Налоги при продаже недвижимости на Тенерифе

Короткий ответ

Большинство продавцов на Тенерифе сталкиваются с комбинацией налога на прирост капитала, плюсвалии и обычных расходов на продажу.

Если вы являетесь налоговым резидентом Испании, удержание 3% обычно не является вашей проблемой. Если вы являетесь продавцом-нерезидентом, это обычно так, но важно понимать, что удержание 3% — это не то же самое, что окончательный расчет налога на прирост капитала.

А если вы проживаете за пределами Испании, то могут быть налоговые обязательства и в вашей стране, даже после урегулирования испанской стороны.

Резиденты-продавцы в Испании

Если вы являетесь налоговым резидентом Испании, продажа недвижимости, как правило, приводит к возникновению прироста или убытка капитала для целей испанского подоходного налога. В общих чертах, прирост измеряется разницей между стоимостью передачи и стоимостью приобретения. Продажа недвижимости должна быть включена в налоговую декларацию, и AEAT (Агентство по фискальным сборам) объясняет, что при продаже недвижимого имущества вы получаете прирост или убыток капитала, рассчитанный как разница между стоимостью передачи и стоимостью приобретения.

Здесь многие продавцы становятся слишком простыми. Они предполагают, что если они продали дороже, чем купили, то получили чистую прибыль. На практике налоговая позиция зависит от документально подтвержденной стоимости приобретения, расходов на продажу и более широких фактов продажи.

Обычное место жительства и реинвестирование

Если продаваемая недвижимость является вашим обычным местом жительства, прибыль может быть освобождена от налога в определенных случаях, включая реинвестирование в новое обычное место жительства, при условии соблюдения условий. AEAT (Налоговая администрация) конкретно указывает, что при продаже вашего обычного места жительства прибыль может быть освобождена от налога в определенных случаях, включая реинвестирование.

Продавцы старше 65 лет

Также существует важное испанское исключение для передачи постоянного места жительства лицами в возрасте 65 лет и старше, в соответствии с правилами. AEAT заявляет, что для этого исключения недвижимость должна быть постоянным местом жительства продавца на момент продажи или иметь такой статус в любое время в течение двух лет до передачи.

Иностранные продавцы и удержание%

Если вы не являетесь налоговым резидентом Испании, одним из наиболее важных моментов является то, что покупатель недвижимости, как правило, обязан удержать и выплатить 3% согласованной стоимости в качестве авансового платежа по налогу с нерезидента-продавца. AEAT четко заявляет: покупатель недвижимости, принадлежащей нерезиденту, должен удержать и уплатить 3% согласованной стоимости, используя формуляр 211.

Этот% удерживаемый налог не является окончательным расчетом налога на прирост капитала. Это механизм удержания. В зависимости от реальной прибыли или убытка и общей налоговой ситуации продавец может заплатить больше, меньше или получить возмещение.

Это одна из самых неправильно понимаемых областей в продаже недвижимости на Тенерифе. Продавец слышит “3%” и предполагает, что это налог. Это не так. Это удержание на аванс.

Что, если вы живете на Тенерифе, но говорите, что вы резидент?

Это еще одна область, в которой продавцы попадают впросак. Проживание на Тенерифе и возможность доказать испанское налоговое резидентство у нотариуса — это не всегда одно и то же.

Покупатель избегает удержания 3%, только если продавец может доказать, что он является налоговым резидентом Испании. AEAT заявляет, что нет обязанности удерживать или подавать Modelo 211, если продавец докажет, что он подпадает под действие испанского подоходного налога с физических лиц или налога на прибыль корпораций, предоставив сертификат налогового резидентства, выданный Agencia Tributaria. Если такой сертификат не может быть предоставлен, покупатель и нотариус обычно действуют исходя из того, что удержание 3% все еще применимо.

Практически это означает, что к этому следует подготовиться заранее. Если вы являетесь налоговым резидентом Испании, вы должны быть должным образом зарегистрированы в Hacienda и иметь возможность получить свои справка о налоговом резидентстве, либо через Налоговое агентство (Agencia Tributaria), либо с помощью цифрового сертификата. Если вы не испанец и не можете предъявить этот сертификат при подписании, не думайте, что одного проживания на Тенерифе будет достаточно, чтобы избежать удержания.

Это важно, потому что испанский налоговый резидент, продающий недвижимость, обычно не сталкивается с удержанием налога в размере 3% при закрытии сделки для нерезидентов. Вместо этого они разбираются со своим налогом на прирост капитала и любой причитающейся плюсвалией в рамках обычного налогового процесса после продажи, если что-либо вообще подлежит уплате. Проблема возникает, когда кто-то считает себя “резидентом” в обычном, неофициальном смысле, но не может доказать свое испанское фискальное резидентство, когда документы необходимы.

Рабочий пример: как 3% вписываются в окончательный налог

Вот здесь многие продавцы, не являющиеся резидентами, путаются. Удержание% не является дополнительным налогом сверх налога на прирост капитала. Это авансовый платеж в счет окончательного налогового обязательства.

Например:

• Цена со скидкой: 300,000€
• 3% удержано покупателем: 9,000€

Теперь представим фактическую налогооблагаемую прибыль продавца после вычета первоначальной покупной цены и допустимых расходов составляет 100,000€.

• Итоговый налог на прирост капитала в размере 19%%: 19,000€
• Менее 3% уже удержано и оплачено: 9,000€
• Остаток к оплате: 10 000 евро

Итак, логика проста. Покупатель удерживает 9 000 евро от цены продажи при завершении сделки и уплачивает эту сумму налоговым органам от имени продавца. Затем продавец подает окончательную налоговую декларацию нерезидента. Если окончательный налоговый счет превышает 9 000 евро, продавец уплачивает разницу. Если он ниже, продавец запрашивает возврат разницы.

