En 2024, les prix de l'immobilier à Tenerife vont-ils augmenter ou diminuer ?

Les prix de l'immobilier à Ténérife sont-ils en hausse ou en baisse aujourd'hui, en 2024 ? Comment le marché a-t-il été affecté par le Coronavirus ? Comment le Brexit a-t-il affecté les prix à Tenerife ? (Mise à jour octobre 2024.)

En bref, les prix de l'immobilier dans les stations balnéaires populaires de Los Cristianos, Playa de Las Americas, Costa Adeje, etc., au sud de Tenerife, ont augmenté au cours des dernières années et sont en hausse d'environ 30% depuis 2020 et cette année - 2024, ils n'ont montré aucun signe de baisse.

La réponse longue est ci-dessous où je partage mes pensées sur ce qui se passe avec le marché immobilier et les prix ici, en tenant compte du Coronavirus et de la pandémie, les restrictions de voyage et le Brexit et la règle des 90 jours pour les acheteurs britanniques, le conflit en Ukraine etc, les récessions dans diverses économies etc :

La flambée des prix de l'immobilier à Ténérife a vraiment commencé après la levée des restrictions imposées par Covid. La demande a commencé à exploser sur tous les marchés traditionnels. La demande a encore augmenté avec le début de la guerre en Ukraine, lorsque de nombreux acheteurs d'Europe de l'Est ont commencé à chercher des havres de paix pour y placer leur argent. Tenerife est à peu près aussi éloignée que possible des zones de conflit en Europe et nous avons donc vu un grand nombre d'acheteurs venant d'Ukraine, de Lettonie, de Lituanie, d'Estonie, de Pologne et de la République tchèque.

En raison de cette augmentation de la demande, l'offre s'est réduite et les prix ont inévitablement grimpé. Vers la fin de l'année 2024, nous recevons maintenant des propriétés de propriétaires qui cherchent à vendre pendant les mois d'hiver, pendant la période la plus active de l'année qui se situe entre janvier et avril.

Il y a donc toujours une pénurie de propriétés de bonne qualité à vendre à des prix que je qualifierais de "raisonnables". Des centaines de nouveaux agents exercent leur métier avec peu ou pas d'expérience et, pour "obtenir l'inscription" des propriétaires avec lesquels ils discutent, ils sont souvent tentés d'être très optimistes dans leurs évaluations. Inévitablement, de nombreux propriétaires choisissent l'agent qui leur promet le prix le plus élevé et se rendent compte plus tard que leur bien n'a suscité que peu ou pas d'intérêt et qu'ils ont raté les meilleurs mois de l'année pour vendre. Par exemple, j'ai vu des appartements à 1 lit dans des complexes de Los Cristianos, que j'estimerais à 250 000 €, mais qui sont listés à 300 000 € ou 320 000 €. De nombreuses petites villas que j'estimerais à 600 000 €, par exemple, sont cotées à 900 000 €, etc. 6 mois après le début du processus de vente, des réductions sont effectuées, mais elles sont loin d'être suffisantes pour susciter de l'intérêt.

C'est une période fantastique pour les propriétaires qui cherchent à vendre, les prix sont plus élevés que jamais, mais lorsqu'ils sont 30%, ils n'ont que peu ou pas de chance d'aboutir à une vente. La situation s'aggrave lorsque d'autres propriétaires, qui envisagent de vendre leur propriété, se mettent à la recherche d'un acheteur. vendre leur propriété à Tenerife voient ces prix, supposent automatiquement qu'il s'agit du prix courant et exigent le même prix ou plus pour leur propriété qui est "beaucoup plus belle et mieux située que celle-là...".

Ce n'est pas la première fois que nous nous trouvons dans cette boucle d'évaluation ambitieuse ! Si l'écart entre les attentes des vendeurs et les budgets des acheteurs se creuse, les transactions ralentiront. Les biens dont l'évaluation et le prix sont corrects se vendront, les autres continueront à stagner et à rester sur le marché avec peu ou pas d'intérêt.

