I prezzi degli immobili di Tenerife, nel 2024, aumenteranno o diminuiranno?

I prezzi degli immobili a Tenerife saliranno o scenderanno nel 2024? Come è stato influenzato il mercato dal Coronavirus? Come ha influito la Brexit sui prezzi a Tenerife? (Aggiornato a ottobre 2024).

La risposta breve è che i prezzi degli immobili nelle popolari località di Los Cristianos, Playa de Las Americas, Costa Adeje, ecc.

La risposta lunga è qui sotto, dove condivido i miei pensieri su ciò che sta accadendo con il mercato immobiliare e i prezzi qui, tenendo conto del Coronavirus e della pandemia, delle restrizioni ai viaggi e della Brexit e della regola dei 90 giorni per gli acquirenti britannici, del conflitto in Ucraina, ecc, delle recessioni in varie economie, ecc:

Il boom dei prezzi degli immobili a Tenerife è iniziato dopo la fine del blocco di Covid. La domanda ha iniziato ad aumentare da tutti i mercati tradizionali. La domanda è aumentata ulteriormente con l'inizio della guerra in Ucraina, quando molti acquirenti dell'Europa dell'Est hanno iniziato a cercare rifugi sicuri per parcheggiare i loro soldi. Tenerife è quanto di più lontano ci possa essere, in Europa, dalle zone di conflitto e per questo abbiamo visto un gran numero di acquirenti provenienti da Ucraina, Lettonia, Lituania, Estonia, Polonia e Repubblica Ceca.

A seguito di questo aumento della domanda, l'offerta si è ridotta e i prezzi sono inevitabilmente saliti sempre di più. Nel 2024 stiamo ricevendo immobili da proprietari che desiderano vendere durante i mesi invernali, nel periodo più affollato dell'anno, ovvero tra gennaio e aprile.

Quindi, c'è ancora una carenza di immobili di buona qualità in vendita a prezzi che definirei "ragionevoli". Centinaia di nuovi agenti esercitano il loro mestiere con poca o nessuna esperienza e, per "ottenere la quotazione" dai proprietari con cui parlano, sono spesso tentati di essere molto ottimisti con le loro valutazioni. Inevitabilmente, molti proprietari si rivolgono all'agente che promette loro il prezzo più alto, per poi scoprire che la loro proprietà ha ricevuto poco o nessun interesse e che hanno perso i mesi migliori dell'anno per vendere. Ad esempio, ho visto 1 letto in complessi a Los Cristianos, che valuterei 250.000 €, ma che sono quotati a 300.000 € o 320.000 €. Molte delle ville più piccole, che valuterei ad esempio 600.000 €, sono quotate a 900.000 € e così via. Dopo 6 mesi dal processo di vendita, vengono fatte delle riduzioni, ma non sono neanche lontanamente vicine a quelle richieste per generare interesse e così molte di queste proprietà rimangono sui siti web senza fare nulla.

È un momento fantastico per i proprietari che vogliono vendere, i prezzi sono più alti che mai, ma quando sono 30%, hanno poche o nessuna possibilità di ottenere una vendita. La situazione si aggrava quando altri proprietari, pensando di vendere la propria proprietà a Tenerife Vedendo questi prezzi, pensano automaticamente che sia la tariffa corrente e chiedono lo stesso o di più per la loro proprietà che è "molto più bella e in una posizione migliore di quella...".

Non è la prima volta che ci troviamo in questo ambizioso ciclo di valutazione! Man mano che il divario tra le aspettative dei venditori e i bilanci degli acquirenti si allarga, le transazioni rallenteranno. Gli immobili valutati e prezzati correttamente saranno venduti, mentre gli altri continueranno a ristagnare e a rimanere sul mercato con poco o nessun interesse.

Questo spiegherebbe gran parte del calo delle transazioni riportato. Pertanto, titoli come "Le vendite di immobili a Tenerife sono diminuite di 16%!" non riescono a far capire che i prezzi non sono diminuiti di 16% - non sono diminuiti affatto, ma solo il numero di vendite che può essere spiegato, per la maggior parte, dalla mancanza di buone proprietà effettivamente disponibili per l'acquisto.

Per dare un'idea, un appartamento medio da 1 letto che qualche anno fa costava circa 160.000 €, oggi può raggiungere 230.000 € o 240.000 €. I migliori appartamenti da 1 letto sul mercato possono essere venduti a più di 300.000€ (ad esempio in prima linea e in alcuni dei complessi più ricercati). Le villette a schiera che erano a 300.000€ sono spesso quotate a 500.000€ - molte non si muovono però....

Nella fascia più alta, non è raro che le ville nel sud, in buone posizioni, siano quotate oltre i 2 milioni di euro, non si tratta più dell'enorme budget di una volta. I prezzi di vendita più alti che abbiamo visto negli ultimi anni sono stati quelli delle ville intorno a Costa Adeje Golf, dove 5.000.000€ - 6.000.000€ sono ormai un prezzo comune.

Chi ha comprato?

