Budou ceny nemovitostí na Tenerife v roce 2023 stoupat nebo klesat?

Budou ceny nemovitostí na Tenerife v roce 2023 stoupat nebo klesat? Jak trh ovlivnil koronavirus? Jak ovlivnil ceny na Tenerife brexit? (Aktualizováno v lednu 2023.)

Stručná odpověď zní - ceny nemovitostí na Tenerife rostou a v roce 2023 zatím nevykazují žádné známky zpomalení.

Dlouhá odpověď je níže, kde se podělím o své myšlenky ohledně toho, co se děje s trhem nemovitostí a cenami zde, s přihlédnutím k koronaviru a pandemii, cestovním omezením a brexitu a pravidlu 90 dnů pro britské kupce, konfliktu na Ukrajině atd., recesi v různých ekonomikách atd:

V roce 2022 a v roce 2023 trh s nemovitostmi na Tenerife pokračoval v rozmachu a největším problémem pro kupující se ukázal být nedostatek nabídky, který v době, kdy píšu tento článek. Nemovitostí na prodej je málo a potenciálních kupujících, kteří hledají, velké množství. Pro mou agenturu byl rok 2021 rekordní. Přesto jsem již v květnu 2022 překonal to, čeho jsme dosáhli v roce 2021, a rok 2022 jsme zakončili s prodejem za téměř 20 milionů eur, což je zdaleka nejvyšší objem v naší historii. Stačí říct, že bylo mimořádně rušno na celém jihu ostrova a na všech úrovních, od studií až po vily.

Průměrná prodejní cena mé agentury v roce 2022 činila 454 000 EUR, což je obrovský nárůst oproti roku 2021 (přibližně 260 000 EUR), který byl způsoben především obrovským nárůstem poptávky po domech a vilách na vyšším konci trhu. Jeden z našich prodejů byl dost možná nejdražším rezidenčním prodejem na jihu Tenerife - velká moderní vila v Costa Adeje Golf za cenu přes 6 000 000 €, kterou jsme uzavřeli v září 2022.

Kdo nakupoval?

Pracuji na všech trzích v Evropě. Prodávám spoustě Britů a spoustě ne-Britů. Z obrovského množství prodejů, které jsme měli v letech 2021 a 2022, byly národnosti (kterých bylo 16) velmi smíšené. 43% našeho prodeje připadá na Britský, 12% do španělštiny, 7% do každé z belgických, německých a irských zemí a 24% bylo napříč ostatními zeměmi, což byly čeština, italština, ukrajinština, nizozemština, ruština, litevština, švédština, polština, maďarština, slovinština a rumunština. Počet kupujících z těchto zemí roste a tomuto trhu věnujeme velkou pozornost.

Britský trh je tedy stále naším největším trhem, ale jeho podíl na celkovém prodeji se snížil:

26% našich tržeb v letech 2021 a 2022 tvořily na adrese plná nabídková cena. To není normální, ale všechny byly za dobrou cenu, dobré nemovitosti v oblíbených oblastech.

Jaké nabídky lidé podávají a přijímají za nemovitosti na Tenerife?

V roce 2021 byla průměrná nabídková cena 268 000 € a průměrná akceptovaná nabídka 262 000 €. To je průměrná akceptovaná nabídka 97% z nabídkové ceny nad všemi našimi prodeji.

V roce 2022 byla průměrná nabídková cena více či méně 468 500 € a průměrná přijatá nabídka činila 454 000 €. To dává shodný údaj 97% z nabídkové ceny jsou v průměru přijímány.

Více než kdy jindy je důležité zaměřit se na kupující ze zbytku Evropy i ze Spojeného království. Země jako Česká republika, Maďarsko, Rumunsko a Polsko jsou velmi aktivní, stejně jako pobaltské státy. V roce 2020 jsem masivně zvýšil náš marketingový rozpočet, protože začala platit omezení Covidu, a to se vyplatilo mně i mým klientům, kteří chtěli prodávat. Zvláště když se mnoho agentur stáhlo a snížilo své marketingové výdaje (některé až na nulu.).

Jak brexit ovlivnil ceny nemovitostí na Tenerife?:

Nezdá se, že by pravidlo 90/180 mělo vliv na poptávku - majitelé zde mohou stále trávit až 6 měsíců ročně. Pokud se podíváme na kupující ze Spojeného království, většina z nich je v produktivním věku a obvykle zde chtějí strávit 2 až 3 týdny, takže je to příliš neovlivní.

