal worden deze opgepikt door mensen die hier wonen / betrokken zijn bij onroerend goed of die zeer goede relaties hebben met de agenten hier die ze krijgen - het gebeurt niet vaak.

Neem dit alles mee:

Ik schreef deze paragraaf bijna drie jaar geleden, nadat de vluchten waren hervat en de verkoop weer op gang was gekomen, en hij is zeer accuraat gebleken:

Als je een goed budget hebt en weet wat je wilt en het komt te koop, koop het dan. Want als u het niet doet, doet iemand anders het wel, vooral als het in een populair gebied staat en goed geprijsd is.

Dat is hoe ik de markt zie, dat is wat ik vorig jaar en tot nu toe dit jaar heb gezien.

Als u een woning verkoopt op Tenerife en duidelijk advies wilt over de beste strategie, stuur me dan een e-mail of vul onderstaand formulier in. Wat ik nu doe is zeer effectief, het werkt en het levert uitstekende resultaten op. Ik heb een heel andere aanpak dan de meeste andere makelaars hier - ik ga niet in detail treden over hoe we zo effectief zijn geworden in de verkoop, want uiteraard lezen andere agenten deze website, maar als u een gesprek wilt over hoe ik u kan helpen uw woning op de markt te brengen en te verkopen op Tenerife, neem dan nu contact met mij op en ik zal u laten zien wat we doen.