Lavoro in tutti i mercati europei. Vendo a molti inglesi e a molti non inglesi. Dall'enorme numero di vendite che abbiamo effettuato tra il 2021 e il 2024, abbiamo registrato un totale di 21 nazionalità diverse. 31% delle nostre vendite sono state effettuate a Britannico8% sono state destinate a spagnoli, 7% a belgi, tedeschi e irlandesi e 40% a cechi, italiani, irlandesi, svedesi, francesi, svizzeri, rumeni, polacchi, sloveni, russi, olandesi, lituani, ungheresi, slovacchi, islandesi e norvegesi. Il numero di acquirenti provenienti da questi Paesi è in aumento e questo è un mercato a cui prestiamo molta attenzione.

Il mercato britannico è ancora il più grande, ma è diminuito come percentuale complessiva delle nostre vendite:

Che tipo di offerte vengono fatte e accettate per una proprietà a Tenerife?

Nel 2021, l'offerta accettata è stata 97% del prezzo richiesto su tutte le nostre vendite.

Nel 2022 la media accettata era idenziale a 97% del prezzo richiesto.

Nel 2023 / 2024, è più vicino a 96% del prezzo richiesto. 

L'elevato numero di nazionalità dimostra come sia più che mai importante rivolgersi ad acquirenti provenienti dal resto d'Europa, oltre che dal Regno Unito. Paesi come Repubblica Ceca, Ungheria, Romania e Polonia sono molto attivi, così come gli Stati baltici. Ho aumentato in modo massiccio il nostro budget di marketing nel 2020, quando sono entrate in vigore le restrizioni Covid, e questo ha dato i suoi frutti per me e per i miei clienti che volevano vendere. Soprattutto quando molte agenzie si sono tirate indietro e hanno ridotto le spese di marketing (alcune a zero). Ancora oggi molti agenti qui commercializzano solo su uno o due portali spagnoli, trascurando i 10-15 portali internazionali da cui provengono molti acquirenti - non hanno il budget di marketing per sfruttare appieno tutti i canali di marketing ora disponibili.

La Brexit ha influito sui prezzi degli immobili a Tenerife?

La regola dei 90/180 non sembra influire sulla domanda: i proprietari possono ancora trascorrere qui fino a 6 mesi all'anno. Se si considerano gli acquirenti provenienti dal Regno Unito, la maggior parte di loro tende ad essere in età lavorativa e a trascorrere qui 2 o 3 settimane alla volta, per cui non ne risentono più di tanto.

Lo stesso vale per tutti gli altri acquirenti extracomunitari, ad esempio dalla Russia e dagli Stati Uniti. Molti inglesi hanno acquistato in Florida e se la cavano benissimo anche senza accesso illimitato, ad esempio.

Uno degli effetti della Brexit è che i britannici devono scegliere quando trascorrere le vacanze qui: molti erano abituati ad arrivare a ottobre/novembre e a rimanere fino a Pasqua. Questo non è più possibile e molti rinunciano a ottobre, novembre e dicembre e scelgono di arrivare a gennaio per 3 mesi. Nel 2022 e nel 2023, la situazione sembra essersi calmata nei mesi di ottobre e novembre, quando normalmente sarebbe aumentata. Poi le cose sono davvero decollate per me poco prima di Natale e da allora sono state molto impegnative. Ciò è dovuto probabilmente al fatto che questa folla invernale rappresenta un grande volume di vendite nella fascia di prezzo compresa tra i 220.000€ e i 250.000€ per gli appartamenti da 1 letto e costituisce una grande percentuale dei nostri venditori, di cui parlerò più dettagliatamente nella prossima sezione.

La Brexit potrebbe anche aver aumentato il volume delle vendite superiori a 500.000 euro, in quanto molti acquirenti hanno scelto di richiedere il Golden Visas dopo aver speso più di 500.000 euro, consentendo loro di accedere tutto l'anno alla zona Schengen. Quest'anno abbiamo già avuto vendite guidate da questa soglia di 500.000 euro.

Le aspettative dei venditori sui prezzi:

Per quanto riguarda i venditori, dal 2008 circa, 95% delle mie vendite sono state effettuate ad acquirenti in contanti, quindi la maggior parte dei venditori con cui ho avuto a che fare non hanno mutui - molti sono stati estinti e quelli che hanno acquistato dal 2008 non ne hanno preso uno.

Questo è molto diverso da come era prima della crisi finanziaria, quando la maggior parte degli acquisti avveniva con mutui spagnoli ad alto LTV (80% - 100% del prezzo).

Molti dei venditori con cui ho a che fare hanno superato i 70 anni. Sono in pensione, possiedono un immobile di proprietà, hanno un reddito da pensione e non subiscono alcuna pressione per vendere, se non quella di pensare che sia il momento giusto per loro. Raramente i venditori subiscono una vera e propria pressione per trovare rapidamente un acquirente.

Ci possono essere persone in età lavorativa che hanno bisogno di vendere (problemi di liquidità con l'attività a casa, ecc.), ma non ho visto e non vedo affatto questo fenomeno. Se i prezzi sono corretti, gli immobili vengono venduti a un prezzo vicino a quello richiesto.