To platí i pro všechny ostatní kupující ze zemí mimo EU, například z Ruska a USA. Spousta Britů nakoupila na Floridě a zvládá to tam naprosto bez problémů i bez neomezeného přístupu.

Brexit může mít vliv na to, že Britové si nyní musí vybírat, kdy sem pojedou na dovolenou, protože mnozí byli zvyklí přijíždět v říjnu/listopadu a zůstávat až do Velikonoc. To již není možné a mnozí se nyní vykašlou na říjen, listopad a prosinec a rozhodnou se přijet na tři měsíce v lednu. V roce 2022 se zdálo, že v říjnu a listopadu, kdy by se za normálních okolností počet turistů zvyšoval, se situace zklidnila. A pak se to pro mě opravdu rozjelo těsně před Christams a od té doby je rušno. Je to pravděpodobně proto, že tento zimní dav opravdu tvoří velký objem prodejů kolem cenového rozpětí 185 000 až 250 000 € u bytů s 1 ložnicí a tvoří velkou část našich prodejců, kterým se budu podrobněji věnovat v další části.

Brexit může také zvýšit objem prodejů nad 500 000 EUR, protože mnoho kupujících, kteří mají finanční prostředky, si koupí a požádají o zlaté vízum, což jim umožní celoroční přístup do schengenského prostoru. V letošním roce jsme již zaznamenali prodeje, které se do značné míry řídily touto hranicí 500 000 €.

Očekávání prodávajících ohledně cen:

Co se týče prodávajících, od roku 2008 bylo 95% mých prodejů uskutečněno kupujícím v hotovosti, takže většina prodávajících, se kterými jednám, nemá hypotéku - mnoho z nich bylo splaceno a ti, kteří kupovali od roku 2008, si ji nevzali.

To je velmi odlišné od situace před finanční krizí, kdy většina lidí nakupovala na španělské hypotéky s vysokým LTV (80% - 100% z ceny).

Mnoho prodejců, se kterými jednám, je ve věku kolem 70 let. Jsou v důchodu, vlastní nemovitost, mají příjem z důchodu a nejsou pod žádným jiným tlakem k prodeji, než že si myslí, že je pro ně ten správný čas. Takže očekávat, že najednou sníží cenu o 20% nebo více, není reálné. A nebudeme urážet majitele, jejichž nemovitosti jsou správně a realisticky oceněny, tím, že jim budeme předkládat takové nabídky - jen to lidi otravuje a nedělá nám to žádnou službu.

Možná existují lidé v produktivním věku, kteří potřebují prodat (problémy s peněžními toky při podnikání doma apod.), ale já jsem se s tím nesetkal a ani se s tím moc nesetkávám.

Klesají ceny na Tenerife?

Zatím rozhodně ne! Celkově se zvyšují, protože nabídka se snižuje. Trh je velmi živý a nedostatek nemovitostí na prodej v kombinaci s enormní poptávkou kupujících stlačil ceny během roku 2022 a v roce 2023 na vyšší úroveň - stejně jako možná inflace v celé Evropě, lepší je držet nemovitost v hodnotě 200 000 € a nechat ji vzrůst na 220 000 €, než mít v bance 200 000 €, které inflace z hlediska kupní síly znehodnotí na 20 000 €!

Existuje poměrně hodně předražených nabídek nemovitostí - bohužel někteří agenti řeknou majiteli cokoli, co si myslí, že chce slyšet, aby získali nabídku. Velmi často se setkáváme s tím, že například nemovitost v hodnotě 210 000 EUR je oceněna na 245 000 EUR. Majitel jde k agentovi, který nabízí vyšší cenu, a pak se 12 měsíců diví, proč se nemovitost neprodala! Já to nedělám - opravdu nevidím smysl v nadsazování ceny a následném neschopnosti nemovitost prodat, a pokud jste majitelem, kterému se to stalo, měli byste se vykašlat na agenta, který to udělal a promarnil váš čas, a obrátit se na takového, který vám na rovinu řekne, jakou má vaše nemovitost skutečnou cenu.

Dočkáme se velkého poklesu cen nemovitostí na Tenerife?