Cela expliquerait en grande partie la baisse des transactions signalée. Ainsi, des titres tels que "Les ventes de biens immobiliers à Ténérife ont baissé de 16%" n'indiquent pas que les prix n'ont pas baissé de 16% - ils n'ont pas baissé du tout, mais seulement le nombre de ventes, ce qui peut s'expliquer, en grande partie, par le manque de bons biens immobiliers disponibles à l'achat.

Pour donner une idée, l'appartement moyen d'une chambre qui était de 160 000 € environ il y a quelques années, peut atteindre 230 000 € ou 240 000 € aujourd'hui. Les meilleurs appartements à 1 lit sur le marché peuvent se vendre à plus de 300 000 € (positions en première ligne et quelques complexes plus recherchés, par exemple). Les maisons de ville qui étaient à 300 000 € sont maintenant souvent cotées plus près de 500 000 € - beaucoup ne bougent pas pour autant....

Dans le haut de gamme, il n'est pas rare que des villas situées dans le sud, en bonne position, soient cotées à plus de 2 millions d'euros, ce qui n'est plus le budget énorme que l'on connaissait auparavant. Et les prix de vente les plus élevés que nous ayons vus ces dernières années sont ceux des villas autour de Costa Adeje Golf, où 5 000 000 € à 6 000 000 € est un prix courant maintenant.

Qui a acheté ?

Je travaille sur tous les marchés d'Europe. Je vends à beaucoup de Britanniques et à beaucoup de non-Britanniques. Sur le nombre considérable de ventes que nous avons réalisées entre 2021 et 2024, il y avait au total 21 nationalités différentes. 31% de nos ventes ont été réalisées auprès de BritanniqueLe nombre d'acheteurs de ces pays est en augmentation et c'est un marché auquel nous accordons beaucoup d'attention. Le nombre d'acheteurs originaires de ces pays est en augmentation et c'est un marché auquel nous accordons beaucoup d'attention.

Le marché britannique est donc toujours le plus important, mais il a diminué en pourcentage global de nos ventes :

Quel type d'offres les gens font-ils et acceptent-ils pour une propriété à Tenerife ?

En 2021, l'offre acceptée était de 97% du prix demandé sur l'ensemble de nos ventes.

En 2022, la moyenne acceptée s'élevait à 97% du prix demandé.

En 2023 / 2024, il est plus proche de 96% du prix demandé. 

Le grand nombre de nationalités montre qu'il est plus important que jamais de cibler les acheteurs du reste de l'Europe, ainsi que du Royaume-Uni. Des pays comme la République tchèque, la Hongrie, la Roumanie et la Pologne sont très actifs, tout comme les États baltes. J'ai massivement augmenté notre budget marketing en 2020 lorsque les restrictions Covid sont entrées en vigueur, et cela a été payant pour moi et pour mes clients qui voulaient vendre. Aujourd'hui encore, de nombreux agents ne vendent que sur un ou deux portails espagnols, négligeant les 10 à 15 portails internationaux d'où proviennent la plupart des acheteurs - ils n'ont pas le budget marketing nécessaire pour exploiter pleinement tous les canaux de commercialisation disponibles aujourd'hui.

Le Brexit a-t-il affecté les prix de l'immobilier à Tenerife ?

La règle des 90/180 ne semble pas affecter la demande - les propriétaires peuvent toujours passer jusqu'à 6 mois par an ici. Si l'on considère les acheteurs britanniques, la plupart d'entre eux ont tendance à être en âge de travailler et cherchent généralement à passer 2 ou 3 semaines à la fois ici, ils ne sont donc pas vraiment affectés.

Il en va de même pour tous les autres acheteurs qui ne sont pas originaires de l'UE, comme les Russes et les Américains. De nombreux Britanniques ont acheté en Floride et s'y débrouillent parfaitement sans accès illimité, par exemple.