I prezzi sono in calo a Tenerife?

Finora, decisamente no! I prezzi sono aumentati nel complesso a causa della riduzione dell'offerta. Il mercato è molto vivace e la mancanza di immobili in vendita, combinata con l'enorme domanda da parte degli acquirenti, ha fatto sì che coloro che stavano con le mani in mano in attesa di un crollo nel 2020 siano stati lasciati indietro. L'inflazione in Europa è stata un altro fattore che ha spinto le vendite di immobili: meglio avere un immobile del valore di 200.000€ e vederlo aumentare a 220.000€, piuttosto che avere 200.000€ in banca che saranno erosi dall'inflazione per un valore di 20.000€ in termini di capacità di spesa!

Assisteremo ad un enorme calo dei prezzi delle proprietà a Tenerife?

Non credo proprio. Non vedo nulla che possa spingere i prezzi al ribasso. Data la domanda attuale, la maggior parte delle proprietà che hanno un prezzo ragionevole attireranno l'interesse e molto probabilmente saranno vendute, quindi l'impulso a far scendere ulteriormente i prezzi semplicemente non c'è. Siamo ormai a 4 anni di Covid, serrate, restrizioni ai viaggi ecc., una crisi del costo della vita in corso, 3 anni di guerra in Ucraina e un'inflazione in aumento, e i prezzi non sono scesi, la domanda è più alta che mai e le vendite continuano.

Consigli per gli acquirenti:

Se volete acquistare un immobile a buon prezzo, trovatene uno in vendita a un prezzo che vi soddisfa, che abbia senso nel mercato attuale e fate un'offerta sensata. È possibile che dobbiate pagare più di quanto avreste fatto l'anno scorso o l'anno precedente, forse molto di più. Ma se i prezzi continuano a salire come stanno facendo, questo è il momento migliore per acquistare.

E se l'immobile è conveniente, non perdetelo perché non hanno accettato la vostra offerta - pensate se per la differenza tra il prezzo richiesto e la vostra offerta, vale la pena di perderlo e di dover ricominciare da capo la vostra ricerca e poi magari non riuscire a trovarne un altro?

Offerte al ribasso:

Tutti abbiamo sentito raccontare di come il fratello di un amico abbia ottenuto il tale o il talaltro a un prezzo stracciato dopo aver fatto "un'offerta sfacciata"... bla, bla, bla...

Per questo motivo, ci sono molti aspiranti acquirenti che credono di dover partire da un prezzo molto basso, un prezzo insultante, "non si sa mai...". Ricevo regolarmente offerte di questo tipo via e-mail e nella maggior parte dei casi le cancello o invio loro un link a queste informazioni sui prezzi. Non c'è alcuna giustificazione o motivo per inviarmi via e-mail un'offerta insensata su una proprietà che non hanno nemmeno visitato - e non la prenderò sul serio, né disturberò il proprietario.

Tenete presente che se vedete un immobile che sembra avere un prezzo decente, ad esempio 250.000 €, non sprecate il vostro tempo e quello del venditore offrendo 190.000 €. Se si accontentassero di 190.000€ e fossero "disperati di vendere" per qualche motivo, è molto improbabile che l'immobile sia quotato a 250.000€...! Questo può davvero infastidire il proprietario e, se si è veramente interessati, è un pessimo modo di aprire una trattativa.

Se volete ancora quella proprietà da 250.000€ per 190.000€ - l'unico modo per ottenerla è aspettare diversi anni che i prezzi scendano così tanto (il che è molto improbabile) o trovarsi nel posto giusto al momento giusto, quando c'è un venditore disperato che cerca una vendita rapida - ma la maggior parte delle volte queste proprietà vengono acquistate da persone che vivono qui / sono coinvolte nel settore immobiliare o che hanno ottimi rapporti con gli agenti qui che le ottengono - non succede spesso.

Da tutto questo si può trarre una conclusione:

Ho scritto questo paragrafo quasi tre anni fa, dopo la ripresa dei voli e la ripresa delle vendite, e si è rivelato molto accurato:

Se avete un buon budget e sapete cosa volete e viene messa in vendita, compratela. Perché se non lo fate voi, lo farà qualcun altro, soprattutto se si trova in una zona popolare e ha un buon prezzo.

Questo è il mio modo di vedere il mercato, questo è ciò che ho visto l'anno scorso e finora quest'anno.

Se state vendendo un immobile a Tenerife e volete un consiglio chiaro sulla strategia migliore, scrivetemi un'e-mail o compilate il modulo sottostante. Quello che sto facendo in questo momento è molto efficace, funziona e sta ottenendo risultati eccellenti. Ho un approccio molto diverso da quello della maggior parte delle altre agenzie - non entrerò nei dettagli su come siamo diventati così efficaci nella vendita, perché ovviamente altri agenti leggono questo sito web, ma se volete fare una chiacchierata su come posso aiutarvi a commercializzare e vendere la vostra proprietà a Tenerife, contattatemi subito e vi mostrerò cosa facciamo.