Почему это важно

Для нерезидентов продажа по-прежнему является испанским налоговым событием, а прибыль от испанской недвижимости остается налогооблагаемой в Испании. Удержание 3% — это только отправная точка. Окончательное решение по-прежнему зависит от фактической прибыли, документации продавца и того, должен ли продавец заплатить больше или вернуть часть того, что уже было удержано.

Прирост капитала и два метода расчета

Плюсвалия отличается от налога на прирост капитала. Это местный налог на увеличение стоимости городской земли, а не вторая версия того же расчета прироста.

С момента реформы 2021 года система была переработана таким образом, что теперь существует необлагаемый налогом результат, когда стоимость земли не увеличивается, а база может быть определена с использованием объективного метода или прямого метода, связанного с фактическим увеличением. Реформа была введена Королевским декретом-законом 26/2021. В его преамбуле и оперативной части разъясняется как новая необлагаемая налогом ситуация, когда увеличение отсутствует, так и отход от единой жесткой объективной системы к структуре, которая позволяет налогоплательщику выбирать метод, отражающий реальное увеличение, где это уместно.

Объективный метод

Это использует кадастровую стоимость земли и применимый коэффициент для периода владения. Это основано на формуле и не зависит от того, показывает ли продавец фактическую прибыль от самой земельной доли в реальном мире.

Реальный метод

Это показывает фактическое увеличение стоимости, относящееся к земле между приобретением и передачей. Практически, где реальное увеличение ниже объективного результата, этот метод может быть важен.

Одна из самых больших ошибок продавцов — предполагать, что плюскавалия — это просто примерный процент или что ею можно пренебречь, потому что общая продажа не была очень прибыльной. Она требует собственного расчета.

Могут ли улучшения дома снизить налогооблагаемую прибыль?

Это один из самых распространенных вопросов продавцов-нерезидентов, и не зря.

В широком смысле, реальные инвестиции и улучшения объекта недвижимости могут иметь значение при определении стоимости приобретения для целей расчета налога на прирост капитала в Испании. Руководство AEAT для нерезидентов поясняет, что стоимость приобретения включает стоимость покупки и связанные с ней расходы и налоги, а также стоимость инвестиций и улучшений.

Это означает, что продавцы часто спрашивают о таких вещах, как:

• новые кухни
• новые ванные комнаты
• конструктивные работы
• серьезные обновления
• добавление бассейна к вилле

Такие виды работ могут быть актуальны, если они являются настоящими капитальными улучшениями и должным образом задокументированы. Здесь обычно важны не только выполненные работы, но и то, сможете ли вы должным образом подтвердить их счетами-фактурами и записями.

Чего продавцам не следует делать, так это без разбора предполагать, что каждый ремонт, перекраска, замена или расходы на техническое обслуживание считаются улучшением. Регулярное техническое обслуживание и истинное капитальное улучшение — это не одно и то же.

Налоговые и валютные вопросы в стране проживания

Для многих нерезидентов-продавцов Испания — это не конец истории.

Даже если с испанской стороной все оформлено правильно, вам все равно может потребоваться задекларировать продажу в своей стране, если вы остаетесь налоговым резидентом этой страны. Это одна из причин, почему я всегда говорю продавцам не полагаться только на испанскую сумму.

Это становится особенно важно для продавцов, проживающих в странах за пределами еврозоны. То, что выглядит как прибыль в евро, может выглядеть совершенно иначе в вашей местной валюте, если обменный курс значительно изменился между датой покупки и датой продажи.

Это может существенно изменить картину. Вы можете почувствовать, что получили одну выгоду в Испании, но ваш расчет в вашей родной стране может не отразить его точно, как только покупка и продажа будут переведены в другую валюту.

Это не особенность Тенерифе. Это межгосударственная налоговая реальность, и именно поэтому продавцы, проживающие в других странах, не должны полагаться на примерные предположения.

Типичные налоговые ошибки продавцов

• считая, что удержание% является полным налоговым обязательством для продажи нерезиденту
• путать плюсвалию и налог на прирост капитала, как будто это один и тот же налог
• при условии продажи с умеренной прибылью ничего существенного не подлежит уплате
• забывая, что улучшения могут иметь значение только в том случае, если они являются реальными капитальными улучшениями и должным образом подтверждены
• при условии, что Испания является единственной страной, которая может облагать налогом продажу
• без учета курсовых разниц, когда продавец отчитывается в валюте, отличной от евро
• с фокусировкой на валовой цене продажи, а не на чистой сумме, фактически полученной после уплаты налогов и затрат на продажу

Чек-лист продавца

• Являюсь ли я налоговым резидентом Испании или нет?
• Если я скажу, что являюсь налоговым резидентом Испании, могу ли я фактически подтвердить это сертификатом о налоговом резидентстве AEAT перед подписанием?
• Если я не являюсь резидентом, правильно ли я понимаю, что удержание% в размере 3% является удержанием у источника, а не окончательным расчетом само по себе?
• Является ли недвижимость моим обычным местом жительства для целей испанского налогообложения?
• Может ли быть применимо освобождение от уплаты налогов в связи с постоянным проживанием?
• Рассматривал ли я плюсвалию отдельно от налога на прирост капитала?
• Есть ли у меня счета и доказательства реальных капитальных вложений?
• Должен ли я также сообщать о продаже в своей родной стране?
• Я сосресеред بر قیمت ناخالص یا آن چیزی هستم که در نهایت به دستم می‌رسد؟