To si opravdu nemyslím. Prostě nevidím nic, co by mělo vést k poklesu cen. Vzhledem k současné poptávce bude o většinu nemovitostí s rozumnou cenou zájem a velmi pravděpodobně se prodají, takže impuls k dalšímu poklesu cen prostě není. Nyní máme za sebou tři roky Covidu, výluk, omezení cestování atd., rok krize životních nákladů, války na Ukrajině a rostoucí inflace, a ceny neklesají, poptávka je vyšší než kdy jindy a prodeje kvetou! Opravdu to vypadá, že ti, kteří sedí na vedlejší koleji a čekají na velký krach, zůstali daleko za námi.

Rada pro kupující:

Pokud chcete koupit nemovitost za dobrou cenu, najděte si takovou, která je na prodej za cenu, která vám vyhovuje, která dává smysl na současném trhu, a podejte rozumnou nabídku. Nebo využijte agenta, který vám takovou nemovitost najde - máme obrovskou síť agentů, kterým posíláme poptávky, když někdo hledá něco konkrétního, to je v podstatě nejrychlejší způsob, jak něco najít.

A pokud je nemovitost cenově dostupná, neztrácejte ji proto, že by nepřijali vaši nabídku - zamyslete se nad tím, zda za rozdíl mezi nabídkovou cenou a vaší nabídkou stojí za to ji ztratit a začít hledat znovu a pak třeba nenajít jinou?

Nabídky s nízkou cenou:

Všichni jsme slyšeli příběhy o tom, jak kamarád bratra kamaráda získal za výhodnou cenu takovou a takovou věc poté, co předložil "drzou nabídku" - bla, bla, bla...

Proto se mnozí budoucí kupující domnívají, že musí začít opravdu nízko - urážlivě nízko "pro jistotu"... Takové nabídky dostávám pravidelně e-mailem a ve většině případů je buď prostě smažu, nebo jim pošlu odkaz na tyto informace o cenách. Neexistuje prostě žádné opodstatnění ani důvod, proč mi posílat e-mailem hloupou nabídku na nemovitost, kterou ani nenavštívili - a já ji nebudu brát vážně, ani s ní nebudu majitele obtěžovat.

Mějte na paměti, že pokud uvidíte nemovitost, která vypadá na slušnou cenu, řekněme 250 000 € - neztrácejte čas svůj ani prodávajícího nabídkou 190 000 €. Pokud by se spokojili se 190 000 € a z nějakého důvodu by "zoufale chtěli prodat", je velmi nepravděpodobné, že by byla uvedena za 250 000 €...! To může majitele opravdu naštvat, a pokud máte skutečný zájem, je to opravdu špatný způsob, jak zahájit jednání.

Pokud stále chcete nemovitost za 250 000 € za 190 000 € - jediný způsob, jak ji můžete získat, je čekat několik let, až ceny klesnou tak nízko (což je velmi nepravděpodobné), nebo být na správném místě ve správný čas, kdy je zoufalý prodávající, který hledá rychlý prodej - ale většinou je získají lidé, kteří zde žijí / zabývají se nemovitostmi nebo mají velmi dobré vztahy se zdejšími agenty, kteří je získávají - to se nestává často.

Z toho všeho plyne závěr:

Tento odstavec jsem napsal téměř před třemi lety po obnovení letů a opětovném nárůstu prodeje a ukázal se jako velmi přesný:

Pokud máte dobrý rozpočet, víte, co chcete, a je to na prodej - kupte to. Protože pokud to neuděláte vy, udělá to někdo jiný, zejména pokud je to v oblíbené oblasti a za dobrou cenu.

Tak vidím trh, tak jsem ho viděl loni a zatím i letos.

Pokud prodáváte nemovitost na Tenerife a chcete se poradit o nejlepší strategii, napište mi e-mail nebo vyplňte níže uvedený formulář. To, co právě dělám, je velmi efektivní, funguje to a má to vynikající výsledky. Mám zcela odlišný přístup než většina ostatních agentur zde - nebudu zabíhat do podrobností o tom, jak jsme se stali tak efektivní v prodeji, protože je zřejmé, že ostatní agenti čtou tyto webové stránky, ale pokud si chcete popovídat o tom, jak vám mohu pomoci prodat a prodat vaši nemovitost na Tenerife, kontaktujte mě nyní a já vám ukážu, co děláme.