L'un des effets du Brexit est que les Britanniques doivent désormais choisir la date de leurs vacances, car beaucoup avaient l'habitude d'arriver en octobre/novembre et de rester jusqu'à Pâques. Ce n'est plus possible et beaucoup renoncent à octobre, novembre et décembre et choisissent d'arriver en janvier pour trois mois. En 2022 et 2023, la situation a semblé se calmer en octobre et novembre, alors qu'elle devrait normalement augmenter. Et puis les choses ont vraiment décollé pour moi juste avant Noël et j'ai été très occupé depuis. Cela est probablement dû au fait que cette foule hivernale représente un volume important de ventes dans la fourchette de prix de 220 000 € à 250 000 € pour les appartements à 1 lit et constitue une grande partie de nos vendeurs, ce que je décrirai plus en détail dans la section suivante.

Le Brexit pourrait également avoir augmenté le volume des ventes supérieures à 500 000 €, car de nombreux acheteurs ont choisi de demander des visas dorés après avoir dépensé plus de 500 000 € - ce qui leur donne un meilleur accès à la zone Schengen tout au long de l'année. Cette année, nous avons déjà eu des ventes motivées par ce seuil de 500 000 €.

Les attentes des vendeurs en matière de prix :

En ce qui concerne les vendeurs, depuis 2008 environ, 95% de mes ventes ont été faites à des acheteurs au comptant, de sorte que la plupart des vendeurs avec lesquels je traite n'ont pas d'hypothèque - beaucoup ont été remboursés et ceux qui ont acheté depuis 2008 n'en ont pas pris.

C'est très différent de ce qui se passait avant la crise financière, lorsque la plupart des gens achetaient avec des prêts hypothécaires espagnols à un taux de remboursement élevé (80% - 100% du prix).

Un grand nombre des vendeurs avec lesquels je traite ont largement dépassé les 70 ans. Ils sont à la retraite, propriétaires de leur logement, disposent d'une pension de retraite et ne subissent que peu ou pas de pression pour vendre, si ce n'est qu'ils pensent que c'est le bon moment pour eux. Les vendeurs sont rarement pressés de trouver un acheteur rapidement.

Il se peut que des personnes en âge de travailler aient besoin de vendre (problèmes de trésorerie avec leur entreprise dans leur pays d'origine, etc. Si les prix sont corrects, les biens se vendront à un prix proche de celui demandé.

Les prix baissent-ils à Tenerife ?

Jusqu'à présent, c'est loin d'être le cas ! Ils ont augmenté dans l'ensemble, car l'offre s'est resserrée. Le marché est très dynamique et le manque de biens à vendre, combiné à l'énorme demande des acheteurs, signifie que ceux qui attendent un krach en 2020 ont été laissés pour compte. L'inflation à travers l'Europe a été un autre moteur des ventes immobilières, mieux vaut détenir une propriété d'une valeur de 200 000 € et la voir passer à 220 000 €, que d'avoir 200 000 € à la banque qui seront érodés par l'inflation à hauteur de 20 000 € en termes de pouvoir d'achat !

Verrons-nous des baisses de prix considérables sur les propriétés à Tenerife ?

Je ne le pense vraiment pas. Je ne vois pas grand-chose qui puisse faire baisser les prix. Compte tenu de la demande actuelle, la plupart des biens immobiliers dont le prix est raisonnable susciteront de l'intérêt et seront très probablement vendus, de sorte qu'il n'y a tout simplement pas de raison de faire baisser davantage les prix. Nous sommes maintenant à 4 ans de Covid, de lockdowns, de restrictions de voyage, etc., d'une crise permanente du coût de la vie, de 3 ans de guerre en Ukraine et d'une inflation croissante, et les prix n'ont pas baissé, la demande est plus forte que jamais et les ventes se poursuivent.

Conseils aux acheteurs :

Si vous souhaitez acheter un bien immobilier à un prix intéressant, trouvez-en un qui soit en vente à un prix qui vous convienne et qui soit raisonnable sur le marché actuel, et faites-en une offre raisonnable. Il se peut que vous deviez payer plus cher aujourd'hui que l'année dernière ou l'année précédente, voire beaucoup plus cher. Mais si les prix continuent d'augmenter comme ils l'ont fait jusqu'à présent, c'est le meilleur moment pour acheter.

Et si le bien est abordable, ne le perdez pas parce qu'il n'a pas accepté votre offre - demandez-vous si, pour la différence entre le prix demandé et votre offre, cela vaut la peine de le perdre et de devoir recommencer vos recherches et peut-être de ne pas pouvoir en trouver un autre.

Offres à bas prix :

Nous avons tous entendu des histoires sur la façon dont le copain du frère d'un ami a obtenu telle ou telle chose à un prix avantageux après avoir fait une "offre insolente" - bla, bla, bla...

C'est pourquoi de nombreux acheteurs potentiels croient qu'ils doivent commencer très bas, à un niveau insultant, "juste au cas où...". Je reçois régulièrement des offres de ce type par e-mail et, dans la plupart des cas, je les supprime ou je leur envoie un lien vers cette information sur les prix. Il n'y a tout simplement aucune justification ou raison de m'envoyer par e-mail une offre stupide sur une propriété qu'ils n'ont même pas visitée - et je ne la prendrai pas au sérieux, ni ne dérangerai le propriétaire avec.

Gardez à l'esprit que si vous voyez une propriété dont le prix semble correct, disons 250 000 €, ne perdez pas votre temps ni celui du vendeur en proposant 190 000 €. S'il devait se contenter de 190 000 € et qu'il était " désespéré de vendre " pour une raison quelconque, il est très peu probable qu'il soit inscrit à 250 000 € ! Cela peut vraiment ennuyer le propriétaire et si vous êtes réellement intéressé, c'est une très mauvaise façon d'entamer des négociations.

Si vous voulez toujours cette propriété de 250 000 € pour 190 000 €, la seule façon de l'obtenir est d'attendre plusieurs années que les prix baissent à ce point (ce qui est très improbable) ou d'être au bon endroit au bon moment lorsqu'il y a un vendeur désespéré qui cherche à vendre rapidement, mais la plupart du temps, ces propriétés seront achetées par des personnes qui vivent ici / sont impliquées dans l'immobilier ou qui ont de très bonnes relations avec les agents ici qui les obtiennent - cela n'arrive pas souvent.

La leçon à tirer de tout ça :

J'ai écrit ce paragraphe il y a presque trois ans, après la reprise des vols et le redémarrage des ventes, et il s'est avéré très exact :

Si vous disposez d'un bon budget, que vous savez ce que vous voulez et que la maison est en vente, achetez-la. Parce que si vous ne le faites pas, quelqu'un d'autre le fera, surtout s'il est situé dans un quartier populaire et à un prix raisonnable.

C'est ainsi que je vois le marché, c'est ce que j'ai vu l'année dernière et jusqu'à présent, cette année.

Si vous vendez une propriété à Tenerife et souhaitez obtenir des conseils clairs sur la meilleure stratégie à adopter, envoyez-moi un courriel ou remplissez le formulaire ci-dessous. Ce que je fais en ce moment est très efficace, ça marche et ça donne d'excellents résultats. J'ai une approche très différente de la plupart des autres agences ici - je ne vais pas entrer dans les détails sur la façon dont nous sommes devenus si efficaces à la vente comme évidemment, d'autres agents de lire ce site Web, mais si vous souhaitez une conversation sur la façon dont je peux vous aider à commercialiser et à vendre votre propriété à Tenerife, contactez-moi maintenant et je vais vous montrer ce que nous faisons.